Huis kopen zonder actieve VvE in 2018 en daarna: Risico’s, juridische kaders en praktische oplossingen

Inleiding

Het kopen van een appartement of huis is een belangrijke financiële en emotionele investering. Naast de staat van het pand, de locatie en de marktprijs, speelt ook de aanwezigheid en activiteit van de Vereniging van Eigenaren (VvE) een cruciale rol in het bepalen van het risico en de toekomstige kosten van de woning. Sinds 2018 is het in Nederland wettelijk verplicht voor appartementseigenaren om deel te nemen aan een actieve VvE. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een woningcomplex en voor het opbouwen van een reservefonds voor grootschalige renovaties.

Toch blijkt uit onderzoeken dat een aanzienlijk aantal appartementen in Nederland geen actieve VvE hebben of geen reservefonds opgebouwd. In regio’s zoals Zeeland en Friesland is bijna een kwart van de appartementen zonder VvE-spaarpot te koop. Deze situatie brengt juridische, financiële en praktische uitdagingen met zich mee, zowel voor kopers als verkopers.

In dit artikel bespreken we de juridische kaders rondom de VvE, de risico’s van een inactieve of ontbrekende VvE, en welke praktische oplossingen beschikbaar zijn voor kopers en verkopers. We geven een overzicht van de huidige situatie, aandachtspunten bij de aankoop van een appartement zonder actieve VvE, en het belang van een goed functionerende VvE voor de duurzaamheid van een woningcomplex.

De rol en verplichtingen van de VvE

De Vereniging van Eigenaren (VvE) is een juridische entiteit die automatisch ontstaat bij het splitsen van een woning in appartementen. Deze vereniging is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals trappenhuizen, daken, gevels, kozijnen en eventueel gemeenschappelijke ruimtes. De VvE verzamelt contributies van de appartementseigenaren, die gebruikt worden voor het onderhoud, verzekeringen en het opbouwen van een reservefonds voor grootschalige renovaties.

Sinds 1 januari 2018 is het verplicht dat de VvE actief is. Dit betekent dat de vereniging moet zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK), minimaal één keer per jaar moet vergaderen, en moet voldoen aan bepaalde eisen rondom onderhoudsplan en financiële reserve. Deze wettelijke verplichtingen zijn bedoeld om de duurzaamheid en de waarde van appartementencomplexen te waarborgen.

De VvE is ook verantwoordelijk voor het afsluiten van een opstalverzekering, die schade aan gemeenschappelijke delen dekt, zoals brand, diefstal of water. Daarnaast moet de VvE een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opstellen of minimaal jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het complex sparen in een reservefonds.

Risico’s van een inactieve of ontbrekende VvE

Wanneer een appartement geen actieve VvE heeft of geen reservefonds opgebouwd, brengt dit verschillende risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn van belang voor zowel kopers als verkopers, en kunnen financiële, juridische en praktische gevolgen hebben.

Financiële risico’s

Een van de belangrijkste risico’s is het ontbreken van een reservefonds. Zonder reservefonds kunnen onverwachte kosten voor grootschalige onderhouds- of renovatieprojecten plotseling ontstaan. Deze kosten moeten dan worden gedeeld onder de appartementseigenaren, wat kan leiden tot onverwachte en hoge lasten. Dit is vooral problematisch bij oude woningencomplexen, waar regelmatig onderhoud en renovaties nodig zijn.

Uit onderzoek is gebleken dat in regio’s zoals Zeeland en Friesland respectievelijk 28,3% en 25,2% van de appartementen geen reservefonds hebben. In deze gevallen is er geen buffer voor grootschalige onderhoudsprojecten, wat het risico op financiële onzekerheid voor de eigenaars vergroot.

Juridische risico’s

Een inactieve VvE kan ook juridische gevolgen hebben. Sinds 2018 is het verplicht voor appartementseigenaren om onderdeel te zijn van een actieve VvE. In de praktijk is dit niet altijd strikt gecontroleerd, maar sinds 2021 is het bijvoorbeeld niet langer mogelijk om een hypotheek af te sluiten op een appartement zonder actieve VvE. Dit betekent dat kopers van appartementen zonder actieve VvE bijna altijd verplicht zijn om de VvE te activeren vooraleer ze een hypotheek kunnen afsluiten.

Daarnaast kunnen appartementseigenaren aansprakelijk worden gesteld voor schade aan gemeenschappelijke delen als de VvE niet voldoet aan haar verplichtingen. In een vereniging van eigenaren is iedere eigenaar verantwoordelijk voor het naleven van de wettelijke eisen en het opbouwen van een reservefonds.

Praktische risico’s

Een inactieve VvE kan ook praktische uitdagingen met zich brengen. Wanneer er geen actieve VvE is, is er geen vereniging die zorgt voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Dit betekent dat appartementseigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, wat vaak lastig en kostbaar kan zijn.

Daarnaast kan het ontbreken van een actieve VvE ook een nadeel zijn bij de verkoop van een appartement. Vele kopers en makelaars verwachten een actieve VvE, omdat dit een teken is van een goed functionerende woning. In de praktijk is het echter mogelijk om een appartement zonder actieve VvE te verkopen, vooral via landelijke vastgoedkopers die de onderhoudsstaat van het pand niet als bepalend zien.

Activeren van een VvE: Mogelijkheden en praktische stappen

Als een VvE niet actief is, is het mogelijk om deze te activeren. Activeren betekent dat de VvE wordt ingeschreven bij de Kamer van Koophandel (KvK), dat er minimaal één vergadering per jaar wordt gehouden, en dat er een reservefonds wordt opgebouwd. Activeren is belangrijk om wettelijke verplichtingen te vervullen en om de waarde en duurzaamheid van de woning te waarborgen.

Stappen om een VvE te activeren

Inschrijving bij de KvK: De VvE moet worden ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Dit kan door een notaris of via een verenigingsadministratie.
Voorbereiding van een vergadering: De VvE moet minstens één vergadering per jaar houden. Deze vergadering is nodig om de activiteiten van de vereniging te bespreken en besluiten te nemen over onderhoud en financiële planning.
Opstellen van een MJOP of sparen van reservefonds: De VvE moet een meerjarenonderhoudsplan opstellen of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het complex per jaar sparen in een reservefonds.
Afsluiten van een opstalverzekering: De VvE moet een opstalverzekering afsluiten om schade aan gemeenschappelijke delen te dekken.
Organisatie van contributiebeheer: De VvE moet een systeem opzetten voor het verzamelen van contributies van de appartementseigenaren.

Praktische voorbeelden

In Groningen is het activeren van een VvE verplicht. Makelaars zoals AnderZ Makelaar adviseren kopers om de VvE altijd te activeren, omdat het anders niet mogelijk is om een hypotheek af te sluiten. In dit geval is het belangrijk dat alle appartementseigenaren meewerken om de VvE te activeren en de benodigde administratie op orde te brengen.

In andere regio’s is het activeren van een VvE niet verplicht voor bestaande eigenaren, maar wel voor kopers die een hypotheek willen afsluiten. In dit geval is het verstandig om de VvE te activeren om juridische en praktische problemen te voorkomen.

Hypotheek zonder actieve VvE: Mogelijkheden en risico’s

Sinds 2018 is het verplicht dat appartementen een actieve VvE hebben. Toch is het nog mogelijk om een hypotheek af te sluiten op een appartement zonder actieve VvE, vooral via specifieke hypotheekaanbieders die ervaring hebben met deze situatie.

Hypotheek zonder actieve VvE

Hoewel het verplicht is om een actieve VvE te hebben, is het niet altijd verplicht om deze te laten inschrijven bij de Kamer van Koophandel. In sommige gevallen is de VvE wel actief, maar is ze niet ingeschreven in de KvK. In dit geval is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten, omdat de VvE toch voldoet aan de wettelijke eisen.

Een andere mogelijkheid is dat de VvE niet actief is, maar dat er wel een reservefonds is opgebouwd en een MJOP is opgesteld. In dit geval kan het ook mogelijk zijn om een hypotheek af te sluiten, vooral bij hypotheekaanbieders die ervaring hebben met deze situatie.

Risico’s bij hypotheek zonder actieve VvE

Een hypotheek op een appartement zonder actieve VvE brengt wel bepaalde risico’s met zich mee. Eén van de grootste risico’s is dat de VvE niet voldoet aan de wettelijke eisen, wat kan leiden tot juridische problemen of onverwachte kosten. Daarnaast kan het ontbreken van een reservefonds leiden tot hoge lasten voor grootschalige onderhoudsprojecten.

Daarom is het verstandig om vooraleer een bod te doen op een appartement zonder actieve VvE, een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Dit geeft inzicht in de staat van het pand en de noodzaak van onderhoud. Het is ook verstandig om de administratie van de VvE te controleren en te zien of er een reservefonds is opgebouwd.

Praktische oplossingen voor kopers en verkopers

Het kopen of verkopen van een appartement zonder actieve VvE brengt verschillende uitdagingen met zich mee, maar er zijn ook praktische oplossingen beschikbaar.

Voor kopers

Activeren van de VvE: Als de VvE niet actief is, is het verstandig om deze te activeren. Dit kan vooral belangrijk zijn als de koper een hypotheek wil afsluiten. Het activeren van de VvE betekent dat de vereniging wordt ingeschreven bij de KvK, dat er een MJOP wordt opgesteld, en dat er een reservefonds wordt opgebouwd.
Bouwkundige keuring: Het is verstandig om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren voordat een bod wordt gedaan. Deze keuring geeft inzicht in de staat van het pand en de noodzaak van onderhoud.
Controleer de administratie: Het is belangrijk om de administratie van de VvE te controleren. Dit geeft inzicht in of er een reservefonds is opgebouwd en of de vereniging voldoet aan de wettelijke eisen.
Kies voor een hypotheekaanbieder die ervaring heeft met appartementen zonder actieve VvE: Sommige hypotheekaanbieders, zoals Lexwonen, hebben ervaring met appartementen zonder actieve VvE. Dit kan voordelig zijn voor kopers die moeite hebben met het activeren van de VvE.

Voor verkopers

Activeren van de VvE: Als de VvE niet actief is, is het verstandig om deze te activeren voordat het appartement wordt verkocht. Dit kan helpen bij het verkrijgen van een hogere prijs en het verminderen van juridische risico’s.
Voorbereiding van de administratie: Het is belangrijk om de administratie van de VvE op orde te brengen. Dit betekent dat er een MJOP moet worden opgesteld, een reservefonds moet worden opgebouwd, en een opstalverzekering moet zijn afgesloten.
Communicatie met kopers: Het is verstandig om de kopers van het appartement op de hoogte te brengen van de situatie van de VvE. Dit kan helpen bij het verminderen van verwachtingen en het vermijden van onverwachte kosten.
Verkoop via landelijke vastgoedkopers: Als het activeren van de VvE niet mogelijk is, is het mogelijk om het appartement te verkopen via landelijke vastgoedkopers, zoals Sons Real Estate. Deze kopers zijn vaak bereid om appartementen zonder actieve VvE te kopen en brengen geen notaris- of makelaarskosten in rekening.

De toekomst van de VvE in Nederland

De rol van de VvE in Nederland is van groot belang voor de duurzaamheid en de waarde van appartementencomplexen. Sinds 2018 is het verplicht dat appartementen een actieve VvE hebben, en dit heeft geleid tot veranderingen in de manier waarop appartementseigenaren hun woningen beheren.

Toch blijkt uit onderzoeken dat nog steeds een aanzienlijk aantal appartementen geen actieve VvE hebben of geen reservefonds opgebouwd. Dit is vooral het geval in regio’s zoals Zeeland en Friesland, waar respectievelijk 28,3% en 25,2% van de appartementen geen VvE-spaarpot hebben. Deze situatie brengt risico’s met zich mee, maar ook kansen voor verbetering.

Verwachtingen voor de toekomst

In de toekomst is het verwachtingsvol dat er meer aandacht komt voor de rol van de VvE en het belang van een goed functionerende vereniging. Dit kan leiden tot meer transparantie, betere onderhoudsorganisatie en een hogere waarde van appartementencomplexen.

Daarnaast is het mogelijk dat er meer hypotheekaanbieders zijn die ervaring hebben met appartementen zonder actieve VvE. Dit kan helpen bij het verminderen van de risico’s en het verbeteren van de toegankelijkheid van appartementen voor kopers.

Samenwerking tussen eigenaren

Een belangrijk aspect van de toekomst van de VvE is de samenwerking tussen appartementseigenaren. Het is verstandig dat eigenaren samenwerken om de VvE te activeren, een MJOP op te stellen en een reservefonds te bouwen. Dit helpt bij het verminderen van risico’s en het waarborgen van de duurzaamheid van het woningcomplex.

Conclusie

Het kopen van een appartement zonder actieve VvE brengt verschillende risico’s en uitdagingen met zich mee, maar er zijn ook praktische oplossingen beschikbaar. Het activeren van de VvE, het opstellen van een MJOP, het bouwen van een reservefonds en het afsluiten van een opstalverzekering zijn allemaal belangrijke stappen om de wettelijke verplichtingen te vervullen en de duurzaamheid van het woningcomplex te waarborgen.

Voor kopers is het verstandig om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren en de administratie van de VvE te controleren. Voor verkopers is het verstandig om de VvE te activeren en de administratie op orde te brengen. Het is ook mogelijk om het appartement te verkopen via landelijke vastgoedkopers die ervaring hebben met appartementen zonder actieve VvE.

De rol van de VvE in Nederland is van groot belang voor de waarde en de duurzaamheid van appartementencomplexen. Sinds 2018 is het verplicht dat appartementen een actieve VvE hebben, en dit heeft geleid tot veranderingen in de manier waarop appartementseigenaren hun woningen beheren. Toch blijkt uit onderzoeken dat nog steeds een aanzienlijk aantal appartementen geen actieve VvE hebben of geen reservefonds opgebouwd.