Inleiding
Kamergewijze verhuur is een vorm van woonverhuring waarbij een woning wordt opgedeeld in meerdere onzelfstandige woonruimtes, meestal met een gemeenschappelijke keuken en badkamer. Deze vorm van woonarrangement is in de afgelopen jaren steeds relevanter geworden, vooral in stedelijke gebieden met een hoge vraag naar betaalbare woningen voor bijvoorbeeld studenten, jonge werknemers of tijdelijke verblijvers. Echter, de uitvoering van kamergewijze verhuur is niet zonder regelgeving. Zowel vanuit juridisch oogpunt (zoals bepalingen in het Vennootschap van Eigendommen (VvE)-recht en gemeentelijke regels), als vanuit technisch oogpunt (zoals bouwtechnische eisen en geluidsisolatie) zijn er belangrijke voorwaarden en beperkingen.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische en praktische aspecten van kamergewijze verhuur binnen een VvE, met aandacht voor de toegestane vormen, wettelijke bepalingen, gemeentelijke regels, technische voorwaarden en eventuele beperkingen. De focus ligt op de situatie in Nederland, met verwijzingen naar relevante wettelijke teksten en beleidsregels van gemeenten zoals Wageningen en Amsterdam.
Juridische kaders
Verhuren in een VvE
Het verhuren van appartementen binnen een VvE is in principe toegestaan. Dit is uitgelegd in artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, waarin staat dat een appartementseigenaar bevoegd is om zijn appartement zelf te gebruiken of dit aan een ander in gebruik te geven. Echter, binnen de VvE kunnen beperkingen zijn opgenomen in het splitsingsreglement. Dit reglement kan regels bevatten over het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen, zoals beschreven in artikel 5:112 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek.
Deze beperkingen kunnen gaan over het soort gebruik van de woning, waaronder kamergewijze verhuur of verhuur aan toeristen. Indien in het splitsingsreglement van een VvE een verhuurverbod voor bepaalde vormen van verhuur is opgenomen, dan dient dit in acht te worden genomen bij eventuele plannen voor kamergewijze verhuur.
Kamergewijze verhuur en woonfunctie
Kamergewijze verhuur is juridisch gezien geen onwettig fenomeen, maar het valt onder de regelgeving rondom de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimten. Voor deze vorm van woonverhuring is in de regel een vergunning nodig. Zoals aangegeven in de bronnen, kan het omzetten van een woning naar kamergewijze verhuur leiden tot handhaving in geval van het ontbreken van een vergunning, met mogelijke boetes als gevolg.
Vormen van kamergewijze verhuur
Varianten en definities
Er zijn verschillende varianten van kamergewijze verhuur, zoals gedefinieerd in de beleidsregels van gemeenten zoals Wageningen. Deze varianten zijn onder andere:
Hospitaverhuur
Dit betreft het verhuren van maximaal twee kamers in een woning of appartement waar de eigenaar of hoofdhuurder zelf ook woont. De kamers worden verhuurd aan maximaal één persoon per kamer. De hoofdhuurder moet een eerstegraads familielid zijn van minstens één van de huurders in geval van tijdelijke varianten.Kamergewijze verhuur boven detailhandel, horeca of kantoren
In dit geval is de begane grond van het pand bestemd voor een niet-woningenfunctie (zoals winkel, horeca of kantoor), terwijl de bovenliggende verdiepingen worden gebruikt voor kamergewijze verhuur.Kamergewijze verhuur in woningen, appartementen, kantoren of detailhandel/horeca
Deze variant omvat het verhuren van meerdere kamers in een woning of appartement die is toegestaan voor woonfunctie, of in een gebouw dat gedeeltelijk of geheel is bestemd voor niet-woningenfuncties zoals kantoren of winkels.
Tijdelijke varianten
Er zijn ook tijdelijke vormen van kamergewijze verhuur, bijvoorbeeld voor studenten of personen die tijdelijk verblijven in een woning. In dergelijke gevallen kan een tijdelijke vergunning worden verleend, meestal gedurende de studietijd van de betrokkene. In het kader van hospitaverhuur mag de hoofdhuurder maximaal drie kamers aanbieden, met een eerstegraads familielid als huurder.
Technische voorwaarden
Bouwtechnische eisen
De bouwtechnische eisen die gelden voor kamergewijze verhuur zijn belangrijk om overlast en veiligheid te waarborgen. De belangrijkste eisen zijn:
- Gemeenschappelijke verblijfsruimte: Voor woningen met drie of vier kamers is een gemeenschappelijke verblijfsruimte van minstens 11 m² met een breedte van minstens 3 meter vereist (artikel 4.3, vierde lid, Bouwbesluit).
- Geluidsisolatie: Voor alle woningen waarin kamergewijze verhuur plaatsvindt, moet aan de eisen van de NEN 5077 worden voldaan. Voor kamergewijze verhuur die voor 1 april 2020 is aangevraagd, is het voldoen aan deze eisen niet verplicht tot 1 juli 2022.
Aanvullende voorwaarden
Bij het omzetten van een woning naar vijf of meer onzelfstandige woonruimtes gelden extra voorwaarden. Deze worden vaak aangescherpt om de sociale samenstelling van de woonvoorraad te behouden en overlast in de omgeving te voorkomen.
Praktische en administratieve vereisten
Verkrijgen van een vergunning
Om kamergewijze verhuur legaal te mogen uitvoeren, is het meestal nodig om een vergunning aan te vragen bij de gemeente. De procedure kan variëren per gemeente, maar in het algemeen zijn de volgende stappen van toepassing:
- Voorbereiding en plannen: De eigenaar of verhuurder moet een plan opstellen waarin de indeling van de woning is getekend, inclusief de aantallen kamers, gemeenschappelijke ruimtes en andere relevante details.
- Aanvraag indienen: Een vergunningaanvraag wordt ingediend bij de gemeente, vaak via een online systeem of in persoon.
- Beoordeling door de gemeente: De gemeente beoordeelt of de voorwaarden zijn gerespecteerd, inclusief bouwtechnische eisen, geluidsisolatie en toestemming van de VvE (indien van toepassing).
- Vergunning verlenen: Als de aanvraag wordt goedgekeurd, ontvangt de eigenaar of verhuurder een vergunning die duidelijk maakt hoe de woning mag worden gebruikt.
Handhaving en sancties
De gemeente heeft het recht om handhaving uit te voeren in geval van het omzetten van een woning naar kamergewijze verhuur zonder vergunning. Dit kan leiden tot boetes of andere sancties. In Amsterdam bijvoorbeeld is de gemeente stringenter geworden in haar beleid rondom woningdelen en is er een duidelijk kader ontwikkeld voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte.
VvE en kamergewijse verhuur
Beperkingen in het splitsingsreglement
Als het appartement dat wordt overwogen voor kamergewijze verhuur deel uitmaakt van een VvE, is het belangrijk om te controleren of het splitsingsreglement van de VvE beperkingen bevat. Dit reglement kan verboden of voorwaarden opnemen die het verhuren van het appartement aan meerdere personen beïnvloeden. In sommige gevallen kan de VvE zelf een verhuurverbod opstellen, bijvoorbeeld om de woonkwaliteit van het complex te behouden.
Een voorbeeld hiervan is als de VvE bepaalt dat kamergewijze verhuur niet is toegestaan. In dat geval dient de eigenaar van het appartement te onderzoeken of er juridische mogelijkheden zijn om het splitsingsreglement aan te passen of eventueel te vervangen.
Overleg met de VvE
Voor eigenaars die overwegen om kamergewijze verhuur te starten binnen een VvE, is het verstandig om vroegtijdig overleg aan te gaan met de VvE. De VvE kan bijvoorbeeld een voorwaarde stellen dat de kamergewijze verhuur slechts mag worden uitgevoerd op voorwaarde dat aan bepaalde normen is voldaan, zoals het aantal kamers of de aard van de huurders. In sommige gevallen kan het ook nodig zijn om een vergadering van de VvE te organiseren om het verzoek voor kamergewijze verhuur te bespreken en te beslissen.
Samenwerking tussen gemeente en VvE
Het beleid rondom kamergewijze verhuur is vaak sterk gebaseerd op samenwerking tussen de gemeente en VvE’s. De gemeente stelt de wettelijke en praktische kaders, terwijl de VvE rol speelt in het beheer en het gebruik van de appartementen binnen een complex. In sommige gevallen is de VvE zelf verantwoordelijk voor het controleren van het gebruik van appartementen en kan het zelf besluiten om kamergewijze verhuur in te voeren of te verbannen.
Een voorbeeld van dergelijke samenwerking is te vinden in het beleid van de gemeente Wageningen, waarin duidelijk wordt gesteld dat de VvE een rol kan spelen in het bepalen van de woonfunctie van appartementen. Deze aanpak is gericht op het voorkomen van overlast en het behoud van de woonkwaliteit in stadsdelen.
Beleidsdoelen en maatschappelijke impact
Beleidsdoelen van gemeenten
De beleidsdoelen van gemeenten rondom kamergewijze verhuur zijn vaak gericht op het volgende:
- Voorkomen van overlast: Kamergewijze verhuur kan leiden tot overlast als er niet aan de wettelijke en technische voorwaarden is voldaan.
- Behoud van woonkwaliteit: Door het reguleren van kamergewijze verhuur trachten gemeenten te voorkomen dat woonwijken in slechte handen vallen.
- Toegankelijke woningbouw: In sommige gevallen kan kamergewijze verhuur worden gezien als een oplossing voor jonge mensen of studenten die moeite hebben om een eigen woning te vinden.
- Beperken van verdringing: Door het reguleren van kamergewijze verhuur en het bepalen van voorwaarden, proberen gemeenten de verdringing van bewoners in stadsdelen te beperken.
Impact op de woonvoorraad
De impact van kamergewijze verhuur op de woonvoorraad is een belangrijk thema in de woningbouwdebat. Terwijl kamergewijze verhuur in sommige gevallen kan leiden tot een betere benutting van woningen, kan het ook leiden tot een afname van het aantal zelfstandige woningen, wat op lange termijn kan leiden tot een verdringingseffect.
In Wageningen bijvoorbeeld is het beleid gericht op het behoud van een diversiteit in de woningvoorraad en het voorkomen van een te grote toename van kamergewijze verhuur in bepaalde stadsdelen.
Conclusie
Kamergewijze verhuur is een vorm van woonarrangement die in de afgelopen jaren steeds belangrijker is geworden in stedelijke gebieden. Echter, het uitvoeren van kamergewijze verhuur is niet zonder regelgeving en beperkingen. Zowel juridisch (zoals het VvE-reglement en gemeentelijke beleidsregels) als technisch (zoals bouwtechnische eisen en geluidsisolatie) zijn er belangrijke voorwaarden die moeten worden gerespecteerd.
Voor eigenaars en verhuurders die overwegen om kamergewijze verhuur te starten, is het belangrijk om zowel de wettelijke kaders als de praktische vereisten goed te doorgronden. Overleg met de VvE en de gemeente is een essentieel onderdeel van het proces. Bovendien is het belangrijk om rekening te houden met de maatschappelijke en woonkwaliteitsaspecten van kamergewijze verhuur, zowel voor de huurders als voor de omgeving.
In de huidige woningmarkt is kamergewijze verhuur een realistische optie voor zowel jonge mensen als tijdelijke verblijvers, maar het moet op een verantwoorde en duurzame manier worden uitgevoerd.