Financiële gezondheid van VvE’s: wat is een gezond VvE-bijdrage per vierkante meter?

Inleiding

In het kader van appartementseigenaarschap in Nederland speelt de Vereniging van Eigenaars (VvE) een centrale rol bij het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een woningcomplex. Eigenaren betalen maandelijks een VvE-bijdrage, waarvan de hoogte vaak per vierkante meter van hun appartement wordt berekend. Deze bijdrage is essentieel om de financiële gezondheid van de VvE te waarborgen en om zowel routineonderhoud als grotere investeringen op te vangen.

De afgelopen jaren zijn de VvE-bijdrage per vierkante meter echter aanzienlijk gestegen. In 2017 lag het gemiddelde rond de 1,58 euro per vierkante meter, terwijl dit in 2023 is gestegen tot 1,99 euro in het landelijke gemiddelde. In stadsregio’s zoals Amsterdam is de stijging nog fors: van 1,60 euro in 2017 tot 2,18 euro in 2023, een toename van 36 procent. Deze stijging is mede het gevolg van stijgende bouwkosten, die sinds 2017 met meer dan 50 procent zijn toegenomen. Hierdoor lopen VvE’s het risico om financieel ongezond te worden, wat directe gevolgen kan hebben voor de koopwaarde van appartementen en voor investeerders.

Het doel van dit artikel is om in kaart te brengen wat een gezond VvE-bijdrage is, welke factoren bepalen hoe hoog deze bijdrage uitvalt, en waarom het belangrijk is dat deze bijdrage in lijn blijft met de daadwerkelijke kosten en wettelijke verplichtingen. Daarbij komen ook de gevolgen van een ongezonde VvE aan de orde, zoals het ontbreken van reserves en een onvoldoende onderhoudsplan. Tot slot wordt gekeken naar regionale verschillen en mogelijke oplossingen om de financiële gezondheid van VvE’s te waarborgen.

Factoren die de VvE-bijdrage bepalen

De VvE-bijdrage is niet willekeurig vastgesteld, maar wordt bepaald op basis van een aantal duidelijke factoren. De meest relevante zijn de grootte van het appartement, het aantal appartementen in het complex en de leeftijd van het gebouw.

Oppervlakte van het appartement

De oppervlakte van een appartement is een van de belangrijkste factoren die de VvE-bijdrage bepalen. In het algemeen wordt er uitgegaan van een maandelijkse bijdrage van 1,25 tot 1,99 euro per vierkante meter. Hoe groter het appartement, hoe hoger de bijdrage, omdat de bijdrage proportioneel is aan de oppervlakte en de toegang tot gemeenschappelijke voorzieningen.

Deze berekening is logisch: een groter appartement profiteert namelijk meer van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals liften, terrassen, en eventuele recreatieve faciliteiten. Bovendien is een groter appartement vaak in staat om een hogere bijdrage te betalen, wat het financiële evenwicht in de VvE ondersteunt.

Aantal appartementen in het complex

Het aantal appartementen in het complex heeft ook een directe invloed op de VvE-bijdrage. In complexen met veel appartementen kan de bijdrage lager liggen, omdat de kosten worden verdeeld over meer eigenaren. In kleinere complexen daarentegen kan de bijdrage hoger zijn, omdat er minder contributies zijn om de kosten te dekken.

Deze verdeling is belangrijk voor het financiële evenwicht van de VvE. In grotere complexen is het makkelijker om reserves op te bouwen en onvoorziene kosten te dekken. In kleinere complexen is het echter risicovoller, omdat een onverwachte uitgave, zoals de vervanging van een lift of de sloop van een dakraam, leidt tot een sterke stijging van de VvE-bijdrage of zelfs tot de afdwinging van eenmalige extra bijdragen.

Leeftijd en staat van het gebouw

De leeftijd en staat van het gebouw spelen ook een rol bij de bepaling van de VvE-bijdrage. Gebouwen die ouder zijn of die in een slechtere staat verkeren, vragen doorgaans meer onderhoud en investeringen, wat de kosten per appartement verhoogt. Hierdoor kan de VvE-bijdrage in oude of slecht onderhouden complexen hoger uitvallen.

Daarnaast zijn er wettelijke verplichtingen voor verduurzamingsmaatregelen. Sinds 2018 is het wettelijk verplicht dat iedere VvE geld spaart voor toekomstig onderhoud, zoals het isoleren van muren, het aanbrengen van duurzame verwarmingssystemen of het uitvoeren van energiebesparing. Deze verplichtingen verhogen de benodigde VvE-bijdrage, zeker in complexen die nog niet volledig verduurzam zijn.

Financiële gezondheid van VvE’s: reserves en onderhoudsplannen

Het belang van een reservefonds

Een van de meest essentiële aspecten van de financiële gezondheid van een VvE is het aanwezige reservefonds. Dit fonds dient als buffer voor groter onderhoud aan gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevel of kozijnen. Sinds 2018 is het wettelijk verplicht dat iedere VvE geld spaart voor toekomstig onderhoud. Echter, uit recent onderzoek blijkt dat bij ruim 17 procent van de appartementen geen reservefonds aanwezig is. In regio’s zoals Zeeland, Groningen en Friesland is deze percentage zelfs hoger dan 25 procent.

Het ontbreken van een reservefonds leidt tot een onzekere financiële positie voor de VvE en een groter risico op onverwachte kosten. Dit heeft ook directe gevolgen voor de koopwaarde van appartementen, aangezien kopers en investeerders steeds meer aandacht besteden aan de financiële structuur van de VvE.

Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Naast het reservefonds is het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) een verplicht instrument voor de financiële gezondheid van de VvE. Dit plan dient als richtlijn voor de komende jaren en bevat informatie over wat er aan onderhoud nodig is, wanneer dit plaatsvindt en wat het kost. Het MJOP is niet alleen belangrijk om het onderhoud voorzienbaar te maken, maar ook om eventuele verduurzamingsmaatregelen voorzienbaar te kunnen plannen.

Het ontbreken van een MJOP is een reden voor onrust. Zonder MJOP lopen eigenaren het risico op onverwachte kosten, die niet alleen financieel zwaar te verwerken zijn, maar ook een negatieve invloed kunnen hebben op de koopwaarde van het appartement. Dit is vooral relevant in complexen die in een slechtere staat verkeren of waar het onderhoud al jaren niet adequaat is uitgevoerd.

Stijging van bouwkosten en gevolgen voor VvE’s

Sinds 2017 zijn bouwkosten met meer dan 50 procent gestegen. Dit heeft directe gevolgen voor de financiële gezondheid van VvE’s, omdat de VvE-bijdrage niet altijd voldoende is om aan de verhoogde kosten te voldoen. Hierdoor kunnen VvE’s financieel ongezond worden, wat zowel voor eigenaren als voor verkopers en hypotheekverstrekkers risico’s met zich meebrengt.

Een ongezonde VvE kan bijvoorbeeld leiden tot een lager koopwaarde van het appartement, omdat slecht onderhoud direct invloed heeft op de marktwaarde. Volgens een analyse van een data- en vastgoedwaardering specialist liggen de verkoopprijzen van appartementen met een ongezonde VvE zelfs tot wel 10 procent lager dan bij gelijkwaardige appartementen met een gezonde VvE.

Ondanks de verhogingen van de VvE-bijdrage blijft deze achter bij de toegenomen bouwkosten. Hierdoor zijn VvE’s kwetsbaar geworden voor onvoorziene uitgaven. Deze kwetsbaarheid kan leiden tot eenmalige extra contributies of, in het ergste geval, tot faillissement van de VvE.

Mogelijke oplossingen

Een mogelijke oplossing zou zijn dat de VvE-bijdrage verder zou stijgen, zodat de spaarnorm kan worden gehaald. Echter, uit onderzoek is gebleken dat minder dan de helft van de VvE’s deze norm momenteel nog haalt. Tegelijkertijd rijst de vraag of deze wettelijke norm nog haalbaar is in de huidige situatie, aangezien de stijging van bouwkosten en de wettelijke verplichtingen voor verduurzamingsmaatregelen de financiële druk op VvE’s verder opvoeren.

Regionale verschillen in VvE-bijdrage

De VvE-bijdrage per vierkante meter varieert sterk per regio, complex en quaomstandigheden. In de afgelopen jaren is er een duidelijke stijging van de VvE-bijdrage gemeten, met in sommige regio’s een toename van wel 36 procent in vijf jaar.

In 2017 betaalden VvE-leden gemiddeld 1,58 euro per vierkante meter. In 2023 was dit bedrag gestegen tot 1,99 euro per vierkante meter, wat een stijging van bijna 25 procent betekent. In Amsterdam was dit 1,60 in 2017 en 2,18 in 2023, een toename van 36 procent. Deze stijging is te verklaren door de verduurzamingsmaatregelen die VvE’s op dit moment implementeren. Hierdoor moet extra geld worden opzij gezet voor investeringen in energiebesparing, isolatieverbeteringen en duurzame verwarmingssystemen.

Deze regionale verschillen worden ook beïnvloed door de leeftijd van de woningen, de staat van het gebouw, de toegang tot gemeenschappelijke voorzieningen en de locatie. In stadsregio’s zijn de kosten vaak hoger vanwege de dichtere bebouwing, de hogere bouwkosten en de grotere aandacht voor duurzaamheid. In plattelandsgebieden daarentegen zijn de VvE-bijdrage vaak lager, maar kan het ontbreken van reserves en onderhoudsplannen toch leiden tot financiële onzekerheid.

Invloed op verkoopprijzen en marktwaarde

De financiële gezondheid van VvE’s heeft een directe invloed op de verkoopprijzen van appartementen. Uit recente analyses blijkt dat de verkoopprijs van appartementen in VvE’s die financieel ongezond zijn, tot wel 10 procent lager kan liggen dan die van vergelijkbare appartementen in gezonde VvE’s. Dit is een duidelijk signaal dat investeerders en kopers steeds meer aandacht besteden aan de financiële structuur van de VvE.

Deze invloed is te verklaren door het risico dat kopers en investeerders lopen bij het kopen van appartementen in een VvE met een tekort aan reserves of een onvoldoende onderhoudsplan. Deze risico’s zijn vooral relevant in complexen waar onverwachte uitgaven leiden tot verhogingen van de VvE-bijdrage of zelfs tot de afdwinging van extra bijdragen. Dit maakt het voor kopers minder aantrekkelijk om in dergelijke appartementen te investeren.

Daarnaast heeft slecht onderhoud direct invloed op de marktwaarde van appartementen. Appartementen in complexen met een ongezonde VvE zijn vaak minder aantrekkelijk voor kopers, omdat het onderhoud onvoorspelbaar is en de kosten niet voorzienbaar zijn. Dit heeft gevolgen voor zowel de vraag naar dergelijke woningen als de verkoopprijzen op de markt.

Risico’s voor verkopers en hypotheekverstrekkers

De financiële ongezondheid van VvE’s brengt ook risico’s met zich mee voor verkopers en hypotheekverstrekkers. Uit analyses blijkt dat appartementen met een ongezonde VvE tot wel 10 procent lager verkocht worden dan vergelijkbare appartementen met een gezonde VvE. Dit is een aanzienlijke invloed op de verkoopwaarde van woningen en kan leiden tot verlies voor verkopers.

Bovendien is de financiële ongezondheid van VvE’s ook een risico voor hypotheekverstrekkers. Hypotheekverstrekkers beoordelen de risico’s bij het verstrekken van een hypothecaire lening door te kijken naar de financiële gezondheid van de VvE. Appartementen in een VvE met een tekort aan reserves of een onvoldoende onderhoudsplan worden als risicovoller geacht, wat kan leiden tot hogere hypotheekrente of zelfs het weigeren van het verstrekken van een hypothecaire lening.

Deze risico’s onderstrepen het belang van een gezonde VvE. Zowel voor verkopers als voor hypotheekverstrekkers is het essentieel dat de VvE-bijdrage op een niveau ligt dat de kosten van onderhoud en investeringen kan dekken. Dit helpt om onverwachte uitgaven te voorkomen en de marktwaarde van appartementen te waarborgen.

Conclusie

De financiële gezondheid van VvE’s is in de afgelopen jaren zorgwekkend gebleven. Ondanks de stijging van de VvE-bijdrage per vierkante meter blijft deze achter bij de toegenomen bouwkosten en wettelijke verplichtingen voor verduurzamingsmaatregelen. Hierdoor lopen VvE’s het risico om financieel ongezond te worden, wat zowel voor eigenaren als voor verkopers en hypotheekverstrekkers risico’s met zich meebrengt.

De VvE-bijdrage is een essentieel instrument om de financiële gezondheid van de VvE te waarborgen. Deze bijdrage moet in lijn blijven met de daadwerkelijke kosten van onderhoud en investeringen. Daarnaast is het belangrijk dat VvE’s voldoen aan de wettelijke verplichtingen, zoals het aanleggen van een reservefonds en het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.

In de huidige situatie rijst de vraag of de door de overheid gestelde normen nog haalbaar zijn. De stijging van bouwkosten en de wettelijke verplichtingen voor verduurzamingsmaatregelen verhogen de financiële druk op VvE’s. Dit betekent dat de VvE-bijdrage verder moet stijgen om aan de spaarnorm te voldoen. Tegelijkertijd is het essentieel dat kopers en investeerders goed geïnformeerd worden over de financiële gezondheid van de VvE, zodat zij risico’s kunnen vermijden.

In conclusie is een gezond VvE-bijdrage een fundamenteel onderdeel van een gezonde VvE. Zowel voor eigenaren als voor kopers is het belangrijk dat de VvE-bijdrage adequaat is en dat de VvE voldoet aan de wettelijke verplichtingen. Dit helpt om de financiële gezondheid van de VvE te waarborgen en de marktwaarde van appartementen te behouden.