De vraag of een Vereniging van Eigendom (VvE) een lening mag aangaan is sinds jaren een onderwerp van discussie en onzekerheid in de praktijk. Zowel VvE’s als banken worstelen met onduidelijkheden in de wetgeving en modelreglementen, wat leidt tot rechtsonzekerheid en belemmert financiële transacties. In deze artikel wordt ingegaan op de juridische, praktische en financiële aspecten van het aangaan van leningen door VvE’s, met betrekking tot de huidige situatie, de wetswijzigingen en de verwachtingen voor de toekomst. De focus ligt op het verduidelijken van de juridische mogelijkheden, de redenen waarom leningen door VvE’s in de praktijk zelden worden aangegaan, en de gevolgen van deze ontwikkelingen voor VvE-leden, financiers en de woningbouwsector.
De juridische context van leningen door VvE’s
Het Burgerlijk Wetboek (BW) bevat geen expliciete verbod op het aangaan van leningen door VvE’s. Echter, de praktijk is vaak belemmerd door onzekerheid over de wettelijke mogelijkheden. Tot voor kort was het voor banken en VvE’s niet duidelijk of een lening door een VvE wettelijk toegestaan was. In artikel 5:126 BW is nu een nieuw derde lid opgenomen dat bepaalt dat een VvE een overeenkomst van geldlening kan aangaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. Deze wijziging dient als een verduidelijking en een ondersteuning voor VvE’s die behoefte hebben aan extra financiële middelen.
De toelichting bij deze wijziging stelt dat zowel aan de zijde van de banken als aan de zijde van de VvE’s omstandigheden bestaan die lenen door een VvE bemoeilijken. Deze omstandigheden zijn onder andere het gevolg van onduidelijkheid in de bestaande modelreglementen van VvE’s. Aanpassing van die reglementen is vaak te duur en te omslachtig, wat heeft geleid tot de voorstel van het expliciteren van de mogelijkheid tot lenen in het Burgerlijk Wetboek. De verwachting is dat deze veranderingen er toe zullen leiden dat noodzakelijke herstel- en onderhoudswerkzaamheden die de omvang van het reservefonds ontstijgen, toch kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast is er een verwachting dat het aangaan van leningen een stimulans vormt voor VvE’s om investeringen in verduurzaming van gebouwen te doen, met lagere woonlasten als gevolg.
Onzekerheid in de praktijk
De praktijk van VvE’s is vaak gekenmerkt door onzekerheid over het aangaan van leningen. Een uitleg die in de praktijk wordt gegeven is dat het aangaan van een lening iets anders is dan een contract met betrekking tot beheer of onderhoud. Bovendien heeft een lening meestal een langere looptijd dan één jaar. Deze redenering leidt ertoe dat VvE’s volgens sommige interpretaties niet in staat zijn om leningen aan te gaan. Tegelijkertijd bestaat er ook een andere uitleg, namelijk dat de mogelijkheid om een lening aan te gaan wel degelijk bestaat, aangezien het reglement het niet expliciet uitsluit. Deze verschillende interpretaties leiden tot rechtsonzekerheid en bemoeilijken financiële transacties.
De onzekerheid wordt verder versterkt door het feit dat het Burgerlijk Wetboek geen expliciete bepalingen bevat over het aangaan van leningen door VvE’s. Dit heeft als gevolg dat banken in veel gevallen terughoudend zijn met het verstrekken van leningen aan VvE’s. De discussie over de vraag of het VvE’s is toegestaan om leningen aan te gaan heeft als gevolg dat financiers maar in zeer beperkte mate leningen verstrekken aan VvE’s. Duidelijkheid over de mogelijkheden die een VvE heeft om leningen aan te gaan is daarom van belang voor een succesvol gebruik van de leningsmogelijkheden die het Nationaal Energiefonds (NEF) vanaf medio 2015 aan VvE’s biedt, evenals voor het verstrekken van leningen door banken.
De rol van modelreglementen
Modelreglementen van VvE’s spelen een belangrijke rol in de praktijk. Deze reglementen zijn vaak de basis voor het bepalen van de wettelijke mogelijkheden voor leningen. Echter, de huidige modelreglementen zijn vaak niet duidelijk genoeg over de mogelijkheid om leningen aan te gaan. Dit leidt tot onzekerheid bij zowel banken als VvE’s. In het wetsvoorstel is daarom gekozen voor het expliciteren van de mogelijkheid tot lenen in het Burgerlijk Wetboek, zodat het duidelijk is dat VvE’s leningen kunnen aangaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. Dit verlaagt de drempels voor lenen en maakt het eenvoudiger voor banken om leningen te verstrekken.
De toekomst van leningen voor VvE’s
De verwachting is dat de nieuwe mogelijkheden voor het aangaan van leningen door VvE’s een positief effect zullen hebben op de woningbouwsector. Hoewel er in bepaalde gevallen behoefte is om als VvE een lening aan te gaan, gebeurt dit in de praktijk slechts in zeer beperkte mate. Een belangrijke reden daarvoor is de onzekerheid bij zowel banken als VvE’s over het toegestaan zijn van leningen. Bovendien is er ook terughoudendheid bij VvE’s zelf om leningen aan te gaan, omdat de individuele leden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor schulden van de vereniging. Deze aansprakelijkheid maakt het voor leden riskant om hun VvE te steunen met een lening, omdat ze in het geval van mislukking persoonlijk aansprakelijk kunnen worden.
Hoewel de wetswijziging deze onzekerheid moet verlagen, blijft het aan de banken en andere financiële instellingen om te bepalen of, en zo ja onder welke voorwaarden, leningen aan VvE’s worden verstrekken. De regering verwacht dat het expliciet opnemen van de mogelijkheid tot lenen in het Burgerlijk Wetboek leidt tot minder administratieve handelingen voor banken. Dit komt doordat het nu duidelijk is dat elke VvE leningen kan aangaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. Hierdoor is het eenvoudiger voor banken om bij een leningsaanvraag te onderzoeken of de VvE, op basis van het reglement in kwestie, een lening mag aangaan.
De administratieve impact van leningen
De nieuwe mogelijkheden voor het aangaan van leningen door VvE’s hebben ook een beperkte impact op het notariaat. Bij de controle van het reservefonds kan de notaris meteen de eventuele schuld door een lening opnemen in de stukken. Er hoeft slechts eenmaal informatie gevraagd te worden aan de VvE. De opgave van de lening door het VvE-bestuur maakt onderdeel uit van de verklaring omtrent het reservefonds. De extra handeling voor het notariaat wordt geschat op maximaal 2 minuten, wat leidt tot extra kosten van maximaal € 8,33 per transactie. In 2014 zijn er volgens het Kadaster 45.297 appartementen verkocht, wat leidt tot maximaal € 377.324,01 aan extra kosten op jaarbasis voor het notariaat. Deze kosten kunnen eventueel doorberekend worden aan de koper van een appartementsrecht.
Financiële zekerheid en garanties
Een belangrijk aspect bij het aangaan van leningen door VvE’s is het bieden van financiële zekerheid aan de bank of financier. Deze zekerheid kan onder andere worden geboden door het reservefonds, met inbegrip van eventuele toekomstige bijdragen daarin. Daarnaast kunnen ook vorderingen van de VvE op derden, zoals een tegoed op een bankrekening, verpand worden. Ook kunnen de individuele leden van de VvE worden aangesproken om zekerheid te bieden. Deze mogelijkheden maken het voor VvE’s aantrekkelijker om leningen aan te gaan, zolang het reservefonds en andere garanties voldoende zijn.
De rol van de VvE-leden
Hoewel de wetswijziging de mogelijkheid tot lenen voor VvE’s verduidelijkt, blijft het aan de leden van de VvE om te beslissen of een lening wordt aangegaan. De besluitvorming omtrent het aangaan van een lening is een belangrijk aspect. Door verschillende juristen en belanghebbenden is voorgesteld om een verzwaard quorum te hanteren van een 4/5e meerderheid. Dit zou leiden tot een betere bescherming van de minderheid in de VvE. Er bestaan echter al genoeg waarborgen voor de minderheid in de huidige structuur, wat betekent dat een dergelijk verzwaard quorum niet noodzakelijk is. De toelichting legt verder uit dat het aan de VvE is om te beslissen of een lening wordt aangegaan, mits het niet in strijd is met het reglement.
De toekomstige uitdagingen
Hoewel de wetswijziging een belangrijke stap is in de richting van meer duidelijkheid en toegankelijkheid voor VvE’s, zijn er nog steeds uitdagingen op de lange termijn. De Afdeling adviseert de effectiviteit van de verduidelijking en verruiming van mogelijkheden tot lenen door VvE’s nader te motiveren. Zij verwijzen daarbij naar de trend dat banken sinds het begin van de financiële crisis in 2008 minder geneigd zijn geld uit te lenen. Daarnaast is het voor banken moeilijk om zekerheid te bedongen, en de behoefte aan leningen aan de kant van de VvE lijkt beperkt. Door het wegnemen van deze onzekerheid wordt het aantrekkelijker om tot het verstrekken van leningen over te gaan.
De verwachtingen voor verduurzaming en onderhoud
Een van de belangrijkste doelen van het aangaan van leningen door VvE’s is het uitvoeren van verduurzamingsprojecten en het uitvoeren van noodzakelijke herstel- en onderhoudswerkzaamheden. De verwachting is dat de mogelijkheid om leningen aan te gaan een stimulans vormt voor VvE’s om investeringen in de verbetering van de energieprestaties van de gebouwen te doen. Dit heeft als gevolg dat de woonlasten voor VvE-leden verder kunnen worden verlaagd. Bovendien is het verwacht dat leningen vooral worden aangegaan voor verduurzaming van de gebouwen of voor onvoorzien groot onderhoud. Deze doelen zijn in lijn met de nationale doelen op het gebied van duurzame woningbouw en energiebesparing.
Conclusie
De mogelijkheid voor VvE’s om leningen aan te gaan is een complex juridisch en praktisch vraagstuk. Hoewel het Burgerlijk Wetboek geen expliciet verbod bevat, zijn er historisch gezien onzekerheden geweest over de wettelijke toegang tot leningen. Deze onzekerheid heeft geleid tot terughoudendheid bij zowel VvE’s als banken, wat de financiële toegankelijkheid voor VvE’s heeft belemmerd. Met de recente wetswijziging in artikel 5:126 BW is er nu duidelijkheid over de mogelijkheid om leningen aan te gaan, zolang het reglement dit niet uitdrukkelijk verbannen. Deze verandering maakt het eenvoudiger voor VvE’s om noodzakelijke investeringen in onderhoud en verduurzaming te doen, wat uiteindelijk leidt tot lagere woonlasten en betere woningkwaliteit.
Toch blijft het een kwestie van besluitvorming binnen de VvE of een lening wordt aangegaan. De rol van de VvE-leden is hierbij essentieel, omdat zij niet alleen besluiten nemen over leningen, maar ook persoonlijk aansprakelijk kunnen worden. Daarom is het belangrijk dat VvE’s goed voorbereid zijn op het aangaan van leningen, zowel juridisch als financieel. Bovendien is het van belang dat banken en andere financiële instellingen de nieuwe mogelijkheden goed begrijpen en deze in de praktijk toepassen. Alleen zo kan de woningbouwsector profiteren van de voordelen van leningen voor VvE’s.