Inleiding
Bij de aankoop van een appartement in een appartementscomplex, wordt de koper automatisch lid van een vereniging van eigenaren (VvE). Deze VvE zorgt voor het beheer, onderhoud en administratie van het appartementscomplex. Als lid van de VvE, heeft de eigenaar niet alleen verplichtingen (zoals het betalen van een eigenaarsbijdrage), maar ook aanspraken op het vermogen van de VvE. Dit aandeel in het vermogen kan op zijn beurt fiscale gevolgen hebben, vooral binnen box 3 van de aangifte inkomstenbelasting (IB).
Het aandeel in het vermogen van de VvE moet worden berekend op 1 januari van het aangiftejaar, op basis van de jaarstukken van de VvE. Deze jaarstukken bevatten de balans, waarin het vermogen van de VvE op 31 december van het voorgaande jaar staat vermeld. Het vermogen bestaat niet alleen uit het reservefonds, maar ook uit eventuele algemene reserves, onderhoudsreserves, bestemmingsreserves en voorhanden resultaten uit eerdere jaren.
Deze artikel behandelt hoe het aandeel in het vermogen van de VvE berekend wordt, welke aandachtspunten er zijn bij het invullen van de aangifte inkomstenbelasting, en welke juridische en fiscale ontwikkelingen er zijn geweest rondom het aandeel in VvE-vermogen.
Het vermogen van de VvE
Het vermogen van de VvE wordt berekend aan de hand van de jaarstukken die de VvE jaarlijks moet opstellen. Deze jaarstukken bestaan uit een jaarrekening, jaarverslag en balans. De balans bevat op 31 december van het kalenderjaar de activa (bezittingen) en passiva (verplichtingen) van de VvE. Het vermogen van de VvE is het balanstotaal minus de schulden.
Voor de aangifte inkomstenbelasting 2024 wordt het vermogen op 1 januari 2024 bepaald, wat overeenkomt met de balans van 31 december 2023. Dit is belangrijk, omdat het vermogen niet alleen uit het reservefonds bestaat. Eventuele algemene reserves, onderhoudsreserves of bestemmingsreserves moeten daarom ook meegenomen worden bij het berekenen van het totale vermogen van de VvE.
Voorbeeldberekening
Stel, de VvE heeft op 31 december 2023 het volgende vermogen:
- Algemene reserve: € 50.000
- Onderhoudsreserve: € 100.000
- Bestemmingsreserve: € 25.000
- Voorzieningen: € 15.000
- Niet-gebruikte resultaten: € 10.000
Totale vermogen = € 50.000 + € 100.000 + € 25.000 + € 15.000 + € 10.000 = € 200.000
Als een appartementseigenaar een aandeel heeft van 1/10, dan is zijn aandeel in het vermogen van de VvE € 20.000.
Het aandeel in het vermogen van de VvE
Het aandeel van een appartementseigenaar in het vermogen van de VvE wordt bepaald op basis van de verdeelsleutel, die in de splitsingsakte staat vermeld. De splitsingsakte is de juridische grondslag van de VvE en bevat regels over hoe kosten en lasten worden verdeeld. Vaak wordt er verwezen naar een modelreglement, maar dit reglement kan ook aangepast zijn voor specifieke gevallen, zoals het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes (bijvoorbeeld een lift).
Het aandeel kan worden bepaald door:
- Het aantal breukdelen van het appartement te bepalen.
- Het totale vermogen van de VvE op 1 januari van het aangiftejaar te bepalen.
- Het aandeel in het vermogen te berekenen door het aantal breukdelen van het appartement te delen door het totale aantal breukdelen in de VvE en vermenigvuldigen met het totale vermogen.
Voorbeeld:
- Totaal aantal breukdelen in de VvE: 10
- Aantal breukdelen van het appartement: 1
- Totaal vermogen van de VvE: € 200.000
Aandeel in het vermogen = 1/10 x € 200.000 = € 20.000
Praktijkuitvoering
Veel VvE’s gebruiken software-tools zoals Twinq of Convect om de administratie te beheren. Deze programma’s kunnen vaak het aandeel van appartementseigenaren in het vermogen van de VvE automatisch berekenen en weergeven. Appartementseigenaren kunnen vaak zelf inloggen om hun aandeel in het vermogen te bekijken.
Het is ook mogelijk dat het beheerder van de VvE standaard het aandeel van elk appartementseigenaar in het vermogen vermeldt in de jaarrekening. In dat geval is het eenvoudiger om het aandeel direct te vinden.
Aftrek van schulden en vooruitbetalingen
Als een appartementseigenaar een betalingsachterstand heeft ten opzichte van de VvE, kan deze schuld in mindering worden gebracht op het aandeel in het vermogen van de VvE. Dit geldt ook bij vooruitbetalingen; in dat geval moet het vooruitbetaalde bedrag bijgeteld worden.
Voorbeeld
- Aandeel in het vermogen van de VvE: € 20.000
- Betalingsachterstand: € 2.000
- Vooruitbetaalde bijdrage: € 1.000
Eindbedrag = € 20.000 – € 2.000 + € 1.000 = € 19.000
Dit eindbedrag wordt dan meegenomen in de aangifte inkomstenbelasting.
Fiscale behandeling van het aandeel in het vermogen van de VvE
Het aandeel in het vermogen van de VvE dient te worden verwerkt in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting. De Hoge Raad heeft bepaald dat het lidmaatschapsrecht in een VvE een vermogensrecht is dat in de rendementsgrondslag van box 3 moet worden opgenomen.
Rendement in box 3
Het aandeel in het vermogen van de VvE wordt belast op basis van een forfaitair rendement, dat afhankelijk is van de aard van het vermogen. Tot 2024 was het rendement op overige bezittingen 5,38%, terwijl het rendement op bank- en spaartegoeden 0,12% bedroeg.
Echter, in het Belastingplan 2024 is voorgesteld om het aandeel in het vermogen van een VvE te behandelen als spaartegoed in plaats van overige bezittingen. Dit zou betekenen dat het rendement zou dalen van 5,38% naar 0,1%. Als dit plan wordt goedgekeurd door de Eerste Kamer, heeft dit retroactieve gevolgen tot en met januari 2023. Dit betekent dat appartementseigenaren minder belasting zouden moeten betalen voor hun aandeel in het vermogen van de VvE in de aangifte inkomstenbelasting 2023.
Rechtsherstel
Een belangrijk aandachtspunt is rechtsherstel. Als het forfaitair rendement hoger is dan het werkelijke rendement op het aandeel in het vermogen van de VvE, kan er rechtsherstel worden gedaan. Dit is een proces waarbij de belastingplichtige kan aantonen dat het belastingbedrag dat is betaald te hoog was.
Een jurisprudentie uit 2022 betreft de vraag of het aandeel in VvE-reserves belast moet worden op basis van 5,38% of 0,12%. Het hof Arnhem-Leeuwarden concludeerde dat het aandeel in de reserves als spaartegoed behandeld moet worden, wat betekent dat het rendement 0,12% is in plaats van 5,38%. Dit heeft geleid tot verminderingen in belastingaanslagen in een aantal gevallen.
Aangifte in box 3
In de elektronische aangifteprogramma’s van de Belastingdienst wordt het aandeel in het vermogen van de VvE onder box 3, onder de categorie sparen en beleggen, ingevuld. Als het aandeel meer dan € 21.139 bedraagt (of € 42.278 als men een fiscale partner had in 2023), moet het aandeel worden verwerkt in de aangifte.
Aftrekbaar vermogen en verwaarloosbaar aandeel
Niet elk aandeel in het vermogen van de VvE hoeft verwerkt te worden in de aangifte inkomstenbelasting. De Belastingdienst stelt dat een aandeel in het vermogen van de VvE alleen verwerkt moet worden als het meer dan verwaarloosbaar is. In praktische termen betekent dit dat een aandeel van enkele honderden euro’s vaak als verwaarloosbaar wordt beschouwd en niet meegenomen hoeft te worden in de aangifte.
Voorbeeld
- Aandeel in het vermogen van de VvE: € 300
- Aftrekbare schulden: € 0
- Vooruitbetalingen: € 0
Eindbedrag: € 300
Omdat € 300 als verwaarloosbaar wordt beschouwd, hoeft dit aandeel niet in de aangifte opgenomen te worden.
Belastingtips voor VvE-leden
De Verenigingen-website biedt zeven belastingtips voor VvE-leden, waaronder het aandeel in het vermogen van de VvE. Deze tips zijn bedoeld om appartementseigenaren bewust te maken van hun fiscale verplichtingen en mogelijke aftrekkingsmogelijkheden.
Tip 1: Aandeel in het vermogen van de VvE
Alleen aandeel in het vermogen van de VvE dat meer dan verwaarloosbaar is, hoeft meegenomen te worden in de aangifte. Voor een aandeel van enkele honderden euro’s is het meestal niet nodig om dit in de aangifte op te nemen.
Tip 2: Rente-aftrek
Als de VvE een lening heeft afgesloten, kan appartementseigenaren in sommige gevallen rente-aftrek voor hun eigen woning kunnen maken. Dit is vooral van toepassing op eigenaars die het grootste aandeel in de VvE hebben.
Tip 3: Betalingsachterstand in mindering
Als een appartementseigenaar een betalingsachterstand heeft ten opzichte van de VvE, kan deze schuld in mindering gebracht worden op het aandeel in het vermogen van de VvE. Dit kan het fiscaal relevante aandeel verminderen.
Tip 4: Vooruitbetalingen
Als een appartementseigenaar heeft vooruitbetaald, kan dit bedrag bijgeteld worden bij het aandeel in het vermogen van de VvE. Dit kan ertoe leiden dat het aandeel groter is dan het oorspronkelijke vermogen.
Tip 5: Jaarrekening controleren
Het is verstandig om de jaarrekening van de VvE te controleren op fouten of onduidelijkheden. Een verkeerd berekend aandeel kan leiden tot fouten in de aangifte inkomstenbelasting.
Tip 6: Controle van de jaarlijkse opgave
Appartementseigenaren kunnen het aandeel in het vermogen van de VvE vaak via software of de jaarrekening van de VvE zelf berekenen. Het is belangrijk om deze berekening te controleren om eventuele fouten te voorkomen.
Tip 7: Overdrachtsbelasting
Bij de verkoop van een appartement kan de overdrachtsbelasting aanslaan. Het is belangrijk om te weten dat het aandeel in het vermogen van de VvE meegenomen kan worden in de berekening van de overdrachtsbelasting. Appartementseigenaren moeten dit daarom in overweging nemen bij de verkoop van hun woning.
Conclusie
Het aandeel in het vermogen van een VvE is een belangrijk aspect van de fiscale verplichtingen van appartementseigenaren. Het aandeel moet berekend worden aan de hand van de jaarstukken van de VvE, inclusief eventuele reserves en voorhanden resultaten. Het aandeel is meegenomen in box 3 van de aangifte inkomstenbelasting, waarbij het aandeel belast wordt op basis van een forfaitair rendement. Tot 2024 was dit rendement op overige bezittingen 5,38%, maar in het Belastingplan 2024 is voorgesteld om dit rendement te verlagen naar 0,1% door het aandeel in het vermogen van de VvE te behandelen als spaartegoed.
Appartementseigenaren moeten rekening houden met eventuele schulden, vooruitbetalingen en verwaarloosbare aandelen bij het invullen van hun aangifte inkomstenbelasting. Het is verstandig om de jaarrekening van de VvE te controleren en eventueel gebruik te maken van software-tools voor het berekenen van het aandeel.
De fiscus stelt dat alleen aandelen die meer dan verwaarloosbaar zijn, meegenomen moeten worden in de aangifte. Voor aandelen van enkele honderden euro’s is het meestal niet nodig om dit in de aangifte op te nemen. Appartementseigenaren moeten wel rekening houden met rechtsherstel als het forfaitair rendement hoger is dan het werkelijke rendement op het aandeel in het vermogen van de VvE.
Het aandeel in het vermogen van de VvE is dus een onderdeel van de fiscale administratie van appartementseigenaren. Het is belangrijk om dit aandeel correct te berekenen en te verwerken in de aangifte inkomstenbelasting. Appartementseigenaren kunnen deze berekening vaak zelf uitvoeren via de jaarstukken van de VvE of software-tools die door de beheerder worden aangeboden.