In een tijd waarin de duurzame energietransitie centraal staat op het woningmarktbeleid, is het voorbeeld van VvE De Verdwenen Brug in Zoetermeer van grote betekenis. De verduurzamingsprojecten in dit woningcorporatiecomplex tonen aan hoe een slimme combinatie van technologie, financiering en burgerparticipatie kan leiden tot een aardgasvrije wijk met nul-op-de-meter woningen. Het project, gelegen in de wijk Palenstein, is onderdeel van het bredere initiatief om de wijk aardgasvrij te maken en fungeert als proeftuin voor duurzame woningbouw in Nederland.
Dit artikel biedt een overzicht van de aanpak van VvE De Verdwenen Brug, de technische en financiële maatregelen, en de rol van de betrokken partijen. Het artikel is opgesteld op basis van informatie uit officiële documentatie, projectbeschrijvingen en publicaties van betrokken organisaties.
Introductie
VvE De Verdwenen Brug is een vereniging van eigenaren van 136 woningen in Zoetermeer, gelegen in de wijk Palenstein. De woningen zijn gebouwd in de jaren zestig en zeventig en behoren daarmee tot de oudere huurwoningen in de stad. Aan het einde van de economische levensduur van deze woningen is het een uitdaging om de wijk niet alleen te renoveren, maar ook duurzaam te maken. De verduurzamingsmaatregelen van VvE De Verdwenen Brug zijn daarom niet enkel gericht op het herstel van de fysieke toestand, maar ook op het bereiken van een aardgasvrije wijk.
Het project is geïnitieerd in samenwerking met de gemeente Zoetermeer, woningcorporaties en andere betrokken partijen, en wordt gezien als een modelproject voor andere VvE’s en woningcorporaties in Nederland. Het project startte in juli 2023 en moet in het derde kwartaal van 2024 worden afgerond.
Technische maatregelen
De verduurzamingsmaatregelen van VvE De Verdwenen Brug zijn gericht op het bereiken van een hogere energieprestatie van de woningen en het volledig verwijderen van aardgas als energiedrager. De aanpak bestaat uit een reeks ingrepen die zowel het energieverbruik verminderen als het comfort van de bewoners verbeteren.
Energetische verbeteringen
De centrale maatregelen zijn gericht op het verbeteren van de energieprestatie van de woningen. Dit omvat:
- Buitengevelisolatie met een Rc-waarde van >5.0. Hiermee wordt de thermische isolatie van de woningen aanzienlijk verbeterd, wat leidt tot minder warmteverlies en een lagere energieconsumptie.
- Kunststof kozijnen met triple glas. Deze kozijnen zijn zeer energie-efficiënt en helpen om de warmte binnen de woningen te houden.
- Overlagen dakisolatie. De daken worden geïsoleerd om eventuele warmteverliezen via het dak te voorkomen.
- Isolatie tussenverdiepingen. Hierdoor wordt ook het warmteverlies tussen de verdiepingen verminderd.
- CO2-gestuurde mechanische ventilatie. Dit zorgt voor een constante luchtverversing, terwijl het energieverbruik zo laag mogelijk wordt gehouden.
Duurzame energieopwekking
In het kader van het verduurzamingsproject zijn er 80 zonnepaneel op het dak geïnstalleerd, die het collectieve energieverbruik van het complex verlagen. De zonnepanelen zijn onderdeel van een strategie om de energieafhankelijkheid van het complex te verminderen en te bewerkstelligen dat de woningen een nul-op-de-meterstatus kunnen bereiken.
Renovatie en onderhoud
Naast de energiegerichte maatregelen zijn ook maatregelen genomen voor het onderhoud en de verbetering van de fysieke toestand van het complex. Deze omvatten:
- Betonherstel. Het herstellen van schade aan de constructie zorgt voor een langere levensduur en verbetert de veiligheid.
- Vervanging balkonhekken. Hierbij is een projectspecifieke oplossing gekozen, waarbij balusters aan de onderzijde van de balkonvloeren zijn bevestigd. Deze oplossing voegt toe aan de esthetiek van het complex en is technisch aantrekkelijk.
- Verlaagd plafond. Dit zorgt voor een verbeterde ruimtelijke indeling en het creëren van een betere inrichting.
Architectuur en ontwerp
Het ontwerp van de verduurzamingsmaatregelen is uitgevoerd door BIQ Architecten. Het kantoor heeft ervaring opgedaan met vergelijkbare projecten en brengt een esthetische upgrade mee, die naast de functionele verbeteringen ook bijdraagt aan een verhoogde leefbaarheid in de wijk.
Financiële en juridische aanpak
Het project VvE De Verdwenen Brug is niet alleen technisch complex, maar ook financieel en juridisch. Het is een voorbeeld van hoe een VvE met slimme financiering en subsidies een haalbaar verduurzamingsproject kan realiseren.
Financiering en subsidies
De verduurzamingsmaatregelen zijn gedeeltelijk gefinancierd via landelijke subsidies, zoals de decentralisatie-uitkering, die bedoeld is om het aardgasvrij maken van woningen te stimuleren. Deze subsidies maken het project financieel haalbaar, omdat ze het aandeel dat de eigenaren moeten betalen, verminderen. De financiering is samengesteld in een zorgvuldig opgestelde business case, die zowel de kosten als de opbrengsten van de verduurzamingsmaatregelen in beeld brengt.
Juridische en regelgevende kaders
Het project moet voldoen aan diverse juridische en regelgevende kaders, zoals:
- VvE-wetgeving: De vereniging van eigenaren moet haar besluitvorming en financiële structuur volgens deze wetgeving afhandelen.
- Bouwbesluit en energieprestatie-richtlijnen: De verduurzamingsmaatregelen moeten voldoen aan de huidige eisen van het Bouwbesluit en de energieprestatie-richtlijnen.
- Aardgasvrij maken: Het verwijderen van aardgas als energiedrager vereist een zorgvuldige afhandeling van de distributienetwerken en het opzetten van alternatieve energievoorzieningen.
Governance en samenwerking
De samenwerking tussen VvE De Verdwenen Brug, de gemeente Zoetermeer en andere betrokken partijen is essentieel voor het succes van het project. De governancestructuur is opgesteld om zowel de technische uitvoering als de financiering te beheren. De betrokken partijen hebben een gezamenlijk plan van aanpak opgesteld, waarin de fasering van de maatregelen is beschreven.
Burgerparticipatie en communicatie
Een belangrijk aspect van het project is de betrokkenheid van de bewoners. Er zijn drie bewonersbijeenkomsten gehouden, waarin in totaal 300 burgers aanwezig waren. Deze bijeenkomsten waren gericht op het starten van een dialoog over het aardgasvrij maken van de wijk en het uitvoeren van energiegerichte verbeteringen.
De betrokkenheid van de bewoners is ook belangrijk voor het opbouwen van draagvlak voor de veranderingen. Marcel van Loon, voorzitter van VvE De Verdwenen Brug, heeft een centrale rol gespeeld in het opbouwen van dit draagvlak. Zijn inzet en energie zijn zo opgemerkt door de gemeente Zoetermeer dat hij in februari 2024 een Chapeaubeeldje ontving als blijk van waardering. Dit is een initiatief van de gemeente om mensen te erkennen die zich inzetten voor de leefbaarheid in de wijk.
Samenwerking en netwerken
Het project VvE De Verdwenen Brug is onderdeel van een bredere coalitie voor het aardgasvrij maken van Palenstein. De coalitie bestaat uit:
- Gemeente Zoetermeer
- Woningcorporaties: De Goede Woning, Vestia, Vidomes
- Netbeheerder: Stedin
Deze partijen werken samen aan een gezamenlijke visie voor het aardgasvrij maken van de wijk. De coalitie heeft een Plan van Aanpak opgesteld, die zowel technisch als financieel is georiënteerd. Daarnaast is er een structuur voor kennisdeling opgezet tussen de stakeholders en regionale samenwerkingsverbanden, zoals MRDH en CIV Smart Technology Living Lab.
De eerste projecten binnen de coalitie zijn al in uitvoering. Zo zijn er 120 nul-op-de-meter woningrenovaties uitgevoerd door De Goede Woning, en is alle nieuwbouw in Palenstein al aardgasvrij.
De rol van VvE De Verdwenen Brug in het plan van aanpak
VvE De Verdwenen Brug speelt een centrale rol in het plan van aanpak voor het aardgasvrij maken van Palenstein. Het complex is geplaatst in cluster 1, dat zich richt op een collectieve warmtevoorziening via WKO (warmte uit de bodem). Deze aanpak is uniek in Nederland, omdat het een combinatie is van verschillende aansluitingen, zoals scholen, woningcorporaties, een multifunctioneel gebouw en een winkelcentrum met woningen.
De uitvoering van deze aanpak is niet enkel technisch ingewikkeld, maar ook van groot belang voor andere wijken in Nederland die vergelijkbare uitdagingen hebben. De subsidies uit de decentralisatie-uitkering maken het plan economisch haalbaar en het uitvoeren van het plan levert kennis op die nuttig is voor andere projecten.
Conclusie
VvE De Verdwenen Brug is een voorbeeldproject dat laat zien hoe het aardgasvrij maken van een wijk niet alleen technisch en financieel haalbaar is, maar ook een positieve impact kan hebben op de leefbaarheid, duurzaamheid en toekomst van de wijk. Het project is een samenwerking tussen meerdere partijen en is onderdeel van een bredere visie op het aardgasvrij maken van Palenstein.
De verduurzamingsmaatregelen zijn gericht op het bereiken van een hogere energieprestatie, het verwijderen van aardgas en het creëren van een comfortabeler leefmilieu. De aanpak is zowel technisch als financieel onderbouwd, en de betrokkenheid van de bewoners is essentieel voor het succes van het project.
VvE De Verdwenen Brug en het project in Palenstein tonen aan dat het mogelijk is om oude woningen op een verantwoorde, duurzame en technisch slimme manier te verduurzamen. Het project is niet enkel een voorbeeld voor andere VvE’s in Nederland, maar ook voor de woningbouwsector in haar geheel.