Inleiding
In Nederland zijn ruim 10% van de woningen onderdeel van een Vereniging van Eigenaren (VvE), en van deze woningen is ongeveer 12% onderdeel van een gemengde VvE. In dergelijke VvE’s wonen zowel particuliere eigenaren als huurders van woningcorporaties. De verduurzaming van bezit in deze gemengde VvE’s brengt echter specifieke uitdagingen met zich mee, met betrekking tot zowel de besluitvorming als de financiering. Tegenwoordig ligt de verduurzaming van deze VvE’s ver achter op de reguliere corporatiebezittingen, waardoor huurders in deze woonvormen vaak geen perspectief hebben op een duurzame, comfortabele woning.
Corporaties zoals Bo-Ex, Dudok Wonen, Portaal en Volkshuisvesting Arnhem hebben samen met onder andere Finance Ideas en Invest-NL onderzoek gedaan naar de complexiteit van de verduurzaming in gemengde VvE’s. Dit artikel richt zich op de hoofdthema’s die uit dit onderzoek naar voren zijn gekomen: de rol van corporaties in VvE’s, de specifieke problemen in besluitvorming en financiering, en mogelijke strategieën om verduurzaming in deze woonvorm sneller en doeltreffender te realiseren.
De rol van corporaties in gemengde VvE’s
Aandeel in de woningvoorraad
Volgens data van het CBS uit 2016 is ongeveer 1 op de 6 woningen in Nederland onderdeel van een VvE, waarvan 11% van de totale woningvoorraad gemengde VvE’s zijn. Corporaties hebben een aandeel van 17% in de woningen binnen gemengde VvE’s, waardoor zij een centrale rol spelen bij de verduurzaming. Hun positie als belangrijkste eigenaar in veel van deze VvE’s geeft hen invloed, maar niet altijd controle over de besluitvorming.
Beleidsuitgangspunten
Uit workshops met corporaties is gebleken dat duidelijke beleidsuitgangspunten cruciaal zijn om de verduurzaming te stimuleren. Deze uitgangspunten moeten zich richten op drie aandachtsgebieden: - Corporatie: portefeuillestrategie, duurzaamheid en financieel beleid, - Relatie corporatie – huurders/bewoner-eigenaar: houding en eigendom, - Gemeente: transitievisie op warmte en ondersteuning van VvE’s.
Door deze beleidsuitgangspunten helder te formuleren en te combineren met een goed begrepen portefeuille, kunnen corporaties effectiever prioriteiten stellen en keuzes maken op basis van feiten.
Uitdagingen bij verduurzaming van gemengde VvE’s
Besluitvorming
De besluitvorming in VvE’s is complex. Hoewel corporaties vaak het grootste aandeel hebben, zijn ze toch afhankelijk van de steun van andere eigenaren. Vaak is een verhoogde meerderheid (zoals 2/3 of 3/4 van de stemmen) nodig, en wordt een opkomsteis (quorum) gehanteerd. Dit maakt het moeilijker om verduurzamingsmaatregelen door te voeren, vooral wanneer particuliere eigenaren geen interesse of middelen hebben voor investeringen.
Een voorbeeld hiervan is Ymere, waar programmamanager Niels Godijn benadrukt dat voor verduurzamingsprojecten in VvE’s meestal meerdere verenigingen van eigenaren betrokken zijn. Zelfs bij woningen met een slechte energieklasse (E-, F- of G-label) is het moeilijk om veranderingen door te voeren zonder medewerking van particuliere eigenaren.
Financiering
De financiering van verduurzamingsprojecten in gemengde VvE’s is anders dan in reguliere corporatiebezittingen. De verdeling van kosten en verantwoordelijkheden is meestal afhankelijk van de regelingen binnen de VvE. Daarnaast zijn de financiële reserves van VvE’s vaak beperkt. Wel zijn er subsidies beschikbaar voor proceskosten en specifieke verduurzamingsmaatregelen. Als subsidies en reserves onvoldoende zijn, kunnen VvE’s ook leningen aantrekken.
Hoewel financiering extra complex is, dient het niet automatisch gezien te worden als een obstakel. Wel is het van belang dat corporaties samen met VvE’s en andere betrokken partijen een strategisch financieringsplan ontwikkelen, zodat verduurzamingsprojecten financieel haalbaar zijn.
Strategieën en tools voor verduurzaming
Scoringsmodel
Een belangrijk instrument dat uit het onderzoek is ontwikkeld, is het scoringsmodel. Dit model helpt corporaties om hun VvE-portefeuille in kaart te brengen en prioriteiten te stellen. Aan de hand van beleidsuitgangspunten en beschikbare data wordt bepaald welke VvE’s de hoogste prioriteit en de hoogste slagingskans hebben. Deze informatie maakt het mogelijk om verduurzamingsprojecten effectiever te plannen en te prioriteren.
Stappenplan
Hoewel het volledige stappenplan in het onderzoek beschikbaar is, zijn er zes kernboodschappen voor corporaties: 1. Start met duidelijke beleidsuitgangspunten. 2. Bepaal prioriteit en slagingskans per VvE. 3. Financiering is anders, maar hoeft geen probleem te zijn. 4. Er zijn meerdere financieringsbronnen beschikbaar. 5. Lenen vanuit VvE is een beleidskeuze. 6. Bouw een sterke relatie met particuliere eigenaren.
Deze boodschappen geven een duidelijke richting voor corporaties om verduurzaming in gemengde VvE’s te stimuleren.
Juridische en praktische ontwikkelingen
Eenvoudiger besluiten
Minister Hugo de Jonge heeft een VvE-versnellingsagenda Verduurzaming voorgesteld, waarin maatregelen staan om verduurzaming sneller en makkelijker te maken. Vanaf medio 2026 zal voor VvE’s een gewone meerderheid (50% +1) voldoende zijn voor het nemen van besluiten over verduurzamingsmaatregelen. Daarnaast verdwijnt de opkomsteis (quorum), waardoor het besluitvormingsproces aanzienlijk vereenvoudigd wordt.
Verbetering subsidies en leningen
Daarnaast zijn er maatregelen genomen om subsidies en leningen voor verduurzamingsprojecten in VvE’s te verbeteren. Deze financieringsvormen maken het mogelijk voor VvE’s om verduurzamingsmaatregelen te realiseren, ook als de reserves van de VvE beperkt zijn. De beschikbaarheid van subsidies helpt bij het verlagen van de kosten voor procesgerichte activiteiten en technische verbeteringen.
Samenwerking en betrokkenheid van particuliere eigenaren
Invloed van particuliere eigenaren
Een van de grote uitdagingen in gemengde VvE’s is dat de betrokkenheid van particuliere eigenaren vaak onvoldoende is. Niet alle eigenaren willen of kunnen de benodigde investeringen doen. Dit leidt tot vertragingen in de verduurzaming. In het onderzoek van NUL20 is onder andere benadrukt dat slimme financieringsarrangementen of nieuwe verdienmodellen een rol kunnen spelen bij het verhogen van de betrokkenheid van particuliere eigenaren.
Communicatie en samenwerking
Om de betrokkenheid van particuliere eigenaren te vergroten, is het belangrijk dat corporaties en VvE’s actief communiceren over de voordelen van verduurzaming, zoals lagere energiekosten, verbeterde woningkwaliteit en een betere leefomgeving. Bovendien kan samenwerking met particuliere eigenaren leiden tot innovatieve oplossingen en betere uitkomsten voor het hele complex.
Verduurzaming in de praktijk: Cases en voorbeelden
Amsterdamse VvE’s
In Amsterdam is een groot deel van de woningen van corporaties betrokken bij gemengde VvE’s. Na de verkoop van meer dan 30.000 woningen aan particulieren in de afgelopen twintig jaar, zijn de Amsterdamse woningcorporaties betrokken geraakt bij honderden VvE’s. In het thema van NUL20 nummer 117 worden enkele uitgewerkte cases beschreven, waaruit blijkt hoe verduurzaming in de praktijk gerealiseerd kan worden.
Deze cases tonen aan dat het belangrijk is om niet alleen juridische en technische kwesties aan te kaarten, maar ook de sociale en emotionele dimensies van verduurzaming. Een succesvolle verduurzamingsproject vereist dus niet alleen financiële en juridische planning, maar ook betrokkenheid, communicatie en samenwerking tussen alle betrokken partijen.
Toekomstvisie en uitdagingen
Noodzaak voor coördinatie
De verduurzaming van VvE-gebouwen is van groot belang voor het bereiken van de nationale klimaatdoelen. Het is duidelijk dat er behoefte is aan een coördinatiefunctie die verduurzamingsprojecten in VvE’s kan begeleiden. Deze functie zou zowel juridisch als technisch ondersteuning kunnen bieden en een centrale rol spelen bij het faciliteren van samenwerking tussen corporaties, VvE’s, particuliere eigenaren en gemeenten.
Innovatieve oplossingen
In de toekomst zijn innovatieve oplossingen en nieuwe modellen voor financiering en betrokkenheid van particuliere eigenaren van groot belang. Deze modellen zouden bijvoorbeeld kunnen bestaan uit delen van de opbrengsten van verduurzamingsmaatregelen met particuliere eigenaren, of het gebruik van digitale tools om communicatie en besluitvorming te verbeteren.
Conclusie
De verduurzaming van bezit in gemengde VvE’s is een complexe, maar cruciale opgave voor corporaties in Nederland. Tegenwoordig ligt de verduurzaming van deze VvE’s ver achter op reguliere corporatiebezittingen, waardoor huurders in deze woonvormen vaak geen perspectief hebben op een duurzame, comfortabele woning.
De uitdagingen liggen vooral in de besluitvorming en financiering, waarbij corporaties afhankelijk zijn van de steun van andere eigenaren en het beschikbaar zijn van geschikte financieringsvormen. Door duidelijke beleidsuitgangspunten te formuleren, gebruik te maken van een scoringsmodel en samen te werken met particuliere eigenaren, is het mogelijk om verduurzaming in deze woonvorm effectiever en sneller te realiseren.
Nieuwe juridische ontwikkelingen, zoals de eenvoudigere besluitvorming en verbeterde financieringsmogelijkheden, bieden ook hoop op een versnelling van de verduurzaming. Het is nu aan corporaties, VvE’s, particuliere eigenaren en gemeenten om samen te werken om duurzame oplossingen te ontwikkelen en uit te voeren. Alleen zo kan Nederland’s woningvoorraad in lijn komen met de klimaatdoelen en de wensen van de huidige en toekomstige bewoners.