Inleiding
In de Nederlandse woningmarkt speelt de Vereniging van Eigenaren (VvE) een centrale rol, vooral in meergezinswoningen. De VvE is verantwoordelijk voor de gezamenlijke beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen van woningcomplexen, zoals trappenhuizen, daken, gemeenschapshallen en tuinen. In de afgelopen jaren zijn er belangrijke veranderingen opgetreden in het aantal VvE’s en hun kenmerken. In deze publicatie geven we een overzicht van de actuele stand van zaken op 1 januari 2022, gebaseerd op het recente onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in samenwerking met het Kadaster.
Deze publicatie is bedoeld voor een brede doelgroep, waaronder (potentiële) eigenaren, huurders, investeerders en professionals in de woningbouwsector. Het doel is om inzicht te geven in de aantallen, kenmerken en trends van VvE’s in Nederland, met een specifieke focus op verdeling over provincies, bouwperiodes, grootte en type woning. Hierbij worden ook relevante juridische en technische aspecten belicht, zoals de vereisten voor het oprichten van een VvE en de rol van deze organisaties in de verduurzaming van de woningmarkt.
Aantal VvE’s in Nederland
Op 1 januari 2022 telde Nederland ruim 135.000 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) die samen 1,4 miljoen woningen beheerden. Dit aantal is een aanzienlijke toename ten opzichte van 2015, toen het aantal VvE’s nog ongeveer 125.000 bedroeg. De groei van het aantal VvE’s in de afgelopen zeven jaar is dus ruim 8 procent. Deze toename wordt onder andere veroorzaakt door het ontstaan van nieuwe woningbouwprojecten, waarbij het oprichten van een VvE vaak verplicht is. Daarnaast speelt de verkoop van huurwoningen aan particulieren een rol, aangezien hierbij vaak meerdere eigenaren ontstaan die onder één VvE vallen.
In sommige regio’s is de toename van het aantal VvE’s aanzienlijk groter dan elders. Zo zijn er in de provincie Flevoland 23 procent meer VvE’s dan in 2015, terwijl in Zeeland de toename 15 procent bedraagt. In tegenstelling theretoestand in Groningen is het aantal VvE’s gedaald met bijna 1 procent. Mogelijke oorzaken voor deze daling zijn de sloop van panden en het verdwijnen van meerdere eigenaren in een pand, waardoor een VvE niet meer nodig is.
Verteilung over provincies
De meeste VvE’s zijn gevestigd in de provincies Zuid- en Noord-Holland. In deze regio’s zijn 65 procent van alle VvE’s in Nederland aanwezig. Dit komt voornamelijk door de relatief hoge concentratie meergezinswoningen in deze stedelijke gebieden. Meer dan de helft van alle meergezinswoningen in Nederland bevindt zich in Zuid- en Noord-Holland, wat een logische verklaring biedt voor het hoge aantal VvE’s in deze provincies.
In minder dichtbevolkte gebieden zijn de aantallen aanzienlijk lager. Slechts 3 procent van alle VvE’s is gevestigd in provincies zoals Drenthe, Fryslân, Flevoland en Zeeland, waar het aantal meergezinswoningen beperkt is. De verdeling van het aantal VvE’s per provincie toont duidelijk het verschil aan tussen de grote stedelijke regio’s en de plattelandsgebieden.
De volgende tabel geeft een overzicht van het aantal VvE’s in januari 2022 per provincie, in vergelijking met de aantallen uit september 2015:
| Provincie | Aantal VvE’s (2022) | Aantal VvE’s (2015) |
|---|---|---|
| Zuid-Holland | 51.965 | 49.955 |
| Noord-Holland | 35.890 | 31.985 |
| Utrecht | 10.525 | 9.535 |
| Gelderland | 10.150 | 9.220 |
| Noord-Brabant | 8.815 | 7.820 |
| Groningen | 5.725 | 5.760 |
| Limburg | 4.285 | 3.900 |
| Overijssel | 3.125 | 2.795 |
| Fryslân | 1.355 | 1.230 |
| Zeeland | 1.310 | 1.140 |
| Drenthe | 1.015 | 895 |
| Flevoland | 925 | 750 |
Bouwperiodes en kenmerken van VvE-woningen
Een interessante observatie uit het CBS-onderzoek is de relatie tussen de bouwperiode van woningen en het aantal adressen binnen een VvE. Veel van de VvE’s bestaan uit vooroorlogse woningen. In de categorie VvE’s met 1 tot 3 adressen is 83 procent van de woningen ouder dan 1945. Dit wijst op de ouderdom van de meeste meergezinswoningen in Nederland, die vaak uit de beginperiode van de stadsontwikkeling stammen.
Voor VvE’s met 101 tot 500 adressen is de verdeling anders. Hier valt ruim 40 procent van de woningen in de bouwjaarklasse 1965–1985. Deze periode kent een grote uitbreiding van de woningbouw, met name in de grote steden. VvE’s met meer dan 500 adressen zijn overwegend van na 1965 gebouwd, wat wijst op recente woningbouwprojecten.
De volgende tabel toont het aantal woningen per bouwperiode per provincie:
| Bouwperiode | Aantal woningen (Nederland) | Aantal woningen (per provincie) |
|---|---|---|
| Voor 1945 | 81.035 | Groningen: 4.140, Fryslân: 350, Drenthe: 100, Overijssel: 750, Flevoland: 5, Gelderland: 4.365, Utrecht: 5.650, Noord-Holland: 24.870, Zuid-Holland: 36.885, Zeeland: 435, Noord-Brabant: 2.125, Limburg: 1.365 |
| 1945–1965 | 13.785 | Groningen: 570, Fryslân: 185, Drenthe: 175, Overijssel: 510, Flevoland: 30, Gelderland: 1.455, Utrecht: 880, Noord-Holland: 2.380, Zuid-Holland: 5.410, Zeeland: 230, Noord-Brabant: 1.255, Limburg: 700 |
| 1965–1985 | 11.780 | Groningen: 385, Fryslân: 240, Drenthe: 190, Overijssel: 470, Flevoland: 175, Gelderland: 1.145, Utrecht: 1.210, Noord-Holland: 2.460, Zuid-Holland: 3.215, Zeeland: 155, Noord-Brabant: 1.440, Limburg: 690 |
| 1985–2005 | 16.495 | Groningen: 400, Fryslân: 365, Drenthe: 335, Overijssel: 830, Flevoland: 360, Gelderland: 1.795, Utrecht: 1.510, Noord-Holland: 3.510, Zuid-Holland: 3.885, Zeeland: 245, Noord-Brabant: 2.280, Limburg: 980 |
| Vanaf 2005 | 11.770 | Groningen: 225, Fryslân: 215, Drenthe: 215, Overijssel: 535, Flevoland: 350, Gelderland: 1.360, Utrecht: 1.265, Noord-Holland: 2.625, Zuid-Holland: 2.515, Zeeland: 240, Noord-Brabant: 1.700, Limburg: 530 |
| Onbekend | 230 | Groningen: 5, Fryslân: 5, Drenthe: 5, Overijssel: 25, Flevoland: 0, Gelderland: 30, Utrecht: 5, Noord-Holland: 45, Zuid-Holland: 60, Zeeland: 5, Noord-Brabant: 20, Limburg: 25 |
Deze gegevens zijn niet alleen van belang voor statistische doeleinden, maar ook voor het begrijpen van de technische en juridische uitdagingen die met oudere woningen gepaard gaan. In de oude woningbouw zijn bijvoorbeeld vaak andere bouwmaterialen en technologieën gebruikt dan in hedendaagse constructies. Dit heeft gevolgen voor het onderhoud en de verduurzaming van deze woningen, onder andere in het kader van de Energieprestatie Woningen (EPW) en de wettelijke verplichtingen voor energiezuinigheid.
Grootte van VvE’s
De meeste VvE’s in Nederland zijn klein van omvang. Bijna de helft van alle VvE’s bevat hoogstens drie adressen. Toch zijn deze kleine VvE’s belangrijk, met name in de context van de verhuurmarkt. In deze kleine VvE’s zijn er meer huurwoningen dan koopwoningen. Dit duidt op de rol van VvE’s in het beheer van meergezinswoningen die vroeger volledig in de huursector stonden en waarin deels huurwoningen zijn verkocht aan particuliere eigenaren.
Het CBS-onderzoek wijst verder uit dat de meeste VvE’s tussen 1 en 20 adressen bevatten. VvE’s met meer dan 500 adressen zijn uitzonderlijk en voorkomen vooral in recente woningbouwprojecten. Deze grotere VvE’s vereisen vaak een professionele beheerstructuur en kunnen bijvoorbeeld betrokken zijn bij de organisatie van onderhoud, energiebeleid en klantenservice.
VvE’s en energiebeleid
In het kader van de verduurzaming van de woningmarkt speelt de VvE een cruciale rol. Aangezien de meeste VvE-woningen ouder zijn dan 1945, zijn deze woningen vaak niet aan de huidige energie-eisen voldoende. De verplichte verduurzaming van woningen die ouder zijn dan 1946 is een juridische verplichting die ook VvE’s raakt. Dit brengt met zich mee dat VvE’s in samenwerking met eigenaren en gemeenten moeten werken aan het verbeteren van de energieprestaties van hun woningen.
In het CBS-onderzoek zijn ook gegevens verwerkt over energielabels en verwarmingsmethoden. Bijvoorbeeld in de stad Rotterdam zijn ruim 10.720 appartementen uitgerust met een individuele cv-aansluiting, terwijl er ook 570 woningen zijn met stadsverwarming zonder gas en 290 woningen met blokverwarming. Slechts 35 woningen worden volledig elektrisch verwarmd. Deze data zijn belangrijk voor het ontwikkelen van energiebeleid op gemeentelijk en nationaal niveau, maar ook voor investeerders en eigenaren die zich richten op de duurzame woningmarkt.
VvE’s in de stad Amsterdam
De stad Amsterdam is een voorbeeld van een regio waar VvE’s een grote rol spelen in de woningmarkt. Hier zijn 54 procent van alle woningen onderdeel van een VvE, een sterk contrast met het nationale gemiddelde van 18 procent. Amsterdam kent een grote hoeveelheid oude meergezinswoningen, vooral in de historische binnenstad. Deze woningen zijn vaak in de periode voor 1945 gebouwd en vormen een aanzienlijke uitdaging in de context van verduurzaming en modernisering.
In Amsterdam zijn er ook duidelijke demografische trends te zien. Zo wonen in de VvE’s vooral mensen tussen 30 en 49 jaar, gevolgd door 65-plussers en 50-64-jarigen. Deze leeftijdsgroepen zijn vaak betrokken bij de huurmarkt of de koopmarkt en spelen een belangrijke rol in de beheerprocessen van VvE’s. Daarnaast wonen ruim 59.000 eenpersoonshuishoudens in VvE-woningen in Amsterdam, wat duidt op de groeiende rol van eenpersoonshuishoudens in de stedelijke woningmarkt.
VvE’s en de juridische context
Het oprichten en beheren van een VvE is onderworpen aan juridische regelgeving. De Vereniging van Eigenaren is een rechtspersoon die verantwoordelijk is voor de gezamenlijke onderhoudsverplichtingen van de gemeenschappelijke delen van een woningcomplex. Dit omvat niet alleen fysieke onderhoudsactiviteiten, zoals het herstellen van daken, leidingen en gemeenschapshallen, maar ook het beheren van financiële zaken zoals de contributie en het opstellen van een jaarrekening.
Wanneer een VvE wordt opgericht, is het verplicht dat deze bij de Kamer van Koophandel (KvK) wordt ingeschreven. Dit biedt juridische erkenning aan de vereniging en maakt het mogelijk om verplichtingen juridisch af te handelen. Daarnaast is een actieve VvE vaak een vereiste bij de aanvraag van een hypotheek voor een appartement. Dit betekent dat bij hypotheken voor meergezinswoningen het bestaan van een VvE vaak een voorwaarde is voor de toekenning van een lening.
VvE’s en de huursector
Een aanzienlijk deel van de woningen in VvE’s behoort tot de huursector. Meer dan de helft van de 1,4 miljoen woningen die onder een VvE vallen, is verhuurd. Dit onderstreept de rol die VvE’s spelen in het beheer van meergezinswoningen die vroeger volledig in de huursector stonden en waarin deels huurwoningen zijn verkocht aan particuliere eigenaren. Voor verhuurders is het belangrijk om vooraf duidelijkheid te krijgen over het beleid van hun VvE, met name in relatie tot kwesties zoals korte verhuur (short stay), energiebeleid en veranderingen in de bouwregelgeving.
De rol van de VvE in de huursector brengt ook juridische en administratieve uitdagingen met zich mee. Zo moeten huurders en verhuurders zich bewust zijn van hun rechten en plichten in de context van een VvE. Bijvoorbeeld in het kader van de huurovereenkomst en de onderhoudsverplichtingen. Daarnaast is het belangrijk dat huurders weten dat hun verantwoordelijkheid zich beperkt tot hun eigen appartement en niet tot de gemeenschappelijke delen van het complex.
Conclusie
Het aantal Verenigingen van Eigenaren in Nederland is in de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen. In 2022 telde het land ruim 135.000 VvE’s, met een stijging van ruim 8 procent sinds 2015. Deze groei is vooral duidelijk in stedelijke regio’s zoals Zuid- en Noord-Holland, waar 65 procent van alle VvE’s gevestigd is. De meeste VvE’s bestaan uit oude woningen die voor 1945 zijn gebouwd, met name in het westen van het land.
In de context van verduurzaming en modernisering is de rol van VvE’s van groot belang. Deze verenigingen zijn verantwoordelijk voor het beheer van gemeenschappelijke delen en het organiseren van onderhoudsactiviteiten. Bovendien speelt de VvE een essentiële rol in de huursector, waarin meer dan de helft van de woningen onder een VvE valt. Voor investeerders, eigenaren en huurders is het belangrijk om zich bewust te zijn van de juridische en technische aspecten die met VvE’s gepaard gaan.
De data uit het CBS-onderzoek bieden een waardevolle inzicht in de huidige staat van de VvE’s in Nederland. Deze inzichten zijn niet alleen van belang voor de woningmarkt, maar ook voor beleidmakers en professionals in de woningbouwsector. De toekomstige ontwikkelingen in de VvE-sector zullen verder worden beïnvloed door juridische veranderingen, technologische innovaties en demografische trends.