Inleiding
In de regio Zuid-Holland, en met name in de stad Schiedam, is het aankoopproces van appartementen of woningen vaak niet alleen een kwestie van het beoordelen van de woonruimte zelf. Een belangrijk aspect dat steeds vaker in de aandacht komt, is de rol van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze vereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud aan gemeenschappelijke delen van appartementencomplexen, zoals daken, gevels, trappenhuisen, enzovoort. Sinds 2018 is het verplicht dat VvE’s een reservefonds opbouwen voor groot onderhoud.
Toch blijkt uit recent onderzoek dat ongeveer 17 procent van de appartementen in Nederland geen dergelijke reservefonds heeft, en in Zuid-Holland is het percentage ruim gelijk aan dat landelijke gemiddelde. In Schiedam is het percentage appartementen onder VvE-beheer bijna 40 procent, maar hier blijkt dat een relatief groot aantal van die appartementen een ‘slapende’ of zelfs ‘leeg’ VvE heeft. Dit betekent dat er geen geld beschikbaar is voor onverwacht onderhoud of verbouwingen, wat voor appartementseigenaren kan leiden tot onverwachte kosten.
Deze artikelen richt zich op woningen te koop in Schiedam die geen VvE-bijdrage of -fonds kennen, of waar het VvE-fonds niet voldoende is opgebouwd. Hierbij worden de juridische verplichtingen van VvE’s, de financiële risico’s voor kopers, en de praktische consequenties van het ontbreken van een reservefonds besproken. Aan de hand van actuele data en onderzoeken uit 2025 wordt een realistisch beeld geschetst van de situatie in de stad Schiedam.
De rol en verplichtingen van een VvE
Juridische basis van de VvE
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een vereniging die bij appartementen of woningcomplexen verplicht kan zijn. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van gemeenschappelijke delen van het complex, zoals daken, gevels, trappenhuisen, liften en externe voorzieningen zoals gemeenschappelijke tuinen of parkeerplaatsen. Deze verplichting is geregeld in het Nederlandse Woningwetboek en het Bouwbesluit.
Sinds 2018 is het verplicht dat elke VvE een reservefonds opbouwt voor toekomstig onderhoud. Dit is geregeld in artikel 7.30 van de Woningwet. Dit reservefonds dient als een buffer voor onverwachte kosten, bijvoorbeeld bij vervanging van een dak of de installatie van duurzame energieoplossingen. De maandelijkse bijdrage van appartementseigenaren dient daarom zowel voor het dagelijks onderhoud als voor het opbouwen van dit fonds.
Wat betekent ‘slapend’ of ‘leeg’ VvE?
Hoewel de wet sinds 2018 de opbouw van een reservefonds verplicht stelt, is niet in alle gevallen voldaan aan deze voorwaarde. Uit onderzoek van Independer op basis van data van Funda en Pararius blijkt dat bijna 17 procent van de appartementen in Nederland geen dergelijk fonds heeft. In Zuid-Holland is dit percentage 16,9 procent. In Schiedam, waar bijna 40 procent van de appartementen onder een VvE vallen, betekent dit dat een aanzienlijk aantal complexen technisch gezien een ‘leeg’ of ‘slapend’ VvE heeft.
Een ‘slapend’ VvE is een vereniging die technisch bestaat, maar functioneel niet actief is. Dit kan inhouden dat er geen regelmatige vergaderingen worden gehouden, geen transparante boekhouding is voorhanden, of geen reservefonds is opgebouwd. In het ergste geval is de VvE volledig leeg: er is geen fonds, geen actieve beheerder en geen juridisch functionerende organisatie. Dit betekent dat het onderhoud aan gemeenschappelijke delen volledig op de individuele appartementseigenaren kan vallen, of dat onverwachte kosten voor reparaties en renovaties worden afgeladen op de bewoners.
Risico’s bij het ontbreken van een reservefonds
Een VvE zonder reservefonds of zonder actieve beheerder brengt meerdere risico’s met zich mee. Het grootste risico is dat bij onverwachte reparaties, zoals een lek in het dak of slijtage van gevelmaterialen, de benodigde middelen niet beschikbaar zijn. In dat geval zijn er meestal twee opties:
Eenmalige bijdrage van de bewoners. De VvE kan besluiten om een extra, eenmalige bijdrage te verlenen. Dit kan betekenen dat appartementseigenaren ineens een aanzienlijk bedrag extra per maand moeten betalen, of dat ze bijvoorbeeld 5.000 euro in één keer moeten bijdragen voor een dergelijke reparatie. Dit is voor sommige bewoners onverwacht en financieel lastig.
Verhoging van de maandelijkse VvE-bijdrage. Als de VvE besluit om de kosten over meerdere jaren te spreiden, kan dit leiden tot een aanzienlijke stijging van de maandelijkse bijdrage. Dit heeft gevolgen voor de financiële planning van de bewoners en kan ook het koop- of huurperspectief van de woning negatief beïnvloeden.
VvE-kosten in Schiedam
In Schiedam is het gemiddelde bedrag dat appartementseigenaren per maand aan VvE-kosten betalen iets lager dan het landelijke gemiddelde. Voor een appartement van 70 vierkante meter bedraagt het gemiddelde in Zuid-Holland €147 per maand, tegenover een landelijk gemiddelde van €161. Over de afgelopen vijf jaar is dit bedrag met gemiddeld 35 procent gestegen. Deze stijging wordt volgens experts grotendeels toegeschreven aan de druk die VvE’s ondergaan om hun woningcomplexen duurzamer te maken, zoals het afschaffen van aardgasinstallaties en het installeren van warmtepompen.
Woningen te koop in Schiedam zonder VvE-bijdrage
Aantal woningen zonder VvE of zonder reservefonds
Uit het onderzoek van Independer blijkt dat in Schiedam bijna 40 procent van de appartementen onder een VvE valt. In vergelijking met andere steden in Zuid-Holland is dit relatief hoog, maar nog steeds ver onder het niveau van Rotterdam (44 procent) en Den Haag (meer dan 50 procent). Toch blijkt dat van dat 40 procent een aanzienlijk aantal complexen een ‘leeg’ of ‘slapend’ VvE heeft. Dit betekent dat er geen geld beschikbaar is voor groot onderhoud, wat voor kopers van appartementen in Schiedam een belangrijk aankoopcriterium kan zijn.
Voor kopers is het dus belangrijk om bij de aankoop van een appartement of woning niet alleen de woonruimte zelf te beoordelen, maar ook de financiële en juridische status van de VvE. Dit betreft niet alleen het bestaan van een VvE, maar ook het bestaan en het volume van het reservefonds.
Praktische consequenties voor kopers
Wanneer een koper een appartement koopt dat onder een VvE valt, maar waar het reservefonds ontbreekt of onvoldoende is opgebouwd, zijn er verschillende gevolgen mogelijk:
Onverwachte kosten bij aankoop. Tijdens de aankoopprocedure kan het gebeuren dat er plots een noodzakelijke reparatie of verbouwing wordt genomen. Dit kan leiden tot een extra kostenpost die de koper moet opnemen in de totale aankoopprijs of die in de notariële overdracht wordt verwerkt.
Stijging van VvE-bijdrage na aankoop. Als het reservefonds onvoldoende is, is er een risico dat de VvE na de aankoop van een appartement besluit om de maandelijkse bijdrage te verhogen. Dit kan zowel voor de koper als voor bestaande bewoners onverwachte financiële druk opleveren.
Invloed op de verkoopprijs. Appartementen die geen VvE-reservefonds hebben of waar een VvE bijna niet functioneert, kunnen een lagere marktwaarde hebben. Kopers zijn vaak terughoudend bij dergelijke appartementen, omdat het onderhoud risicovoller is en de voorspelbaarheid van kosten lager is. Dit kan leiden tot een verkoopduur van maanden of zelfs jaren.
Verplichte bijdrage bij de aankoop. In sommige gevallen wordt tijdens de aankoopprocedure een ‘eindverklaring’ opgesteld, waarin staat hoeveel het reservefonds op dat moment bedraagt. Als het fonds tekort is, kan de koper worden geacht om een bijdrage te leveren om het fonds op niveau te brengen. Dit kan tot tientallen duizenden euro’s oplopen.
Verkoopmarkten en woningen te koop in Schiedam
Tegenwoordig is de woningmarkt in Schiedam relatief actief. Het aantal appartementen en woningen dat op de markt staat is aanzienlijk, en de vraag naar woningen blijft groeien. De stad heeft een unieke mix van historische woningen, zoals jaren ’30-huizen en loftwoningen langs de grachten, en moderne nieuwbouwprojecten. Dit maakt Schiedam een aantrekkelijke locatie voor zowel starters als gezinnen en investeerders.
Een aantal woningen die momenteel op de markt staan, biedt bijzondere eigenschappen. Zo is er bijvoorbeeld een loftwoning van ruim 380 vierkante meter die is gelegen langs de Schie en de Nieuwe Maas. Deze woning is volledig luxe ingericht, voorzien van massief matgelakte houten vloeren, een luxe woonkeuken, twee badkamers, en een eigen ligplaats met stalen sloep. De woning is inclusief een eigen vaste parkeerplaats en is direct gelegen in het historische centrum van Schiedam, waar ook diverse culturele en recreatieve voorzieningen te vinden zijn.
Andere woningen die te koop staan in de stad zijn bijvoorbeeld jaren ’30-huizen in de Schildersbuurt. Deze woningen bieden karakter en ruimte, met meestal vier slaapkamers, een doorzonwoonkamer, balkons en een achtertuin. Ze zijn vaak geschikt voor jonge gezinnen of stellen die ruimte zoeken om hun woning naar hun eigen smaak in te richten.
Tegen deze achtergrond is het belangrijk dat kopers niet alleen het wooncomfort en de ligging beoordelen, maar ook de status van de VvE en de beschikbaarheid van een reservefonds. Dit heeft directe gevolgen voor de voorspelbaarheid van kosten en het beheer van de woning.
VvE’s en duurzaamheid
Druk om te verduurzamen
Een van de belangrijkste redenen voor de stijging van VvE-bijdrage in de afgelopen jaren is de druk om woningcomplexen duurzamer te maken. De overheid stelt duidelijke doelen om de woningbouw voor 2050 volledig duurzaam te maken. Dit betreft onder andere de afschaffingsstrategieën voor aardgasinstallaties, de installatie van duurzame verwarmingssystemen zoals warmtepompen, en het verbeteren van de energieprestatie van bestaande woningen.
VvE’s voelen deze druk vooral in de afgelopen jaren. De kosten voor dergelijke verbouwingen zijn aanzienlijk, en sinds 2018 is het verplicht dat deze kosten worden voorzien uit een reservefonds. Dit betekent dat het opbouwen van een reservefonds niet alleen bedoeld is voor onverwachte reparaties, maar ook voor plannende investeringen in duurzaamheid.
Gevolgen voor woningen zonder VvE of zonder reservefonds
Voor woningen die geen VvE hebben of waar het reservefonds onvoldoende is opgebouwd, betekent dit dat de verduurzamingsplannen vaak niet zijn voorzien. In dat geval kan het totaalbedrag voor dergelijke investeringen op de individuele bewoners vallen, of er kan een eenmalige bijdrage worden verstrekt. Dit kan leiden tot onverwachte kostenposten, die voor sommige bewoners niet haalbaar zijn.
Daarnaast kan het ontbreken van dergelijke investeringen leiden tot lagere verkoopprijs of moeilijkere verkoop, aangezien kopers vaak aandacht besteden aan de energieprestatie en duurzaamheid van een woning.
Conclusie
Woningen te koop in Schiedam die geen VvE-bijdrage hebben of waar het reservefonds onvoldoende is opgebouwd, vormen een aanzienlijk deel van de totale woningmarkt. In de regio Zuid-Holland is ongeveer 17 procent van de appartementen zonder reservefonds, en in Schiedam is het percentage appartementen onder VvE-beheer bijna 40 procent. Dit betekent dat een aanzienlijk aantal appartementen technisch gezien een ‘slapende’ of ‘leeg’ VvE heeft, wat voor kopers een aantal juridische en financiële risico’s met zich meebrengt.
De stijging van VvE-bijdrage in de afgelopen jaren is vooral het gevolg van de druk om woningcomplexen duurzamer te maken. Dit betreft investeringen in warmtepompen, het afschaffen van aardgasinstallaties, en het verbeteren van de energieprestatie van woningen. Voor woningen zonder reservefonds of zonder actieve VvE betekent dit dat de kosten van dergelijke investeringen op de bewoners kunnen vallen, wat financieel lastig kan zijn.
Voor kopers is het dus essentieel om niet alleen de woonruimte zelf, maar ook de status van de VvE en het bestaan van een reservefonds te beoordelen. Deze factoren hebben directe gevolgen voor de voorspelbaarheid van kosten, de verkoopprijs, en de onderhoudsverantwoordelijkheid. In een tijd waarin de woningmarkt snel verandert, is het belangrijk dat kopers en investeerders goed geïnformeerd zijn over de juridische en financiële aspecten van hun aankoop.