In het kader van stadsverwarmingssystemen en blokverwarming is de vraag naar doorbelasting binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) van groot belang voor zowel appartementseigenaren als beheerders. Stadsverwarming, ook wel bekend als district heating, is een steeds populairder energieoplossing in stedelijke gebieden. Het betreft het centrale leveren van warmte via een netwerk naar individuele woningen en bedrijven. De juridische en praktische regels rondom de doorbelasting van warmtekosten binnen een VvE zijn echter complex en vereisen een goed begrip van de onderliggende regelgeving, administratieprocessen en verantwoordelijkheden.
Deze artikelen richt zich op de juridische, praktische en administratieve aspecten van de doorbelasting van stadsverwarming binnen een VvE. Op basis van juridische analyses, technische beschouwingen en administratieve praktijk wordt bekeken wat eigenaren en beheerders moeten weten, welke verantwoordelijkheden zij hebben, en hoe kosten correct doorbelast kunnen worden. De nadruk ligt op duidelijkheid en toepasbaarheid in de praktijk, met het oog op zowel individuele bewoners als verenigingen van eigenaren.
Wat is stadsverwarming en wat betekent doorbelasting?
Stadsverwarming, of district heating, is een systeem waarbij warmte centraal wordt opgewekt en via een netwerk van buizen wordt geleverd aan individuele woningen, kantoren en bedrijven. Het kan op verschillende manieren worden opgewekt, bijvoorbeeld via een biomassacentrale, een gasfabriek of een warmtepompinstallatie. De warmte wordt dan via een aansluiting per woning geleverd. In veel gevallen is de aansluiting op het hoofdniveau van het VvE-object gelegd, wat betekent dat de VvE als geheel verantwoordelijk is voor de afneming van warmte.
Doorbelasting binnen een VvE
Als de VvE een aansluiting heeft op het warmtenet, dan moet zij de warmte afnemen en vervolgens de kosten doorbelasten aan de individuele leden. De VvE heeft in dat geval de rol van warmteafnemer, en niet van warmteleverancier. Daarom zijn bepaalde plichten van warmteleveranciers – zoals de verplichting tot aanmelden van het warmtenet – niet van toepassing op de VvE. De VvE is echter verantwoordelijk voor het juiste afnemen, verwerken en doorbelasten van de kosten.
De doorbelasting gebeurt meestal via een bemeteringssysteem. Dit betekent dat de verbruiksmeters van individuele woningen worden afgelezen en op basis daarvan wordt berekend hoeveel iedere eigenaar of huurder moet betalen. In sommige gevallen kan een vaste verdeelsleutel worden gebruikt, wat betekent dat de kosten op een vaste verhouding worden verdeeld, bijvoorbeeld op basis van de grootte van de woning of de breukdelen. Een vaste verdeelsleutel is minder precies dan een bemeteringssysteem, maar is in sommige gevallen wettelijk toegestaan.
Juridische regels voor doorbelasting
De juridische kaders rondom de doorbelasting van stookkosten binnen een VvE zijn bepaald door de Burgerlijk Wetboek (BW), de modelreglementen van de VvE, en eventueel de splitsingsakte. De belangrijkste juridische regels zijn als volgt:
1. Verdeling van stookkosten op basis van verbruik
Volgens artikel 5:113 BW geldt dat stookkosten binnen een VvE normaal gesproken op basis van verbruik worden verdeeld, mits er sprake is van een bemeteringssysteem. Dit betekent dat een eigenaar of huurder die meer warmte verbruikt, ook een hogere bijdrage moet leveren. Als er geen bemetering is gelegd, dan geldt de hoofdregel dat de stookkosten verhoudingsgewijs worden verdeeld, meestal op basis van de grootte van de woning of breukdelen. De modelreglementen voorzien hierin en bepalen vaak dat de kosten op verbruik moeten worden verdeeld als er een bemeteringssysteem is geïnstalleerd.
2. Vaste verdeelsleutel versus bemetering
Als een VvE kiest voor een vaste verdeelsleutel, dan wordt de warmte- of stookkostenlast verdeeld op basis van vaste percentages of oppervlakte. Dit is vaak minder eerlijk voor individuele bewoners, omdat ze geen invloed hebben op hun verbruik. Bij een bemeteringssysteem daarentegen is er wel sprake van persoonlijke verantwoordelijkheid, omdat de verbruiksmeters per woning worden afgelezen. De ACM (Autoriteit Consument & Markt) stelt dat het gebruik van een bemeteringssysteem verplicht is bij nieuwe aansluitingen op het warmtenet sinds 2019.
3. Verantwoordelijkheid van de VvE
De VvE is verantwoordelijk voor het juiste afnemen van warmte, het juiste verwerken van de kosten en het doorbelasten van deze kosten aan de individuele leden. Dit omvat het afnemen van meterstanden, het uitvoeren van administratie, en het opstellen van een eindafrekening. De VvE is ook verantwoordelijk voor het beheer van het warmtenet binnen de woning, zoals het onderhouden van meters, het controleren van de warmtevoorziening en het reageren op klachten.
4. Huurrelatie en doorbelasting
In het geval van huurwoningen is het belangrijk om de regels van het huurrecht in overweging te nemen. Huurders kunnen bijvoorbeeld servicekosten doorbelast krijgen, maar enkele uitzonderingen zijn van toepassing. Zo mag de onroerendezaakbelasting (OZB) bijvoorbeeld niet doorbelast worden. Verder zijn er regels voor de administratiekosten en het doorbelasten van kosten die verband houden met de huurwoning, zoals gemeenschappelijke groenvoorziening, glazenwassen of ongediertebestrijding. Bij stadsverwarming is het doorbelasten van warmtekosten aan huurders toegestaan, zolang deze kosten verband houden met de bewoning en het gebruik van de woning.
Praktische aspecten van doorbelasting
De praktijk van doorbelasting binnen een VvE vereist goed onderbouwde administratie en samenwerking tussen beheerder, meetbedrijf en individuele bewoners. De volgende stappen zijn van belang in het proces:
1. Aansluiting en bemetering
Voor de doorbelasting is het essentieel dat er een aansluiting is op het warmtenet en dat deze aansluiting is uitgerust met een meteringssysteem. Dit kan bij nieuwe aansluitingen automatisch worden gedaan, maar bij bestaande systemen is het soms nodig om een upgrade te maken. Bij het afnemen van warmte dient er rekening mee te houden dat de VvE de warmte in haar naam afneemt, en dat de kosten daarna verhoudingsgewijs worden doorbelast aan de individuele leden.
2. Meterstanden opnemen
Aan het begin en eind van het stookseizoen moet de beheerder of meetbedrijf de meterstanden opnemen. Dit gebeurt meestal via een bezoek aan de woning of via een digitale opname. Bij gebrek aan slimme meters is het belangrijk om een visuele opname te doen, bijvoorbeeld via foto’s of handmatige notities. Deze meterstanden zijn essentieel voor het opstellen van een correcte afrekening.
3. Eindafrekening en individuele afrekeningen
Aan het einde van het stookseizoen moet het meetbedrijf een eindafrekening opstellen. Deze afrekening bevat de totale warmte-uitgaven van de VvE en de verdeling van deze kosten per woning. De individuele afrekeningen worden vervolgens doorbelast aan de eigenaren of huurders. De VvE is verantwoordelijk voor het opstellen van deze afrekening en het doorbelasten van de kosten in overeenstemming met de splitsingsakte of modelreglementen.
4. Salderen en terugbetaling
Na de eindafrekening kan het nodig zijn om voorschotten terug te betalen of extra bedragen in te vorderen. Dit proces, ook wel ‘salderen’ genoemd, moet binnen 6 maanden na afsluiting van het stookseizoen worden afgerond. De VvE dient ervoor te zorgen dat deze terugbetalingen en aanvullingen correct worden doorgevoerd en dat de administratie transparant is.
5. Administratiekosten
De administratiekosten die nodig zijn voor het opstellen van de eindafrekening en het doorbelasten van de kosten mogen op zijn hoogst 5% van de totale servicekosten zijn. Minstens EUR 7,50 per woning is de minimumadministratiekosten. Deze kosten zijn toegestaan binnen de VvE, mits ze verband houden met het afnemen, verwerken en doorbelasten van de warmtekosten.
Verantwoordelijkheden van VvE, beheerder en bewoners
De doorbelasting van stadsverwarming binnen een VvE vereist een duidelijke verdeling van verantwoordelijkheden tussen drie belanghebbenden: de VvE, de beheerder en de individuele bewoners. Elke partij heeft haar eigen rol en verantwoordelijkheden, die als volgt zijn:
1. Verantwoordelijkheid van de VvE
De VvE is verantwoordelijk voor het juiste afnemen van warmte, het beheer van het warmtenet en het doorbelasten van de kosten. De VvE dient ervoor te zorgen dat er een bemeteringssysteem is geïnstalleerd, dat de meterstanden correct worden opgenomen en dat de eindafrekening binnen 6 maanden na afsluiting van het stookseizoen wordt afgerond. De VvE is ook verantwoordelijk voor het opstellen van de individuele afrekening en het doorbelasten van deze kosten aan de leden.
2. Verantwoordelijkheid van de beheerder
De beheerder is verantwoordelijk voor de dagelijkse communicatie met bewoners, het coördineren van het meetbedrijf en het opstellen van administratie. De beheerder dient ervoor te zorgen dat alle meters correct worden afgelezen, dat de administratie correct is en dat de terugbetalingen of aanvullingen correct worden doorgevoerd. De beheerder heeft ook de taak om eventuele klachten van bewoners te behandelen en samen te werken met het meetbedrijf.
3. Verantwoordelijkheid van de bewoners
De bewoners hebben de verantwoordelijkheid om de afrekening correct te betalen en eventuele klachten tijdig aan te melden. De bewoners moeten ervoor zorgen dat de meters toegankelijk zijn en dat de meterstanden correct kunnen worden opgenomen. In het geval van huurwoningen zijn de huurders verantwoordelijk voor het betalen van de servicekosten, mits deze kosten verband houden met de bewoning van de woning.
De rol van het meetbedrijf
Het meetbedrijf speelt een centrale rol in het proces van doorbelasting. Het meetbedrijf is verantwoordelijk voor het aflezen van de meterstanden, het opstellen van de eindafrekening en het maken van individuele afrekeningen. Het meetbedrijf dient ervoor te zorgen dat de administratie correct is, dat de meterstanden accuraat zijn en dat de afrekening binnen de gestelde tijd wordt afgerond. De VvE is verantwoordelijk voor de juiste opgave van de warmtekosten aan het meetbedrijf en voor het doorbelasten van de individuele afrekening aan de leden.
Juridische aspecten bij huurwoningen
Bij huurwoningen is het doorbelasten van servicekosten aan huurders mogelijk, maar zijn er enkele juridische beperkingen. Zo mag de onroerendezaakbelasting (OZB) bijvoorbeeld sinds 2006 niet meer doorbelast worden. Administratiekosten zijn wel toegestaan, maar mogen maximaal 5% van de totale servicekosten zijn. Andere kosten die mogen worden doorbelast zijn bijvoorbeeld gemeenschappelijke groenvoorziening, glazenwassen, ongediertebestrijding en verbruikskosten zoals stookkosten en warmte.
Het doorbelasten van warmtekosten aan huurders is mogelijk, zolang deze kosten verband houden met de bewoning en het gebruik van de woning. Dit geldt ook voor stadsverwarming, omdat het betreft warmte die wordt gebruikt voor verwarming en warm kraanwater. Het is echter belangrijk om te weten dat huurders geen recht hebben op een bemeteringssysteem, maar dat de kosten toch verhoudingsgewijs kunnen worden doorbelast.
Toekomstige ontwikkelingen en maatregelen
De regels rondom stadsverwarming en doorbelasting zijn in ontwikkeling. In de kamerbrief van de premier van 22 september 2022 is aangekondigd dat ook warmte en warm tapwater onder het prijsplafond moeten vallen, net zoals gas en elektriciteit. Dit betekent dat huishoudens in appartementen met blokverwarming of stadsverwarming ook onder hetzelfde prijsplafond vallen als huishoudens met een eigen aansluiting.
Daarnaast is er sprake van een gelijkstelling van de regels voor VvE’s en huishoudens. In de huidige situatie is een VvE een rechtspersoon en geen huishouden, wat betekent dat de VvE zelf geen recht heeft op prijscompensatie. Echter, als de VvE voor haar leden energie inkoopt, dan zouden deze leden in de toekomst wel onder het prijsplafond moeten vallen. Dit betekent dat de VvE als vertegenwoordiger van de huishoudens onder hetzelfde prijsplafond zou kunnen vallen.
Een belangrijke voorwaarde voor deze gelijkstelling is dat de VvE inzicht heeft in het energieverbruik van de individuele huishoudens. Dit is mogelijk via een bemeteringssysteem, maar niet via een vaste verdeelsleutel. Dit betekent dat het gebruik van een bemeteringssysteem in de toekomst nog belangrijker wordt.
Conclusie
De doorbelasting van stadsverwarming binnen een VvE is een complex proces dat juridisch, administratief en technisch moet worden benaderd. De VvE heeft de verantwoordelijkheid om de warmte af te nemen, de kosten correct te verwerken en deze kosten verhoudingsgewijs of op basis van verbruik door te belasten aan de individuele leden. De juridische regels zijn bepaald door de Burgerlijk Wetboek, de modelreglementen en de splitsingsakte, en bepalen hoe de kosten moeten worden verdeeld.
In de praktijk is het belangrijk om rekening te houden met de administratieproces, de opname van meterstanden, het opstellen van eindafrekening en het doorbelasten van individuele afrekeningen. Het meetbedrijf speelt een centrale rol in deze proces, maar de VvE en de beheerder zijn verantwoordelijk voor het juiste beheer en doorbelasten van de kosten.
De toekomstige ontwikkelingen rondom stadsverwarming en prijsplafonds wijzen op veranderingen in de juridische en praktische regels. Het is belangrijk dat VvE’s en beheerders zich daar op voorbereiden, zodat de doorbelasting van stadsverwarming in de toekomst nog steeds eerlijk en transparant kan verlopen.