Inleiding
De regio Haaglanden staat momenteel voor een significante uitdaging op het gebied van woningvraag en wachttijden in de sociale huursector. In de afgelopen jaren is de gemiddelde wachttijd voor het verkrijgen van een sociale huurwoning sterk toegenomen, vooral voor bepaalde groepen zoals jonge huishoudens, sociale minima en grote gezinnen. Deze groepen vallen binnen de zogenaamde sociale doelgroep, die voor ongeveer 32 procent van de bevolking uitmaakt. De stijgende wachttijden zijn het gevolg van zowel een grotere instroom van huishoudens met een urgente woningvraag als een afnemend aanbod aan geschikte woningen.
Aan de andere kant blijft de regio Haaglanden een van de regio's in Nederland met een relatief groot aanbod aan sociale huurwoningen. In 2016 was het aandeel sociale huurwoningen met een huurprijs van minder dan €710,68 gelijk aan 48 procent van de totale woningvoorraad, wat een uitzonderlijke prestatie is vergeleken met andere regio’s. Toch blijft de vraag groeien, vooral in bepaalde segmenten, wat leidt tot schaarste en het noodzakelijk maken van beleidsmaatregelen om de toekomstige woningbehoefte te vullen.
Dit artikel biedt een gedetailleerde inzicht in de huidige woningmarkt in Haaglanden, met aandacht voor de toegenomen wachttijden, de groeiende vraag naar sociale huurwoningen en de beleidsuitdagingen die daarbij horen. Het biedt ook een glimp van de toekomstplannen en de maatregelen die worden overwogen om de woningmarkt in balans te brengen.
Wachttijden in de sociale huursector
De wachttijden voor het verkrijgen van een sociale huurwoning zijn in de regio Haaglanden aanzienlijk toegenomen in vergelijking met de jaren 2013 en 2014. In 2013 was de gemiddelde wachttijd voor alle huishoudens 28 maanden, terwijl dit in 2016 was gestegen tot 40 maanden. Voor jonge huishoudens (18 tot 35 jaar), sociale minima en grote gezinnen (5 of meer personen) zijn de wachttijden zelfs nog aanzienlijk hoger. Zo was de wachttijd voor jonge huishoudens in 2016 48 maanden, voor sociale minima 40 maanden en voor huishoudens met 5 of meer personen 61 maanden.
Deze toegenomen wachttijden zijn het gevolg van twee hoofdfactoren: enerzijds is er een toename in de instroom van huishoudens met een urgente woningvraag, zoals mensen die hun woning hebben verloren of die vluchten uit een slechte woonomstandigheden. Anderzijds is er een afname in het aanbod aan sociale huurwoningen, wat het resultaat is van het relatief geringe aantal nieuwbouwprojecten in dit segment en de beperkte mogelijkheid tot transformatie van bestaand vastgoed.
Groepen met een urgente woningvraag
In de sociale huursector zijn bepaalde groepen prioriteit gegeven bij de toewijzing van woningen. Deze zogenoemde "urgentiegroepen" bestaan onder andere uit jonge huishoudens, sociale minima en grote gezinnen. Deze groepen hebben vaak extra hulp nodig of hebben een bijzondere woonbehoefte. Bijvoorbeeld jonge huishoudens hebben vaak een klein budget, terwijl grote gezinnen extra ruimte nodig hebben. Deze groepen vallen binnen het zogenaamde "socioculturele beleid" van de woningcorporaties, waarbij de toewijzing van woningen niet alleen is gebaseerd op wachttijd, maar ook op behoefte en prioriteit.
De groei in het aantal huishoudens binnen deze urgentiegroepen heeft geleid tot een toename in de vraag naar sociale huurwoningen. In 2016 was er bijvoorbeeld sprake van een gemiddelde groei van 12.230 extra sociale huurwoningen die nodig zouden zijn tot 2025. Deze groei is gebaseerd op een constante verhouding van 32 procent sociale doelgroep binnen de regio, hoewel deze verhouding natuurlijk kan variëren door bijvoorbeeld migratie of demografische veranderingen.
Beleidsmaatregelen
Om de wachttijden te verminderen en de vraag naar sociale huurwoningen te voldoen, zijn verschillende beleidsmaatregelen in overweging genomen of al uitgevoerd. Zo proberen woningcorporaties samen met gemeenten en andere partijen de toekomstige woningbehoefte te anticiperen door middel van nieuwbouw en transformatie van leegstaand vastgoed. Daarnaast wordt er gewerkt aan het verhogen van het aandeel middeldure huurwoningen binnen het nieuwbouwprogramma, om de positie van lage middeninkomens te verbeteren.
Een belangrijke maatregel is ook het gebruik van sociale grondprijzen voor woningbouwprojecten in het sociale huursegment. Hiermee wordt de bouwkost verlaagd, waardoor woningcorporaties in staat zijn om huurwoningen te bouwen op een prijs die binnen het bereik van de sociale huurdoelgroep valt. Tevens wordt er gewerkt aan het verminderen van de "goedkope scheefheid" binnen de sociale huursector, wat inhoudt dat de huurprijsverschillen binnen het segment worden verkleind.
Nieuwe partijen
Een andere strategie is het aanzetten van nieuwe partijen tot investeringen in de goedkope woningvoorraad. Denk hierbij aan beleggers, commerciële verhuurders en wooncoöperaties. Deze partijen kunnen een waardevolle bijdrage leveren aan het uitbreiden van het aanbod aan betaalbare woningen. Vooral leegstaande kantoren kunnen een goede basis vormen voor tijdelijke of permanente transformatie naar woningen, zowel eengezinswoningen als appartementen.
In 2017 was er bijvoorbeeld een werkbijeenkomst georganiseerd met de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed) en andere beleggers, waarbij de resultaten van de afgelopen jaren werden geëvalueerd en eventueel een nieuwe agenda werd opgesteld om extra woningen in het betaalbare en middeldure segment te stimuleren.
De huidige woningvoorraad en toekomstige ambities
De huidige woningvoorraad in de regio Haaglanden bestaat uit 233.870 huurwoningen met een huurprijs van minder dan €710,68, wat overeenkomt met 48 procent van de totale woningvoorraad van 451.152 woningen. Hierbij is het aandeel vrije sectorhuurwoningen – huurwoningen met een huurprijs hoger dan €710,68 – gelijk aan 11 procent, wat hoger is dan het landelijk gemiddelde van 6,5 procent. Deze verschuiving is gedeeltelijk het gevolg van het liberalisatiebeleid van woningcorporaties in de afgelopen jaren, waarbij een aantal sociale huurwoningen zijn overgegaan naar het vrije huursegment.
Binnen de sociale huursector is het aandeel particuliere huurwoningen – huurwoningen die niet worden aangeboden door woningcorporaties – gelijk aan 73.843 woningen, wat ongeveer 30 procent van de totale sociale huurvoorraad is. Deze particuliere huurwoningen spelen een belangrijke rol in het aanbod van betaalbare woonruimte, vooral voor groepen die geen toegang hebben tot de reguliere sociale huursector.
Ambities tot 2025
De gemeenten in de regio Haaglanden hebben ambities opgesteld voor de toekomstige woningbouwproductie tot 2025. In 2016 was het totale aantal sociale huurwoningen gelijk aan 149.228, terwijl de ambities tot 2025 zijn gesteld op 158.663 woningen. Dit betekent dat er een toename van 6 procent verwacht wordt, met name in gemeenten zoals Den Haag, Zoetermeer en Pijnacker-Nootdorp.
De ambities zijn gebaseerd op een aantal aannames, zoals een constante verhouding van 30 procent sociale woningbouw binnen de totale woningbouwproductie en een constante verhouding van 32 procent sociale doelgroep binnen de bevolking. Echter, deze aannames zijn indicatief en kunnen worden beïnvloed door externe factoren zoals economische ontwikkelingen, migratie en de vergrijzing.
Toekomstige uitdagingen en scenario’s
Hoewel er ambities zijn gesteld voor de toekomstige woningbouwproductie, zijn er ook een aantal uitdagingen die moeten worden aangepakt. De stijgende wachttijden en de groeiende vraag naar sociale huurwoningen betekenen dat er een aanzienlijke investering nodig is om het aanbod aan woningen te verhogen. Bovendien is er sprake van een zekere mate van onzekerheid over de toekomstige vraag en het aantal huishoudens dat binnen de sociale huursector zal vallen.
Vraag naar woningen
De vraag naar woningen blijft groeien, vooral in bepaalde segmenten zoals het segment van huurwoningen met een maandhuur van minder dan €628. In 2016 was het aandeel van deze woningen al 76 procent van de totale sociale huurvoorraad. Dit betekent dat er een groeiende vraag is naar huurwoningen die binnen het bereik van de laagste inkomensgroepen vallen.
De vraag naar woningen wordt verder beïnvloed door de vergrijzing, waarbij het aantal ouderen toeneemt en het aantal jongeren afneemt. Dit heeft gevolgen voor de vraag naar verpleeghuisplaatsen, waarin in 2015 nog sprake was van een overschot van circa 2.000 plaatsen. Op de lange termijn wordt echter verwacht dat de vraag naar verpleeghuisplaatsen zal stijgen, vooral door de verwachte toename van het aantal dementerende personen. Ongeveer 70 procent van deze huishoudens blijft echter in de huishouding wonen, wat betekent dat er extra woningen nodig zijn die geschikt zijn voor ouderen en mensen met beperkingen.
Uitdagingen op het gebied van nieuwbouw
Nieuwbouwprojecten op het gebied van sociale huurwoningen vormen een belangrijke component van de toekomstige woningbouwproductie. In 2016 bestond de voorgenomen woningbouwproductie in Haaglanden voor 37 procent uit eengezinswoningen en voor 46 procent uit appartementen. In totaal 17 procent van de productie was nog nader te bepalen.
Hoewel er aandacht is voor het bouwen van woningen die geschikt zijn voor toekomstige woonbehoeften, zoals flexibel in te richten huizen en woningen die kunnen worden aangepast aan andere functies zoals werk- of zorgruimtes, blijft het grootste deel van de nieuwbouw gericht op de huidige vraag naar eengezinswoningen. Dit betekent dat deze woningen lastig aanpasbaar zijn aan nieuwe woonbehoeften in de toekomst.
Duurzaamheid en innovatie
Een andere uitdaging is het toepassen van duurzame en innovatieve bouwconcepten. In de afgelopen jaren zijn er al een aantal maatregelen genomen om de woningbouwproductie duurzamer te maken, zoals het toepassen van beter aanpasbare en efficiëntere bouwconcepten. Zo zijn de plek van de keuken en interne wanden in nieuwe woningen gemakkelijker te wijzigen. Toch is er nog steeds een hoge vraag naar woningen die niet alleen betaalbaar zijn, maar ook duurzaam en toekomstbestendig.
Conclusie
De regio Haaglanden staat momenteel voor een significante uitdaging op het gebied van woningvraag en wachttijden in de sociale huursector. De toegenomen wachttijden en de groeiende vraag naar sociale huurwoningen betekenen dat er aanzienlijke investeringen nodig zijn om het aanbod aan woningen te verhogen. Bovendien is er sprake van een zekere mate van onzekerheid over de toekomstige vraag en het aantal huishoudens dat binnen de sociale huursector zal vallen.
Om deze uitdagingen aan te pakken, zijn er verschillende beleidsmaatregelen in overweging genomen of al uitgevoerd, zoals het aanzetten van nieuwe partijen tot investeringen in de goedkope woningvoorraad, het verhogen van het aandeel middeldure huurwoningen binnen het nieuwbouwprogramma en het toepassen van sociale grondprijzen voor woningbouwprojecten in het sociale huursegment. Bovendien zijn er ambities opgesteld voor de toekomstige woningbouwproductie tot 2025, waarbij de focus ligt op het bouwen van woningen die betaalbaar, duurzaam en toekomstbestendig zijn.
De uitdagingen die voorliggen zijn niet klein, maar met de juiste beleidsmaatregelen en samenwerking tussen de diverse partijen is het wel mogelijk om de woningmarkt in balans te brengen en te zorgen voor een duurzame toekomst voor alle huishoudens in de regio Haaglanden.