Het huurbeschikbaar maken van appartementen die deel uitmaken van een appartementencomplex met een Vereniging van Eigenaren (VvE) brengt een aantal juridische en administratieve verplichtingen met zich mee. Een van de belangrijkste kwesties die hierbij rijst is of en in welke mate de verhuurder mag doorbelasten aan de huurder kosten die voortkomen uit de VvE-bijdrage. Dit artikel biedt een gedetailleerde uitleg over de juridische kaders, praktische voorbeelden en handreikingen voor zowel verhuurders als huurders. Het doel is om duidelijkheid te verschaffen over welke kosten wel en niet doorbelast kunnen worden, en hoe dit op een juridisch en administratief verantwoorde manier kan gebeuren.
Inleiding
Bij het huurbeschikbaar maken van appartementen in een VvE-gebouw, moet de verhuurder rekening houden met de servicekosten die voortkomen uit de VvE-bijdrage. Deze bijdrage dient het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen in het complex te financieren, zoals schoonmaak, onderhoud van liften, verlichting van gemeenschappelijke ruimten en eventueel deelname aan collectieve verzekeringen.
De vraag die vaak rijst, is of deze kosten kunnen worden doorbelast aan de huurder. Het antwoord hierop is niet simpel en afhankelijk van een aantal factoren, zoals de inhoud van de huurovereenkomst, de aard van de kosten en de juridische kaders die van toepassing zijn. De beslissingen die in dit kader genomen worden, kunnen grote gevolgen hebben zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Daarom is het van groot belang om hierin duidelijkheid te scheppen.
Juridische kaders voor het doorbelasten van VvE-bijdrage
Het doorbelasten van VvE-kosten aan de huurder wordt bepaald door het Besluit servicekosten, de huurovereenkomst en wettelijke bepalingen zoals artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit artikel spreekt over zogenaamde "kleine herstellingen", die de huurder verplicht is uit te voeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden zelf uitvoert, mag hij de kosten aan de huurder doorberekken.
De rechter heeft in meerdere gevallen bepaald dat het doorbelasten van VvE-kosten aan de huurder in principe wel mogelijk is, mits er sprake is van duidelijkheid in de huurovereenkomst en de kosten direct betrekking hebben op het gebruik van de woning of het complex. Zo stelde de rechter in een recente zaak van de Rechtbank Overijssel (19 maart 2024) dat een verhuurder mag doorbelasten aan de huurder de VvE-bijdrage, mits er een duidelijk overzicht is van welke kosten er precies op de huurder betrekking hebben.
In dit voorbeeld ging het om kosten als schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke tuin, liftonderhoud en schoonmaakkosten. De rechter concludeerde dat de verhuurder de VvE-bijdrage mag doorbelasten, zolang het niet om wettelijke kosten gaat die onder het eigendom vallen. Dit laat zien dat de juridische kaders voor het doorbelasten van VvE-kosten aan huurders wel mogelijk zijn, maar dat er wel strikte voorwaarden gelden.
Welke kosten kunnen doorbelast worden?
Volgens het Besluit servicekosten en praktijkbesluiten van huurcommissies zijn er bepaalde kosten die toegestaan zijn om aan de huurder doorbelast te worden. Deze kosten moeten rechtstreeks verband houden met het gebruik van de woning of het complex. Voorbeelden van toegestane kosten zijn:
- Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimtes (zoals halen, trappen, liften);
- Onderhoudskosten van gemeenschappelijke groenvoorzieningen;
- Verlichting van gemeenschappelijke ruimtes;
- Kosten van het ontstoppen van afvoeren en goten;
- Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke parkeerplaatsen;
- Glasbewassing van ruiten die voor de huurder niet bereikbaar zijn;
- Gladheidsbestrijding in gemeenschappelijke buitenruimtes (zoals parkeerterreinen of toegangswegen).
Het is van belang dat deze kosten in de huurovereenkomst zijn opgenomen, zodat het huurcontract duidelijk maakt welke posten aan de huurder doorbelast worden. Dit voorkomt onduidelijkheid en mogelijke geschillen.
Voorbeeld: schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes
Stel dat een verhuurder een appartement huurbeschikbaar maakt in een complex met gemeenschappelijke halen, trappen en liften. De VvE betaalt een huismeester in om deze ruimtes maandelijks schoon te maken. De verhuurder wil deze schoonmaakkosten doorbelasten aan de huurder. In dit geval is het toegestaan om deze kosten door te belasten, mits de huurovereenkomst hierover duidelijkheid biedt. De verhuurder moet de huurder jaarlijks een overzicht geven van de kosten, zodat de huurder weet wat precies wordt doorbelast.
Welke kosten kunnen niet doorbelast worden?
Er zijn ook kosten die niet aan de huurder kunnen worden doorbelast, omdat ze geen rechtstreeks verband houden met het gebruik van de woning. Deze kosten vallen onder de wettelijke verplichtingen van de verhuurder of zijn gericht op het algemene onderhoud van het complex, ongeacht of de huurder daar direct baat bij heeft.
Voorbeelden van kosten die niet doorbelast kunnen worden zijn:
- Onderhoudskosten van het appartementencomplex, zoals de CV-installatie, hydrofoor of andere mechanische installaties;
- De premie van de opstalverzekering;
- Het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting (OZB);
- Riolering en rioolrecht;
- Aanleg of onderhoud van parkeerplaatsen of groenvoorzieningen die niet direct gerelateerd zijn aan de woonruimte van de huurder.
De verhuurder mag deze kosten niet aan de huurder doorberekken, omdat het gaat om kosten die verband houden met het eigendom van het appartement of het complex in zijn geheel. In dit kader dient de verhuurder zelf verantwoordelijk te zijn voor het beheer en onderhoud van deze kosten.
Voorbeeld: OZB en opstalverzekering
Stel dat een VvE een jaarlijks aandeel in de OZB en een premie voor een opstalverzekering heeft. Deze kosten zijn gericht op het algemene beheer van het complex en zijn niet gericht op het gebruik van een specifieke woning. De verhuurder mag deze kosten dus niet aan de huurder doorbelasten, omdat het niet om servicekosten gaat die direct verband houden met de woonruimte van de huurder.
Praktische richtlijnen voor verhuurders
Het is duidelijk dat het doorbelasten van VvE-kosten aan de huurder juridisch mogelijk is, maar dat het op een verantwoorde manier gedaan moet worden. Hieronder volgen enkele praktische richtlijnen voor verhuurders:
1. Duidelijkheid in de huurovereenkomst
Het is van groot belang dat de huurovereenkomst duidelijk omschrijft welke kosten aan de huurder worden doorbelast. Dit betreft niet alleen de aanduiding dat er sprake is van een VvE-bijdrage, maar ook welke specifieke kostenposten eronder vallen. Het is verstandig om een overzicht op te nemen van de kosten die doorbelast worden, zoals schoonmaak, onderhoud van liften en verlichting van gemeenschappelijke ruimtes.
2. Jaarlijks overzicht van de kosten
De verhuurder dient jaarlijks een overzicht van de VvE-kosten te verstrekken aan de huurder. Dit overzicht moet duidelijk zijn en aangeven welke kosten zijn gemaakt, hoeveel er aan de VvE is betaald en welke bedragen aan de huurder zijn doorbelast. Dit helpt om eventuele geschillen te voorkomen en geeft de huurder inzicht in wat precies wordt doorbelast.
3. Geen winst maken op doorbelaste kosten
De verhuurder mag geen winst maken op de doorbelaste servicekosten. Dit betekent dat hij slechts de daadwerkelijke kosten aan de huurder mag doorberekken. Als hij bijvoorbeeld €100 aan schoonmaakkosten maakt, mag hij deze €100 doorberekken. Hij mag er geen extra bedrag aan toevoegen om een winstmarge te creëren.
4. Aandacht voor de huurcommissie en huurovereenkomst
Het is verstandig om rekening te houden met de regels van de huurcommissie en de bepalingen in de huurovereenkomst. Als er sprake is van een huurovereenkomst die niet duidelijk maakt welke kosten worden doorbelast, kan dit leiden tot geschillen. Het is daarom verstandig om bij twijfel advies in te winnen van een huurrechtspecialist of een huurcommissie.
Praktische richtlijnen voor huurders
Voor huurders is het even belangrijk om te weten welke kosten aan hen kunnen worden doorbelast en welke niet. Hieronder volgen enkele richtlijnen voor huurders:
1. Inzicht in de huurovereenkomst
Het is verstandig om de huurovereenkomst goed te lezen en te begrijpen welke kosten aan de huurder worden doorbelast. Als er bijvoorbeeld sprake is van een VvE-bijdrage, dient de huurder te weten welke kostenposten eronder vallen en hoeveel er maandelijks of jaarlijks aan de VvE wordt betaald.
2. Verzoek om jaarlijks overzicht
De huurder heeft het recht om jaarlijks een overzicht te ontvangen van de VvE-kosten. Dit overzicht dient duidelijk te zijn en mag geen onduidelijke of verwarde aanduidingen bevatten. Als de verhuurder geen overzicht verstrijkt, kan de huurder dit verzoek formuleren of bij de huurcommissie aankloppen.
3. Aandacht voor ongeldige kosten
Als de verhuurder ongeldige kosten aan de VvE doorbelast, zoals OZB of opstalverzekering, kan de huurder dit aanvechten. In dat geval kan hij bijvoorbeeld aangeven dat deze kosten niet aan hem doorbelast kunnen worden, omdat het niet om servicekosten gaat die direct verband houden met de woonruimte.
Juridische risico’s en voorkoming van geschillen
Hoewel het doorbelasten van VvE-kosten aan de huurder juridisch mogelijk is, is het belangrijk om dit op een correcte en transparante manier te doen. Fouten in het doorbelasten van kosten kunnen leiden tot geschillen en eventueel juridische gevolgen.
1. Onvoldoende duidelijkheid in huurovereenkomst
Een veelvoorkomend probleem is dat de huurovereenkomst niet duidelijk aangeeft welke kosten aan de huurder worden doorbelast. Dit kan leiden tot onduidelijkheid en geschillen. Als de huurovereenkomst bijvoorbeeld alleen vermeldt dat er een VvE-bijdrage is, zonder te specifiëren welke kostenposten eronder vallen, kan dit juridisch onaanvaardbaar zijn.
2. Onjuiste doorbelasting van kosten
Als de verhuurder kosten doorbelast die niet toegestaan zijn, zoals OZB of opstalverzekering, kan dit leiden tot geschillen. In dergelijke gevallen kan de huurder aangeven dat deze kosten niet aan hem doorbelast kunnen worden, en kan hij eventueel een klacht indienen bij de huurcommissie of een rechtszaak aanspannen.
3. Onjuiste administratie
De verhuurder dient ook zorgvuldig te zijn met de administratie van de VvE-kosten. Als het overzicht dat jaarlijks aan de huurder wordt verstrekt niet duidelijk is of verkeerd is samengesteld, kan dit leiden tot geschillen. Het is daarom verstandig om hierop aandacht te besteden.
Conclusie
Het doorbelasten van VvE-kosten aan de huurder is mogelijk, maar onder strikte voorwaarden. De verhuurder mag enkel kosten doorbelasten die direct verband houden met het gebruik van de woning of het complex. Deze kosten moeten in de huurovereenkomst duidelijk worden aangegeven en jaarlijks worden overzien en verstrekt aan de huurder. De verhuurder mag geen winst maken op deze kosten, en hij dient zorgvuldig te zijn met de administratie en de communicatie met de huurder.
Voor huurders is het belangrijk om te weten welke kosten aan hen kunnen worden doorbelast en welke niet. Door aandacht te besteden aan de huurovereenkomst, het jaarlijks overzicht en eventuele ongeldige kostenposten, kunnen ze zich beter wapenen tegen onjuiste doorbelasting en eventuele geschillen.
Het is verstandig voor zowel verhuurders als huurders om bij twijfel advies in te winnen bij een huurrechtspecialist of een huurcommissie. Dit helpt om eventuele juridische problemen voor te gaan en zorgt voor een transparante en eerlijke huurovereenkomst.