Inleiding
Het onderhoud en vervangen van gasleidingen en rookgasafvoersystemen in appartementsgebouwen zijn complexe processen die zowel technische als juridische aspecten bevatten. Voor VvE’s (Verenigingen van Eigenaren) is het begrijpen van deze systemen en de daaraan verbonden verantwoordelijkheden van groot belang. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste kwesties rondom het onderhoud en de vervanging van gasleidingen en rookgasafvoersystemen, met een focus op de rol van VvE’s, de verantwoordelijkheden van individuele VvE-leden en installateurs, en de praktische uitvoering van dergelijke projecten. De informatie is gebaseerd op gegevens uit betrouwbare bronnen en voorbeelden uit de praktijk, zoals het vervangingsproject in het appartementengebouw mY-side II.
Technische aspecten van rookgasafvoer en gasleidingen
CLV-systeem en RGA’s
Een belangrijk technisch element in appartementsgebouwen is het CLV-systeem (Combinatie Luchttoevoer- en Verbrandingsgasafvoersysteem). In dit systeem zijn de luchttoevoer en verbrandingsgasafvoer voor de cv-ketels gecombineerd in één systeem. In de praktijk betekent dit dat meerdere cv-ketels op één leiding aangesloten kunnen worden. Dit systeem werd vroeger ook wel gebruikt voor het afvoeren van ventilatielucht, maar dat is tegenwoordig minder gebruikelijk.
Een CLV-systeem kan in de loop der tijd slijten of verouderd raken, wat leidt tot noodzaak van inspectie of vervanging. In het voorbeeld van mY-side II is in 2024 een inspectie uitgevoerd door de firma Lekrecherche, die concludeerde dat de kanalen in goede staat zijn. Dit betekent dat er op dit moment geen onmiddellijke vervanging nodig is, maar dat wel periodieke inspecties verplicht zijn volgens de Gasketelwet vanaf 2023.
Gasketelwet en veiligheid
De Gasketelwet is in april 2023 in werking getreden en heeft nieuwe veiligheidsnormen opgesteld voor ketelonderhoud. Deze wet beoogt bewoners te beschermen tegen koolmonoxidevergiftiging. Volgens de wet is het nu verplicht dat rookgaskanalen periodiek worden geïnspecteerd, zodat er op basis daarvan een geschiktheidsverklaring kan worden afgegeven. Deze verklaring is een vereiste voor erkende installateurs om CV-ketels te vervangen of te onderhouden.
De toepassing van deze wet heeft gevolgen voor VvE’s. Het betekent dat VvE’s verantwoordelijk zijn voor het organiseren van inspecties en eventuele renovaties van het collectieve rookgasafvoersysteem. In het voorbeeld van mY-side II is het VvE-bestuur verantwoordelijk voor het afwegen van offertes en het bepalen van de uitvoering van inspecties en eventuele herstelwerkzaamheden.
VR- en HR-ketels
In appartementsgebouwen zijn verschillende typen cv-ketels in gebruik. VR-ketels (Verbeterd Rendement) zijn ouder en hebben een hogere afvoertemperatuur dan HR-ketels (Hoog Rendement). De HR-ketels zijn energie-efficiënter en hebben een lagere afvoertemperatuur. Dit heeft gevolgen voor de vereisten aan het rookgasafvoersysteem, aangezien de RGA (rookgasafvoerkanaal) moet afgestemd zijn op de keteltechnologie. Zo kan een VR-ketel niet op een RGA voor HR-ketels worden aangesloten. Dit betekent dat bij het vervangen van ketels ook eventuele aanpassingen aan het RGA nodig kunnen zijn.
Vervanging van rookgasafvoerkanaal
Vervanging of renovatie van een rookgasafvoerkanaal is een complexe en kostbare onderneming. In het voorbeeld van mY-side II is in 2019-2020 een algehele vervanging van de RGA’s uitgevoerd. Het project werd uitgevoerd onder leiding van Bonarius, een erkend installatiebedrijf. Deze vervanging was volgens de leden van de VvE noodzakelijk om het systeem in goede staat te houden en eventuele problemen met de Gasketelwet te voorkomen. Niet alle buizen werden vervangen, bij sommige kon een nieuwe buis in de bestaande buis worden geplaatst als ‘wandbekleding’. Dit maakte het mogelijk om de ketels aan te sluiten zonder volledig nieuwe leidingen aan te leggen.
Juridische en administratieve aspecten
Verantwoordelijkheden van VvE en VvE-leden
De verantwoordelijkheid voor het onderhoud van gasleidingen en rookgasafvoersystemen is verdeeld tussen de VvE en de individuele VvE-leden. Het onderhoud of de vervanging van de cv-ketel zelf is de verantwoordelijkheid van de installateur van het individuele VvE-lid. Het onderhoud, de renovatie of vervanging van het afvoerkanaal is daarentegen de verantwoordelijkheid van het installatiebedrijf dat de VvE in de arm neemt.
Bij de VvE moet duidelijk zijn of de rookgassen via een individueel of collectief kanaal worden afgevoerd. Bij een collectief kanaal moeten de kosten voor onderhoud of vervanging worden opgenomen in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit is echter niet in alle VvE’s het geval. Sommige VvE’s stellen regels op, zoals het verplicht melden van een nieuwe cv-ketelinstallatie bij het VvE-bestuur of het beperken van de installatie tot een bepaald installatiebedrijf. Deze regels worden door de VvE-vergadering zelf bepaald.
Splitsingsreglement en eigendom
De verantwoordelijkheid voor het onderhoud van leidingen hangt ook af van de inhoud van het splitsingsreglement van de VvE. Dit reglement bepaalt welke delen van het appartementencomplex gemeenschappelijk zijn en welke delen privé zijn. In veel gevallen zijn waterleidingen tot aan het punt waar ze het appartement binnengaan gemeenschappelijk, wat betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud tot dat punt. Dit kan ook van toepassing zijn op gasleidingen, afhankelijk van de specifieke regeling in het splitsingsreglement.
Het vervangen van privéleidingen mag zonder instemming van de VvE. De eigenaar van het appartement kan hier zelf over beslissen. Aan de andere kant, als de leidingen gemeenschappelijk zijn, is het de VvE die beslist of en wanneer vervanging plaatsvindt. Het VvE-bestuur moet in zo’n geval een vergadering organiseren waarin de eigenaren gezamenlijk over de vervanging beslissen.
Besluitvorming in VvE
De besluitvorming rondom de vervanging van gasleidingen of rookgasafvoersystemen is een belangrijk onderdeel van de VvE-bestuursverantwoordelijkheid. Het MJOP moet de kosten voor dergelijke projecten voorzien. In de praktijk blijkt echter dat niet in alle VvE’s deze regel strikt wordt nageleefd. In sommige gevallen nemen de VvE-leden zelf initiatief voor de vervanging van hun eigen cv-ketels, terwijl het VvE-bestuur zich beperkt tot het coördineren van de algemene inspecties en onderhoudsactiviteiten.
Praktijkvoorbeelden en kosten
mY-side II: Een praktijkvoorbeeld
Het appartementengebouw mY-side II is een goed voorbeeld van hoe een VvE kan omgaan met de vervanging van een rookgasafvoersysteem. In 2019-2020 besloot de VvE tot een algehele vervanging van de RGA’s. De offerte voor dit project bedroeg circa €75.000 in totaal, wat circa €2.200 per appartement is. Het project was noodzakelijk om het systeem in goede staat te houden en eventuele problemen met de Gasketelwet te voorkomen.
Het project werd uitgevoerd door Bonarius, een erkend installatiebedrijf. De uitvoering omvatte niet alleen het vervangen van leidingen, maar ook het herstellen van gipsplaten en verfwerk waar nodig. In sommige gevallen kon een nieuwe buis in de bestaande buis worden geplaatst, wat het mogelijk maakte om de ketels aan te sluiten zonder volledig nieuwe leidingen aan te leggen.
In 2024 is er een nieuwe inspectie uitgevoerd door de firma Lekrecherche. Deze inspectie was noodzakelijk om een geschiktheidsverklaring af te geven, die vereist is voor erkende installateurs die nieuwe gasketels plaatsen. De inspectie leverde op dat de kanalen in goede staat zijn, wat betekent dat er op dit moment geen onmiddellijke vervanging nodig is. De VvE is tevreden met de uitvoering van het project en het rapportageproces.
Offertes en kosten
De kosten voor inspecties en eventuele renovaties variëren afhankelijk van de omvang van het project. In het geval van mY-side II varieerden de offertes van circa €1.800 tot het dubbele daarvan. De VvE koos voor de offerte van Lekrecherche, omdat deze bedrijf goed scoorde op communicatie, uitvoering, prijs en rapportage.
De kosten voor het algehele project (vervangen van de RGA’s) in mY-side II bedroegen circa €75.000, wat verdeeld wordt over alle appartementen. Dit is een aanzienlijk bedrag, maar het is noodzakelijk om het systeem in goede staat te houden en eventuele problemen met de Gasketelwet te voorkomen.
Conclusie
Het onderhoud en vervangen van gasleidingen en rookgasafvoersystemen in appartementsgebouwen zijn complexe processen die zowel technische als juridische aspecten bevatten. De verantwoordelijkheid voor het onderhoud van deze systemen is verdeeld tussen de VvE en de individuele VvE-leden. Het MJOP moet voorzien in de kosten voor dergelijke projecten, maar in de praktijk blijkt dat niet altijd het geval te zijn. Het is belangrijk dat VvE’s duidelijk weten welke delen van het systeem gemeenschappelijk zijn en welke privé, aangezien dit bepaalt wie verantwoordelijk is voor het onderhoud.
In het voorbeeld van mY-side II is het duidelijk dat een goed georganiseerd en doorgevoerd project kan leiden tot een betere veiligheid en een langere levensduur van het systeem. De inspectie en eventuele renovatie van het rookgasafvoersysteem zijn verplicht volgens de Gasketelwet, wat betekent dat VvE’s hier goed op voor moeten bereiden. Het is aan te raden om periodieke inspecties te laten uitvoeren en eventuele renovaties op tijd te plannen om ongemak en hoge kosten te voorkomen.