Inleiding
De moderne woningbouw in Nederland is grotendeels gereguleerd door het appartementsrecht, waarin de Vereniging van Eigenaars (VvE) een centrale rol speelt. Voor kleine VvE’s — die vaak uit slechts twee tot zes eenheden bestaan — zijn de regulaties echter vaak lastig om te hanteren. Dit komt vooral door de complexiteit van de wettelijke verplichtingen rondom quorum, besluitvorming en notariaat. Om deze kwesties te verlichten, is er onlangs een Modelreglement voor de kleine VvE ontwikkeld. Dit artikel behandelt de gevolgen van dit nieuwe modelreglement, in het bijzonder met betrekking tot het weglaten van een quorum en gekwalificeerde meerderheid, de eenvoudiger besluitvorming, en de rol van het notariaat bij wijzigingen in de splitsingsakte en leningen. Bovendien wordt gekeken naar de praktische uitwerking van deze wetswijzigingen en hoe deze het bestuur en beheer van kleine VvE’s verder kunnen optimaliseren.
Het Modelreglement voor kleine VvE’s
Het Modelreglement voor kleine VvE’s is ontworpen door een groep experts, waaronder juristen van VvE Belang, en is bedoeld om de administratie en besluitvorming in kleine VvE’s te vereenvoudigen. Volgens de gegevens uit de bronnen, is 92% van de VvE-bestuurders in Nederland van mening dat het appartementsrecht moet worden gemoderniseerd. Deze wens is een drijfveer geweest voor de ontwikkeling van het Modelreglement.
De meeste Nederlandse VvE’s zijn klein: 50% bestaan uit slechts twee tot drie woningen. In deze gevallen is het vaak lastig om een professionele beheerder te vinden of te houden. Bovendien is het regelgevende kader in bestaande modelreglementen vaak niet geschikt voor dergelijke kleine samenlevingen. De complexiteit van begrippen zoals quorum of gekwalificeerde meerderheid is bijvoorbeeld niet relevant voor een VvE met slechts twee leden.
Het Modelreglement voor kleine VvE’s is daardoor een modernisering van het bestaande kader, waarbij aandacht is voor het feit dat de regels voor kleine VvE’s niet dezelfde moeten zijn als voor grote VvE’s.
Het weglaten van quorum en gekwalificeerde meerderheid
Een van de belangrijkste veranderingen in het Modelreglement is het weglaten van de verplichting tot het stellen van een quorum en een gekwalificeerde meerderheid. In de huidige praktijk is het quorum een minimumaantal aanwezige leden dat nodig is om een vergadering van de VvE geldig te maken. Voor kleine VvE’s is dit vaak lastig, aangezien bij slechts twee of drie leden allemaal op vakantie kunnen zijn of andere verplichtingen hebben.
Hoewel de Appartementenwet niets specifieks zegt over quorum, is het begrip in modelreglementen opgenomen. In het nieuwe Modelreglement voor kleine VvE’s is dit begrip weggehaald, omdat het in deze context niet relevant is. Dit maakt het mogelijk om besluiten te nemen zonder dat er sprake is van een minimumaantal aanwezige leden.
Een gekwalificeerde meerderheid is een verplichte regel in veel modelreglementen, waarbij bepaalde belangrijke besluiten (zoals het goedkeuren van de jaarrekening of het uitvoeren van grote investeringen) met een dubbele meerderheid moeten worden genomen. Ook deze regel is in het nieuwe Modelreglement voor kleine VvE’s weggelaten. Dit is gedaan op basis van het feit dat in een kleine VvE het nemen van dergelijke besluiten vaak eenvoudiger en transparanter kan verlopen zonder deze extra vereisten.
Eenvoudiger besluitvorming
De eenvoudiger besluitvorming is een directe gevolg van het weglaten van quorum en gekwalificeerde meerderheid. In het Modelreglement voor kleine VvE’s is bepaald dat alle leden automatisch bestuurder zijn, zolang zij benoemd zijn. Dit betekent dat het niet nodig is om een aparte bestuursvergadering te houden of een voorzitter van de vergadering aan te wijzen.
Voor kleine VvE’s is dit een grote opluchting, omdat het beheer vaak informeler is en de administratie eenvoudiger kan zijn. Bovendien is het niet langer verplicht om een kascommissie aan te wijzen. In het nieuwe modelreglement is bepaald dat de jaarrekening automatisch is goedgekeurd als alle leden hiermee akkoord gaan. Dit maakt het beheer van financiële zaken voor kleine VvE’s aanzienlijk minder administratief.
In het geval dat er sprake is van gelijke stemmen bij een besluit, kan volgens het Modelreglement voor kleine VvE’s advies worden gevraagd bij een deskundige. Deze persoon hoort beide partijen en geeft een oordeel dat als besluit van de vergadering geldt. Deze aanpak zorgt ervoor dat besluitvorming in kleine VvE’s niet in een logische impasse komt, terwijl het tegelijkertijd voldoet aan wettelijke vereisten.
De rol van het notariaat bij wijzigingen
Een belangrijke kwestie bij het toepassen van het nieuwe Modelreglement is de wijziging van de splitsingsakte. De splitsingsakte is een wettelijk bindend document dat de eigendommen en verdelingen binnen een VvE regelt. Om het Modelreglement van toepassing te maken, moet deze splitsingsakte worden aangepast. Dit is een belangrijke stap, aangezien de splitsingsakte een notariële akte is en daarom bij een notaris moet worden ingeschreven.
Volgens de gegevens uit de bronnen is het echter niet eenvoudig om deze wijziging door te voeren. De medewerking van banken is nodig, aangezien zij vaak eigenaar zijn van de woningen of een mortgage hebben afgesloten. Helaas zijn banken vaak niet erg coöperatief bij dergelijke wijzigingen, wat ervoor zorgt dat het toepassen van het Modelreglement voor kleine VvE’s niet altijd direct lukt.
Hoewel het Modelreglement voor kleine VvE’s in 2022 beschikbaar werd, is het toepassen ervan nog steeds een uitdaging. De notariële inschrijving is verplicht, en zonder de medewerking van banken en andere betrokken partijen kan deze stap niet worden voltrokken. Dit betekent dat ook na het publiceren van het Modelreglement het proces van implementatie nog tijd kost.
Leningen en het notariaat
Een andere kwestie die voor het notariaat van betekenis is, is de mogelijkheid voor VvE’s om leningen aan te gaan. Het Burgerlijk Wetboek (BW) bevat geen expliciet verbod op leningen door VvE’s. Tot op heden zijn er geen rechterlijke uitspraken geweest die aangeven dat het aangaan van een lening buiten de wettelijke bevoegdheden van een VvE valt. Daarnaast is een besluit tot het aangaan van een lening in beginsel toegestaan, mits het in het belang van de eigenaars is en een adequate afweging van belangen is gemaakt.
De wetswijziging heeft ook gevolgen voor het notariaat bij het aangaan van leningen. In de nieuwe situatie hoeft het notariaat slechts één keer informatie te vragen aan de VvE, bijvoorbeeld bij de controle van het reservefonds. De lening kan dan worden opgenomen in de stukken. Dit betekent dat de extra werkzaamheden voor het notariaat beperkt zijn, namelijk maximaal twee minuten extra per lening. Aangezien het gemiddelde uurtarief van een notaris €250 is, betekent dit een extra kostenpost van maximaal €8,33 per lening.
In 2014 werden er volgens Kadaster 45.297 appartementen verkocht, wat op jaarbasis tot een maximaal extra kostenbedrag van €377.324,01 leidt. Deze kosten kunnen door het notariaat worden doorberekend aan de koper van een appartementsrecht. Voor banken heeft deze wijziging juist de administratie eenvoudiger gemaakt, omdat duidelijk is gesteld dat VvE’s in principe leningen mogen aangaan tenzij het reglement anders bepaalt.
Communicatie en voorlichting
Om zowel VvE’s als betrokken partijen goed te informeren over de wetswijzigingen, zijn er plannen om in samenspraak met belangenbehartigers bijeenkomsten te organiseren. Deze bijeenkomsten zijn bedoeld om de nieuwe regels uit te leggen, zodat gemeenten, beheerders, juristen, het notariaat en VvE-bestuurders zich kunnen voorbereiden op de wijzigingen.
Daarnaast zal het bestaande voorlichtingsmateriaal van de rijksoverheid over het appartementsrecht worden aangepast. Het doel is om VvE’s te ondersteunen bij het verbeteren van de communicatie en informatieverstrekking. De Minister voor Wonen en Rijksdienst heeft in een brief van 3 maart 2016 aangegeven dat samen met VvE Belang en andere partijen, zoals gemeenten en bewoners, een handreiking zal worden ontwikkeld. Deze kan in de vorm van een app, waardoor informatie over rechten en plichten van bewoners en eigenaars, onderhoudsplannen, en energiebesparing op eenvoudige wijze toegankelijk wordt.
Deze handreikingen zijn van belang voor het functioneren van VvE’s in gemengde complexen, waar zowel kopers als huurders wonen. De wetswijziging en andere regelgeving kunnen hierbij worden betrokken, zodat het wettelijke kader duidelijker wordt voor alle betrokkenen.
De toekomst van VvE-bestuur
Het Modelreglement voor kleine VvE’s is een belangrijke stap in de modernisering van het appartementsrecht. Het verlicht de administratie en besluitvorming, wat vooral voordelig is voor kleine VvE’s. Het weglaten van quorum en gekwalificeerde meerderheid maakt het mogelijk om besluiten sneller en eenvoudiger te nemen. Bovendien is de rol van het notariaat bij wijzigingen van de splitsingsakte en leningen duidelijker geworden.
Toch zijn er nog uitdagingen op de weg naar brede implementatie van het Modelreglement. De medewerking van banken is vaak nodig, wat in de praktijk niet altijd eenvoudig is. Daarnaast is het belangrijk dat VvE’s en hun bestuurders goed worden geïnformeerd over de nieuwe regels. Voorlichtingsbijeenkomsten en handreikingen spelen daar een belangrijke rol in.
In de komende jaren zal het Modelreglement voor kleine VvE’s waarschijnlijk verder worden uitgerold. Het is een voorbeeld van hoe het appartementsrecht zich aanpast aan de behoeften van de huidige woningmarkt. Voor (potentiële) appartementseigenaren, investeerders en professionals in de woningbouwsector is het belangrijk om kennis te maken met deze wetswijzigingen, zodat ze de gevolgen goed kunnen inschatten.
Conclusie
Het Modelreglement voor kleine VvE’s is een belangrijke ontwikkeling in het appartementsrecht. Het biedt een eenvoudigere aanpak van besluitvorming en bestuur, vooral voor kleine VvE’s die vaak moeite hebben met de complexiteit van bestaande modelreglementen. Het weglaten van quorum en gekwalificeerde meerderheid maakt het mogelijk om besluiten sneller en eenvoudiger te nemen. De rol van het notariaat bij wijzigingen van de splitsingsakte en leningen is duidelijker geworden, wat bijdraagt aan transparantie en efficiëntie.
Toch zijn er nog uitdagingen, zoals de medewerking van banken bij het toepassen van het Modelreglement. Daarnaast is het belangrijk dat VvE’s en hun bestuurders goed worden geïnformeerd over de nieuwe regels. Voorlichting en handreikingen zullen hier een essentiële rol in spelen.
In de komende jaren zal het Modelreglement voor kleine VvE’s waarschijnlijk verder worden uitgerold. Het is een voorbeeld van hoe het appartementsrecht zich aanpast aan de huidige woningmarkt en de behoeften van eigenaars en beheerders. Voor (potentiële) appartementseigenaren, investeerders en professionals in de woningbouwsector is het belangrijk om kennis te maken met deze wetswijzigingen, zodat ze de gevolgen goed kunnen inschatten en hun beslissingen op een goed geïnformeerd basis kunnen nemen.