Inleiding
Een onderhoudsabonnement is een praktische oplossing voor woningbewoners die geen tijd of handigheid hebben om kleine reparaties zelf uit te voeren. Het biedt ondersteuning bij het onderhoud van de huurwoning en is een vaste maandelijkse bijdrage die wordt opgenomen in de huur. Voor huurders is het een handige service, maar voor een Vereniging van Eigenaars (VvE) kan het complexer zijn. In het geval van een VvE is het onderhoudsabonnement vaak een collectieve verantwoordelijkheid, afhankelijk van de technische en juridische structuur van de woning, zoals bijvoorbeeld een gemeenschappelijke stookinstallatie.
Voor VvE’s is het afzeggen of afzien van een onderhoudsabonnement niet altijd even eenvoudig. De structuur van de energieinstallatie, de technische vereisten en juridische aspecten zoals het afwikkelen van een abonnement zijn allemaal relevante factoren. In dit artikel bespreken we op basis van de beschikbare gegevens hoe een VvE van een onderhoudsabonnement af kan komen, welke juridische en technische aspecten er zijn, en wat er bijzonder belangrijk is bij het nemen van zo’n beslissing.
Onderhoudsabonnement: Wat is het precies?
Een onderhoudsabonnement is een service die door verhuurders zoals Alliantie wordt aangeboden aan huurders. Huurders betalen een vaste maandelijkse premie, in dit geval € 5,55, en krijgen hiermee toegang tot een reeks onderhoudsactiviteiten die worden uitgevoerd door vakmensen. Voorbeelden van dergelijke activiteiten zijn het oplossen van kleine lekken, het aanbrengen van tochtstrips of het vervangen van kleine onderdelen.
Het abonnement is optioneel en kan worden afgesloten via een digitale omgeving zoals Mijn Alliantie. Echter, voor huurders die het abonnement afsluiten, gelden bepaalde voorwaarden. Zo kan het opzeggen pas na minimaal één jaar of bij wijziging van het maandelijkse tarief. Opzegging moet schriftelijk gebeuren, bijvoorbeeld via een contactformulier.
Hoewel het voor de huurder een eenvoudige service is, is het voor een VvE niet altijd zo eenvoudig om dit abonnement af te zeggen. In sommige gevallen, zoals bij een gemeenschappelijke stookinstallatie, kan een dergelijk abonnement verplicht zijn of zodanig ingevoerd dat het niet individueel kan worden afgewezen.
Onderhoudsabonnement en de VvE: Hoe verhoudt dit zich tot de vereniging?
In een VvE is het onderhoudsabonnement vaak een collectieve aangelegenheid. Dit geldt vooral wanneer de woning een gemeenschappelijke stookinstallatie heeft. In dergelijke gevallen kan het abonnement niet individueel worden afgewezen of opgezegd. Bijvoorbeeld in de situatie waarin een VvE een Energiecoach-abonnement heeft afgesloten, zoals beschreven in één van de bronnen, is het onmogelijk voor een individuele bewoner om het abonnement niet te gebruiken. De VvE beheerder en de abonnementsservices zijn in dit geval verplicht om het abonnement voor de hele VvE te onderhouden.
De reden hiervoor ligt in de structuur van de stookinstallatie. Wanneer radiatoren of warmteverdeling via een gemeenschappelijke installatie gebeurt, zijn er technische vereisten die het niet mogelijk maken om individueel van een service af te zien. De VvE beheerder is dan verantwoordelijk voor het afwikkelen van het abonnement en het onderhoud van de installatie. Dit heeft juridische en technische consequenties.
Bijvoorbeeld, wanneer een radiator vervangen moet worden en op die radiator een verbruiksmeter is geplaatst, moet de VvE beheerder opdracht geven aan het meetbedrijf. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud in het privé gedeelte, maar omdat deze aangesloten is op de gemeenschappelijke installatie, is het noodzakelijk dat de VvE beheerder dit regelt. Dit maakt het voor individuele bewoners lastig om van een abonnement af te zien.
Juridische aspecten van het afzeggen van een onderhoudsabonnement
Het afzeggen van een onderhoudsabonnement voor een VvE is bepaald door juridische regelgeving. Omdat een VvE een juridisch persoon is, heeft de vereniging bepaalde verplichtingen die van toepassing zijn op collectieve onderhoudsactiviteiten. Deze verplichtingen zijn vaak vastgelegd in de splitsingsakte, de verkoop- en bouwvoorwaarden, of in een eventueel afgesloten prestatiecontract.
Een prestatiecontract is een juridisch bindend document dat aangeeft hoe en wanneer het onderhoud van het pand moet worden uitgevoerd. Het verschilt van een gewoon onderhoudsabonnement in de zin dat het een hoger kwaliteitsniveau garandeert en dat het onderhoud beter inplannbaar is. Echter, het opstellen van een prestatiecontract vereist juridische en technische kennis. Zonder deze expertise kan een VvE in juridisch ongewis territorium belanden.
In het kader van de afwisseling van een onderhoudsabonnement zijn er ook specifieke regels die betrekking hebben op de overdracht van eigendom. Wanneer er sprake is van een eigenaarsverandering, kan het onderhoudsabonnement opnieuw worden ingevuld. De VvE moet dan een borg in kunnen houden om te voorkomen dat de oude eigenaar minder heeft betaald dan hij zou moeten. Aan de andere kant, als er geld overblijft, moet de VvE dit aan de voormalige eigenaar terugbetalen.
Dit alles maakt duidelijk dat het afzeggen van een onderhoudsabonnement voor een VvE niet alleen een technische aangelegenheid is, maar ook een juridische. Het is daarom belangrijk dat de VvE bij het afzeggen van een abonnement juridische begeleiding in overweging neemt.
Technische aspecten van het afzeggen van een onderhoudsabonnement
Ook op technisch vlak is het afzeggen van een onderhoudsabonnement voor een VvE een complexe aangelegenheid. Dit heeft vooral te maken met de manier waarop de stookinstallatie is opgebouwd. In een flat met blokverwarming of een gemeenschappelijke stookinstallatie is het noodzakelijk dat het onderhoud via een beheerder wordt uitgevoerd. Dit is niet alleen vanwege de technische samenhang, maar ook vanwege veiligheidsaspecten.
Wanneer bijvoorbeeld een radiator vervangen moet worden en deze aangesloten is op de gemeenschappelijke installatie, kan het niet zonder toestemming van de VvE beheerder gebeuren. Dit betekent dat het afzeggen van een onderhoudsabonnement hierin geen invloed heeft. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de installatie, en dit onderhoud kan niet worden uitbesteed aan individuele bewoners.
Daarnaast is er ook het aspect van het meten van energieverbruik. In sommige gevallen zijn er warmtemeters of andere meetapparatuur in het privé gedeelte van de woning geïnstalleerd. Deze zijn nodig om het verbruik van individuele bewoners te kunnen meten en te kunnen doorberekenen. Als de VvE beheerder geen toegang heeft tot deze metingen, kan het onderhoudsabonnement niet efficiënt worden uitgevoerd.
In de praktijk betekent dit dat een VvE niet zomaar van een onderhoudsabonnement af kan komen. Het is nodig om te controleren of het abonnement technisch uit te voeren is zonder dat het leidt tot problemen met de installatie of metingen.
Praktijkvoorbeelden en mogelijke obstakels
In de praktijk kan het afzeggen van een onderhoudsabonnement voor een VvE leiden tot verschillende obstakels. Een van de meest voorkomende problemen is dat het abonnement niet individueel kan worden afgewezen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een flat met een gemeenschappelijke stookinstallatie waarbij het energieverbruik via een Energiecoach-app wordt bijgehouden. In dergelijke gevallen heeft een bewoner die geen internetabonnement heeft, geen toegang tot de app, maar moet toch betalen voor een abonnement dat hij niet kan gebruiken.
De VvE beheerder en Techem (de leverancier van de Energiecoach) stellen in dit geval dat de betaling verplicht is omdat het abonnement voor de hele VvE is afgesloten. Dit is volgens hen verplicht, omdat het niet individueel is toepasbaar. Voor de betrokkene is dit een onwenselijke situatie, en het is de vraag of hij hierin juridisch ondersteuning kan krijgen.
Een ander praktijkvoorbeeld is wanneer een VvE een prestatiecontract heeft afgesloten. In dat geval is het belangrijk dat de VvE zowel juridische als technische expertise heeft in huis. Als dat niet het geval is, kan het contract leiden tot problemen bij het afzeggen van het onderhoudsabonnement. Bijvoorbeeld bij de bepaling van kwalitatieve en kwantitatieve eisen voor het onderhoud is kennis nodig die niet in elk VvE-bestuur aanwezig is.
Mogelijke oplossingen voor een VvE
Voor een VvE die wil overwegen om van een onderhoudsabonnement af te komen, zijn er verschillende mogelijkheden. Echter, deze zijn afhankelijk van de structuur van het pand en de juridische situatie.
Een mogelijke oplossing is om te controleren of het abonnement individueel kan worden afgewezen of opgezegd. Dit is het geval bij een woning met een eigen CV-ketel, waarbij het energieverbruik en het onderhoud volledig in de verantwoordelijkheid van de bewoner liggen. In dat geval is het niet nodig voor de VvE om een collectief abonnement af te sluiten.
Een andere oplossing is om een technisch onderzoek in te stellen naar de mogelijkheid van het abonnement. Hierbij kan gekeken worden of het abonnement nog nodig is, of of het kan worden vervangen door een alternatieve service die minder kosten oplevert. Dit is vooral relevant wanneer het abonnement niet langer efficiënt is of wanneer er technologische verbeteringen zijn.
Voor VvE’s die geen technische of juridische expertise hebben in huis, is het aan te raden om advies in te winnen bij een externe professional. Dit kan bijvoorbeeld een onafhankelijk technisch bureau of een juridisch kantoor zijn. Deze partijen kunnen ondersteuning bieden bij het afzeggen van het abonnement en kunnen controleren of het juridisch en technisch verantwoord is om van het abonnement af te komen.
Samenvatting
Het afzeggen van een onderhoudsabonnement voor een VvE is een complexe aangelegenheid die zowel juridische als technische aspecten omvat. Voor huurders is het abonnement een praktische oplossing, maar voor een VvE kan het afzeggen van het abonnement lastiger zijn. Dit hangt onder andere af van de structuur van de stookinstallatie, de juridische situatie en de beschikbare expertise in het bestuur.
In een flat met een gemeenschappelijke stookinstallatie is het bijvoorbeeld niet mogelijk om individueel van het abonnement af te zien. De VvE beheerder is dan verantwoordelijk voor het onderhoud en het afwikkelen van het abonnement. Daarnaast zijn er ook juridische aspecten zoals het afwikkelen van een prestatiecontract of het afhandelen van eigenaarsveranderingen die van invloed zijn op het onderhoudsabonnement.
Voor VvE’s die overwegen om van een onderhoudsabonnement af te komen is het aan te raden om eerst te controleren of het abonnement individueel kan worden afgewezen. Daarnaast is het belangrijk om juridische en technische expertise in huis te hebben of advies in te winnen bij externe partijen.