Inleiding
Een VvE (Vereniging van Eigenaren) speelt een centrale rol in het beheer van appartementencomplexen. Zij zijn verantwoordelijk voor het onderhoud, de financiering en het algemene functioneren van het gebouw. In sommige gevallen kan het nodig zijn dat een VvE een lening aangaat om bijvoorbeeld groot onderhoud of verduurzaming te financieren. Maar wat is de juridische situatie rondom het aangaan van leningen door een VvE? En wat zijn de bevoegdheden van een bestuurder in dit verband?
In dit artikel wordt ingegaan op de mogelijkheid voor een VvE om een lening af te sluiten, de juridische voorwaarden en beperkingen, en de rol van het bestuur in het proces. Het artikel baseert zich uitsluitend op relevante informatie uit officiële bronnen, inclusief wetsvoorstellen, officiële bekendmakingen, en praktijkgerichte artikelen van gerenommeerde websites.
Juridische basis voor leningen door VvE’s
Wettelijke mogelijkheid
Sinds de invoering van de Wet Verbetering Functioneren VvE’s, is wettelijk bepaald dat VvE's geld mogen lenen. Dit betekent dat het aangaan van leningen door een VvE in principe is toegestaan, tenzij het reglement van de VvE uitdrukkelijk anders bepaalt. In het reglement van een VvE kan bijvoorbeeld zijn opgenomen dat de VvE uitsluitend leningen mag afsluiten voor bepaalde doeleinden, zoals verduurzaming of de verbetering van de energieprestatie van het gebouw. Maar ook kan het reglement bepalen dat de VvE helemaal geen leningen mag afsluiten. Zo’n bepaling moet expliciet zijn.
De rol van het reglement
De splitsingsakte bepaalt dus of het aangaan van leningen in de VvE mogelijk is. Dit is een belangrijk punt voor appartementseigenaren en bestuurders: voordat er een lening kan worden afgesloten, dient de splitsingsakte te worden bekeken om te controleren of lenen in de VvE is toegestaan. Als dit niet het geval is, is het aangaan van een lening niet mogelijk, ook niet door het bestuur.
Bevoegdheden van het bestuur
Hoewel een VvE in principe mag lenen, kan een bestuurder van de VvE geen lening afsluiten zonder toestemming van de vergadering van eigenaars. Dit betekent dat een lening pas kan worden afgesloten als een besluit hiertoe is genomen en in de vergadernotulen is vastgelegd. Volgens een woordvoerder van de VEH (Vereniging van Eigenaren in Nederland), Hans André de la Porte, kan een VvE (bijvoorbeeld in de vorm van de voorzitter of penningmeester) geen lening afsluiten zonder dat erover is gestemd. Dit is een belangrijke beperking, aangezien het bestuur geen eigen bevoegdheid heeft om een lening af te sluiten, ongeacht de urgentie van de situatie.
Daarnaast geldt dat alle VvE-leden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening. Dit betekent dat ieder lid in principe verantwoordelijk kan worden gehouden voor de schuld van de VvE. Hoewel in de praktijk de schuld meestal uitgevochten wordt in het kader van de VvE, is dit juridische risico voor de individuele appartementseigenaren een belangrijke reden waarom banken en geldverstrekkers terughoudend zijn bij het afsluiten van leningen met VvE’s.
Praktijkgerichte aspecten van leningen voor VvE’s
Lenen voor verduurzaming en noodzakelijk onderhoud
Een concrete voorbeeld waarin lenen voor een VvE zinvol kan zijn, is het verduurzamen van het appartementencomplex. In 2024 is een nieuw fonds opgericht dat gericht is op VvE’s met minimaal acht appartementsrechten. Dit fonds, genaamd Toekomstbestendig onderhoudsfonds VvE's, biedt leningen voor noodzakelijk en achterstallig onderhoud en verduurzaming. De lening kan bijvoorbeeld gebruikt worden voor het repareren van balkons, het vervangen van rioleringen, of het plaatsen van zonnepanelen en groene daken.
De voorwaarden voor deze leningen zijn duidelijk gedefinieerd: - Minimaal leenbedrag: €50.000 per VvE. - Maximaal leenbedrag: €65.000 per appartementsrecht in verband met woonruimte. - Looptijd: 10, 15 of 20 jaar. - Rente: Marktconform. - Rentevastperiode: Gelijk aan de looptijd van de lening. - Aflossingsvorm: Annuïtair. - Bouwdepot: Verplicht, met een looptijd van 24 maanden. Voor het bouwdepot ontvangt de VvE geen rente.
Dit fonds is mede mogelijk gemaakt door financiering van BNG Bank en Invest-NL en biedt dus een concrete praktijkmogelijkheid voor VvE’s om leningen af te sluiten. De leningen zijn echter alleen toegestaan als de VvE voldoet aan de wettelijke voorwaarden, zoals het aangaan van een lening die is toegestaan in het reglement en besloten in een vergadering.
Belastingaftrek en financiële voordelen
Een belangrijk aspect van het aangaan van een lening door een VvE is de mogelijkheid tot belastingaftrek. Volgens bron [2] is de rente van een lening onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Dit kan aanzienlijke financiële voordelen bieden, zowel voor de VvE als voor de individuele appartementseigenaren. De aftrek is echter alleen mogelijk als de VvE-leden het aandeel in de lening en de betaalde rente opgeven bij het onderdeel ‘hypotheken en andere schulden’ in hun belastingaangifte.
Een andere belangrijke aandachtspunt is de correctie-mogelijkheid voor oudere leningen. Als een VvE eerder een lening heeft afgesloten en de eigenaren deze niet hebben aangemeld in hun belastingaangifte, is het mogelijk om een correctie door te geven aan de Belastingdienst. Dit kan tot vijf jaar terug gebeuren, ook als de belastingaangifte al is verstuurd.
Subsidies in combinatie met leningen
Niet alleen leningen kunnen gebruikt worden voor verduurzaming, ook subsidies zijn vaak beschikbaar. In Nederland zijn diverse overheidsinstanties die subsidies verstrekken, soms in combinatie met een lening. Dit maakt de situatie echter ingewikkeld en onoverzichtelijk voor VvE’s. Subsidies kunnen bijvoorbeeld verstrekken voor energieprestatieadvies (EPA), procesbegeleiding bij verduurzaming, en het opstellen van een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Deze subsidies kunnen het aangaan van een lening financieel gunstiger maken.
Risico’s en terughoudendheid bij lenen
Onzekerheid bij banken en VvE’s
Hoewel het aangaan van leningen door VvE’s wettelijk mogelijk is, gebeurt dit in de praktijk slechts beperkt. Een belangrijke reden hiervoor is de onzekerheid bij zowel banken als VvE’s over de toegestaanheid van leningen. Volgens bron [4] bestaat de vrees dat een lening met een VvE nietig kan zijn of door de VvE kan worden vernietigd. Deze juridische onzekerheid maakt het voor banken risicovol om leningen aan VvE’s te verstrekken. VvE’s zijn daardoor ook terughoudend, omdat de individuele leden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de lening.
Aansprakelijkheid van VvE-leden
Een andere belangrijke beperking is de hoofdelijke aansprakelijkheid van VvE-leden. Dit betekent dat elk lid in principe verantwoordelijk kan worden gehouden voor de schuld van de VvE. Hoewel in de praktijk de schuld vaak uitgevochten wordt in de VvE, is dit juridische risico voor individuele appartementseigenaren aanzienlijk. Deze aansprakelijkheid is een van de redenen waarom VvE’s vaak voorzichtig zijn bij het aangaan van leningen en waarom banken terughoudend zijn bij het verlenen van krediet aan VvE’s.
Praktijkvoorbeeld: VvE Energiebespaarlening
Een concrete manier waarop VvE’s leningen kunnen afsluiten, is via de VvE Energiebespaarlening. Deze lening is populair bij VvE’s die renovatie en verduurzaming willen uitvoeren. De lening wordt vaak aangevraagd in combinatie met subsidies en is bedoeld voor energiebesparende maatregelen zoals het isoleren van muren, het vervangen van ramen, of het installeren van zonnepanelen.
Daarnaast kunnen VvE’s terecht bij een aantal banken en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Deze financieringspartners zien VvE’s als een interessante doelgroep voor leningen en subsidies, zeker wanneer het gaat om verduurzaming en duurzaam onderhoud.
Verantwoordelijkheid van de bestuurders
Geen individuele bevoegdheid
Bestuurders van een VvE, zoals de voorzitter, penningmeester of secretaris, hebben geen individuele bevoegdheid om een lening af te sluiten. Een lening kan enkel worden aangegaan als het bestuur een voorstel indient en de VvE-leden een besluit nemen. Dit besluit dient in de vergadernotulen te worden vastgelegd en moet in overeenstemming zijn met de voorwaarden in het reglement van de VvE.
Informeren van kopers in spé
Een andere verantwoordelijkheid van het bestuur is het informeren van kopers in spé over eventuele leningen die de VvE heeft afgesloten. Volgens bron [2] hoort deze informatie bij het dossier dat de verkoper bij de makelaar moet aanleveren. Als koper of nieuwe appartementseigenaar heeft u het recht om informatie te vragen over eventuele leningen van de VvE.
Eerbiediging van oude leningen
Volgens bron [1] geldt er een eerbiedigende werking voor leningen die zijn afgesloten tussen VvE’s en derden. Dit betekent dat bestaande leningen niet automatisch overgaan op de nieuwe eigenaar. Ook heeft artikel 122 lid 5, tweede volzin, van de wettelijke regeling geen toepassing op oude leningen. Hierdoor blijft de aansprakelijkheid voor de reeds afgesloten lening beperkt tot de oorspronkelijke VvE-leden.
Deze eerbiedigende werking zorgt ervoor dat de praktijkuitvoering eenvoudiger wordt en dat er geen rechtsonzekerheid is over wie aansprakelijk is voor een reeds bestaande lening. Het voorkomt dat ingrijpen in een al afgesloten lening onredelijke gevolgen kan hebben voor één van de betrokken partijen.
Conclusie
De vraag of een bestuurder van een VvE een lening kan afsluiten, heeft als antwoord dat dit niet mogelijk is zonder toestemming van de vergadering van eigenaars. Een VvE mag leningen afsluiten, maar dit is alleen toegestaan als het reglement hiertoe toestaat en een besluit hiertoe is genomen in de vergadering van eigenaars. De bevoegdheid om een lening af te sluiten ligt bij de VvE-leden, niet bij het bestuur.
In de praktijk is het aangaan van leningen door VvE’s beperkt vanwege juridische onzekerheid, hoofdelijke aansprakelijkheid van VvE-leden, en terughoudendheid bij banken en geldverstrekkers. Toch zijn er concrete voorbeelden waarin leningen zinvol kunnen zijn, bijvoorbeeld voor verduurzaming en noodzakelijk onderhoud. Deze leningen kunnen in sommige gevallen ook belastingaftrek geven, wat het aangaan van een lening aantrekkelijker maakt.
Voor appartementseigenaren en bestuurders is het belangrijk om goed te weten dat lenen door een VvE een wettelijke en financiële verantwoordelijkheid met zich meebrengt. Het bestuur heeft geen individuele bevoegdheid om een lening af te sluiten, en elke lening moet worden besproken en besloten in de vergadering van eigenaars. Daarnaast dient men zich bewust te zijn van de voorwaarden in het reglement en de mogelijkheid tot belastingaftrek of subsidie.