Gedeelte van de VvE bij verkoop: aandeel, verantwoordelijkheid en administratie

Bij de verkoop van een appartement verandert niet alleen de eigendom van het woningonderdeel, maar ook de verantwoordelijkheden rondom de Vereniging van Eigendommen (VvE) en het reservefonds. Het is van groot belang dat zowel de huidige als de toekomstige eigenaar duidelijk beseffen wat er met het aandeel in de VvE bij verkoop gebeurt, wat de financiële en juridische gevolgen zijn, en hoe de VvE administratie wordt afgewikkeld. Dit artikel biedt een overzicht van de relevante aspecten, met aandacht voor het aandeel in het reservefonds, de aansprakelijkheid bij verkoop, en de juridische kaders die van toepassing zijn.

Het aandeel in het reservefonds bij verkoop

Een van de belangrijkste punten bij de verkoop van een appartement is de regeling van het aandeel in het onderhoudsreservefonds van de VvE. Dit fonds is bedoeld voor het financiële dekken van onvoorziene of groot onderhoud aan het appartementencomplex. Iedere eigenaar draagt jaarlijks een percentage bij aan dit fonds, afhankelijk van zijn aandeel in het totale complex.

Bij verkoop is het aan te raden om het aandeel in het reservefonds kenbaar te maken. Dit is niet alleen van belang voor het administratieve afhandelen van de overdracht, maar ook vanwege fiscale redenen. De notaris zal bij de VvE of haar beheerder vragen om informatie over het aandeel van de verkoopende eigenaar. Dit aandeel wordt namelijk afgetrokken van de koopprijs, zodat de koper enkel over het aandeel in het reservefonds belasting hoeft te betalen.

Het is daarom belangrijk dat de VvE goed bijhoudt welk aandeel iedere eigenaar heeft in het fonds. Een gezonde VvE met een goed gevulde reserve zorgt niet alleen voor een betere onderhoudsvoorziening, maar ook voor een hogere waarde van het appartement. Bij verkoop is zo’n VvE dus aantrekkelijker voor potentiële kopers.

Aansprakelijkheid bij verkoop

Bij verkoop van een appartement blijft de oude eigenaar niet automatisch verlost van eventuele schulden of verplichtingen die hij had opgebouwd binnen de VvE. Zowel de oude als de nieuwe eigenaar zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de achterstallige VvE-bijdragen. De VvE heeft het recht om deze schulden in te eisen, mits deze binnen het lopende of voorgaande boekjaar zijn ontstaan. Oudere schulden zijn niet langer incasseerbaar.

Bij overdracht van het appartement zal de notaris bij de VvE vragen of er achterstallige bedragen zijn. Indien dat het geval is, kan de VvE de nieuwe eigenaar aanspreken op deze schulden. In de praktijk wordt hiervoor vaak een borg in gehouden, die pas wordt vrijgegeven na het eind van het stookkostenseizoen, wanneer de eindafrekening is gemaakt.

Het is daarom van belang dat zowel de verkoopende als de aankoopende partij goed informeerd zijn over eventuele schulden die nog in de VvE staan. De VvE moet deze schulden nauwkeurig bijhouden en betalingsachterstanden niet te ver laten oplopen. In het geval dat de oude eigenaar in administratieproblemen raakt, zoals bijvoorbeeld faillissement, blijft de VvE in staat om de schulden bij de nieuwe eigenaar in te eisen.

Juridische kaders en beheershandelingen

Het beheer van een VvE is geregeld door het appartementsrecht en het modelreglement van de VvE. Dit omvat niet alleen financiële kwesties, maar ook juridische kaders voor het gebruik van gemeenschappelijke en privégedeelten.

Een belangrijk juridisch aspect is het onderscheid tussen een beheershandeling en een beschikkingshandeling. Een beheershandeling is een besluit dat de VvE vergadering kan nemen, zoals het bepalen van servicekosten of het maken van een onderhoudsplan. Een beschikkingshandeling daarentegen is een besluit dat betrekking heeft op een permanente verandering in de situatie van het appartementencomplex, zoals de toegang tot een gemeenschappelijk dakterras. Voor deze laatste is het beheer niet bevoegd; het besluit moet door de gezamenlijke eigenaren worden genomen.

Een voorbeeld hiervan is de uitspraak van de Rechtbank Gelderland in 2020, waarin een besluit van de VvE werd vernietigd omdat het ging om een permanente verandering in de situatie. In dit geval was het gebruik van een gemeenschappelijke dakterras gewijzigd, wat niet bevoegd was door de VvE-vergadering. Dit benadrukt de belangrijkheid van juridische zekerheid bij het nemen van besluiten in de VvE, zowel bij het beheer als bij de eigenaren.

Het belang van een onderhoudsplan

Een goed opgestelde onderhoudsplan is van groot belang voor de duurzaamheid en waarde van een appartementencomplex. De VvE is verplicht om elk jaar een begroting op te stellen, waarin de verwachte kosten en inkomsten worden vermeld. Deze begroting moet door de algemene ledenvergadering worden goedgekeurd.

Daarnaast is het verstandig om een meerjarenonderhoudsplan op te stellen. Dit plan geeft een overzicht van het benodigde onderhoud voor de komende jaren en helpt bij het plannen van de benodigde middelen. Het reservefonds moet jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het complex bevatten. Dit zorgt ervoor dat er altijd voldoende middelen zijn voor onvoorziene kosten.

Het gebruik van een reservefonds is verplicht en wordt geregeld door de wet. Het is aan te raden om dit fonds actief te beheren, zodat er voldoende middelen beschikbaar zijn bij grote onderhoudsprojecten, zoals het vervangen van een lift of het saneren van de gevel.

Administratieve afhandeling bij verkoop

Bij de verkoop van een appartement is een aantal administratieve stappen van belang. Eén van de belangrijkste is de afhandeling van de servicekosten en eventuele voorschotten die zijn betaald. Deze kosten moeten worden afgezet tegen de werkelijke verbruiksgegevens, die worden gemeten door een meetbedrijf aan het einde van het stookkostenseizoen.

Als de oude eigenaar meer voorschotten heeft betaald dan hij heeft verbruikt, moet de VvE deze overschotten terugbetalen. Daarentegen, als er een tekort is, kan de VvE een borg in houden om te voorkomen dat het tekort doorbelast wordt op de nieuwe eigenaar. Dit geldt echter alleen als er warmtemeters zijn gemonteerd in het privégedeelte van het appartement. In sommige gevallen, bijvoorbeeld wanneer er geen individuele meters zijn, wordt het verbruik verdeeld volgens een vaste sleutel, zoals de grootte van het appartement.

Bij appartementencomplexen met een gemeenschappelijke stookkosteninstallatie is het belangrijk om duidelijk te weten hoe de kosten worden verdeeld. In het splitsingsreglement is meestal vastgelegd hoe de verbruikskosten worden doorbelast en of er sprake is van aparte grootboekrekeningen voor de onderhoudskosten van de stookinstallatie.

Toestemming voor verbouwingen

Een ander aspect dat bij verkoop relevant kan zijn, is de toestemming van de VvE voor verbouwingen. Iedere eigenaar mag in zijn privégedeelte verbouwingen uitvoeren, mits deze niet de constructieve integriteit van het appartementencomplex in gevaar brengen. Voor veranderingen in gemeenschappelijke delen, zoals de galerij of een draagmuur, is toestemming van de VvE nodig.

Het onderscheid tussen privé- en gemeenschappelijke delen is soms niet altijd duidelijk. Zo is bijvoorbeeld een kozijn in principe een gemeenschappelijk goed, terwijl het vaak wordt gezien als onderdeel van het privégedeelte. Ook draagmuren vallen onder de gemeenschappelijke delen, omdat ze een rol spelen in de stabiliteit van het gehele complex.

Bij het uitvoeren van verbouwingen is het daarom belangrijk om te weten of het gedeelte dat wordt gewijzigd, privé of gemeenschappelijk is. In het splitsingsreglement of modelreglement van de VvE is meestal aangegeven welke verbouwingen toegestaan zijn en of toestemming nodig is.

Sancties en overtredingen

Als een eigenaar zich niet aan de regels van de VvE houdt, kunnen er sancties volgen. Eén van de eerste stappen is het opleggen van een boete. Echter, een rechter heeft al bepaald dat het niet in lijn is om boetes op te leggen aan eigenaren die hun bijdrage al vóór de verplichting hebben betaald. Dit benadrukt de belangrijkheid van transparantie en eerlijk toezicht.

Als een boete niet leidt tot de gewenste gedragsverandering, kan de VvE in uitzonderlijke gevallen besluiten om het gebruik van het privé- of gemeenschappelijke gedeelte te ontzeggen. Dit is echter een zware maatregel en mag alleen worden genomen bij ernstige overtredingen. In het splitsingsreglement is meestal een apart artikel gewijd aan de omstandigheden waarbij dit toegestaan is.

Conclusie

Bij de verkoop van een appartement zijn verschillende aspecten van de VvE van belang. Het aandeel in het reservefonds, de aansprakelijkheid voor schulden, de juridische kaders rond beheers- en beschikkingshandelingen, en de administratieve afhandeling zijn allemaal onderdelen die goed moeten worden begrepen om een vlotte overdracht te waarborgen. Een gezonde VvE met een goed onderhoudsplan en een degelijke administratie zorgt niet alleen voor een betere onderhoudsvoorziening, maar ook voor een hogere waarde van het appartement. Voor kopers en verkopers is het daarom belangrijk om op de hoogte te zijn van deze aspecten en samen te werken aan een gezond en duurzaam appartementencomplex.