De vraag of een Vereniging van Eigenaren (VvE) toeristische verhuur door eigenaren mag verbannen, is een veelvoorkomende en complexe kwestie in het huidige woningbeleid. Met de toegenomen populariteit van platforms zoals Airbnb en andere korte-termijn verhuurmodellen, lopen VvE's steeds vaker tegen juridische en praktische obstakels aan. In dit artikel geven we een overzicht van de juridische basis, de rol van de VvE bij handhaving, en de praktische consequenties voor eigenaren die hun woning aan toeristen willen verhuren. Op basis van de meest actuele jurisprudentie, wetgeving en praktijkadviezen wordt duidelijk wat wél en wat níet toegestaan is binnen een VvE.
Inleiding
Toeristische verhuur, of korter: vakantieverhuur, is een fenomeen dat in de afgelopen jaren fors is toegenomen, vooral in steden als Amsterdam. Vakantiegangers zoeken via online platforms tijdelijke accommodaties, en woningeigenaren zien hierin een potentiële inkomstenbron. Echter, dit fenomeen stoot vaak aan op juridische en regelgevende belemmeringen, met name binnen de VvE.
De VvE is een wettelijke organisatie die ontstaat bij de splitsing van een woningbouwcorporatie of wooncoöperatie in appartementen. De VvE beheert de gemeenschappelijke ruimtes en zorgt voor de handhaving van de regels die zijn afgesproken in de splitsingsakte. Als de woonbestemming van een appartement “woonruimte” is, dan kan vakantieverhuur in strijd zijn met deze bestemming.
In dit artikel bekijken we of en hoe een VvE vakantieverhuur kan verbannen of beperken, op basis van de huidige juridische regelgeving, jurisprudentie en praktijkuitspraken.
Juridische basis: woonbestemming en splitsingsakte
De kern van de kwestie ligt in de bestemming van het appartementsrecht. Deze bestemming wordt vastgelegd in de splitsingsakte, een juridisch bindend document dat bij de splitsing van een woningbouwcorporatie of wooncoöperatie is opgesteld. De bestemming kan bijvoorbeeld zijn "woonruimte", "woning", of worden nader bepaald als "woonruimte voor permanente bewoning".
In artikel 5:112 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek staat dat in de splitsingsakte regels kunnen worden opgenomen over het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen. Dit betekent dat een VvE regels kan opnemen die verhuur in bepaalde vormen verbannen, zoals toeristische verhuur of kamergewijze verhuur. Deze regels zijn dan bindend voor alle eigenaren binnen de VvE.
Bovendien geldt volgens artikel 5:120 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dat een appartementseigenaar bevoegd is om zijn appartement zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven. Echter, als het splitsingsreglement hier beperkingen op legt, dan geldt dat ook voor het gebruik van het appartement.
Vakantieverhuur als bedrijfsmatige exploitatie
Een belangrijk juridisch principe is dat vakantieverhuur vaak wordt gezien als bedrijfsmatige exploitatie, wat in strijd kan staan met de woonbestemming. Dit wordt bevestigd in meerdere jurisprudentiecasussen. Zo oordeelde het Gerechtshof Amsterdam in 2016 dat verhuur via Airbnb zonder toestemming van de VvE niet is toegestaan, omdat dit in strijd is met de woonbestemming.
Toeristische verhuur betekent namelijk dat het appartement niet als "woning" wordt gebruikt in de traditionele zin van het woord. De toerist verblijft slechts tijdelijk op de locatie, waardoor sprake is van een gezamenlijke woonfunctie die niet langer wordt uitgeoefend. Dit kan de woonbestemming schenden.
Toestemming voor afwijkend gebruik
Als een eigenaar toch wil verhuurden aan toeristen, dan moet hij toestemming aanvragen bij de VvE voor afwijkend gebruik. Dit is een wettelijk mogelijk proces, maar het vereist een consensus of een meerderheid binnen de VvE. In de praktijk is het vaak moeilijk om dergelijke toestemming te verkrijgen, omdat het leidt tot juridische en praktische complicaties voor de rest van de VvE.
De VvE kan op basis van de splitsingsakte besluiten of afwijkend gebruik is toegestaan of niet. Als het splitsingsreglement geen toestemming verleent voor vakantieverhuur, dan is het juridisch gezien niet mogelijk om zonder toestemming te verhuuren.
Handhaving door de VvE
Als een eigenaar zonder toestemming van de VvE verhuurt aan toeristen, dan kan de VvE handhavend optreden. Handhaving door een VvE is een gevoelige aangelegenheid, omdat het gaat om eigenaren die onderling in een wettelijk gereguleerde vereniging zitten.
De eerste stap is meestal een schriftelijke waarschuwing. Dit kan bijvoorbeeld een brief zijn waarin wordt opgemerkt dat het gebruik van het appartement in strijd is met de regels van de VvE. In veel gevallen helpt dit om het probleem op te lossen.
Als het gebruik echter blijft bestaan of leidt tot overlast, dan kan de VvE tot boeterendeemen besluiten. De boete is een wettelijke maatregel die gelden binnen de VvE en moet worden afgelost door de eigenaar. Dit kan financiële gevolgen hebben en het verhuren verder bemoeilijken.
Bij overlast die veroorzaakt wordt door toeristen, zoals geluidsoverlast of rommel, is de eigenaar verantwoordelijk. De VvE kan de eigenaar aanspreken, ook als hij op het moment van de overtreding niet in de woning is. Het is belangrijk om te beseffen dat de VvE geen juridisch gerecht is, maar dat ze wél bevoegd is om regels aan te vragen en handhavingsmaatregelen te nemen binnen haar eigen statuten.
Rol van de gemeente
Naast de VvE zijn er ook gemeentelijke regels van toepassing op vakantieverhuur. In steden zoals Amsterdam is een meldplicht opgelegd aan woningeigenaren die hun woning aan toeristen willen verhuren. De woning mag slechts voor maximaal 30 nachten per kalenderjaar worden verhuurd. Eigenaren die zich niet aan deze regels houden lopen het risico op boetes tot wel 20.500 euro.
De VvE heeft hierin geen rol bij de handhaving van deze gemeentelijke regels. Dat is de taak van de gemeente zelf. Echter, individuele eigenaren of de VvE als geheel kunnen melding maken bij de gemeente als illegale vakantieverhuur wordt geconstateerd. Dit kan leiden tot ingrepen door de gemeentelijke handhavingsdiensten.
Praktische consequenties voor eigenaren
Een eigenaar die zijn woning aan toeristen wil verhuren, moet rekening houden met meerdere juridische en praktische aspecten. Deze beslissing kan niet louter uit eigenbelang worden genomen, omdat het juridisch gezien mogelijk in strijd is met de regels van de VvE en de gemeente.
Verkoop of aanpassing van de splitsingsakte
Als vakantieverhuur niet is toegestaan in de splitsingsakte, dan zijn er meestal slechts twee opties:
- Verkoop van de woning. De eigenaar kan ervoor kiezen om de woning te verkopen aan iemand die hem kan gebruiken volgens de woonbestemming.
- Aanpassing van de splitsingsakte. Dit is een juridisch complex proces dat meestal meer dan 80% van de eigenaren en het bestuur van de VvE moet steunen. Daarnaast moeten ook hypotheekverleners akkoord gaan. In de praktijk is het vaak onmogelijk om een dergelijke wijziging door te voeren, zeker als er tegenstand is van binnen de VvE.
Risico’s bij onwettige verhuur
Als een eigenaar zonder toestemming of zonder naleving van de gemeentelijke regels verhuurt, loopt hij risico op:
- Boetes van de gemeente, die aanzienlijk kunnen zijn.
- Boeterendeemen van de VvE, die juridisch bindend is binnen de vereniging.
- Overlastproblemen, die leiden tot klachten van buren en handhavingsmaatregelen.
- Juridische aansprakelijkheid bij schade of incidenten die optreden tijdens het verblijf van toeristen.
Een eigenaar die zijn woning verhuurt aan toeristen zonder juridisch toegestane status, loopt dus juridisch en praktisch gezien grote risico’s. Het is daarom verstandig om eerst te informeren over de regels van de VvE en de gemeente voordat er wordt besloten tot verhuur.
Handhavingscasus: Hof Amsterdam 2024
In mei 2024 had het Hof Amsterdam te maken met een casus waarin sprake was van vakantieverhuur van slechts één kamer in een appartement. Hoewel het om slechts 10% van het totale appartement ging, oordeelde het hof dat de verhuur toch in strijd was met de woonbestemming van het appartement. Dit betekent dat zelfs gedeeltelijke verhuur in sommige gevallen verboden kan zijn, afhankelijk van de regels in de splitsingsakte.
Deze uitspraak benadrukt opnieuw de strengheid van de woonbestemming en de rol van de VvE bij het bepalen van wat wél en wat níet is toegestaan. Het betekent ook dat eigenaren die overwegen tot verhuur, moeten weten dat zelfs kleine schendingen juridisch kunnen worden aangepakt.
Modelreglementen en praktijkregels
Veel VvE’s gebruiken modelreglementen die standaardregels bevatten over het gebruik van appartementen. Deze reglementen zijn in 2024 nog steeds geldig en bepalen of vakantieverhuur is toegestaan. Hieronder enkele voorbeelden:
- Modelreglement 1973, artikel 9
- Modelreglement 1983, artikel 16
- Modelreglement 1992, artikel 17
- Modelreglement 2006, artikel 25
- Modelreglement 2017, artikel 27
In deze artikelen wordt vaak de woonbestemming van de appartementen verder bepaald. Als de woonbestemming luidt "woonruimte voor permanente bewoning", dan is het verhuren aan toeristen zonder toestemming van de VvE in strijd met deze regel.
Alternatieve verhuurvormen
Hoewel vakantieverhuur vaak wordt verbannen in de VvE, zijn er wel alternatieven beschikbaar voor eigenaren die toch inkomsten willen genereren met hun woning:
- Langdurige verhuur. In sommige gevallen is het toegestaan om de woning te verhuren voor een langere periode, bijvoorbeeld voor maanden of jaren. Dit voldoet vaak aan de woonbestemming.
- Studentverhuur. Verhuur aan studenten is vaak mogelijk, mits er geen sprake is van kamergewijze verhuur. In dat geval is een vergunning van de gemeente vereist.
- Werkverhuur of flexwoning. In sommige steden en VvE’s is het toegestaan om een woning te verhuuren aan iemand die werkt in de regio.
Het is belangrijk om hierbij altijd de regels van de VvE en de gemeente te checken, omdat deze per woonstijl en regio kunnen verschillen.
Conclusie
Toeristische verhuur is een complex onderwerp dat zowel juridisch als praktisch uitdagingen oplevert. De VvE speelt een centrale rol bij het bepalen of vakantieverhuur is toegestaan. Dit hangt af van de regels in de splitsingsakte en eventuele toestemming van de VvE. Als vakantieverhuur zonder toestemming plaatsvindt, kan de VvE handhavend optreden, waaronder het uitschrijven van boetes en juridisch aanspreken van de eigenaar.
Toeristische verhuur kan ook in strijd zijn met gemeentelijke regels, zoals meldplichten en verplichtingen rondom het aantal nachten per jaar. Deze regels worden door de gemeente handgehouden, terwijl de VvE een rol speelt bij het aanspreken van eigenaren die niet voldoen aan de woonbestemming.
Eigenaren die overwegen tot vakantieverhuur, moeten daarom eerst zorgvuldig informeren over de regels van hun VvE en de gemeente. In de meeste gevallen is vakantieverhuur niet toegestaan zonder toestemming, en kan het juridisch en praktisch gezien gevolgen hebben voor de eigenaar.
De rol van de VvE is dus niet alleen beperkt tot het beheer van gemeenschappelijke ruimtes, maar ook tot het handhaven van de regels rondom het gebruik van appartementen. Deze handhaving is wettelijk toegestaan en kan een belangrijke functie vervullen in het behoud van de woonbestemming en het woonmilieu.