Wie draagt de kosten voor nieuwe kozijnen in een appartement: VvE of de eigenaar?

Bij de aankoop van een appartement in een appartementscomplex ontstaat automatisch een juridisch en financieel verband met de Vereniging van Eigendomsgedeelten (VvE). Dit maakt het noodzakelijk om te begrijpen hoe verantwoordelijkheden en kosten worden verdeeld, met name bij onderhoud en vernieuwing van gemeenschappelijke en individuele onderdelen. Eén van de veel voorkomende vragen is wie de kosten draagt voor het vervangen van kozijnen: de VvE of de individuele appartementseigenaar. In dit artikel bespreken we de relevante wetgeving, jurisprudentie en praktijkvoorbeelden om helderheid te verschaffen over de verdeling van kosten voor nieuwe kozijnen.

Inleiding

Kozijnen behoren in veel appartementen tot de belangrijkste bouwelementen die zowel esthetische als technische functies vervullen. Zij dragen bij aan de energieprestatie, geluidsisolatie en luchtdichtheid van een woning. Aangezien kozijnen vaak onderdeel zijn van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals de gevel of de entree, ligt de vraag op de voorgrond wie de kosten moet dragen bij vervanging of vernieuwing.

De verdeling van deze kosten hangt af van meerdere factoren, waaronder de inhoud van de splitsingsakte, de jurisprudentie, de toestemming van de VvE en de aard van het onderhoud of de vernieuwing. In dit artikel leggen we de situatie uit aan de hand van praktijkvoorbeelden, juridische regels en conclusies uit rechtszaken.

Juridische basis: de splitsingsakte en artikel 6:97 BW

De verdeling van verantwoordelijkheden en kosten in een VvE is bepaald door de splitsingsakte, een juridisch bindend document dat bij de oprichting van de VvE is opgesteld. Deze splitsingsakte bepaalt wat deel uitmaakt van de gemeenschappelijke eigendommen (VvE-gebied) en wat privé eigendom is (individuele appartementseigenaar).

Volgens artikel 6:97 van het Wetboek van Koophandel (WvK) heeft de VvE verantwoordelijkheid voor het onderhoud en de vernieuwing van de gemeenschappelijke eigendommen. Dit omvat onder andere het onderhoud van de gevel, het trappenhuis, de lift, de entree en andere delen die allen gebruiken. Kozijnen die deel uitmaken van deze delen zijn dus in principe onderdeel van de VvE en vallen daarmee onder de financiële verantwoordelijkheid van de VvE.

In de praktijk is het echter niet zo eenvoudig. Als een appartementseigenaar kies voor vernieuwing van kozijnen, kan de VvE aantonen dat de kosten niet automatisch voor hun rekening komen, tenzij er een geldig besluit van de VvE of een rechterlijke toewijzing is. Dit komt aan de orde in rechtszaken, zoals in bron [1], waarin een kantonrechter concludeert dat kosten voor individuele vervanging niet voor de VvE zijn, tenzij er sprake is van een geldig besluit.

Jurisprudentie: de rol van de VvE in vervanging van kozijnen

In rechtszaak [1] is een appartementseigenaar aangesproken door de VvE voor de kosten van het vervangen van kozijnen. De VvE had toestemming gegeven voor de vervanging, maar had duidelijk aangegeven dat de kosten voor de eigenaar zelf waren. De rechter concludeerde dat de VvE niet aansprakelijk was, omdat het geen geldig besluit had genomen en de kosten niet redelijk waren beoordeeld.

Deze jurisprudentie benadrukt dat de VvE niet automatisch aansprakelijk is voor individuele vernieuwingen, tenzij er een duidelijke toewijzing is via een stemvergadering of rechterlijke beslissing. Dit betekent dat een appartementseigenaar die kozijnen wil vervangen, eerst een voorstel moet doen in de vergadering van de VvE en daarbij een kostenraming moet meenemen. Alleen dan kan de VvE beoordelen of de vernieuwing noodzakelijk is en of de kosten redelijk zijn.

Praktijkvoorbeelden: kozijnen die niet meedoen

In bron [2] en [4] wordt beschreven dat soms niet alle appartementen dezelfde staat van kozijnen hebben. Terwijl de meeste bewoners hun kozijnen al lang vervangen hebben, kan één appartement nog steeds met oude of doorgerotte kozijnen zitten. De vraag is dan of die ene bewoner de kosten moet dragen of dat de VvE dit overneemt.

In deze gevallen kan de VvE stemmen om de splitsingsakte te wijzigen en de kozijnen onder de privéverantwoordelijkheid te plaatsen. Dit is juridisch mogelijk, maar het besluit kan door een rechter worden geannuleerd als het niet in lijn is met de splitsingsakte. Zoals uit bron [4] blijkt, is het mogelijk dat een rechter besluit dat het besluit van de VvE niet geldig is, omdat het tegen de splitsingsakte ingaat.

Een praktische conclusie is hieruit te trekken: de VvE kan besluiten om kozijnen niet als gemeenschappelijke aangelegenheid te beschouwen, maar dat vereist een duidelijk en wettelijk geldig besluit.

Vervanging door de VvE versus individuele aanschaf

Als de VvE besluit om alle kozijnen in het appartementcomplex te vervangen, dan zijn de kosten voor de VvE en moeten worden verdeeld over alle appartementseigenaars. In bron [3] wordt aangegeven dat een VvE-beheerder een vastgesteld bedrag wil verwerken in de servicekosten en dat dit bedrag volgens een verdeelsleutel verdeeld wordt. De bewoner in kwestie vindt dit niet redelijk, omdat de kosten hoger zijn dan wat hij zelf zou betalen bij uitvoering door een schilder.

De rechterlijke jurisprudentie benadrukt hier weer dat de VvE verantwoordelijk is voor de kosten als de vervanging als gemeenschappelijk onderhoud is toegewezen. Echter, als de vervanging niet als zodanig is besproken en het bedrag niet redelijk is, kan de VvE het besluit niet dwingen.

Kozijnen en energiebesparing: mag de VvE verplichtingen opleggen?

In bron [5] komt een situatie aan de orde waarin de VvE een appartementseigenaar wil verplichten om HR-glas (warmte-reflecterend glas) te nemen. De VvE wil dat het hele complex dezelfde glasstandaard heeft voor energiebesparing. De eigenaar wil dit echter niet en vraagt of hij zich hiertegen kan verzetten.

Volgens de rechtspraak is het niet toegestaan dat een VvE een appartementseigenaar verplicht om individuele maatregelen te nemen, tenzij er sprake is van een wettelijk verplichte vernieuwing of een duidelijk besluit in de splitsingsakte. In dit geval is het besluit van de VvE niet geldig, omdat het geen juridisch bindende basis had en de kosten niet redelijk waren beoordeeld.

De rol van servicekosten en leningen bij vernieuwing

In bron [6] is een lijst opgenomen van welke kosten voor wie zijn. De kantonrechter benadrukt hier dat alle kosten voor het onderhoud van buitenramen en kozijnen voor rekening van de VvE zijn, terwijl binnenschilderwerk en andere interieurbouwkundige maatregelen aan de individuele bewoner zijn toegewezen.

Een andere vraag die in bron [5] aan de orde is, is of een VvE mag lenen om onderhoud te kunnen bekostigen. Volgens de jurisprudentie is dit juridisch mogelijk, maar het hangt af van de voorwaarden in de splitsingsakte. Als er geen regels zijn vastgelegd over lenen, dan kan een VvE niet automatisch een lening afsluiten en de kosten doorbetalen via de servicekosten.

Praktijkadvies: wat doen als je kozijnen vervangen moet?

1. Controleer de splitsingsakte

Bij aankoop van een appartement moet de notaris een kopie van de splitsingsakte bij de koopakte opnemen. Deze bevat alle verantwoordelijkheden en verdelingen van kosten. Is het duidelijk dat kozijnen onder de VvE vallen, dan zijn de kosten voor de VvE. Is dit niet het geval, dan is het de individuele eigenaar die aansprakelijk is.

2. Stemming in de VvE

Als je als bewoner kozijnen wil vervangen, moet je eerst een voorstel indienen tijdens een vergadering van de VvE. Laat een duidelijke kostenraming zien en vraag of de VvE bereid is om het bedrag te ondersteunen. Zonder een geldig besluit is de VvE niet verplicht om de kosten te betalen.

3. Redelijkheid en billijkheid

Een rechter kan besluiten dat de VvE niet aansprakelijk is als de kosten niet redelijk zijn of als er geen geldig besluit is genomen. Dit benadrukt de noodzaak om de kosten goed te onderbouwen en de VvE te informeren.

4. Individuele aanschaf en keuzevrijheid

Als je zelf kies voor vernieuwing van kozijnen en dit niet via een VvE-besluit, dan is het verstandig om dit in eigen verantwoordelijkheid te doen. Zoals uit bron [4] blijkt, kan een appartementseigenaar ervoor kiezen om zelf kunststof kozijnen aan te schaffen, zonder dat de VvE meebetalen hoeft.

Conclusie

De vraag wie de kosten draagt voor nieuwe kozijnen in een appartement is complex en hangt af van meerdere factoren. In principe vallen kozijnen die deel uitmaken van de gemeenschappelijke ruimten onder de verantwoordelijkheid van de VvE. Echter, als de vervanging niet is besproken in een geldig besluit of rechterlijke toewijzing, dan is de VvE niet aansprakelijk.

De jurisprudentie benadrukt dat de VvE niet automatisch verantwoordelijk is voor individuele vernieuwingen. Dit betekent dat een appartementseigenaar die kozijnen wil vervangen, eerst een voorstel moet doen in de vergadering en een kostenraming meenemen. Alleen dan kan de VvE beoordelen of de vernieuwing noodzakelijk is en of de kosten redelijk zijn.

Het is verstandig om de splitsingsakte te raadplegen en eventueel juridisch advies in te winnen. Een duidelijke communicatie met de VvE en een goed onderbouwde kostenraming zijn essentieel om eventuele juridische geschillen te voorkomen.