In de Nederlandse vastgoedsector speelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een centrale rol bij het faciliteren van financiering voor corporaties die zich richten op de bouw en beheer van sociale huurwoningen. Het WSW functioneert als een soort garant voor rente- en aflossingsverplichtingen van corporaties, wat betekent dat het fonds een essentiële ondersteuning biedt bij het realiseren van woningbouwprojecten binnen het kader van het Vereniging van Eigenaren (VVE)-stelsel. Dit artikel geeft een overzicht van de rol van het WSW in de financiering van corporaties, de voorwaarden waaraan corporaties moeten voldoen om te kunnen profiteren van borging, en hoe dit systeem verband houdt met het VVE-stelsel. Het artikel is geschreven met de intentie om een objectief en feitelijk overzicht te bieden, waarbij uitsluitend gebruik wordt gemaakt van gegevens uit betrouwbare bronnen.
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW): een essentieel onderdeel van corporatiefinanciën
Het WSW is een onafhankelijk instituut dat zich richt op risicobeheer en financiële stabiliteit van corporaties in de sociale woningbouw. Het fonds staat bekend als de “hoeder van de borg” en biedt corporaties de mogelijkheid om leningen aan te trekken met garantie van het WSW. Deze garantie zorgt ervoor dat corporaties gunstigere rentetarieven kunnen behalen bij financiële instellingen, omdat het risico op wanbetaling verlaagt.
Het WSW is daarmee een essentieel onderdeel van het financieringsstelsel voor corporaties. Het instituut werkt nauw samen met de corporaties, gemeenten en de rijksoverheid om zowel de financieringsbehoefte van de corporatie te beoordelen als het risico op aanspraak op de borging te minimaliseren. De kernactiviteit van het WSW is het stellen van een risicobeoordelingsmodel dat zowel het financiële als het bedrijfserisko van een corporatie in kaart brengt.
Het borgstelsel van het WSW
Het borgstelsel van het WSW is ontworpen om corporaties te ondersteunen bij het afsluiten van leningen. In dit model fungeert het WSW als een soort verzekeraar: als een corporatie niet in staat is haar rente- of aflossingsverplichtingen te voldoen, kan het WSW ingrepen. Dit gebeurt echter pas op basis van een duidelijk proces en binnen een bepaald borgingsplafond.
Het borgingsplafond is het maximaal bedrag aan leningen dat een corporatie mag aan trekken binnen het kader van het WSW. Dit plafond wordt jaarlijks vastgesteld en is afhankelijk van meerdere factoren, zoals de financieringsbehoefte van de corporatie, haar risicoklasse, de interne financieringsbronnen en eventuele correcties die het WSW maakt. Het borgingsplafond wordt vastgelegd in een borgbaarheidsverklaring, die een essentieel onderdeel vormt van de financiële strategie van een corporatie.
Voorwaarden voor borging door het WSW
Om te mogen profiteren van de borging van het WSW, moeten corporaties aan een aantal voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn gericht op het minimaliseren van het risico voor zowel de corporatie als het WSW. De belangrijkste voorwaarden zijn:
Risicoscore van minimaal BB-
Een corporatie moet minimaal een risicoscore van BB- behalen. Deze score wordt bepaald door het WSW en is afhankelijk van de hoogte van de geborgde schuld en de kans dat deze schuld aanspraak zal maken op de borging. Hoe lager deze schuld en kans, hoe beter de risicoscore.Voldoen aan minimale grenswaarden van financiële ratios
Corporaties moeten aan bepaalde grenswaarden voldoen van financiële ratios. De belangrijkste ratios zijn de Interest Coverage Ratio (ICR), de Loan to Value (LTV), de solvabiliteitsratio en de dekkingsratio. Deze ratios worden gebruikt om de solvabiliteit en de financiële gezondheid van een corporatie te beoordelen.Maximaal €3,5 miljard euro aan geborgde leningen
Het WSW stelt een limiet op het totaalbedrag aan geborgde leningen dat tegelijkertijd mag worden aangevraagd. Deze limiet is momenteel vastgesteld op €3,5 miljard euro.
Als corporaties niet aan deze voorwaarden voldoen, worden ze overgedragen aan bijzonder beheer. In dat geval wordt de borging alleen verleend onder striktere voorwaarden, en kan er sprake zijn van verder toezicht door het Aw of andere financiële instanties.
Het borgingsplafond en de borgbaarheidsverklaring
Het borgingsplafond is een essentieel onderdeel van de financiële strategie van een corporatie. Het wordt jaarlijks vastgesteld op basis van de financieringsbehoefte van de corporatie, haar risicoklasse en haar interne financieringsbronnen. De berekening van het borgingsplafond verloopt in zes stappen:
- Geborgde leningenportefeuille bij WSW: Het aantal door WSW geborgde en gestorte leningen per 31 december.
- Financieringsbehoefte DAEB: De investerings- en herfinancieringsbehoefte van de corporatie conform de prospectieve informatie (dPi).
- Uitbreiding portefeuille WSW: Het verschil tussen financieringsbehoefte en beschikbare interne financieringsbronnen.
- Correctie: Eventuele aanpassingen aan het borgingstegoed, bijvoorbeeld op basis van het eigenmiddelenbeleid van het WSW.
- Borgingstegoed: Het borgingstegoed wordt berekend op basis van de werkelijke gebruiksmogelijkheden van de leningen en de liquide middelen die de corporatie aanhoudt.
- Borgingsplafond per jaar: Het eindresultaat van de berekening, waarbij het borgingstegoed wordt afgetrokken van de eerdere berekeningen. Dit bepaalt het uiteindelijke borgingsplafond voor het jaar.
De borgbaarheidsverklaring is de juridische basis voor het toestaan van leningen met WSW-borging. Zolang de corporatie aan de voorwaarden voldoet, mag ze binnen het kader van het borgingsplafond leningen aantrekken.
Relatie tussen het WSW en het VVE-stelsel
Het VVE-stelsel is een essentieel onderdeel van de Nederlandse woningbouwsector. Het VVE (Vereniging van Eigenaren) is een juridische constructie die ervoor zorgt dat de huurders van sociale huurwoningen indirecte eigenaar worden van de woning. Deze constructie maakt het mogelijk dat corporaties woningen bouwen en beheren terwijl huurders in hun woning blijven wonen. Het VVE-stelsel is ook een voorwaarde voor het kunnen profiteren van borging via het WSW.
Het WSW ondersteunt corporaties die investeren in sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Deze corporaties sluiten leningen af die kunnen worden geborgd door het WSW. Omdat het WSW op zijn beurt gesteund wordt door de rijksoverheid en gemeenten, kan het risico op wanbetaling worden gedeeld. Dit is een belangrijk mechanisme in het VVE-stelsel, waarbij corporaties verantwoordelijk zijn voor het beheer van sociale huurwoningen, maar tegelijkertijd ondersteuning ontvangen bij het realiseren van hun investeringen.
Het rol van gemeenten in het borgingssysteem
Gemeenten spelen een sleutelrol in het borgingssysteem van het WSW. Niet alleen zijn ze verantwoordelijk voor het stellen van de woonvisie en het opstellen van prestatieafspraken met corporaties, maar ze vormen ook de achtervang van de borging. Dit betekent dat bij een wanbetaling de gemeente of de rijksoverheid mogelijk aanspraak kan maken op hun steun.
Het risico dat deze achtervang betrokken wordt, is daardoor een belangrijk aspect voor gemeenten. Het WSW-stelsel is ontworpen om dit risico zo klein mogelijk te houden door middel van risicobeoordeling en voorwaarden voor borging. Raadsleden en gemeentelijke bestuursleden moeten op de hoogte zijn van deze rol, omdat het invloed kan hebben op de gemeentefinanciën.
Risicobeoordeling en het borgingsproces
Het WSW gebruikt een complex risicobeoordelingsmodel om te bepalen of een corporatie in aanmerking komt voor borging. Het model beoordeelt zowel het financiële risico als het bedrijfserisko. Het financiële risico wordt gemeten via de financiële ratio’s zoals de Interest Coverage Ratio en de solvabiliteitsratio. Het bedrijfserisko beoordeelt de stabiliteit van de corporatie, haar vermogen tot herstel, en haar strategische doelstellingen.
Bij een wanbetaling door een corporatie kan het WSW drie stappen ondernemen:
- In eerste instantie wordt een beroep gedaan op de eigen tegoeden van het WSW.
- Als dat niet voldoet, wordt een beroep gedaan op de steun van gemeenten.
- Als dat ook niet voldoet, kan het rijk ingrijpen.
Dit stelsel zorgt ervoor dat het risico op wanbetaling zo goed mogelijk wordt beheerd, en dat gemeenten en de rijksoverheid niet direct in de problemen terechtkomen.
Conclusie
Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is een onmisbaar onderdeel van de financiering van corporaties in de sociale woningbouw. Het biedt garantie voor rente- en aflossingsverplichtingen van corporaties, wat hen in staat stelt gunstigere leningstarieven te behalen. Het WSW werkt hierbij nauw samen met gemeenten en de rijksoverheid om zowel de financieringsbehoefte van corporaties te beoordelen als het risico op wanbetaling te minimaliseren.
De voorwaarden die corporaties moeten voldoen om borging te krijgen van het WSW zijn strikt en gericht op risicobeheer. Deze voorwaarden omvatten een minimale risicoscore, het voldoen aan grenswaarden van financiële ratios en het respecteren van het borgingsplafond. Het borgingsplafond wordt jaarlijks vastgesteld en is afhankelijk van meerdere factoren.
Het VVE-stelsel speelt een centrale rol in de Nederlandse woningbouwsector. Het zorgt ervoor dat huurders indirecte eigenaar worden van hun woning, en maakt het mogelijk dat corporaties woningen bouwen en beheren. Het WSW-stelsel is een essentieel onderdeel van deze constructie, omdat het de corporaties ondersteunt bij het realiseren van hun investeringen.
Gemeenten en de rijksoverheid spelen een sleutelrol in het borgingssysteem van het WSW. Zij vormen de achtervang van de borging en kunnen aanspraak maken op hun steun bij een wanbetaling. Het risicobeoordelingsmodel van het WSW zorgt ervoor dat dit risico zo klein mogelijk wordt gehouden.