De gemiddelde VvE-bijdrage in Nederland is sinds 2017 gestegen, wat een belangrijk thema is geworden voor appartementseigenaars, woningcorporaties en investeerders. Deze bijdrage, die vaak per vierkante meter wordt berekend, speelt een centrale rol in de financiële balans van de Vereniging van Eigenaren (VvE), en heeft directe invloed op de waarde van appartementen. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de huidige stand van zaken, met aandacht voor de trends van de afgelopen jaren, de wettelijke kaders, de financiële gevolgen voor VvE’s en de impact op appartementseigenaars, met een speciale focus op regio’s zoals Noord-Brabant, Amsterdam en Rotterdam.
Invoering van het reservefonds en wettelijke verplichtingen
Sinds 2018 is het verplicht voor alle VvE’s om geld te sparen voor toekomstig onderhoud. Dit geldt zowel voor nieuwe als bestaande VvE’s. Het reservefonds moet dienen om grootschalige renovaties, zoals het vernieuwen van het dak, kozijnen of de gevel, te financieren. Ondanks deze wettelijke verplichting blijkt uit onderzoek dat ruim 1 op de 6 appartementen in Nederland geen reservefonds heeft. In regio’s als Zeeland (28,3%), Groningen (26%) en Friesland (25,2%) is het probleem zelfs nog ernstiger.
De wettelijke spaarnorm is ingesteld op 0,5% van de herbouwwaarde per jaar. Uit onderzoek van Matrixian Group is gebleken dat slechts 49% van de VvE’s in Nederland in 2023 aan deze spaarnorm voldoet. Dit is een duidelijke neergang ten opzichte van 2017. Deze tekortkomingen in het reservefonds kunnen leiden tot onverwachte kosten die op eigenaren worden doorgebogen, wat weer een financiële druk kan opleggen op appartementseigenaars.
Daarnaast is het verplicht voor VvE’s om een MJOP (Midden- en Langjarig Onderhoudsplan) op te stellen. Dit plan bepaalt welke investeringen nodig zijn en hoe deze worden gefinancierd. Zonder MJOP is het voor eigenaren onmogelijk om vooruit te plannen, en kunnen onverwachte kosten onverhoopt opdagen.
Stijgende VvE-bijdrage: trends en regionale verschillen
De gemiddelde VvE-bijdrage varieert sterk per regio en per complex. In 2024 is de bijdrage per vierkante meter verder toegenomen. In Nederland is de gemiddelde VvE-bijdrage in 2023 op gelopen tot €1,99 per m², wat een stijging van bijna 25% betekent ten opzichte van 2017. In grote steden zoals Amsterdam is deze stijging nog sterker, met een toename van 36%, van €1,60 in 2017 tot €2,18 in 2023.
Deze groei is fors hoger dan de stijging van bouwkosten, die in dezelfde periode met meer dan 50% is toegenomen. In combinatie met de wettelijke spaarnorm van 0,5% van de herbouwwaarde per jaar, leidt dit tot zorgwekkende financiële situaties voor veel VvE’s.
De provincies zijn gerangschikt van de duurste naar de goedkoopste maandelijkse gemiddelde VvE-bijdrage, gerekend op een appartement van 70 m²:
- Noord-Holland: €2.220 per jaar (€185,01 per maand)
- Utrecht: €2.119 per jaar (€176,59 per maand)
- Zeeland: €2.114 per jaar (€176,24 per maand)
- Gelderland: €2.018 per jaar (€168,19 per maand)
- Limburg: €1.989 per jaar (€165,75 per maand)
- Drenthe: €1.978 per jaar (€164,81 per maand)
- Noord-Brabant: €1.918 per jaar (€159,82 per maand)
- Friesland: €1.798 per jaar (€149,86 per maand)
- Overijssel: €1.787 per jaar (€148,94 per maand)
- Zuid-Holland: €1.766 per jaar (€147,14 per maand)
- Flevoland: €1.740 per jaar (€144,98 per maand)
- Groningen: €1.645 per jaar (€137,12 per maand)
Deze gegevens duidelijk aangeven dat de VvE-bijdrage in Noord-Holland, Utrecht en Zeeland aanzienlijk hoger is dan in Groningen en Flevoland. Deze variaties zijn te verklaren door de vraag naar woningen in deze regio’s, het aanbod aan gemeenschappelijke voorzieningen, en de kosten van beheer en onderhoud.
Invloed van verduurzamingsmaatregelen op VvE-kosten
In de afgelopen jaren zijn verduurzamingsmaatregelen een belangrijke factor geworden in de stijging van VvE-kosten. Volgens Marga Lankreijer-Kos, hypotheekexpert bij Independer, is de stijging in veel gevallen het gevolg van de snelle verduurzamingsmaatregelen die VvE’s moeten doorvoeren. Deze maatregelen kunnen bijvoorbeeld het vervangen van oude warmtepompen, het isoleren van gevels, of het aanpassen van kozijnen zijn.
Deze investeringen zijn kostbaar en worden meestal gefinancierd via het reservefonds. Als het reservefonds niet voldoende is gevuld, kunnen deze kosten onverwacht op eigenaren worden doorberekend, wat kan leiden tot verhogen van de maandelijkse VvE-bijdrage of tot onverwachte uitgaven bij het MJOP.
Het verduurzamen van appartementencomplexen is een verplichte maatregel, maar de financiële impact op VvE’s is groot. In sommige gevallen zijn VvE’s genoodzaakt om extra contributies of tijdelijke verhogingen aan te vragen om de benodigde investeringen te financieren. Deze extra contributies hebben directe gevolgen voor de leefbaarheid van de complexen en de koopkracht van de bewoners.
De rol van subsidies en overheidsmaatregelen
In sommige regio’s zijn subsidies beschikbaar om de financiële druk op VvE’s te verminderen. In Rotterdam, bijvoorbeeld, is er een subsidiesregeling voor verduurzamingsmaatregelen in appartementencomplexen. Deze subsidies worden berekend op basis van het aantal bezette peuterplaatsen, het koptarief en extra VVE-dagdelen. In dit geval is het doel om de financiële lasten van VvE’s te verminderen en het verduurzamen van appartementencomplexen technisch en financieel haalbaar te maken.
Een voorwaarde voor deze subsidies is dat de aanbieders aan een aantal kwaliteitseisen voldoen, zoals de VVE-registratie in het LRK en het naleven van wettelijke kwaliteitseisen. Deze subsidies zijn een belangrijke ondersteuning voor VvE’s die moeite hebben met de financiële druk van stijgende bouwkosten en verduurzamingsmaatregelen.
Impact op de woningmarkt en appartementseigenaars
De stijging van de VvE-bijdrage heeft ook directe impact op de marktprijs van appartementen. Appartementen die behoren tot VvE’s met financiële problemen, verliezen aantoonbaar in marktwaarde, tot wel 10% minder dan vergelijkbare appartementen binnen gezonde VvE’s. Dit maakt duidelijk dat de financiële gezondheid van de VvE een essentieel aspect is van de waardebepaling van appartementen.
De financiële gezondheid van een VvE is daarom niet alleen van belang voor de dagelijkse beheeractiviteiten, maar ook voor de marktpositie van de appartementen. Eigenaars die investeren in appartementen moeten daarom niet alleen letten op de locatie en de infrastructuur, maar ook op de staat van het VvE, de grootte van het reservefonds, en de plannen voor toekomstige investeringen.
VvE’s in Zuid-Holland: een overzicht
In Zuid-Holland valt in totaal 30% van de woningen onder een VvE. In sommige gemeenten ligt het aantal VvE-woningen nog veel hoger. De provinciale koploper is Den Haag, waar 52,7% van de woningen onder een VvE valt. Andere gemeenten met een hoog aandeel VvE-woningen zijn Leidschendam-Voorburg (45,1%), Rotterdam (44,5%), Rijswijk (43,3%) en Schiedam (39,6%). In tegenstelling daarmee ligt het percentage VvE-woningen in Goeree-Overflakkee (3,9%) en Molenlanden (5,2%) het laagst.
Deze gegevens tonen aan dat in Zuid-Holland, en met name in de Randstad, de rol van VvE’s bijzonder groot is. Dit heeft ook gevolgen voor de woningmarkt, aangezien appartementen in VvE’s meestal in stedelijke gebieden liggen en meestal deel uitmaken van oudere bouwwerken die verduurzamingsmaatregelen nodig hebben.
Conclusie
De gemiddelde VvE-bijdrage in Nederland varieert sterk per regio, per complex en per grootte van het appartement. De VvE-bijdrage is meestal gebaseerd op de vierkante meter van het appartement, met een gemiddelde van ongeveer €1,99 per m² in 2023. In grote steden zoals Amsterdam is deze bijdrage nog hoger, met een gemiddelde van €2,18 per m². Deze stijging is onder andere het gevolg van verduurzamingsmaatregelen en stijgende bouwkosten.
De wettelijke verplichting om een reservefonds in te richten en een MJOP op te stellen is bedoeld om VvE’s in staat te stellen om grootschalige renovaties te financieren. Echter, uit onderzoek blijkt dat ruim 1 op de 6 appartementen in Nederland geen reservefonds heeft, wat een zorgwekkende ontwikkeling is. Dit tekort aan financiële voorziening kan leiden tot onverwachte kosten die op eigenaren worden doorgebogen.
De stijging van de VvE-bijdrage heeft ook directe impact op de marktprijs van appartementen. Appartementen die behoren tot VvE’s met financiële problemen, verliezen aantoonbaar in marktwaarde, tot wel 10% minder dan vergelijkbare appartementen binnen gezonde VvE’s. Dit maakt duidelijk dat de financiële gezondheid van de VvE een essentieel aspect is van de waardebepaling van appartementen.
In sommige regio’s zijn subsidies beschikbaar om de financiële druk op VvE’s te verminderen. Deze subsidies zijn een belangrijke ondersteuning voor VvE’s die moeite hebben met de financiële druk van stijgende bouwkosten en verduurzamingsmaatregelen. Echter, om deze subsidies te kunnen aanvragen, moeten VvE’s aan een aantal kwaliteitseisen voldoen.
In de regio Zuid-Holland is het aandeel van appartementen in VvE’s aanzienlijk, met Den Haag als koploper. In deze gemeenten is de rol van de VvE’s bijzonder groot, en heeft dit ook gevolgen voor de woningmarkt. Appartementen in VvE’s zijn meestal gevestigd in stedelijke gebieden en vereisen vaak verduurzamingsmaatregelen. Dit heeft invloed op de VvE-bijdrage en het reservefonds.
In de komende jaren zullen de trends rondom de VvE-bijdrage waarschijnlijk verder evolueren, met name door de druk van verduurzamingsmaatregelen en de wettelijke verplichtingen die VvE’s ondergaan. Appartementseigenaars, investeerders en woningcorporaties moeten hier rekening mee houden bij hun financiële planning en beheerstrategieën.
Bronnen
- Indexering van de VvE-bijdrage in 2024: trends, wettelijke kaders en financiële gevolgen voor appartementseigenaars
- [Onderzoek: 1 op de 6 koopappartementen in Zuid-Holland heeft geen reservefonds](https://www.rodi.nl/alphenaandenrijn/nieuws/454976/onderzoek-1-op-de-6-koopappartementen-in-zuid-holland-heeft-g
- [Leidschendam-Voorburg en Rijswijk scoren hoog met aantal VvE’s](https://rijswijksdagblad.nl/lokaal/leidschendam-voorburg-en-rijswijk-scoren-hoog-met-aantal-vves
- Normale VvE-kosten in Nederland: overzicht, variaties en financiële verantwoordelijkheden