Aandeel in een reservefonds van een VvE binnen het kader van box 3: een overzicht voor eigenaren en belastingaangifte

Een appartementseigenaar die lid is van een Vereniging van Eigenaars (VvE), heeft automatisch een aandeel in het reservefonds van de vereniging. Dit aandeel is van belang bij de aangifte van inkomstenbelasting, namelijk in box 3. Het reservefonds dient als financiering voor groot onderhoud en moet daarom als een vorm van spaarvermogen worden geïndexeerd.

De vraag hoe dit aandeel moet worden belast, heeft in de afgelopen jaren geleid tot juridische en fiscale discussies. De Hoge Raad en diverse rechterlijke instanties hebben hierover uitspraken gedaan, en de Staatssecretaris van Financiën heeft richtlijnen vastgesteld. Dit artikel biedt een duidelijk en overzichtelijk kader voor appartementseigenaren en andere betrokken partijen om het aandeel in het reservefonds van een VvE correct te kwalificeren en te belasten binnen het kader van de inkomstenbelastingaangifte in box 3.

Wat is een reservefonds van een VvE?

Een VvE is een vereniging die de gemeenschappelijke eigendommen van appartementen beheert. Deze eigendommen omvatten onder meer de gevels, de daken, de liftinstallaties en andere delen die belangrijk zijn voor het gebruik en onderhoud van de woning. De VvE is verplicht om een reservefonds te onderhouden, dat bedoeld is voor groot onderhoud. Dit kan bijvoorbeeld het vervangen van het dakraam, het saneren van de gevel of het uitvoeren van grootschalige liftwerkzaamheden zijn.

Het reservefonds wordt gevuld uit maandelijkse contributies van de appartementseigenaren. Het aandeel van een eigenaar in dit fonds is afhankelijk van de verdelingsregels die in de splitsingsakte zijn vastgelegd. Vaak is dit aandeel gelijk verdeeld over alle appartementen, maar er kunnen ook speciale regels gelden, bijvoorbeeld voor woningen op de begane grond die geen gebruik maken van de lift.

Het vermogen van de VvE bestaat uit meerdere componenten, waaronder:

Actief vermogen: zoals geld op bankrekening, meubilair en technische installaties
Reserves: zoals het reservefonds voor groot onderhoud
Schulden: zoals leningen of facturen die nog niet zijn betaald

Het aandeel van een eigenaar in het reservefonds is een deel van het totale vermogen van de VvE. Dit aandeel moet worden meegenomen in de inkomstenbelastingaangifte, namelijk in box 3.

Box 3: wat is het en waarom is het van belang?

Box 3 in de inkomstenbelastingaangifte dient om bezittingen van belastingplichtigen aan te geven. Dit zijn bezittingen die niet kwalificeren als eigen woning (box 1) of spaarvermogen (box 2). Aan deze bezittingen wordt een forfaitair rendement toegerekend, dat leidt tot een vermogensbelasting.

Bezittingen in box 3 omvatten bijvoorbeeld:

Aandelen in bedrijven
Immobilie in het buitenland
Kunstwerken
Aandelen in het reservefonds van een VvE

De peildatum voor de aangifte van bezittingen in box 3 is 1 januari van het jaar waarover de aangifte wordt gedaan. Dit betekent dat eigenaren moeten kijken naar het aandeel in het reservefonds op 1 januari van het betreffende jaar.

Het reservefonds valt onder de categorie “overige bezittingen”, wat betekent dat het een forfaitair rendement van 5,38% kent (tenzij het rendement lager is, zoals in het kader van het rechtsherstel).

Hoe bereken je jouw aandeel in het reservefonds?

Het berekenen van je aandeel in het reservefonds van de VvE is belangrijk om de juiste aangifte in box 3 te doen. Dit gebeurt in drie stappen:

1. Bepaal het vermogen van de VvE

Het vermogen van de VvE bestaat uit het balanstotaal minus de schulden. Dit is het nettovermogen van de vereniging. De waardepeildatum is 1 januari 2024, wat overeenkomt met het vermogen op 31 december 2023.

De jaarstukken van de VvE bevatten deze informatie. In de balans op 31 december 2023 is het vermogen van de VvE opgenomen. Dit vermogen omvat onder andere het reservefonds.

2. Bepaal je persoonlijke aandeel in het reservefonds

Het aandeel van een appartementseigenaar in het reservefonds wordt bepaald door de verdeelsleutel die is vastgelegd in de splitsingsakte van de VvE. Vaak is er een standaardverdeling, maar soms gelden afwijkende regels, bijvoorbeeld voor appartementen die geen gebruik maken van de lift.

Sommige VvE-beheerders tonen het aandeel van appartementseigenaren in het vermogen van de VvE in de jaarrekening. Appartementseigenaren kunnen dit ook vaak zelf inzien via beheerderssoftware zoals Twinq of Convect.

3. Gebruik software om het aandeel te bepalen

Bij gebruik van beheerderssoftware zoals Convect of Twinq, kan het aandeel reservefonds op 1 januari 2024 worden vastgesteld. Dit is belangrijk, omdat dit aandeel overeenkomt met de waardepeildatum voor de aangifte in box 3.

Aangifte van het aandeel in het reservefonds in box 3

Het aandeel in het reservefonds van de VvE dient te worden opgenomen in box 3 van de inkomstenbelastingaangifte. Dit gebeurt via het persoonlijke dossier van de eigenaar op de website van de VvE.

Het aangifteproces kan als volgt worden uitgevoerd:

Opvragen van documenten via het eigenaarsmenu
Controleer of het document “Aangifte Box 3” in het persoonlijke dossier staat
Als het document niet aanwezig is, maak het aan via “Mijn gegevens” en het tabblad “Objecten”

Het aandeel in het reservefonds wordt opgenomen als een overige bezitting in box 3. De beheerder kan dit document ook al automatisch in het persoonlijke dossier plaatsen. Appartementseigenaren zijn daarom wellicht alvast uitgenodigd om dit document in te zien.

Het aandeel in het reservefonds is niet hetzelfde als een spaarrekening bij een bank. Het is echter vergelijkbaar met spaartegoeden, wat betekent dat het een forfaitair rendement kent.

Juridisch kader: Hoge Raad en rechtsherstel

De Hoge Raad heeft in de afgelopen jaren belangrijke uitspraken gedaan over de belastingwettelijke kwalificatie van het aandeel in het reservefonds van een VvE. De belangrijkste uitspraak dateert van 24 december 2021, waarin de Hoge Raad bepaalde regels opstelde voor het rechtsherstel in box 3.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het werkelijke rendement van het reservefonds bepalend is voor de belastingaanslag. Als het werkelijke rendement lager is dan het wettelijk vastgestelde forfaitaire rendement, kan het rechtsherstel worden verleend. De Staatssecretaris van Financiën heeft in 2022 een Besluit rechtsherstel box 3 uitgevaardigd, waarin de berekeningswijze is vastgelegd.

Voor de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2025 geldt de Overbruggingswet box 3, die het forfaitaire rendement bepaalt per categorie van vermogensbestanddeel. Het reservefonds van een VvE valt onder de categorie “overige bezittingen” met een rendement van 5,38%.

Aandeel in het reservefonds versus WOZ-waarde

Appartementseigenaren kunnen in bepaalde gevallen hun aandeel in het reservefonds in mindering brengen op hun WOZ-waarde. Dit betreft het aandeel in het reservefonds t.b.v. groot onderhoud, dat als een soort spaartegoed kan worden aangemerkt.

De WOZ-waarde van een appartement is de waarde die op 1 januari van het jaar wordt vastgesteld door de gemeente. Appartementseigenaren kunnen hun aandeel in het reservefonds opvragen via het tabblad “Objecten” in hun persoonlijke dossier. Het aandeel reservefonds is een aparte categorie die los staat van het aandeel in box 3.

Vraagstukken en debat

De kwalificatie van het aandeel in het reservefonds als overige bezittingen binnen het kader van box 3 heeft geleid tot een juridisch en politiek debat. Sommige belangenorganisaties pleiten ervoor om het aandeel in het reservefonds onder box 1 te verplaatsen, omdat het in wezen onderdeel is van de eigen woning.

De argumentatie is dat het aandeel in het reservefonds niet ter beschikking staat van de eigenaar als vermogen. Bij verkoop van het appartement kan het niet worden opgeëist of terugbetaald. Daarom wordt geadviseerd om het niet te belasten of in ieder geval onder een andere categorie te plaatsen.

Het kabinet heeft echter opgemerkt dat ander vermogen van eigenwonings-eigenaren ook voor toekomstig onderhoud wordt aangestampt, bijvoorbeeld in de vorm van een reservefonds of een hypotheekfonds. Daarom acht het kabinet geen onrechtvaardigheid aanwezig, en is er geen vrijstelling nodig.

Praktische tips voor appartementseigenaren

1. Controleer je aandeel in het reservefonds

Het aandeel in het reservefonds kan worden opgevraagd via het persoonlijke dossier van de VvE. Appartementseigenaren kunnen dit doen via beheerderssoftware of via een officieel document.

2. Maak je aangifte in box 3 op tijd

De aangifte inkomstenbelasting moet voor 1 mei zijn ingediend. Appartementseigenaren moeten dus zorgvuldig controleren of hun aandeel in het reservefonds is opgenomen in de aangifte.

3. Denk aan rechtsherstel

Als je aandeel in het reservefonds is belast met een forfaitair rendement dat hoger is dan het werkelijke rendement, kan het rechtsherstel worden aangegaan. Dit geldt voor de periode 1 januari 2023 tot en met 31 december 2025.

4. Kijk naar het aandeel in de WOZ-waarde

Als je aandeel in het reservefonds t.b.v. groot onderhoud is vastgesteld, kun je dit in mindering brengen op je WOZ-waarde. Dit kan leiden tot een lager woonwagenbelastingbedrag.

Conclusie

Het aandeel in het reservefonds van een VvE is een belangrijk onderdeel van de inkomstenbelastingaangifte in box 3. Appartementseigenaren zijn verplicht om dit aandeel op te geven, omdat het een vorm van overige bezittingen is. Het reservefonds dient als financiering voor groot onderhoud en is dus van essentieel belang voor de duurzaamheid van de woning.

Het berekenen van het aandeel in het reservefonds gebeurt op basis van de jaarstukken van de VvE en de splitsingsakte. Appartementseigenaren kunnen dit aandeel vaak zelf inzien via beheerderssoftware. Het aandeel moet worden opgenomen in het persoonlijke dossier van de VvE en wordt vervolgens automatisch meegenomen in de inkomstenbelastingaangifte.

Hoewel er juridisch en politiek debat is over de kwalificatie van het aandeel in het reservefonds, is er geen wettelijke verandering gebeurd. Het aandeel blijft op dit moment binnen box 3 en is onderworpen aan een forfaitair rendement. Appartementseigenaren zijn verplicht om dit te verwerken in hun aangifte en eventueel rechtsherstel aan te gaan.