Rechten en Verantwoordelijkheden bij Lekkend Dubbelglas in VvE-wooning

Inleiding

In appartementenwoningen wordt regelmatig gebruikgemaakt van dubbelglas als gevolg van de stijgende eisen aan energie-efficiëntie en geluidsisolatie. Echter, het gebruik van dubbelglas brengt ook juridische en praktische vragen met zich mee, vooral wanneer het glas lek raakt. In welk geval draait de Vereniging van Eigenaars (VvE) op voor de kosten van het herstel of vervangingswerk? En wanneer valt het herstel van lekkend dubbelglas op de verantwoordelijkheid van de eigenaar? Deze vragen zijn niet triviaal en zijn vaak het onderwerp van juridische discussies.

Deze artikel belicht de juridische, technische en administratieve aspecten van lekkend dubbelglas binnen een VvE-wooning. Op basis van recente rechtspraak, modelreglementen en praktijkvoorbeelden uit de VvE-sector, worden de rechten van de eigenaar en de verantwoordelijkheden van de VvE uitgebreid toegelicht. Tevens wordt aandacht besteed aan de rol van de splitsingsakte, glasverzekering en het meerjarenonderhoudsplan.

Dubbelglas in VvE-wooningen: Gemeenschappelijk of Privé?

Een belangrijk eerste vraag bij lekkend dubbelglas is: valt het glas onder de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex, of is het een privéobject van de bewoner? De verantwoordelijkheid voor herstel of vervanging van lekkend dubbelglas hangt namelijk grotendeels af van deze indeling.

In de meeste appartementenwoningen zijn de ramen en kozijnen gedeeld in buitengevels en inwendige scheidingsmuren. De buitengevels, inclusief de raamkozijnen en het glas, vallen meestal onder de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dit is ook bepaald in het Modelreglement VvE 1992 (artikel 9 lid 1), waarin buitengevels expliciet worden genoemd als gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex. Dit betekent dat de VvE in principe verantwoordelijk is voor het onderhoud en herstel van deze delen.

Echter, in sommige gevallen kan het glas in een appartement niet standaard zijn geïnstalleerd. Bijvoorbeeld: een eigenaar heeft op eigen initiatief en kosten dubbelglas laten plaatsen, terwijl de standaard in het appartementencomplex enkelglas was. In dergelijke gevallen kan de rechtspraak anders uitvallen.

Rechtspraak: Gerechtshof Den Haag en lekkend dubbelglas

Een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag (bron [1]) is van belang bij het bepalen van de aansprakelijkheid. In dit geval had een eigenaar al jaren last van condensvorming in het dubbelglas van zijn raam. De VvE weigerde herstel te betalen en beriep zich op de splitsingsakte, waarin staat dat glasschade meestal de verantwoordelijkheid van de eigenaar is.

Het Gerechtshof kwam tot de conclusie dat condensvorming in dubbelglas geen ‘schade’ is, maar eerder een gebrek door veroudering of onvoldoende afdichting. Daardoor valt dit onder de verantwoordelijkheid van de VvE, aangezien het raam deel uitmaakt van de buitengevel (en dus een gemeenschappelijk deel). De VvE moest de herstelkosten en proceskosten betalen.

Dit oordeel benadrukt het belang van een zorgvuldige interpretatie van de splitsingsakte en het Modelreglement. Niet alles wat “kapot” is, is automatisch de verantwoordelijkheid van de bewoner. Het oordeel van het Gerechtshof maakt duidelijk dat de VvE verantwoordelijk is voor gebreken aan gemeenschappelijke delen, ook als die ontstaan door veroudering of technische tekortkomingen.

Glasverzekering en Verantwoordelijkheid van VvE

In veel VvE’s is er een glasverzekering afgesloten, die de VvE beschermt tegen schade aan het glas in de gemeenschappelijke delen. Echter, wanneer het glas in een privégedeelte lek raakt, is het niet altijd duidelijk wie de kosten moet dragen.

In een praktijkvoorbeeld (bron [2]) werd een schade aangemeld bij de glasverzekeraar, maar die weigerde vergoeding, omdat het glas in een privégedeelte van de bewoner was en geen verzekering op de eigenaar was aangesloten. De splitsingsakte bepaalt in artikel 18 dat glasschade in een privégedeelte in principe voor rekening komt van de eigenaar, mits er geen verzekering is. Als er wel een verzekering is, moet de VvE zorgen voor herstel.

In dit geval had de VvE een glasverzekering en was er geen verzekering van de eigenaar. De jurist concludeerde dat de schade wel door de VvE-afgelopen glasverzekering gedekt zou worden, mits de eigenaar zelf geen aparte verzekering heeft. Dit benadrukt het belang voor VvE’s om duidelijk te zijn over de aard van de schade, de verzekeringen en de verantwoordelijkheid.

Eigenaar heeft dubbelglas zelf laten plaatsen: Wie betaalt?

Een ander veelvoorkomend scenario is dat een bewoner op eigen kosten dubbelglas heeft laten plaatsen, terwijl de standaard in het appartementencomplex enkelglas is. Als dit glas lek raakt, is het niet duidelijk of de VvE aansprakelijk is of de eigenaar zelf verantwoordelijk is voor herstel.

In een vraag op een VvE-website (bron [3]) werd gevraagd of een eigenaar die zelf dubbelglas heeft laten plaatsen, gerechtelijk kan eisen dat de VvE de vervanging of herstelkosten draagt. In dit geval is de VvE in principe niet verantwoordelijk, aangezien het glas niet deel uitmaakt van de gemeenschappelijke delen en zelf is geïnstalleerd. De VvE is dan niet verplicht om het herstel of de vervanging te betalen, tenzij het lekgevallen glas het gevolg is van een gebreken aan de gemeenschappelijke delen (zoals een defecte kozijn).

Het Meerjarenonderhoudsplan en Glasvervanging

In het kader van onderhoud en sloopwerkzaamheden aan gemeenschappelijke delen, is het meerjarenonderhoudsplan (mjop) een belangrijk instrument voor VvE’s. Dit plan bevat een overzicht van alle onderhouds- en sloopactiviteiten die binnen een bepaalde tijdsperiode moeten worden uitgevoerd.

Wanneer de VvE wil overgaan van enkelglas naar dubbelglas, is het belangrijk dat dit wordt opgenomen in het mjop. Een overgang van enkelglas naar dubbelglas is vaak een aanzienlijke investering, en het is daarom gebruikelijk om dit over meerdere jaren te spreiden via een verhoging van de servicebijdrage.

In het geval van een VvE-beheerder (bron [4]), wordt duidelijk dat de Algemene Vergadering van Eigenaren (Alv) beslist over dergelijke investeringen. Als het voorstel niet wordt aangenomen, kan men overwegen om in het mjop alvast een tussentijdse financiering op te nemen voor een overgang binnen bijvoorbeeld vijf jaar. Dit heeft het voordeel dat de kosten geleidelijk worden afgeslagen en niet ineens geheel op de bewoners rusten.

Toegang Tot Appartementen bij Schade

Bij schade aan gemeenschappelijke delen, zoals lekkage in een raam of kozijn, kan het nodig zijn om toegang te krijgen tot een privé-appartement. Vragen die dan rijzen zijn: is de eigenaar verplicht om toegang te verlenen? En wat zijn de rechten en plichten van de VvE in dergelijke gevallen?

In het Modelreglement 2017 (bron [7]) is te vinden dat de eigenaar verplicht is medewerking te verlenen aan werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het onderhoud of herstel van gemeenschappelijke delen. Dit geldt bijvoorbeeld voor inspecties van leidingen, gevels of balkons. De verplichting om toegang te verlenen is echter alleen geldig als de werkzaamheden noodzakelijk zijn.

In het geval van lekkage in een raam of kozijn is het noodzakelijk om toegang tot het appartement te hebben om de schade te beoordelen en eventueel herstel te doen. De VvE is dan verantwoordelijk voor het herstel, maar kan de eigenaar verplichten tot medewerking. Dit is in lijn met de rechtspraak en de wettelijke regels van het Modelreglement.

Betalingsregelingen en VvE-bijdragen

Hoewel dit niet direct gerelateerd is aan het probleem van lekkend glas, is het belangrijk om te weten dat de VvE niet een ‘bankinstelling’ is en verantwoordelijk is voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Als een eigenaar achterstaat in de betaling van de servicebijdrage, kan de VvE een tijdelijke betalingsregeling aanbieden. Echter, deze regeling moet goed worden vastgelegd en mag niet te lang duren.

In een praktijkvoorbeeld (bron [5]) wordt uitgebreid uitgelegd hoe betalingsregelingen functioneren. Een SEPA-machtiging biedt bijvoorbeeld de eigenaar de mogelijkheid om de maandelijkse bijdrage automatisch te laten afhalen. Dit heeft het voordeel dat het beheer voor de VvE gemakkelijker wordt, en het vermijd het risico op achterstallige betalingen.

Aansprakelijkheid bij Schade Aan Gemeenschappelijke Delen

Wanneer schade ontstaat aan gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex, kan de VvE aansprakelijk worden gehouden. In het Modelreglement 1992 (artikel 16) is bepaald dat de eigenaar aansprakelijk is voor schade aan gemeenschappelijke delen of zaken, als deze schade op zijn verantwoordelijkheid of die van zijn huurder is ontstaan. Dit geldt bijvoorbeeld bij vernieling of schending van de onderhoudsplicht.

Bij lekkage is de aansprakelijkheid echter vaak bij de VvE, aangezien het dakraam, de gevel of het leidingwerk gemeenschappelijke delen zijn. Als de lekkage veroorzaakt wordt door een gebreken in deze delen, is de VvE verantwoordelijk voor de schade en de herstelkosten. In dit geval is het belangrijk om te weten of de schade het gevolg is van een natuurlijke veroudering, of door een feit of foutieve handeling van de eigenaar.

Conclusie

Het probleem van lekke dubbelglas in een VvE-wooning brengt meerdere juridische en praktische vragen met zich mee. De verantwoordelijkheid voor herstel of vervanging hangt af van meerdere factoren:

De aard van de schade: Is het een schade of een gebreken door veroudering?
De aard van het glas: Valt het onder de gemeenschappelijke delen of is het een privéinstallatie?
De aanwezigheid van een verzekering: Is er een glasverzekering op de VvE of de eigenaar?
De splitsingsakte en het Modelreglement: Hoe zijn de verantwoordelijkheden geregeld in deze documenten?

Rechtspraak, zoals de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag, benadrukt dat de VvE verantwoordelijk kan zijn voor gebreken aan gemeenschappelijke delen, ook bij veroudering. Daarnaast is het belangrijk dat de VvE haar taken volledig uitvoert in het kader van onderhoud en verantwoordelijkheid. Eigenaren moeten zich bewust zijn van hun rechten en plichten, en samenwerking met de VvE is vaak nodig bij schadeherstel of vervanging van glas.

Het is daarom aan te raden voor zowel VvE’s als eigenaren om regelmatig de splitsingsakte, het Modelreglement en het meerjarenonderhoudsplan te raadplegen, en waar nodig juridisch advies in te winnen. Dit helpt bij het voorkomen van onnodige geschillen en het bewaken van de belangen van alle partijen.