Inleiding
Sinds 1 januari 2018 is het verplicht voor Verenigingen van Eigendom (VvE) om jaarlijks geld te reserveren voor toekomstig onderhoud van het pand. Deze wettelijke verplichting, ingevoerd onder de Wet Verbeteren Functioneren VvE’s, heeft tot doel het voorkomen van achterstallig onderhoud en financiële onzekerheid bij onverwachte renovaties of vernieuwingen. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het pand, en daarom moet elke VvE jaarlijks een bepaalde hoeveelheid geld reserveren. De keuze ligt bij de VvE om dit te doen op basis van het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of via een minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het pand. Deze regels zijn niet alleen juridisch verankerd, maar ook technisch en financieel relevant om een duurzame en goed functionerende VvE te garanderen.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de verplichte spaarregels voor VvE’s, de verschillende methoden voor jaarlijks sparen, het belang van het MJOP, en de financiële implicaties van deze wettelijke verplichting. Daarnaast wordt ingegaan op de praktijkuitvoering, het opstellen van een reservefonds, en de invloed op de maandelijkse VvE-bijdrage.
Verplichtingen voor het jaarlijks sparen
De wettelijke verplichting om jaarlijks geld te reserveren voor toekomstig onderhoud is een van de belangrijkste veranderingen in de VvE-wetgeving. Deze verplichting is bedoeld om te zorgen dat VvE’s voldoende middelen hebben voor zowel dagelijkse onderhoudsactiviteiten als grootschalige renovaties. De keuze voor een spaarstrategie ligt bij de VvE, maar de wet stelt duidelijke richtlijnen voor de minimale reservering.
Wettelijke basis
De Wet Verbeteren Functioneren VvE’s, aangenomen in de Eerste Kamer, heeft sinds 1 januari 2018 het jaarlijks sparen verplicht gesteld. Deze wet heeft als doel de functionering van VvE’s te verbeteren en de financiële stabiliteit van de vereniging te waarborgen. De wet is onderdeel van een bredere inzet van de overheid om het wonen in Nederland duurzamer en beter te maken, met een specifieke aandacht voor het voorkomen van onderhoudsachterstanden.
Tweepuntssysteem voor sparen
Voor het jaarlijks sparen zijn er twee mogelijkheden:
Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) – Hierbij stelt de VvE een langdurig plan op waarin de verwachte onderhoudsactiviteiten en bijbehorende kosten worden vastgelegd. Op basis van dit plan wordt een spaarplan gemaakt dat meestal een periode van tien jaar omvat. Elke vijf jaar moet het MJOP worden herzien om het actueel te houden.
Minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde – Als er geen MJOP wordt opgesteld, dient de VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. Deze methode is eenvoudiger uit te voeren, maar biedt minder flexibiliteit en minder zekerheid in vergelijking met het MJOP.
De keuze tussen deze twee methoden is van groot belang, omdat het beïnvloedt hoeveel geld de VvE per jaar moet reserveren en hoe goed de voorzieningen zijn voor grote onderhoudsprojecten.
Overgangsperiode
De overgangsperiode voor het instellen van het reservefonds liep tot 1 januari 2021. Tijdens deze driejarige periode konden VvE’s stapsgewijs aanpassingen doorvoeren in hun spaarstrategie en maandelijkse VvE-bijdrage. De overgangsperiode gaf VvE’s de tijd om te bepalen welke methode het beste aansloot bij hun situatie en om eventuele financiële aansluiting te maken.
Het MJOP: methode en voordelen
Het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is de voorkeursmethode voor het jaarlijks sparen in een VvE. Het MJOP is een langdurig onderhoudsplan dat de verwachte werkzaamheden en kosten voor het onderhoud van een VvE beschrijft. Het MJOP maakt het mogelijk om een duurzame en voorspelbare spaarstrategie op te stellen, wat essentieel is voor de financiële stabiliteit van de vereniging.
Inhoud van het MJOP
Een MJOP bevat meestal de volgende elementen:
- Lijst van verwachte werkzaamheden – Wat moet er in de komende jaren worden onderhouden of vernieuwd?
- Kostenraming – Wat zijn de verwachte kosten per werkzaamheid?
- Financieel plan – Hoeveel geld moet jaarlijks worden gespaard om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren?
- Tijdsplanning – Wanneer zullen de werkzaamheden worden uitgevoerd?
Het MJOP moet minimaal een periode van tien jaar omvatten, maar het is verstandig om een langere horizon in te houden. Daarnaast dient het MJOP iedere vijf jaar te worden herzien om het up-to-date te houden en eventuele veranderingen in de situatie van het pand in te rekenen.
Voordelen van het MJOP
Het MJOP biedt verschillende voordelen ten opzichte van de methode van sparen op basis van de herbouwwaarde:
- Financiële zekerheid – Het MJOP geeft een duidelijk overzicht van de verwachte kosten, waardoor de VvE kan plannen en budgetten kan opstellen.
- Transparantie – Het MJOP maakt het duidelijk voor de eigenaren welke werkzaamheden gepland zijn en hoeveel geld daarvoor beschikbaar is.
- Continuïteit – Door het MJOP regelmatig te herzien, wordt zorg gezorgd voor een continue aanpassing aan veranderende omstandigheden.
- Voorkomen van plotselinge kostenstijgingen – Omdat het MJOP een voorspeld budget opstelt, worden plotselinge stijgingen van de VvE-bijdrage zo veel mogelijk voorkomen.
Uitvoering van het MJOP
Het MJOP hoeft niet per se door een bouwkundige opgesteld te worden, maar het is verstandig om professionele advies in te winnen om ervoor te zorgen dat het plan realistisch en financieel haalbaar is. De VvE kan bijvoorbeeld een bouwkundig adviseur inhuren om een inventarisatie van het pand uit te voeren en een voorlopig onderhoudsplan op te stellen.
Na het opstellen van het MJOP moet de VvE ook een meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) maken. Deze begroting bevat het jaarlijks benodigde bedrag voor het onderhoud en de bijdrage die elke eigenaar moet leveren. Het MJOB is een essentieel onderdeel van het MJOP, omdat het ervoor zorgt dat het reservefonds voldoende is om de werkzaamheden te financieren.
Het MJOP en MJOB moeten samen op een aparte rekening worden gehouden, zoals een aparte betaal- of spaarrekening in naam van de VvE. Dit is wettelijk verplicht en dient als garantie dat het geld beschikbaar is wanneer nodig.
Minimale reservering op basis van de herbouwwaarde
Als alternatief voor het MJOP kan een VvE kiezen voor een minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het pand. Deze methode is eenvoudiger uit te voeren, maar biedt minder zekerheid dan het MJOP.
Wat is de herbouwwaarde?
De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het pand opnieuw te bouwen in de huidige staat, bijvoorbeeld na een brand of een andere schade. De herbouwwaarde is lager dan de verkoopwaarde van het pand, omdat het enkel de kosten van het opnieuw bouwen betreft, zonder aandacht voor de huidige marktwaarde.
De herbouwwaarde van een pand is meestal te vinden op de polis van de brand- en opstalverzekering. Dit is een betrouwbare bron, omdat de verzekeraar deze waarde regelmatig bijwerkt.
Berekening van de minimale reservering
Als een VvE kiest voor de methode van sparen op basis van de herbouwwaarde, dient de vereniging jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren. Deze methode is eenvoudig uit te voeren, omdat het geen gedetailleerde planning vereist zoals bij het MJOP.
Bijvoorbeeld, als de herbouwwaarde van een pand €1.000.000 is, dient de VvE jaarlijks €5.000 te reserveren. Deze berekening is eenvoudig en transparant, maar biedt minder flexibiliteit dan het MJOP.
Nadelen van de methode
Hoewel de methode van sparen op basis van de herbouwwaarde eenvoudiger is, heeft deze methode ook een aantal nadelen:
- Minder zekerheid – Een pand dat recent gerenoveerd is, heeft dezelfde herbouwwaarde als een pand met veel achterstallig onderhoud. Dit betekent dat beide panden hetzelfde bedrag reserveren, terwijl de te verwachte kosten van onderhoud kunnen verschillen.
- Minder controle – De VvE heeft minder controle over de toekomstige werkzaamheden, omdat er geen gedetailleerd plan is opgesteld.
- Minder transparantie – De eigenaren weten minder precies welke werkzaamheden gepland zijn en hoeveel geld daarvoor beschikbaar is.
Daarom is het MJOP de voorkeursmethode, omdat het een duurzamere en voorspelbare spaarstrategie biedt.
Financiële implicaties en praktijkuitvoering
Het jaarlijks sparen heeft directe en indirecte financiële gevolgen voor de VvE en de eigenaren. De keuze van spaarstrategie beïnvloedt niet alleen de maandelijkse bijdrage, maar ook de financiële stabiliteit van de vereniging.
Invloed op de VvE-bijdrage
De maandelijkse VvE-bijdrage wordt bepaald op basis van de verwachte kosten voor onderhoud en de reservering. Als een VvE kiest voor het MJOP, kan de bijdrage stappenwijze worden aangepast om aan de verwachte kosten te voldoen. Dit is voordelig, omdat het voorkomt dat de bijdrage plotseling aanzienlijk stijgt.
In 2024 is de gemiddelde VvE-bijdrage per vierkante meter gestegen tot ongeveer €1,99, met in grote steden zoals Amsterdam zelfs een gemiddelde van €2,18 per m². Deze stijging is onder andere het gevolg van verduurzamingsmaatregelen en stijgende bouwkosten.
De volgende tabel geeft een overzicht van de gemiddelde VvE-bijdrage per regio voor een appartement van 70 m²:
| Regio | Jaarlijks bedrag | Maandelijkse bijdrage |
|---|---|---|
| Noord-Holland | €2.220 | €185,01 |
| Utrecht | €2.119 | €176,59 |
| Zeeland | €2.114 | €176,24 |
| Gelderland | €2.018 | €168,19 |
| Limburg | €1.989 | €165,75 |
| Drenthe | €1.978 | €164,81 |
| Noord-Brabant | €1.918 | €159,82 |
| Friesland | €1.798 | €149,86 |
| Overijssel | €1.787 | €148,94 |
Deze cijfers laten zien dat de VvE-bijdrage sterk varieert per regio, afhankelijk van factoren zoals de vraag naar woningen, het aanbod aan gemeenschappelijke voorzieningen en de kosten van beheer en onderhoud.
Financiële risico’s bij het ontbreken van een reservefonds
Als een VvE geen reservefonds heeft opgebouwd, loopt het risico op financiële onzekerheid en onverwachte kosten bij grote onderhoudsprojecten. Dit kan leiden tot plotselinge stijgingen van de VvE-bijdrage of zelfs tot schulden voor de vereniging.
Uit onderzoek blijkt dat ruim 1 op de 6 appartementen geen reservefonds heeft, ondanks de wettelijke verplichting sinds 2018. Deze situatie kan leiden tot problemen bij grote renovaties of bij het uitvoeren van verduurzamingsmaatregelen.
Daarom is het belangrijk dat VvE’s regelmatig hun reservefonds controleren en eventuele tekorten aanvullen. Dit kan gedaan worden via een MJOP of via een aanpassing van de minimale reservering.
Beheer en contracten in de VvE
Het beheer van een VvE kan op verschillende manieren worden uitbesteed, afhankelijk van de behoeften van de vereniging. Een aantal beheerbedrijven biedt maatwerkcontracten aan, waarbij bepaalde diensten worden afgestemd op de specifieke situatie van de VvE. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn in VvE’s waarin veel bestuursvergaderingen plaatsvinden of waar frequent contact met de beheerder nodig is.
Voorbeeld: eenvoudige beheercontracten
Een voorbeeld van een eenvoudig beheercontract is het contract dat door Swiss VvE-Beheer wordt aangeboden. Deze beheerder biedt een contract aan vanaf €165,- per huishouden per jaar. Aan het eind van de contractperiode kan de VvE kiezen voor verlenging of voor een nieuw contract. Bij een eenvoudig contract bespaart een VvE gemiddeld 10-15% op de vaste beheerkosten, en bij een tweejarig contract zelfs 15-20%.
Een goed beheercontract kan dus aanzienlijk invloed hebben op het totale beheerbudget van een VvE. Het is daarom verstandig om regelmatig te controleren of het huidige contract nog optimaal is en of er mogelijkheden zijn voor verbetering.
Conclusie
Het jaarlijks sparen voor de VvE is sinds 2018 wettelijk verplicht en speelt een essentiële rol in de financiële stabiliteit van de vereniging. Door te kiezen voor een MJOP of voor een minimale reservering op basis van de herbouwwaarde, kan een VvE zorgen voor voldoende middelen voor toekomstig onderhoud en vernieuwingen. Het MJOP biedt een duurzamere en voorspelbare spaarstrategie, terwijl de methode van sparen op basis van de herbouwwaarde eenvoudiger is, maar minder zekerheid biedt.
De keuze van spaarstrategie heeft directe gevolgen voor de maandelijkse VvE-bijdrage en de financiële planning van de vereniging. Het is daarom belangrijk dat VvE’s regelmatig hun reservefonds controleren en eventuele tekorten aanvullen. Daarnaast speelt het beheercontract een belangrijke rol in het totale beheerbudget en kan een goed gekozen contract leiden tot aanzienlijke kostenbesparing.
In de huidige woningmarkt, met stijgende bouwkosten en verplichtingen tot verduurzaming, is het jaarlijks sparen voor de VvE dan ook een essentieel onderdeel van een goed functionerende en duurzame vereniging.