Een goed functionerende Vereniging van Eigenaars (VvE) is van groot belang voor de waarde en leefbaarheid van een appartementencomplex. Centraal in het beheer van een VvE staat het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), een essentieel instrument voor het plannen en uitvoeren van het onderhoud van gemeenschappelijke delen. Het MJOP bepaalt niet alleen de omvang en timing van bouwkundige interventies, maar ook de financiering ervan. De vraag die zich regelmatig opwerpt is: kan een enkel VvE-lid een MJOP laten uitvoeren, of is dit een zaak die uitsluitend op niveau van de VvE als geheel moet worden besproken en geregeld?
In dit artikel bespreken we de rol van individuele VvE-leden in het MJOP-proces, de wettelijke en praktische kaders waarbinnen dit plan moet worden opgesteld en uitgevoerd, en of het mogelijk is voor één lid om hierin actief betrokken te zijn of zelfs verantwoordelijkheid voor het MJOP te nemen.
Wat is een MJOP?
Het MJOP is een plan waarin de VvE het onderhoud van gemeenschappelijke delen voor de komende jaren beschrijft. Het bevat een nulmeting van de huidige staat van het gebouw, een schatting van de onderhoudstermijnen en bedragen, en een planning van de werkzaamheden. Het MJOP is een essentieel instrument om financiële onzekerheid te vermijden, het onderhoud op tijd te plannen en de waarde van het appartementencomplex te behouden.
Het MJOP fungeert ook als basis voor de berekening van de VvE-bijdrage, waarbij de kosten van onderhoud eerlijk worden verdeeld over de leden. Daarnaast speelt het MJOP een rol bij eventuele verkoop van een woning, aangezien kopers en banken vaak waarde hechten aan een goed functionerende VvE.
Wettelijke kaders
Sinds 2018 is het voor een VvE verplicht om jaarlijks een bepaald bedrag te reserveren voor groot onderhoud. Dit kan op basis van het MJOP of, bij afwezigheid van zo’n plan, minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Deze regel is vastgelegd in de wettelijke verplichtingen voor VvE’s en geldt voor het hele complex, niet voor individuele leden.
De verplichting om een MJOP op te stellen of minstens 0,5% te reserveren geldt voor de VvE als een geheel. Dit betekent dat het MJOP een collectieve aangelegenheid is. De VvE is verantwoordelijk voor het opstellen, uitvoeren en onderhouden van het MJOP, en deze verantwoordelijkheid ligt bij de vereniging zelf, niet bij individuele leden.
De rol van individuele VvE-leden
Hoewel het MJOP een collectieve verantwoordelijkheid is, kunnen individuele VvE-leden er een actieve rol in spelen. Deelname aan de besluitvorming rond het MJOP is mogelijk via de VvE-assembly (vergadering), waarbij leden hun stem kunnen uitbrengen. Daarnaast kan een lid als actiehouder worden aangewezen, waardoor het verantwoordelijk is voor het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden.
Volgens bron 1 is het mogelijk dat een VvE-lid als actiehouder aangewezen wordt. In het digitale VvE-huisdossier kunnen automatische herinneringen worden ingesteld, zodat het actiehouder nooit te laat is met het uitvoeren van werkzaamheden. Dit betekent dat een lid, binnen de richtlijnen van de VvE, een actieve rol kan spelen in het MJOP-proces, maar niet de verantwoordelijkheid kan overnemen voor het gehele plan.
Kan een enkel VvE-lid een MJOP laten uitvoeren?
Nee, een enkel VvE-lid kan niet het gehele MJOP laten uitvoeren. Het MJOP is een plan dat voor de gehele VvE geldt en dat op niveau van de vereniging moet worden opgesteld. De verantwoordelijkheid voor het MJOP ligt bij de VvE als juridische entiteit, niet bij individuele leden. Een enkel lid kan niet een MJOP laten uitvoeren in de naam van de VvE, noch het plan zelf opstellen zonder toestemming en coördinatie van het bestuur en de ledenvergadering.
De bronnen duiden hierop. Bron 3 stelt dat het opstellen van een doeltreffend en volledig MJOP vakwerk is en vaak wordt aangeraden om een professionele externe partij in te schakelen. Dit benadrukt dat het MJOP niet door één lid, zonder coördinatie, kan worden uitgevoerd.
Wanneer kan een individueel VvE-lid betrokken worden?
Hoewel het MJOP zelf niet door één lid kan worden uitgevoerd, kan een individueel lid wel betrokken worden op meerdere niveaus:
Aanwijzing als actiehouder:
Een VvE-lid kan aangewezen worden als actiehouder voor bepaalde werkzaamheden. In dit geval is het lid verantwoordelijk voor het uitvoeren van de werkzaamheden binnen de planning van het MJOP. Het MJOP dient als uitgangspunt, maar het individuele lid heeft een specifieke rol in de uitvoering.Invloed op besluitvorming:
Tijdens de ledenvergadering kan ieder lid meebeslissen over het MJOP. Dit betreft bijvoorbeeld de planning, de prioriteiten en de financiering. Een lid kan dus indirect invloed uitoefenen op het MJOP.Initiatieven voor verduurzaming:
Een lid kan initiatieven starten voor een groener MJOP (DMJOP), zoals verduurzaming van gemeenschappelijke delen. Dit vereist wel steun van de rest van de VvE en coördinatie via het bestuur.Participatie in externe beheerder:
Als de VvE een externe beheerder aansluit, zoals bijvoorbeeld VVEgemak (bron 2), kan een lid actief betrokken worden bij het MJOP-proces. De externe beheerder zorgt dan voor het opstellen van het MJOP in overleg met de VvE-leden en het bestuur.Technische of financiële kennis:
Als een lid beschikt over technische of financiële expertise, kan het bijvoorbeeld deel uitmaken van een commissie die het MJOP beoordeelt of bijdraagt aan het opstellen van een Excel-sheet met onderhoudslijsten (zie bron 3).
Risico’s van afwezigheid van MJOP
Bron 5 benadrukt de gevolgen van het ontbreken van een MJOP. Wanneer een VvE geen MJOP heeft, ontstaat er financiële onzekerheid, wat kan leiden tot onverwachte kosten. Daarnaast kan het beïnvloeden de verkoopbaarheid van woningen, omdat kopers en banken vaak een goed MJOP als een pluspunt zien. Ook kan het tot vertraging in het onderhoud leiden, wat op de lange termijn kosten kan opleveren.
In het geval van een VvE zonder MJOP moet er minstens 0,5% van de herbouwwaarde jaarlijks worden gereserveerd, zoals aangegeven in bron 4. Dit is een alternatieve optie, maar het biedt minder precisie in de financiering en planning dan een goed opgesteld MJOP.
Het MJOP als basis voor VvE-bijdrage
Het MJOP speelt een centrale rol in het bepalen van de VvE-bijdrage. De bijdrage wordt verdeeld over de leden op basis van een verdeelsleutel, waardoor iedereen eerlijk bijdraagt aan het onderhoud van gemeenschappelijke delen. Het MJOP zorgt dus voor een eerlijke en transparante financiering van het onderhoud, zoals beschreven in bron 6.
De rol van externe partijen bij het opstellen van het MJOP
Het opstellen van een MJOP vereist kennis van bouwkundige elementen, inspectiemethoden en financiële planning. Bron 2 en bron 3 adviseren om dit vakwerk aan een externe partij over te laten, bijvoorbeeld een VvE-beheerder of een AWK-gecertificeerde organisatie. Dit zorgt ervoor dat het MJOP voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen en aan de voorwaarden van de leden kan worden voorgelegd.
Externe partijen zoals VVEgemak of Parelbeheer bieden vaak ook tools aan om het MJOP te beheren, zoals digitale platforms voor planning, communicatie en uitvoering. Deze tools helpen bijvoorbeeld bij het inplannen van werkzaamheden, het kiezen van aannemers en het overdragen van bestuurdersrol (zie bron 1).
De praktijk: van MJOP naar uitvoering
Na het opstellen van het MJOP volgt de uitvoering. Hierbij is het belangrijk om prioriteiten te bepalen en de werkzaamheden binnen een realistische planning te plannen. Bron 7 geeft handige stappen om aan de slag te gaan met de uitvoering van het MJOP:
Bepaal de prioriteiten:
Niet alle werkzaamheden hoeven meteen uitgevoerd te worden. De VvE kan kiezen voor een afwijkende planning, maar dit dient wel goed te worden doordacht.Plan werkzaamheden strategisch:
Het is verstandig om werkzaamheden tegelijk te plannen, zodat kosten en overlast worden beperkt.Zoek subsidies en leningen:
Bij verduurzaming kunnen subsidies worden aangevraagd of energiebespaarleningen worden afgelost. Dit kan het MJOP financieel gunstiger maken.Laat een DMJOP opstellen:
Als verduurzaming een speerpunt is, kan een duurzaam MJOP (DMJOP) worden opgesteld. Dit kan leiden tot langdurige besparingen en een waardeverhoging van het complex.
Conclusie
Een MJOP is een essentieel instrument voor de goede functionering van een VvE. Het zorgt voor financiële zekerheid, voorkomt onverwachte kosten en draagt bij aan de waarde van het appartementencomplex. Hoewel het MJOP een collectieve verantwoordelijkheid is, kunnen individuele VvE-leden actief betrokken worden in het proces.
Een enkel VvE-lid kan echter niet het gehele MJOP laten uitvoeren, omdat dit een zaak is die op niveau van de VvE als geheel moet worden besproken en geregeld. Het MJOP is een verantwoordelijkheid die ligt bij de VvE, niet bij individuele leden. Toch kan een lid actiehouder worden, meebeslissen over het MJOP, en initiatieven starten voor verduurzaming of het uitvoeren van specifieke werkzaamheden.
De aanbeveling is om het MJOP door een externe partij te laten opstellen of ten minste professioneel te laten beoordelen. Dit zorgt voor kwaliteit en betrouwbaarheid. Daarnaast is het belangrijk om regelmatig het MJOP bij te werken en aan te passen aan veranderende omstandigheden of wensen van de VvE-leden.