De aankoop van een appartement in een appartementencomplex kan een verstandige investering zijn. Echter, wanneer de Vereniging van Eigenaren (VvE) van dat complex niet actief is – wat aangeduid wordt als een slapende VvE – kan dit grote gevolgen hebben, zowel voor het onderhoud van het complex als voor de financiering via een hypotheek. In dit artikel bespreken we de risico’s van een slapende VvE, de juridische eisen die van toepassing zijn, en de mogelijke oplossingen die eigenaren en kopers kunnen overwegen. Het doel is om een duidelijk overzicht te geven van de problematiek en de maatregelen die genomen kunnen worden om het risico te beheersen of te vermijden.
Wat is een slapende VvE?
Een slapende VvE is een Vereniging van Eigenaren die formeel bestaat, maar niet actief betrokken is bij het beheer van het appartementencomplex. Dit betekent onder andere dat er geen regelmatige ledenvergaderingen worden gehouden, geen reservefonds voor onderhoud bestaat, en geen meerjaren onderhoudsplan (MJOP) is opgesteld. De administratie is dan ook vaak niet actief, wat het beheer van de gemeenschappelijke delen in het complex in gevaar brengt.
Volgens de wet is een slapende VvE strikt genomen niet toegestaan. De VvE is namelijk verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. Daartoe dient een reservefonds te worden opgebouwd, waaruit groot onderhoud kan worden gedaan. Een slapende VvE vervult deze functie niet, wat tot schade aan het complex en aan individuele appartementen kan leiden.
Risico’s van een slapende VvE
Juridische risico’s
Een slapende VvE kan juridische problemen veroorzaken, zowel bij de verkoop van een woning als bij de financiering. Sinds 2018 is het wettelijk verplicht dat VvE’s een MJOP opstellen en minstens 0,5% van de herbouwwaarde per jaar opzij zetten als reservefonds voor groot onderhoud. Als deze eisen niet worden nagekomen, kan de VvE in strijd komen met de wettelijke eisen.
Daarnaast kan het ontbreken van een actieve VvE leiden tot klachten van kopers of zelfs juridische complicaties bij de overdracht van de woning. Bijvoorbeeld: als een koper tijdens de overdracht merkt dat er geen MJOP bestaat en geen onderhoudsplan op staan, kan hij hier een juridische claim op stellen. Dit kan het verkoopproces vertragen of zelfs belemmeren.
Financiële risico’s
Een slapende VvE heeft ook financiële gevolgen. Aangezien er geen reservefonds is, moeten individuele eigenaren de kosten voor groot onderhoud zelf opbrengen wanneer dat nodig is. Dit kan de betaalbaarheid van de maandlasten ondermijnen, vooral in oudere woningen waar de noodzaak voor onderhoud groter is.
Daarnaast kan het lage of afwezige onderhoud van het complex leiden tot een waardevermindering van de appartementen. Mogelijke kopers zullen de risico’s in overweging nemen, wat de verkoopbaarheid van de woning verder beperkt.
Praktische risico’s
Op praktisch vlak kan een slapende VvE leiden tot onenigheid tussen eigenaren over wie verantwoordelijk is voor bepaalde uitgaven of reparaties. Daarnaast is het voor particuliere kopers met een hypotheek vaak niet mogelijk om zo’n woning te kopen, omdat banken dit als te riskant beschouwen. Dit beperkt het koperpubliek voornamelijk tot beleggers of kopers die zelf kunnen financieren zonder hypotheek.
Hypotheekverlening en slapende VvE
De financiering van een appartement in een complex met een slapende VvE is vaak problematisch. Hypotheekverstrekkers zijn sinds 2018 steeds strikter geworden in hun eisen aan de VvE. Een taxatierapport, dat vaak verplicht is bij een hypothecaire financiering, kan uitwijzen dat er geen actieve VvE is, wat leidt tot afwijzing van de financiering.
Wettelijke verplichtingen
Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk verplicht dat elke VvE een MJOP opstelt en een onderhoudsfonds aanhoudt. Dit is een maatregel om ervoor te zorgen dat groot onderhoud aan het complex financieel gedekt is. Hypotheekverstrekkers zien dit als een essentieel onderdeel van de waardebeoordeling van een woning. Als een VvE niet aan deze eisen voldoet, wordt dit vaak als een te groot risico gezien, wat kan leiden tot een afwijzing van de hypotheekaanvraag.
Invloed op de waarde en financiering
Een hypotheekverstrekkers wil bewijs zien van goed onderhoud. Anders is het risico op waardedaling te groot. In sommige gevallen leiden hoge VvE-bijdrage na activatie van de VvE tot financiële problemen voor de koper. Banken zien dit als een risico en kunnen daarom besluiten om geen hypotheek te verstrekken.
Daarom is het verstandig voor kopers om vooraf een bouwkundige inspectie uit te voeren en de VvE-documenten te bestuderen. Hierbij wordt gekeken naar: - Of er een MJOP is opgesteld. - Of er jaarrekeningen beschikbaar zijn. - Hoe actief de VvE is, bijvoorbeeld door jaarlijkse vergaderingen te houden.
Een onactieve VvE kan dus niet alleen de financiering belemmeren, maar ook het verkoopproces en de waarde van de woning negatief beïnvloeden.
Oplossingen en maatregelen
Ondanks de risico’s zijn er maatregelen die genomen kunnen worden om het risico van een slapende VvE te vermijden of te beheersen. Deze maatregelen kunnen worden ingezet door zowel huidige eigenaren als potentiële kopers.
Oprichten van een VvE
In gevallen waarin er geen VvE bestaat, kunnen eigenaren overwegen om een nieuwe VvE op te richten. Dit is wettelijk mogelijk en wordt vaak aanbevolen bij het kopen van appartementen in complexen zonder VvE. Het oprichten van een VvE vraagt wel tijd en inspanning, aangezien het om een juridische en administratieve verplichting gaat die niet lichtzinnig kan worden genegeerd.
Activatie van een slapende VvE
Een slapende VvE kan ook worden geactiveerd. Eigenaren kunnen de kantonrechter verzoeken om een slapende VvE te activeren. Dit is een juridische mogelijkheid die expliciet is genoemd in de beschikbare bronnen. De activatie betekent dat de VvE opnieuw functioneert en dat er een MJOP wordt opgesteld en een onderhoudsfonds wordt aangehouden.
Bouwkundige inspectie vóór aankoop
Voor potentiële kopers is het verstandig om een bouwkundige inspectie uit te voeren vóór aankoop. Deze inspectie helpt om eventuele tekortkomingen in het complex te ontdekken en om de noodzakelijke onderhoudsmaatregelen in kaart te brengen. Dit geeft de koper een duidelijk beeld van de staat van het complex en helpt bij het maken van een verstandige keuze.
Hypotheek afsluiten zonder VvE
Hoewel het verstandiger is om een appartement te kopen met een actieve VvE, is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten op een appartement zonder actieve VvE. Dit is mogelijk via bepaalde hypotheekaanbieders, zoals Lexwonen.nl. Echter, dit brengt extra risico’s met zich mee en moet met zorg overwogen worden.
Verduurzaming en waardebehoefte
Veel VvE’s investeren tegenwoordig flinke bedragen in verduurzaming. Hoewel een slapende VvE dit niet mogelijk maakt, kan een actieve VvE een positieve invloed hebben op de waarde van het complex. Verduurzaming leidt vaak tot een hogere woningwaarde, een beter energielabel en lagere energiekosten. Dit maakt een woning aantrekkelijker voor kopers en verhoogt de verkoopkansen.
Conclusie
Het kopen van een appartement zonder VvE of met een slapende VvE is een risicovolle beslissing die zowel juridische, financiële en praktische gevolgen kan hebben. De VvE speelt een cruciale rol in het beheer van de gemeenschappelijke delen van een woningcomplex, en het ontbreken van deze vereniging kan leiden tot onverwachte kosten, verwaarloosde delen en juridische problemen.
Voor kopers is het daarom verstandig om vooraf zorgvuldig te informeren over de staat van de VvE. Een bouwkundige inspectie en een bestudering van de VvE-documenten zijn essentiële stappen. Daarnaast zijn er juridische en praktische oplossingen beschikbaar, zoals het oprichten van een VvE of het activeren van een slapende VvE.
Hoewel het mogelijk is om een hypotheek af te sluiten zonder actieve VvE, is dit een risicovolle keuze die zorgvuldig moet worden overwogen. Hypotheekverstrekkers zijn steeds strikter in hun eisen en een onactieve VvE kan leiden tot afwijzing van de financiering.
In het kort: een actieve VvE is een essentieel onderdeel van een duurzame en waardevolle investering in een appartement. Het is daarom verstandig om dit aspect vooraf goed te beoordelen en, indien nodig, maatregelen te nemen om het risico van een slapende VvE te beheersen of te voorkomen.