Inleiding
Een Vereniging van Eigenaars (VvE) draagt verantwoordelijkheid voor het beheer en de financiële zorgzaamheid van een woningcomplex of appartementsgebouw. Dit omvat het afsluiten en beheren van verzekeringen die nodig zijn om het gebouw, de gemeenschappelijke delen en de individuele eigenaren te beschermen tegen schade en aansprakelijkheid. De opstalverzekering is hierbij een kerninstrument, aangezien het dekking biedt tegen schade door brand, storm, inbraak en waterschade.
Een veel voorkomende vraag die VvE-besturen en beheerders tegenkomen, is of zij de opstalverzekering mogen aanpassen of wijzigen zonder dat dit vooraf gedaan wordt in overleg met de vergadering van eigenaars. De antwoorden op deze vraag zijn niet alleen van belang voor het bestuur, maar ook voor de individuele eigenaren, aangezien wijzigingen in de verzekeringen direct gevolgen kunnen hebben voor de dekking, premies en eventuele aansprakelijkheid bij schade.
In dit artikel wordt ingegaan op de juridische verplichtingen, praktische uitdagingen en het noodzakelijke overleg dat nodig is bij het aanpassen van een opstalverzekering. Hierbij wordt gebruikgemaakt van relevante informatie uit splitsingsreglementen, adviezen van juridische en beheerpartijen, en praktijkbeelden uit de huidige marktsituatie.
Juridische verplichtingen van de VvE bij verzekeringen
De verplichtingen van een VvE op het gebied van verzekeringen zijn grotendeels bepaald door het splitsingsreglement van het betreffende woningcomplex. In de meeste gevallen is het afsluiten van een opstalverzekering verplicht. Dit is voortgekomen uit de toepassing van de regelgeving vanaf het modelreglement van 1973, waarin voor het eerst duidelijk is gesteld dat een VvE minimaal een opstalverzekering moet afsluiten die bescherming biedt tegen brand- en ontploffingsschade. In latere modelreglementen is deze verplichting verder uitgebreid, waarbij ook een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering verplicht is.
Volgens artikel 19 van het Modelreglement Hoofdsplitsing is het bestuur van de VvE verplicht om een opstalverzekering te afsluiten tegen schade als gevolg van brand, storm, water en ontploffing. Bovendien dient het bestuur ook een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Dit betekent dat het bestuur verantwoordelijk is voor het afsluiten van deze verplichte verzekeringen. Echter, de keuze van verzekeraar en de voorwaarden van de polis worden bepaald door de vergadering van eigenaars. Het bestuur mag dus geen beslissingen nemen zonder dat dit eerst in overleg is geweest met de vergadering.
Het is belangrijk om te onthouden dat het bestuur slechts de verantwoordelijkheid heeft om de verzekeringen af te sluiten. De keuze van verzekeraar en de voorwaarden van de polis zijn voorbehouden aan de vergadering. Dit betekent dat het bestuur geen vrijheid heeft om bijvoorbeeld de verzekeraar te wisselen of voorwaarden aan te passen zonder dat dit eerst is besproken en goedgekeurd door de vergadering.
Praktische uitdagingen bij het aanpassen van verzekeringen
De praktijk wijst uit dat het aanpassen van verzekeringen, zoals de opstalverzekering, vaak niet zonder complicaties verloopt. Dit heeft meerdere redenen:
Strengere regelgeving door de AFM
Sinds de Autoriteit Financiële Markt (AFM) een strengere toezichtsrol heeft overgenomen, zijn de voorwaarden voor het sluiten van nieuwe verzekeringen voor VvE's aangescherpt. Zo is het bijvoorbeeld verplicht dat een herbouwde waardetaxatie wordt uitgevoerd bij het sluiten van een nieuwe opstalverzekering. Deze taxatie dient om de zes jaar te worden geactualiseerd. Dit betekent dat het bestuur niet zomaar een nieuwe verzekeraar kan kiezen of voorwaarden kan aanpassen zonder dat dit eerst wordt doorgenomen met de vergadering.Contractuele uitsluitingen bij oude polissen
Voor verzekeringen die zijn afgesloten voor 24 december 2015, gold de zogenaamde regelende wetgeving, waarbij bepaalde voorwaarden of uitsluitingen contractueel waren afgesproken. Bij dergelijke oude polissen kan het bestuur in sommige gevallen geen wijzigingen aanbrengen zonder dat het eerst controleren bij de verzekeraar. In deze gevallen is het verstandig om te controleren of er contractueel is uitgesloten dat bepaalde schadegevallen niet worden gedekt. Zo kan het bestuur bijvoorbeeld geen nieuwe voorwaarden aanbrengen zonder dat dit eerst wordt beoordeeld door de vergadering.Aanvullende verzekeringen en hun invloed
Naast de verplichte opstalverzekering, kan een VvE ook keuzes maken voor aanvullende verzekeringen, zoals een aansprakelijkheidsverzekering of een rechtsbijstandverzekering. Deze verzekeringen zijn niet verplicht, maar kunnen een extra laag van bescherming bieden. Het aanpassen van dergelijke verzekeringen kan invloed hebben op de totale verzekeringssituatie van de VvE. Daarom is het belangrijk dat dergelijke keuzes altijd eerst worden doorgenomen met de vergadering van eigenaars.
De rol van de vergadering van eigenaars
De vergadering van eigenaars speelt een centrale rol bij het bepalen van verzekeringen voor een VvE. Dit komt voort uit het splitsingsreglement, waarin staat dat de vergadering verantwoordelijk is voor de keuze van verzekeraar en voor de bepaling van de voorwaarden van de verzekering. Het bestuur heeft hier geen invloed op, behalve dat het verplicht is om de verzekeringen af te sluiten.
In de praktijk betekent dit dat een VvE-bestuur geen vrijheid heeft om bijvoorbeeld een nieuwe verzekeraar te kiezen of voorwaarden aan te passen zonder dat dit eerst is besproken en goedgekeurd door de vergadering van eigenaars. Dit geldt ook bij aanpassingen aan bestaande verzekeringen, zoals het veranderen van de premie, het aanpassen van de dekking of het wisselen van verzekeraar.
Het is bovendien belangrijk om te erkennen dat de vergadering van eigenaars niet alleen de verantwoordelijkheid draagt voor de keuze van de verzekeraar, maar ook voor het bepalen van het verzekerde bedrag. Dit bedrag moet overeenkomen met de herbouwkosten van het gedeelte van het gebouw waarop het hoofdappartementsrecht het exclusieve gebruikrecht geeft. De vraag of deze overeenstemming bestaat, dient periodiek te worden gecontroleerd in overleg met de verzekeraar.
Verantwoordelijkheid bij schade en het risico van aansprakelijkheid
Wanneer een VvE niet voldoet aan de verplichtingen uit het splitsingsreglement op het gebied van verzekeringen, kan dit leiden tot aansprakelijkheid van het bestuur of zelfs van de VvE zelf. Dit is vooral het geval wanneer schade optreedt en geen dekking is voorzien in de verzekeringen. In dat geval kunnen individuele eigenaren worden geconfronteerd met hoge schadeposten die niet worden gedekt. Dit kan leiden tot juridische geschillen en aansprakelijkheid voor het bestuur.
Daarom is het van groot belang dat het bestuur zorgvuldig omgaat met verzekeringen en geen aanpassingen aanbrengt zonder eerst overleg te hebben met de vergadering van eigenaars. Dit geldt ook voor het afsluiten van nieuwe verzekeringen of het wijzigen van bestaande verzekeringen. In de praktijk zien veel VvE-besturen dat het verstandig is om dit proces te formaliseren, bijvoorbeeld door een vergaderbesluit te nemen voordat een nieuwe verzekering wordt afgesloten of een bestaande verzekering wordt aangepast.
Praktijkvoorbeelden en conclusies
In de praktijk is het aanpassen van een opstalverzekering zonder overleg met de vergadering van eigenaars een gevoelig onderwerp. Dit komt voort uit de juridische verplichtingen die een VvE heeft, maar ook uit de praktische realiteiten van verzekeringen in de huidige marktsituatie. Hieronder worden enkele voorbeelden genoemd die deze situatie illustreren.
Voorbeeld 1: Wijziging van verzekeraar zonder vergadering
Een VvE-bestuur besluit om de huidige opstalverzekering te beëindigen en een nieuwe verzekeraar te kiezen. Het bestuur ziet dit als een manier om de premies te verlagen. Echter, omdat deze keuze niet eerst is doorgenomen met de vergadering van eigenaars, wordt de beslissing later in twijfel getrokken door een aantal eigenaren. Deze eigenaren stellen dat de keuze van de verzekeraar volgens het splitsingsreglement aan de vergadering is voorbehouden. Uiteindelijk moet het bestuur de beslissing herzien en een nieuwe vergadering organiseren om een vergaderbesluit te nemen.
Voorbeeld 2: Aanpassing van de dekking zonder overleg
Een VvE-bestuur besluit om de dekking van de opstalverzekering uit te breiden, bijvoorbeeld met een extra dekking voor glas. Het bestuur ziet dit als een aanvulling op de bestaande verzekering. Echter, omdat de aanpassing niet eerst is besproken met de vergadering, wordt de keuze later gechallenged door een aantal eigenaren. Deze stellen dat de aanpassing van de verzekeringen niet mag worden gedaan zonder dat dit eerst is besproken en goedgekeurd door de vergadering. Uiteindelijk moet het bestuur de beslissing herzien en een nieuwe vergadering organiseren.
Voorbeeld 3: Nieuwe taxatie bij wijziging van verzekering
Een VvE-bestuur wil de opstalverzekering bijwerken, bijvoorbeeld omdat het gebouw is gerenoveerd. Het bestuur besluit om een nieuwe taxatie van de herbouwkosten in te huren. Echter, omdat de vergadering van eigenaars hier niet bij betrokken was, ontstaan er discussies over de kosten en de noodzaak van de taxatie. Uiteindelijk moet het bestuur de vergadering betrekken om het besluit over de taxatie en de wijziging van de verzekering te bespreken en te goedkeuren.
Conclusie
Het aanpassen van een opstalverzekering zonder overleg met de vergadering van eigenaars is in de meeste gevallen niet toegestaan. Dit komt voort uit de juridische verplichtingen die een VvE heeft, die grotendeels zijn bepaald door het splitsingsreglement van het woningcomplex. In dit reglement is vastgelegd dat het bestuur verplicht is om verzekeringen af te sluiten, maar dat de keuze van verzekeraar en de voorwaarden van de verzekering aan de vergadering zijn voorbehouden.
Daarnaast is het van groot belang om rekening te houden met de praktische realiteiten van verzekeringen, zoals de strengere voorwaarden door de AFM, contractuele uitsluitingen bij oude polissen en het noodzakelijke overleg bij aanvullende verzekeringen. In de praktijk is het verstandig om altijd een vergaderbesluit te nemen voordat een verzekering wordt aangepast of gewijzigd.
Het aanpassen van verzekeringen zonder overleg kan leiden tot aansprakelijkheid van het bestuur of zelfs tot juridische geschillen tussen eigenaren. Daarom is het van groot belang dat het bestuur van een VvE verantwoordelijk omgaat met verzekeringen en dat alle wijzigingen eerst worden besproken en goedgekeurd door de vergadering van eigenaars.