Kosten voor vervanging van kozijnen in een VVE: Verantwoordelijkheid en praktijk

De vervanging van kozijnen in appartementen die deel uitmaken van een Vereniging van Eigenaars (VVE) is een veelvoorkomende situatie die juridische, technische en financiële aspecten met zich meebrengt. Het is van groot belang voor appartementseigenaren om goed te weten wie de verantwoordelijkheid draagt voor de kosten van dergelijke werkzaamheden, zowel in de praktijk als volgens de wettelijke regels. In dit artikel bespreken we op basis van juridische uitspraken, praktijkvoorbeelden en technische aandachtspunten hoe de kosten voor vervanging van kozijnen worden bepaald en wie deze kosten uiteindelijk draagt.

Inleiding

In Nederland is het wettelijk verplicht dat appartementseigenaren samenwerken binnen een VVE, een collectieve organisatie die zorgdraagt voor het onderhoud en beheer van gemeenschappelijke delen van het bouwcomplex. Dit geldt ook voor belangrijke constructieelementen zoals kozijnen, die vaak als gemeenschappelijk bezit worden beschouwd.

Wanneer kozijnen vervangen moeten worden – bijvoorbeeld door slijtage, schade of als onderdeel van een verduurzamingsproject – kunnen de kosten aanzienlijk zijn. Het vraagstuk is dan: wie draagt deze kosten? De VVE of de individuele appartementseigenaar?

Aan de hand van een rechtspraak uit 2022, kostenindicaties, praktijkvoorbeelden en wettelijke bepalingen, bespreken we in dit artikel de verantwoordelijkheid en verdeling van kosten bij vervanging van kozijnen in een appartement met VVE. Daarnaast bekijken we de rol van het reservefonds en het meerjarenonderhoudsplan (MJOP), en hoe deze financiële instrumenten een rol kunnen spelen bij dergelijke projecten.

Juridische context: Wie draagt de kosten?

1. Rechtspraak: Vervanging van kozijnen zonder VVE-besluit

Een belangrijke rechtspraak uit 2022 legt duidelijk uit wie verantwoordelijk is voor de kosten bij vervanging van kozijnen in een appartement. Een eiser had met toestemming van de VVE zijn kozijnen laten vervangen, omdat ze beschadigd waren door een storm en door achterstallig onderhoud. De kosten bedroegen €14.250,00 inclusief btw, waarvan €387,50 al door de VVE betaald was.

De eiser vroeg de resterende kosten terug aan de VVE. De kantonrechter oordeelde echter dat de VVE de kosten niet moest dragen, omdat geen geldig besluit was genomen door de VVE of een vervangende machtiging door de kantonrechter. De toestemming van de VVE om de kozijnen te vervangen was volgens de rechter niet voldoende om de kosten te laten dragen door de VVE. Integendeel, de VVE had expliciet aangegeven dat de kosten voor rekening van de eiser zouden komen. Daardoor was het aan de eiser om tijdens een VVE-vergadering een verzoek te indienen indien hij wilde dat de kosten collectief gedragen zouden worden.

De rechter benadrukte dat de VVE niet de mogelijkheid had gekregen om te beoordelen of de vervanging noodzakelijk was en of de kosten redelijk waren. Dit benadrukt het belang van duidelijke communicatie en juridische procedure binnen de VVE bij dergelijke projecten.

2. Juridische grondslag: Artikel 15 splitsingsreglement

Volgens artikel 15 van het splitsingsreglement zijn kosten voor normaal onderhoud en noodzakelijke herstellingswerkzaamheden van gemeenschappelijke delen voor rekening van de VVE. Kozijnen vallen vaak onder deze categorie, aangezien zij constructief belangrijk zijn voor het bouwcomplex. Echter, zoals blijkt uit de rechtspraak, is het noodzakelijk dat de VVE een besluit neemt om deze kosten te dragen. Verder is het belangrijk dat de kosten redelijk en nodig zijn.

Een appartementseigenaar die zonder VVE-besluit kozijnen vervangt, draagt de kosten zelf, tenzij hij kan aantonen dat de vervanging noodzakelijk was en dat het besluit van de VVE onrechtvaardig is.

3. Toepassing van artikel 2:8 BW en redelijkheid

De eiser in de rechtspraak beroepte zich ook op artikel 2:8 BW, dat handelt over redelijkheid en billijkheid. Dit artikel kan worden aangeroepen bij situaties waarin er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking of onverschuldigde betaling. De eiser stelde dat de VVE onrechtvaardig verrijkt was doordat zij een deel van de kosten had gedragen, terwijl het grootste deel door de eiser zelf betaald was.

De rechter oordeelde echter dat er geen sprake was van onredelijke verrijkingsverhouding, omdat de VVE geen wettelijke verplichting had om de kosten te dragen, en de eiser zelf de initiatie had genomen zonder dat het nodig was om het besluit van de VVE in te roepen.

Praktijkuitdagingen en kostenindicaties

1. Kosten voor vervanging van kozijnen in appartementen

De kosten van kozijnen vervangen variëren afhankelijk van het type woning, de grootte van het kozijnoppervlak en de keuze van materiaal. Een indicatieve prijslijst van een vertrouwd bron geeft het volgende overzicht:

Voor appartementen, die vaak deel uitmaken van een VVE, is het dus essentieel om niet alleen de technische kant van de vervanging te begrijpen, maar ook de financiële implicaties. De kosten kunnen snel oplopen, en als de VVE geen besluit neemt om de kosten te dragen, moet de individuele eigenaar deze financiële last dragen.

2. Materiaalkeuzes en meerprijs

De keuze van materiaal voor kozijnen heeft een directe invloed op de kosten. Het volgende overzicht geeft een indruk van de standaardprijzen per m² en de meerprijs voor alternatieven zoals triple glas of extra sluitwerk:

Kunststof en hout zijn vaak de meest gangbare keuzes voor appartementen, maar de keuze hangt ook af van de wettelijke vereisten, zoals akoestische isolatie, brandveiligheid en thermische isolatie. Voor appartementen die onderdeel zijn van een VVE, is het belangrijk dat alle appartementen een vergelijkbare keuze maken om de esthetische en functionele cohesie van het complex te behouden.

3. Subsidies en verduurzaming

Een andere aspect die invloed kan hebben op de kosten is de mogelijkheid van subsidies. In 2025 zijn er subsidies beschikbaar voor energiebesparende maatregelen zoals kozijnen vervangen. Deze subsidies kunnen aanzienlijk zijn, maar het vereist vaak dat de maatregel onderdeel is van een collectief verduurzamingsproject dat wordt uitgevoerd door de VVE.

Een appartementseigenaar die zelf kozijnen wil vervangen, heeft dan ook minder kans op subsidie dan wanneer het project door de VVE wordt uitgevoerd. Het is daarom belangrijk dat appartementseigenaren samenwerken en via de VVE besluiten nemen over dergelijke verduurzamingsmaatregelen, zodat subsidies en andere financiële voordelen kunnen worden benut.

Financiële verantwoordelijkheid en VVE-bijdrage

1. VVE-bijdrage per provincie

De maandelijkse bijdrage aan de VVE verschilt aanzienlijk per provincie. Dit heeft ook directe gevolgen voor de beschikbaarheid van middelen voor onderhoud en renovatie van gemeenschappelijke delen zoals kozijnen. Een overzicht van de VVE-bijdrage in 2025 is als volgt:

Deze gegevens tonen aan dat appartementen in Noord-Holland en Utrecht over het algemeen een hogere VVE-bijdrage hebben dan appartementen in Groningen of Friesland. Een hogere bijdrage betekent dat er meer geld beschikbaar is voor onderhoud en renovatie, wat weer positief kan werken bij het financieren van dergelijke projecten als kozijnen vervangen.

2. Reservefonds en MJOP

Een goed functionerend VVE-systeem houdt rekening met een reservefonds en een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Deze instrumenten zijn ontworpen om te zorgen voor een doelgerichte financiering van groot onderhoud en renovatieprojecten. In 2018 is het wettelijk verplicht dat iedere VVE een reservefonds heeft. Toch blijkt uit onderzoek dat ruim 17% van de appartementen in Nederland geen reservefonds heeft.

Bij dergelijke situaties kan het moeilijk worden om een vervangingsproject van kozijnen te financieren. Als er geen geld beschikbaar is in het reservefonds, kan de VVE overwegen om een lening af te sluiten. Echter, volgens de splitsingsakte moet geld voor dergelijke uitgaven eerst in de kas van de VVE zijn voordat het kan worden uitgevoerd. Een lening is daarom juridisch gezien mogelijk, maar hangt af van de bepalingen in de splitsingsakte of het toepasselijke reglement.

Een MJOP helpt om te voorkomen dat dergelijke situaties zich voordoen. In het MJOP staat uitgebreid beschreven welk onderhoud nodig is aan gemeenschappelijke delen van het bouwcomplex, wanneer dat onderhoud wordt uitgevoerd en hoeveel het kost. Dit helpt appartementseigenaren om te anticiperen op kosten en het reservefonds op de juiste manier te beheren.

Individuele versus collectieve verantwoordelijkheid

1. Wanneer draagt de VVE de kosten?

De VVE draagt de kosten van vervanging van kozijnen wanneer de kozijnen als gemeenschappelijk bezit worden beschouwd en wanneer een geldig besluit van de VVE is genomen om de vervanging uit te voeren. In de praktijk betekent dit dat de VVE een vergadering moet houden, waarin de vervanging wordt voorgesteld en gestemd. Indien de meerderheid instemt, kan het project worden uitgevoerd en worden de kosten gedragen door de VVE.

Een belangrijk juridisch principe is dat de VVE niet verplicht is om de kosten te dragen wanneer er geen besluit is genomen. Het is aan de appartementseigenaar om aan te tonen dat de vervanging noodzakelijk is en dat het besluit van de VVE in overeenstemming is met het splitsingsreglement.

2. Wanneer draagt de individuele eigenaar de kosten?

Als een appartementseigenaar zonder VVE-besluit besluit om kozijnen te vervangen, draagt hij of zij de kosten zelf. Dit geldt ook wanneer de vervanging noodzakelijk was, maar niet genoemd was in een VVE-besluit. In dat geval kan de VVE zich niet verplicht voelen om de kosten te dragen.

Een uitzondering op deze regel is wanneer de vervanging noodzakelijk is geweest om schade te voorkomen of om te voldoen aan wettelijke eisen. In dergelijke gevallen kan de VVE wel aansprakelijk worden gesteld, mits de vervanging redelijk en noodzakelijk is.

3. Individuele verantwoordelijkheid voor privégedeelten

In de praktijk zijn er ook gevallen waarin de vervanging van kozijnen tot de verantwoordelijkheid van de individuele appartementseigenaar behoort. Dit is het geval wanneer de kozijnen niet als gemeenschappelijk bezit zijn aangemerkt, maar als privébezit. In dat geval draagt de individuele eigenaar de kosten, ook wanneer de vervanging noodzakelijk is.

De splitsingsakte bevat een duidelijke omschrijving van welke delen van het bouwcomplex als gemeenschappelijk bezit worden beschouwd en welke delen privébezit zijn. Appartementseigenaren zijn verplicht om deze splitsingsakte te bestuderen en zich hieraan te houden.

Conclusie

De vraag wie de kosten van vervanging van kozijnen draagt in een appartement met VVE, hangt af van verschillende factoren. Juridisch gezien is de VVE verplicht om de kosten te dragen wanneer een geldig besluit is genomen en de vervanging noodzakelijk is. Echter, als een appartementseigenaar zonder VVE-besluit de vervanging uitvoert, draagt hij of zij de kosten zelf. Dit geldt ook wanneer de vervanging niet genoemd is in het splitsingsreglement of MJOP.

Op technisch vlak is het belangrijk dat appartementseigenaren goed weten welk materiaal wordt gebruikt en welke keuzes beschikbaar zijn. De kosten variëren aanzienlijk, en subsidies kunnen beschikbaar zijn wanneer de vervanging onderdeel is van een collectief verduurzamingsproject.

Financieel gezien is het verantwoord om rekening te houden met het reservefonds en MJOP van de VVE. Deze instrumenten helpen om te anticiperen op kosten en ervoor te zorgen dat er voldoende middelen beschikbaar zijn voor onderhoud en renovatie. Als er geen geld beschikbaar is, kan het wettelijk mogelijk zijn om een lening af te sluiten, maar dit hangt af van de bepalingen in de splitsingsakte.

In het kader van individuele verantwoordelijkheid is het belangrijk dat appartementseigenaren weten wat hun taken zijn en wat de wettelijke regels zijn. Door goed te communiceren met de VVE en door zich te houden aan de splitsingsakte, kunnen appartementseigenaren ervoor zorgen dat dergelijke kosten niet onverwacht opkomen en dat de vervanging van kozijnen verloopt zonder problemen.

Bronnen

1. Appartemensrecht. VVE. Achterstallig onderhoud. Normaal onderhoud. Vervangen van gemeenschappelijke kozijnen. Herstel. Zijn de kosten voor de individuele appartementseigenaar?
2. Vervangingskosten kozijnen in appartementen
3. VVE-bijdrage per provincie
4. Juridisch advies: VvE wil dat appartementseigenaar HR-glas gebruikt
5. VVE-onderhoud en verantwoordelijkheid