Inleiding
Het afsluiten van een hypotheek op een appartement is niet enkel een financieel proces, maar ook een juridisch en administratief proces. Banken en andere geldverstrekkers vragen regelmatig om een aantal voorwaarden te voldoen, waaronder het bestaan van een actieve Vereniging van Eigenaren (VvE). In Nederland is het wettelijk verplicht sinds 2012 dat elke VvE een onderhoudsfonds heeft en minstens één keer per jaar een vergadering houdt. Voor appartementen die tot 2017 zijn gekocht, kan het echter voorkomen dat de VvE niet actief is, of zelfs helemaal niet bestaat. Dit artikel biedt een overzicht van de juridische en praktische aspecten van een hypotheek op een appartement met een inactieve of slapende VvE, met een focus op de situatie in 2017 en de daaropvolgende jaren.
Wat is een VvE en waarom is het belangrijk?
De Vereniging van Eigenaren (VvE) is een juridische entiteit die verantwoordelijk is voor het gezamenlijk beheer van een appartementscomplex. De VvE zorgt onder andere voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals de lift, de trapgevel, de daken, en de gemeenschappelijke ruimtes. Daarnaast moet de VvE een onderhoudsfonds aanleggen en een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) ontwikkelen. Deze maatregelen zijn wettelijk verplicht sinds 2012 en bedoeld om te zorgen voor de duurzaamheid en waarde van de appartementen.
De VvE moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel (KvK), een jaarvergadering organiseren en een gezamenlijke verzekering afsluiten. De eigenaren van de appartementen zijn lid van de VvE en hebben hierbij verantwoordelijkheden, zoals het betalen van contributies en het deelname aan vergaderingen.
Banken en geldverstrekkers zien de VvE als een essentieel onderdeel van de waardebewaking van het onderpand. Een actieve VvE biedt garantie dat onderhoud op tijd gedaan wordt, wat de kans op waardevermindering verkleint. Daarom stellen banken vaak eisen aan de VvE voordat ze een hypotheek afsluiten.
Wat is een slapende of inactieve VvE?
Een slapende of inactieve VvE is een VvE die niet volgens de wettelijke eisen functioneert. Dit betekent bijvoorbeeld dat er geen actief bestuur is, geen onderhoudsfonds is aangelegd, of dat er geen vergaderingen worden gehouden. In sommige gevallen is de VvE helemaal niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
Het probleem met een slapende VvE is dat het onderhoud van het appartementscomplex onregelmatig of onvoldoende kan worden uitgevoerd. Als gevolg hiervan kan het pand in slechte staat raken, wat de waarde van de appartementen negatief beïnvloedt. Voor kopers en eigenaars kan dit complicaties opleveren, bijvoorbeeld bij de verkoop van hun appartement of bij de afsluiting van een hypotheek.
Hypotheek afsluiten met een slapende VvE
De situatie in 2017
In 2017 stonden banken en geldverstrekkers onder druk om de naleving van de VvE-wetgeving te versterken. Tot 2018 was er weinig controle op de werking van VvE's, maar vanaf dat moment werd de toepassing van de wettelijke vereisten strenger. Dit betekende dat banken bij hypotheektoekenning steeds vaker controleerden of de VvE actief was en of de vereisten waren voldaan.
Voor appartementen met een slapende VvE kon het afsluiten van een hypotheek lastiger worden. Sommige banken weigerden direct om een hypotheek te verstrekken zonder actieve VvE, omdat het risico op waardevermindering en onvoldoende onderhoud te groot was. Andere banken waren bereid om hypotheektoekenningen te geven, maar onder voorwaarden, zoals het uitstellen van de aankoop tot de VvE actief gemaakt was.
Alternatieven en oplossingen
Hoewel het afsluiten van een hypotheek met een slapende VvE in 2017 uitdagend was, waren er wel alternatieven beschikbaar. Een mogelijke oplossing was om de VvE actief te maken. Dit kon door een bestuur aan te stellen, een onderhoudsfonds in te richten, en de wettelijke eisen te volgen. Voor eigenaars die niet betrokken waren bij de VvE kon het ook nodig zijn om actief te worden, bijvoorbeeld door lidmaatschap aan te vragen of mee te helpen bij de oprichting van een actief bestuur.
Een andere oplossing was het inschakelen van een professionele VvE-beheerder. Deze partijen konden het bestuur volledig uit handen nemen en zorgen voor het juridisch, administratief en onderhoudsbeheer van de VvE. Voor kleinere VvE's kon dit een efficiënte manier zijn om aan de eisen van de banken te voldoen.
Hypotheekverstrekkers die flexibel zijn
Niet alle banken stelden dezelfde eisen aan de VvE. Sommige waren bereid om hypotheektoekenningen te verstrekken aan appartementen met een slapende VvE, mits de eigenaar bereid was om de VvE actief te maken. Andere banken gingen uit van een hogere risico-inschatting en weigerden om hypotheektoekenningen te verstrekken zonder een actieve VvE.
Het was daarom belangrijk om contact op te nemen met hypotheekadviseurs of specifieke geldverstrekkers die bekwaam waren in het afsluiten van hypotheekleningen op appartementen zonder actieve VvE. Deze partijen konden helpen bij het vinden van een bank die bereid was om de hypotheek te verstrekken en eventueel adviseren over hoe de VvE actief gemaakt kon worden.
Risico’s van een slapende VvE
Een slapende VvE kan verschillende risico’s met zich meebrengen, zowel voor de eigenaar als voor de bank die de hypotheek verstrekken. Deze risico’s zijn vooral gerelateerd aan onderhoud, administratie, en de juridische status van de VvE.
Onderhoudsrisico’s
Zonder actief onderhoudsfonds en MJOP kan het onderhoud van het appartementscomplex verwaarloosd worden. Dit betekent dat reparaties en vervangingen van gemeenschappelijke delen, zoals daken, glas, en liften, niet op tijd worden uitgevoerd. Als gevolg hiervan kan het pand in slechte staat raken, wat de waarde van de appartementen negatief beïnvloedt.
Banken zien onderhoudsrisico’s als een belangrijke factor bij de beoordeling van het onderpand. Ze willen zeker weten dat het pand niet in waarde daalt en dat de noodzakelijke onderhoudsmaatregelen op tijd worden uitgevoerd. Bij een slapende VvE is dit risico groter, wat kan leiden tot een hogere rente of een weigering van de hypotheektoekenning.
Administratierisico’s
Een slapende VvE heeft vaak geen actieve administratie, wat betekent dat er geen duidelijke boeken en notulen zijn over de beslissingen die genomen zijn. Voor een bank is het belangrijk om te weten hoe de VvE functioneert en of er een goed onderhoudsfonds beschikbaar is. Bij een slapende VvE is dit vaak niet het geval, wat het administratierisico verhoogt.
Administratierisico’s kunnen ook problemen veroorzaken bij de verkoop van een appartement. Kopers willen graag weten of de VvE actief is en of het onderhoud op tijd gedaan wordt. Als de VvE slapend is, kunnen kopers onzeker worden en de aankoop afzeggen of een lager bod doen.
Juridische risico’s
Een slapende VvE kan ook juridische problemen opleveren. De VvE is verplicht om de wettelijke eisen te volgen, zoals het aanleggen van een onderhoudsfonds en het organiseren van jaarvergaderingen. Als de VvE niet actief is, kan dit leiden tot boetes of juridische acties van de overheid.
Bovendien kunnen eigenaars aansprakelijk worden gehouden voor het niet naleven van de wettelijke eisen. Bijvoorbeeld als het pand in slechte staat raakt en de VvE geen onderhoud heeft uitgevoerd, kunnen eigenaars aansprakelijk worden gehouden voor schade die daardoor ontstaat.
Actieve VvE maken: Mogelijke stappen
Het maken van een slapende VvE actief kan een uitdaging zijn, maar het is mogelijk. Hieronder worden enkele stappen beschreven die eigenaars kunnen nemen om de VvE actief te maken.
1. Een bestuur vormen
De eerste stap bij het maken van een actieve VvE is om een bestuur te vormen. Dit bestuur is verantwoordelijk voor het beheer van de VvE en de uitvoering van de wettelijke eisen. Het bestuur bestaat meestal uit een voorzitter, een penningmeester, en een secretaris.
Het is belangrijk dat het bestuur actief is en regelmatig vergadert. De vergaderingen moeten goed worden bijgehouden en beslissingen moeten worden genomen over het onderhoud en de administratie van de VvE.
2. Onderhoudsfonds aanleggen
Een onderhoudsfonds is wettelijk verplicht en bedoeld om geld beschikbaar te hebben voor het onderhoud van het appartementscomplex. Het fonds moet regelmatig worden bijgespoeld, bijvoorbeeld door contributies van de eigenaars.
Het onderhoudsfonds moet ook worden gebruikt volgens een MJOP. Dit plan bevat een overzicht van de onderhoudsmaatregelen die nodig zijn en hoeveel geld daarvoor beschikbaar moet zijn. Het MJOP moet minstens vijf jaar geldig zijn en moet regelmatig worden bijgewerkt.
3. Inschrijving bij de Kamer van Koophandel
De VvE moet ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel. Dit is een juridische verplichting en betekent dat de VvE officieel erkend is als een juridische entiteit.
De inschrijving bij de KvK is ook belangrijk voor de bank, die dit vaak als voorwaarde stelt bij de hypotheektoekenning. De VvE moet de benodigde documenten aanleveren om ingeschreven te worden, zoals de statuten en de aangifte van oprichting.
4. Gezamenlijke verzekering afsluiten
Een gezamenlijke verzekering is verplicht voor de VvE. Deze verzekering beschermt de appartementen tegen schade, zoals brand, water, en diefstal. De verzekering moet ook de gemeenschappelijke delen van het gebouw dekken.
De verzekering moet regelmatig worden bijgewerkt en moeten de eigenaars op de hoogte worden gehouden van de voorwaarden. Het is ook belangrijk dat de premies voor de verzekering worden betaald uit het onderhoudsfonds.
5. Jaarvergadering houden
De VvE moet minstens één keer per jaar een jaarvergadering houden. Tijdens deze vergadering worden beslissingen genomen over het onderhoud, de administratie, en de toekomst van de VvE.
De jaarvergadering moet goed worden bijgehouden en notulen moeten worden opgesteld. Deze notulen zijn belangrijk voor de bank en voor de eigenaars, omdat ze een overzicht geven van de activiteiten van de VvE.
Conclusie
Het afsluiten van een hypotheek op een appartement met een slapende VvE is in 2017 en daarna uitdagend, maar niet onmogelijk. Banken en geldverstrekkers zien de VvE als een essentieel onderdeel van de waardebewaking van het onderpand. Een actieve VvE biedt garantie dat onderhoud op tijd gedaan wordt, wat de kans op waardevermindering verkleint.
Hoewel het afsluiten van een hypotheek met een slapende VvE lastiger kan zijn, zijn er wel alternatieven beschikbaar. Eigenaars kunnen de VvE actief maken door een bestuur te vormen, een onderhoudsfonds in te richten, en de wettelijke eisen te volgen. Het inschakelen van een professionele VvE-beheerder kan ook een efficiënte manier zijn om aan de eisen van de banken te voldoen.
Voor kopers en eigenaars is het belangrijk om zich bewust te zijn van de risico’s die gepaard gaan met een slapende VvE. Deze risico’s zijn vooral gerelateerd aan onderhoud, administratie, en de juridische status van de VvE. Door actief te worden en de VvE te laten functioneren volgens de wettelijke eisen, kunnen deze risico’s worden verminderd.
Tot slot is het belangrijk om contact op te nemen met hypotheekadviseurs of geldverstrekkers die ervaring hebben met het afsluiten van hypotheekleningen op appartementen met een slapende VvE. Deze partijen kunnen helpen bij het vinden van een bank die bereid is om de hypotheek te verstrekken en adviseren over hoe de VvE actief gemaakt kan worden.