Het bezit van een appartement binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) brengt meer dan alleen woonruimte met zich mee. Het heeft ook directe gevolgen voor de inkomstenbelastingaangifte. Een van de belangrijkste aspecten is het aandeel van de eigenaar in het reservefonds van de VvE. Dit aandeel moet in sommige gevallen meegenomen worden bij de inkomstenbelastingaangifte en heeft daarmee ook invloed op de te betalen belasting. In dit artikel leggen we uit hoe het aandeel in het VvE-vermogen berekend wordt, welke regels gelden, en hoe eigenaren dit correct kunnen opnemen in hun aangifte.
Inleiding
Als eigenaar van een appartement in een VvE is het belangrijk om zich bewust te zijn van de fiscale consequenties van het lidmaatschap. De VvE is een vereniging waarin alle eigenaren samen verantwoordelijk zijn voor de onderhouds- en beheerkosten van de gemeenschappelijke delen van het pand. Deze vereniging houdt een reservefonds aan om onvoorziene uitgaven te kunnen financieren.
De Belastingdienst telt het aandeel van de eigenaar in dit reservefonds op als vermogen in box 3 van de inkomstenbelastingaangifte, mits het totale vermogen boven een bepaalde grens komt. Voor eigenaren is het van belang om te weten hoe deze berekening precies werkt en wat de fiscale gevolgen zijn.
Het artikel beoogt een duidelijk overzicht te geven van de verplichtingen en mogelijkheden die voor VvE-leden gelden bij het invullen van hun belastingaangifte, met nadruk op het aandeel in het reservefonds. We zullen ook ingaan op situaties waarin het aandeel niet belast is of waarin aftrekmogelijkheden van toepassing zijn.
Wat is het aandeel in het reservefonds van een VvE?
Het aandeel in het reservefonds van een VvE is het deel van het totale vermogen dat toegeschreven wordt aan een specifiek VvE-lid. Dit vermogen bestaat uit de opgebouwde reserves van de vereniging, die gebruikt worden om onvoorziene onderhouds- of renovatiekosten te dekken.
Het VvE heeft wettelijk de verplichting om jaarlijks een balans op te maken. In deze balans wordt het totale vermogen van de VvE weergegeven, inclusief het bedrag in het reservefonds. Het aandeel van elk lid wordt berekend op basis van het aantal eigenaarsdeel dat de persoon in de VvE heeft.
De berekening van het aandeel kan complex zijn, omdat er meerdere manieren zijn om het aandeel te bepalen, afhankelijk van de regelgeving en de opbouw van het VvE-statuut. Voor duidelijkheid is het verstandig om contact op te nemen met een belastingadviseur of het VvE-beheerder, die vaak een overzicht van het aandeel kan verstrekken.
De Belastingdienst heeft het invullen van de aangifte eenvoudiger gemaakt door veel gegevens automatisch in te vullen, maar het is nog steeds belangrijk om de juiste informatie over het aandeel in het reservefonds op te nemen. Dit geldt alleen als het totale vermogen van de eigenaar boven een bepaalde grens komt, die jaarlijks door de Belastingdienst wordt vastgesteld.
Het aandeel in het reservefonds in de aangifte inkomstenbelasting
Het aandeel in het reservefonds van de VvE moet worden opgenomen in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting. Box 3 bevat informatie over overige bezittingen, zoals spaargeld, beleggingen en aandelen in particuliere ondernemingen. Het aandeel in het VvE-vermogen valt onder deze categorie, mits het totale vermogen boven de heffingsvrij grens ligt.
De heffingsvrij grens voor vermogen in 2023 is € 57.000 per persoon. Voor mensen met een fiscaal partner geldt deze grens verdubbeld, dus € 114.000. Als het vermogen van een eigenaar onder deze grens blijft, is het aandeel in het reservefonds niet belast. Het is daarom belangrijk om het totale vermogen van de eigenaar nauwkeurig te berekenen, inclusief eventuele andere bezittingen zoals spaargeld of beleggingen.
Het aandeel in het reservefonds wordt berekend door het totale vermogen van de VvE te vermenigvuldigen met het aandeel van de eigenaar. Bijvoorbeeld: als de VvE € 300.000 aan vermogen heeft en de eigenaar een aandeel heeft van 10%, dan is het aandeel in het vermogen € 30.000. Als het totale vermogen van de eigenaar, inclusief andere bezittingen, hierboven ligt, moet dit bedrag opgenomen worden in de aangifte inkomstenbelasting.
In sommige gevallen kan het aandeel in het reservefonds niet belast worden. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij eigenaren van monumentale panden. Voor duidelijkheid is het verstandig om advies in te winnen bij een belastingadviseur of de VvE-beheerder.
Invloed van het VvE-lidmaatschap op box 1 en box 3
Het lidmaatschap van een VvE heeft gevolgen voor zowel box 1 als box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. In box 1, waarin het belastbare inkomen wordt berekend, kan het bezit van een appartement invloed hebben op de renteaftrek of het huurwaardeforfait.
Box 1: renteaftrek en huurwaardeforfait
In box 1 kan de hypotheekrente die wordt betaald voor een eigen woning aftrekbaar zijn. Deze renteaftrek leidt tot een verlaging van het belastbaar inkomen. Dit geldt alleen voor hypotheekschulden die zijn aangegaan vóór 1 januari 2014.
Een alternatief voor de renteaftrek is het huurwaardeforfait, wat toepasbaar is voor mensen die geen hypotheek hebben. Het huurwaardeforfait is een fictieve huur die wordt toegevoegd aan het inkomen en het is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning. In sommige gevallen kan het huurwaardeforfait uitgeschakeld worden als de VvE een hypotheek heeft en de eigenaar geen schuld meer heeft. Dit is bijvoorbeeld mogelijk bij toepassing van de Wet Hillen.
Box 3: aandeel in het reservefonds
In box 3, waarin het vermogen wordt opgenomen, moet het aandeel in het reservefonds van de VvE meegenomen worden, mits het totale vermogen van de eigenaar boven de heffingsvrij grens komt. De Belastingdienst heeft het aandeel in het VvE-vermogen in 2024 als "spaartegoeden" in plaats van "overige bezittingen" ingedeeld, wat tot een verlaging van het rendementspercentage leidt. Dit betekent dat de belasting die op het aandeel wordt berekend, lager uitvalt.
Het is belangrijk om op te merken dat het aandeel in het reservefonds niet automatisch hetzelfde is als het aandeel in het totale vermogen van de VvE. Het reservefonds is slechts een onderdeel van het totale vermogen. Het is dus mogelijk dat het aandeel in het reservefonds lager is dan het aandeel in het totale vermogen. Bij het invullen van de aangifte inkomstenbelasting dient alleen het aandeel in het reservefonds meegenomen te worden.
Aftrekbaar vermogen en betalingsachterstand
Niet alleen het aandeel in het reservefonds is van invloed op de aangifte inkomstenbelasting, ook andere factoren kunnen een rol spelen. Zo is het mogelijk om een betalingsachterstand bij de VvE in mindering te brengen op het vermogen dat wordt meegenomen in box 3. Dit geldt zolang de betalingsachterstand op het moment van het invullen van de aangifte nog bestaat.
Een voorbeeld: als het aandeel in het reservefonds € 3.198 is en de eigenaar heeft een betalingsachterstand van € 500, dan mag dit bedrag in mindering worden gebracht. Het aandeel dat in de aangifte inkomstenbelasting opgenomen moet worden, is dan € 2.698.
Een andere situatie is wanneer de eigenaar geld heeft geleend om de eigenaarsbijdrage te kunnen voldoen. In dat geval mag het geleende bedrag in mindering worden gebracht op de rendementsgrondslag in box 3. Dit is een mogelijkheid om het te belasten vermogen te verlagen.
Berekening van het aandeel in het reservefonds
Het berekenen van het aandeel in het reservefonds kan op twee manieren: door het VvE-beheerder of -penningmeester om een overzicht te vragen, of door het zelf te berekenen aan de hand van de balans van de VvE.
Vragen aan de VvE-beheerder
De VvE-beheerder of -penningmeester is verantwoordelijk voor het beheer van de financiële zaken van de vereniging. Deze partijen kunnen meestal een overzicht van het aandeel in het reservefonds verstrekken. In sommige gevallen wordt dit overzicht jaarlijks verstrekt, zodat de eigenaar het direct kan gebruiken bij het invullen van de aangifte inkomstenbelasting.
Zelf berekenen
Als het overzicht van het aandeel niet automatisch beschikbaar is, kan het aandeel in het reservefonds ook zelf berekend worden. Dit gebeurt door het totale vermogen van de VvE te vermenigvuldigen met het aandeel van de eigenaar. Bijvoorbeeld: als de VvE € 300.000 aan vermogen heeft en de eigenaar een aandeel heeft van 10%, dan is het aandeel in het vermogen € 30.000.
Het is belangrijk om te weten dat het aandeel in het reservefonds niet hetzelfde is als het aandeel in het totale vermogen. Het reservefonds is slechts een onderdeel van het totale vermogen. Het is dus mogelijk dat het aandeel in het reservefonds lager is dan het aandeel in het totale vermogen. Bij het invullen van de aangifte inkomstenbelasting dient alleen het aandeel in het reservefonds meegenomen te worden.
Wanneer is het aandeel in het reservefonds belast?
Het aandeel in het reservefonds van de VvE is niet altijd belast. Er zijn bepaalde situaties waarin het aandeel niet meegenomen hoeft te worden in de aangifte inkomstenbelasting.
Heffingsvrij vermogen
Het heffingsvrij vermogen is de grens waarboven het vermogen belast wordt. Voor 2023 is deze grens € 57.000 per persoon. Als het totale vermogen van de eigenaar onder deze grens blijft, is het aandeel in het reservefonds niet belast. Voor mensen met een fiscaal partner geldt deze grens verdubbeld, dus € 114.000.
Het totale vermogen bestaat uit alle bezittingen van de eigenaar, zoals spaargeld, beleggingen en het aandeel in het VvE-vermogen. Het is belangrijk om het totale vermogen correct te berekenen, omdat dit bepaalt of het aandeel in het reservefonds belast is.
Uitzonderingen
Er zijn ook situaties waarin het aandeel in het reservefonds niet belast is, zelfs als het totale vermogen boven de heffingsvrij grens komt. Een voorbeeld is bij eigenaren van monumentale panden. Voor deze eigenaren geldt vaak dat het aandeel in het reservefonds niet belast wordt met vermogensrendementsheffing.
Het is verstandig om bij onzekerheid contact op te nemen met een belastingadviseur of de VvE-beheerder. Deze partijen kunnen uitleg geven over de specifieke situatie van de eigenaar en welke regels van toepassing zijn.
Aanvullende tips voor VvE-leden bij de aangifte inkomstenbelasting
Naast het aandeel in het reservefonds zijn er nog een aantal andere aspecten waar VvE-leden rekening mee moeten houden bij het invullen van hun aangifte inkomstenbelasting.
Tip 1: extra renteaftrek
Als de VvE een lening heeft afgesloten, is het aandeel in de betaalde rente aftrekbaar in box 1. Dit geldt alleen voor rente die is betaald voor de financiering van de gemeenschappelijke delen van het pand. Het aandeel in de betaalde rente kan berekend worden aan de hand van de jaarrekening van de VvE of via een overzicht dat de VvE-beheerder of -penningmeester verstrekt.
Tip 2: betalingsachterstand in mindering brengen
Een betalingsachterstand bij de VvE mag in mindering worden gebracht op het vermogen dat in box 3 is opgenomen. Dit geldt zolang de betalingsachterstand op het moment van het invullen van de aangifte nog bestaat. Dit is een mogelijkheid om het te belasten vermogen te verlagen.
Tip 3: geleend geld in mindering brengen
Als geld is geleend om de eigenaarsbijdrage te kunnen voldoen, mag het geleende bedrag in mindering worden gebracht op de rendementsgrondslag in box 3. Dit is een andere manier om het te belasten vermogen te verlagen.
Tip 4: controle op de jaarrekening
Het is verstandig om de jaarrekening van de VvE te controleren op correcte verwerking van de financiële zaken. Dit geldt met name voor de berekening van het aandeel in het reservefonds en eventuele leningen. Als er onregelmatigheden zijn, kan dit leiden tot fouten in de aangifte inkomstenbelasting.
Tip 5: gebruik maken van het Belastingplan 2024
In het Belastingplan 2024 is aangekondigd dat het aandeel in het VvE-vermogen niet langer als "overige bezittingen" maar als "spaartegoeden" wordt behandeld. Dit heeft tot gevolg dat het rendementspercentage van 6,17% naar 0,1% daalt. Dit betekent dat de belasting die op het aandeel wordt berekend, veel lager uitvalt.
Als het Belastingplan 2024 door de Eerste Kamer wordt goedgekeurd, treedt deze wijziging in werking met terugwerkende kracht tot en met januari 2023. Dit heeft directe gevolgen voor de aangifte inkomstenbelasting 2023 en kan leiden tot een vermindering van de te betalen belasting.
Conclusie
Het lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft directe gevolgen voor de inkomstenbelastingaangifte. Het belangrijkste aspect is het aandeel van de eigenaar in het reservefonds van de VvE, dat in sommige gevallen meegenomen moet worden in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting.
Het aandeel in het reservefonds wordt berekend op basis van het totale vermogen van de VvE en het aandeel van de eigenaar. Als het totale vermogen van de eigenaar boven de heffingsvrij grens komt, is het aandeel in het reservefonds belast. In sommige gevallen, zoals bij eigenaren van monumentale panden, is het aandeel in het reservefonds niet belast.
Naast het aandeel in het reservefonds zijn er ook andere factoren die invloed hebben op de aangifte inkomstenbelasting, zoals renteaftrek, huurwaardeforfait, betalingsachterstand en geleend geld. Het is verstandig om bij onzekerheid contact op te nemen met een belastingadviseur of de VvE-beheerder. Deze partijen kunnen uitleg geven over de specifieke situatie van de eigenaar en welke regels van toepassing zijn.
De Belastingdienst heeft het invullen van de aangifte eenvoudiger gemaakt, maar het is nog steeds belangrijk om de juiste informatie te verstrekken. Door goed te weten wat het aandeel in het reservefonds is en hoe dit meegenomen wordt in de aangifte, kan de eigenaar ervoor zorgen dat hij/zij de juiste belasting betaalt.