Inleiding
Kamergewijze verhuur is een onderwerp dat vaak discussie oproept binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Deze vorm van verhuur betreft het verhuren van woonruimtes die deel uitmaken van een grotere woning of appartement, waarbij bewoners de keuken, badkamer of toilet met elkaar delen. Omdat het gebruik van het woningobject verandert bij kamergewijze verhuur, kunnen VvE’s regels opstellen die dit type verhuur beperken of verbannen. Dit artikel behandelt de juridische, praktische en organisatorische aspecten van kamergewijze verhuur in VvE’s, met een focus op wanneer dit verboden kan worden en hoe VvE’s dat kunnen regelen.
De regels rond kamergewijze verhuur worden bepaald door een combinatie van gemeentelijke vergunningverplichtingen, splitsingsreglementen, modelreglementen en het Burgerlijk Wetboek. De rol van de VvE in dit proces is centraal, omdat zij vaak verantwoordelijk zijn voor het splitsingsreglement en eventueel een huishoudelijk reglement. Binnen deze regels kan een verbod op kamergewijze verhuur worden opgenomen, zolang dit in overeenstemming is met de wettelijke kaders.
In de praktijk blijkt echter dat de regelgeving niet altijd eenduidig is, en dat VvE’s zich vaak moeten afvragen of een verbod op kamergewijze verhuur wettelijk en operationeel haalbaar is. Daarom is het belangrijk om zowel juridische als praktische kanten van kamergewijze verhuur goed te begrijpen, zowel voor VvE-leden als voor eigenaars die overwegen om hun appartement kamergewijs te verhuren.
In dit artikel worden de volgende onderwerpen behandeld:
- Het begrip kamergewijze verhuur en wanneer een dergelijke vorm van verhuur een juridische vergunning vereist.
- De rol van het splitsingsreglement en de modelreglementen in het bepalen van beperkingen op kamergewijze verhuur.
- De mogelijkheid voor een VvE om kamergewijze verhuur volledig te verbannen of te beperken.
- Praktische kwesties rond de toepassing van dergelijke beperkingen, met name in kleine VvE’s.
- De rol van de gemeente in het toezicht op kamergewijse verhuur en eventuele afwijkingen van verboden.
Wat is kamergewijze verhuur en wanneer is een vergunning nodig?
Kamergewijze verhuur betreft het verhuren van woonruimtes die deel uitmaken van een groter woningobject. De bewoners van deze woonruimtes (meestal kamers) delen de keuken, badkamer en of het toilet. Dit type verhuur komt vaak voor bij studentenwoningen, tijdelijke verblijven of bij het verhuren aan personen die tijdelijk in een woonruimte verblijven.
Wanneer een eigenaar kamergewijze verhuur wil starten, is het vaak noodzakelijk om een vergunning aan te vragen bij de gemeente. Dit geldt bijvoorbeeld in gemeenten als Amsterdam, waar het verhuren van kamers op een appartement in kamergewijze vorm een gemeentelijke vergunning vereist. De vereisten voor deze vergunning kunnen variëren per gemeente, maar vaak zijn er eisen qua sanitaire voorzieningen, brandveiligheid en hygiëne.
In sommige gevallen kan het ook nodig zijn om een omgevingsvergunning aan te vragen, wanneer het gaat om het herbestemmen van een woning of het veranderen van de bestemming van een woning. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de Gemeente Wageningen, waar specifieke beleidsregels zijn opgesteld die het verhuren van kamers reglementeren.
De rol van het splitsingsreglement in kamergewijse verhuur
Het splitsingsreglement speelt een sleutelrol in het bepalen van de toegestane vormen van verhuur binnen een VvE. Dit reglement bevat regels over het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen. Volgens artikel 5:112 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek kan in het splitsingsreglement worden opgenomen dat het verboden is om kamergewijze verhuur te doen of dat kamergewijze verhuur alleen onder bepaalde voorwaarden is toegestaan.
Het splitsingsreglement kan bijvoorbeeld aangeven dat de bestemming van een appartementsrecht "woonruimte" is, waarbij het verhuren van kamers niet is toegestaan. In dat geval mag kamergewijze verhuur niet, ongeacht of aan de gemeentelijke eisen is voldaan. Als het splitsingsreglement geen verbod op kamergewijze verhuur bevat, dan is het in principe toegestaan om het appartement per kamer te verhuren, mits aan de gemeentelijke eisen is voldaan.
Modelreglementen (zoals het modelreglement 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017) kunnen ook richtlijnen bieden over de bestemming van appartementen. In deze modelreglementen kan het verbod op kamergewijse verhuur expliciet worden vermeld. Bijvoorbeeld in het modelreglement 2017, artikel 27, kan worden aangegeven dat de bestemming van een appartement woonruimte is en dat kamergewijse verhuur niet is toegestaan.
Mag een VvE kamergewijze verhuur volledig verbannen?
In principe is het verhuren van appartementen toegestaan, zoals is vastgelegd in artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat een eigenaar vrij is om zijn appartement aan een ander in gebruik te geven, zolang het gebruik niet in strijd is met de regels uit het splitsingsreglement of gemeentelijke eisen.
Een VvE kan echter een verbod op kamergewijse verhuur opnemen in het splitsingsreglement. Dit is wettelijk toegestaan, mits het verbod niet in strijd is met wettelijke kaders. Het splitsingsreglement kan bijvoorbeeld aangeven dat het verboden is om kamergewijze verhuur te doen, of dat kamergewijze verhuur alleen onder bepaalde voorwaarden is toegestaan. In dat geval is het verbod rechtsgeldig en kan het door de VvE worden opgelegd.
Een verbod op kamergewijse verhuur kan ook worden opgenomen in een huishoudelijk reglement. Echter, zoals aangegeven in bron 2, zijn bepaalde beperkingen zoals een verbod op bewoning door meer dan twee personen of op kamerverhuur enkel toegestaan in het splitsingsreglement, en niet in het huishoudelijk reglement. Als een dergelijke beperking in het huishoudelijk reglement wordt opgenomen, is de bepaling niet rechtsgeldig. Dit betekent dat VvE’s zorgvuldig moeten zijn bij het opstellen van hun reglementen om ervoor te zorgen dat de beperkingen die zij opstellen wettelijk verankerd zijn.
Praktische kwesties rond verboden op kamergewijse verhuur
Het opstellen van een verbod op kamergewijse verhuur is eenvoudiger in grotere VvE’s, waar het rolverdeling binnen de VvE vaak duidelijker is en waar er voldoende eigenaars zijn om besluiten te nemen. In kleine VvE’s (zoals VvE’s met twee of drie woningeenheden) kunnen praktische knelpunten ontstaan. Deze VvE’s hebben vaak moeite met het vinden van genoeg eigenaars die bereid zijn om taken aan te nemen, zoals het functioneren als voorzitter of penningmeester.
In dergelijke gevallen kan het lastig zijn om een verbod op kamergewijse verhuur te implementeren, omdat er weinig motivatie of middelen zijn om het reglement te onderhouden of te controleren. Bovendien kan het moeilijk zijn om eigenaars te overtuigen om een verbod op kamergewijse verhuur te steunen, zeker wanneer het gaat om eigenaars die zelf overwegen om hun woning kamergewijs te verhuren.
Een andere praktische kwestie is de toepassing van het verbod in de praktijk. Een VvE kan een verbod op kamergewijse verhuur opstellen, maar het kan lastig zijn om te controleren of eigenaars aan dit verbod voldoen. In sommige gevallen kunnen eigenaars probeert om het verbod te omzeilen door bijvoorbeeld het verhuren van kamers zonder het aan de VvE te melden.
De rol van de gemeente in het bepalen van regels rond kamergewijse verhuur
De gemeente speelt een belangrijke rol in het bepalen van regels rond kamergewijse verhuur. In veel gemeenten is het noodzakelijk om een vergunning aan te vragen voordat kamergewijze verhuur kan beginnen. Deze vergunning kan bijvoorbeeld eisen dat er voldoende sanitaire voorzieningen zijn, dat er brandveiligheid is en dat de woning aan hygiënische eisen voldoet.
Bovendien kunnen gemeentelijke beleidsregels bepalen of kamergewijse verhuur in een bepaalde wijk of straat toegestaan is. In sommige gevallen kan de gemeente afwijken van verboden op kamergewijse verhuur, zoals is vastgelegd in de uitvoeringsregels van de Gemeente Wageningen. Deze regels kunnen bijvoorbeeld toestaan dat kamergewijse verhuur wordt gedaan in een straat, zolang er voldoende woningen zijn die niet in kamergewijze verhuur staan.
In Amsterdam zijn er ook afstandscriteria die bepalen of kamergewijse verhuur is toegestaan. Bijvoorbeeld, tussen twee panden met kamergewijze verhuur moet minimaal vier panden zonder kamergewijse verhuur liggen. Deze regels zijn bedoeld om te voorkomen dat kamergewijse verhuur zich uitbreidt in bepaalde woonwijken en om de woonkwaliteit te behouden.
Kamergewijse verhuur en vakantieverhuur: een extra complexiteit
Een extra complexiteit in de regelgeving rond kamergewijze verhuur is de rol van vakantieverhuur. Vakantieverhuur, zoals via platforms als Airbnb, is vaak bedrijfsmatig en tijdelijk. Dit maakt het vaak in strijd met de bestemming van een appartement als woonruimte.
In het splitsingsreglement kan worden aangegeven dat het verboden is om een appartement te gebruiken voor vakantieverhuur. Ook kan het verboden zijn om kamergewijze verhuur te doen aan toeristen. In het Gerechtshof Amsterdam werd in 2016 oordeel uitgesproken dat vakantieverhuur via Airbnb niet toegestaan was zonder toestemming van de VvE, omdat dit in strijd was met de bestemming van de woning als woonruimte.
In de praktijk betekent dit dat VvE’s een verbod op vakantieverhuur kunnen opnemen in het splitsingsreglement. Dit kan echter complicaties opleveren, vooral wanneer er eigenaars zijn die van plan zijn om hun appartement tijdelijk te verhuren.
Conclusie
Kamergewijze verhuur is een complex onderwerp dat zowel juridische als praktische kanten heeft. Het is mogelijk voor een VvE om kamergewijze verhuur te verbannen of te beperken, mits het verbod in het splitsingsreglement is opgenomen. Dit reglement moet echter voldoen aan wettelijke kaders, en beperkingen die in het huishoudelijk reglement worden opgenomen zijn vaak niet rechtsgeldig.
In de praktijk blijkt dat het opstellen en toepassen van een verbod op kamergewijse verhuur vooral uitvoerbaar is in grotere VvE’s, waar er voldoende motivatie en middelen zijn. In kleine VvE’s kunnen praktische knelpunten ontstaan, bijvoorbeeld door het ontbreken van genoeg eigenaars die bereid zijn om taken aan te nemen of door het ontbreken van controlemechanismen.
De gemeente speelt ook een belangrijke rol in het bepalen van regels rond kamergewijze verhuur, door het stellen van vergunningverplichtingen en beleidsregels. Deze regels kunnen variëren per gemeente en zijn bedoeld om te zorgen dat kamergewijse verhuur niet in strijd komt met de woonkwaliteit van een wijk.
Voor VvE’s is het belangrijk om zorgvuldig te overwegen of een verbod op kamergewijse verhuur juridisch en praktisch haalbaar is. Bovendien is het belangrijk om ervoor te zorgen dat dergelijke beperkingen wettelijk verankerd zijn en dat ze in overeenstemming zijn met gemeentelijke regels.