Inleiding
Een verblijfsobject in een pand kan verschillende vormen aannemen, van appartementen en woningen tot kantoren en recreatieve ruimtes. In het kader van Nederlandse woningeigendom en ruimtelijke ordening is het begrip "VvE" (Vereniging van Eigenaren) van fundamenteel belang bij het beheren van meervoudige verblijfsobjecten binnen één of meerdere panden. Dit artikel biedt een gedetailleerde en feitelijk onderbouwde inzicht in de relatie tussen verblijfsobjecten, panden en VvE’s, met aandacht voor juridische, technische en administratieve aspecten. Op basis van gegevens uit onderzoeken van het CBS en juridische definities uit landelijke regelgeving wordt geanalyseerd hoe vaak meerdere verblijfsobjecten in één pand voorkomen en in welke mate VvE’s in deze context worden ingezet.
De relatie tussen verblijfsobjecten, panden en VvE’s
Definities en basisconcepten
Voor het begrip van de rol van VvE’s bij meerdere verblijfsobjecten is het essent om de juridische en technische definities van betrokken begrippen te kennen. Volgens de landelijke regelgeving is een verblijfsobject de kleinste functionele eenheid binnen één of meerdere panden, die toegankelijk is via een eigen afsluitbare toegang en geschikt is voor woon-, bedrijfsmatige of recreatieve doeleinden. Een pand, daarentegen, is de kleinste eenheid die functioneel en bouwkundig zelfstandig is, direct en duurzaam met de aarde verbonden is, en betreedbaar en afsluitbaar is.
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) wordt sinds 1972 automatisch opgericht bij het splitsen van een perceel in appartementsrechten. Deze vereniging dient als orgaan waarin de eigenaren van een perceel zijn georganiseerd en waarbinnen beheer en verantwoordelijkheid worden gedeeld. Sinds 2008 is het bovendien verplicht voor VvE’s om zich in te schrijven bij de Kamer van Koophandel (KvK), met uitzondering van gevallen waarin dit niet gebeurt.
Meerdere verblijfsobjecten binnen één pand
In de praktijk zijn panden vaak opgesplitst in meerdere verblijfsobjecten, bijvoorbeeld een appartementencomplex of een kantoorgebouw. Een dergelijke opdeling heeft juridische, technische en administratieve implicaties. In het onderzoek van het CBS uit 2023 is vastgesteld dat er ruim 200.000 panden in Nederland zijn met meerdere eigenaren, wat hoger is dan het aantal geregistreerde VvE’s (bijna 161.000). Dit verschil kan onder andere worden toegeschreven aan het feit dat één VvE meerdere panden kan omvatten. Er zijn ook panden die niet koppelen naar een VvE in het register van het Kadaster; deze zijn vaak van voor 1945, wat aangeeft dat de praktijk van VvE’s relatief nieuw is in de Nederlandse woningmarkt.
Deze observatie suggereert dat een verblijfsobject niet altijd automatisch onderdeel is van een VvE, maar wel vaak wel. Het CBS-rapport wijst uit dat in het onderzoek meer dan de helft van de 12.000 panden die niet koppelen naar een VvE, van voor 1945 zijn, wat wijst op verouderde eigendomsregels en beheerpraktijken. Dit kan betekenen dat in oudere woningcomplexen of panden de VvE-structuur niet actueel is of niet functioneel is.
VvE’s en hun rol in verblijfsobjecten
Een VvE speelt een cruciale rol in het beheer van verblijfsobjecten. Bij het splitsen van een perceel in appartementsrechten wordt automatisch een VvE opgericht, zoals beschreven in de regelgeving van het Kadaster. Deze vereniging is verantwoordelijk voor het onderhoud en de beheersing van gemeenschappelijke delen van het pand of de verblijfsobjecten. Voorbeelden van dergelijke delen zijn de gemeenschappelijke entree, trappenhuizen, liftinstallaties of parkings.
Omdat VvE’s verplicht zijn om zich sinds 2008 in te schrijven bij de Kamer van Koophandel (KvK), is het mogelijk om via het Algemeen Bedrijvenregister (ABR) gegevens te verkrijgen over hun bestaan en activiteit. Echter, zoals blijkt uit het CBS-onderzoek, is het aantal geregistreerde VvE’s in het ABR (bijna 130.000) lager dan in het Kadasterregister (bijna 161.000). Dit wijst op een mogelijke onderschatting van het aantal actieve VvE’s door het ABR, mogelijk wegens tekortschietende registratiepraktijken of onvoldoende naleving van de wettelijke verplichtingen.
VvE’s en adressen
Het onderzoek legt ook het verband uit tussen VvE’s en adressen. Een appartementsrecht kan bijvoorbeeld meerdere adressen omvatten, zoals het geval is in wooncomplexen waarin zowel huur- als koopwoningen voorkomen. In dergelijke situaties kan een woningcorporatie kiezen om een deel van de woningen te verkopen, terwijl een ander deel in eigen beheer blijft. Dit betekent dat één VvE kan omvatten meerdere appartementsrechten op verschillende adressen. Daarentegen is het ook mogelijk dat één adres meerdere appartementsrechten bevat, zoals bij een recreatiepark of een kantoorgebouw.
Een dergelijke situatie vraagt om een nauwkeurige administratieve opdeling en juridische registratie. Bijvoorbeeld in recreatieparken of bergingscomplexen kan het aantal verblijfsobjecten binnen één VvE aanzienlijk zijn, en dit heeft gevolgen voor het beheer, de verdeling van verantwoordelijkheden en de financiering van gemeenschappelijke kosten.
Het CBS-onderzoek in kaart gebracht
Aantal VvE’s en verblijfsobjecten
Het CBS heeft in 2023 een onderzoek uitgevoerd naar de hoeveelheid VvE’s in Nederland. Op basis van gegevens uit het Kadasterregister en het Algemeen Bedrijvenregister (ABR) zijn twee populaties gedefinieerd:
Eerste populatie: alle VvE’s, inclusief die met niet-woonfuncties (zoals tuinen of bergingen). Deze populatie omvat bijna 161.000 VvE’s. In deze definitie kunnen objecten bij meerdere VvE’s meetellen. Zo kan een VvE bestaan uit woningen, winkels en garages, waarbij een tweede VvE alleen de woningen omvat.
Tweede populatie: VvE’s met minimaal één object met een woonfunctie. Deze populatie omvat ruim 135.000 VvE’s. Om te voorkomen dat een verblijfsobject meerdere VvE’s heeft, wordt het verblijfsobject geteld bij de VvE met de meeste verblijfsobjecten.
Het CBS-onderzoek wijst verder uit dat er sprake is van 12.000 panden die niet koppelen naar een VvE. Meer dan de helft van deze panden zijn van voor 1945, wat duidt op oudere eigendomsregels of verouderde beheerpraktijken. Bovendien is het CBS-onderzoek gebaseerd op geregistreerde VvE’s; er is geen data beschikbaar om te bepalen of een VvE actief is of een zogenaamde "slapende" VvE is (de VvE bestaat, maar de eigenaren vervullen geen actieve rol).
De betrouwbaarheid van de data
De data uit het CBS-onderzoek zijn afkomstig uit het Kadasterregister en het ABR. Het Kadasterregister is een betrouwbare bron van informatie over eigendom en beperkte zakelijke rechten. Het ABR is eveneens een betrouwbare bron voor informatie over VvE’s, hoewel het CBS er op wijst dat het aantal VvE’s in het ABR lager is dan in het Kadasterregister. Dit kan wijzen op onvolledige registratiepraktijken of een tekort aan naleving van de wettelijke verplichtingen.
Er is geen informatie beschikbaar over de activiteit van VvE’s, zoals of ze actief of slapend zijn. Dit is een beperking van het CBS-onderzoek, omdat het geen inzicht geeft in de werkelijke functionering van VvE’s in de praktijk.
VvE’s en de rol van het Kadaster
Het Kadasterregister en VvE’s
Het Kadaster speelt een centrale rol bij het registreren van VvE’s. In de Basisregistratie Kadaster (BRK) wordt informatie opgenomen over VvE’s bij het splitsen van appartementen. Het Kadaster houdt bij wie de gerechtigden zijn die samen een VvE vormen. Daarnaast is er een koppeling met het BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), waarin informatie over verblijfsobjecten en hun functie is opgenomen, zoals woon-, logies-, winkel- of industriefunctie.
In het kader van het CBS-onderzoek is een maatwerkbestand gemaakt door het Kadaster, waarin informatie over VvE’s en verblijfsobjecten is samengevoegd. Dit bestand is vervolgens door het CBS gecontroleerd en uitgebreid met data uit de Woonbase en de Eigendomsstatistiek. Hiermee is het mogelijk om kenmerken van woningen en huishoudens te analyseren, zoals eigendom, bouwjaar, WOZ-waarde, huishoudenssamenstelling en inkomen.
Beperkingen van het Kadasterregister
Hoewel het Kadasterregister een betrouwbare bron is voor informatie over eigendom en VvE’s, zijn er ook beperkingen. Zo is het Kadasterregister niet in staat om inzicht te geven in de activiteit van VvE’s. Bovendien is het niet mogelijk om te bepalen of een VvE actief is of niet. Dit betekent dat het Kadasterregister informatie verstrekt over de bestaande VvE’s, maar geen inzicht biedt in hun werkelijke functionering in de praktijk.
Een verdere beperking is dat het Kadasterregister geen informatie bevat over de verdeling van verantwoordelijkheden en beheeractiviteiten binnen een VvE. Deze informatie moet afkomstig zijn van interne documentatie van de VvE zelf, wat niet beschikbaar is in openbare registers.
VvE’s en juridische verantwoordelijkheid
Eigendomsverhoudingen en splitsingsakte
De oprichting van een VvE begint met een splitsingsakte, waarbij een perceel wordt opgedeeld in appartementsrechten. Deze splitsing kan door de eigenaar worden uitgevoerd middels een notariële akte. Bij deze splitsing wordt automatisch een VvE opgericht, zoals beschreven in de regelgeving van het Kadaster. De nieuwe appartementsrechteigenaren worden automatisch lid van deze VvE.
De VvE is verantwoordelijk voor het beheer van gemeenschappelijke delen van het perceel, zoals de gemeenschappelijke entree, trappenhuizen, liftinstallaties of parkings. Deze verantwoordelijkheid is juridisch vastgelegd en geldt voor alle eigenaren van het perceel. De VvE is verder verantwoordelijk voor het onderhoud van deze delen en de financiering van gemeenschappelijke kosten, zoals verzekeringen, schoonmaak en energiekosten.
Coöperatieve verenigingen
Een alternatieve vorm van vereniging voor het beheer van woningcomplexen is de coöperatieve flatexploitatievereniging (cfv). In tegenstelling tot een VvE, is een cfv een coöperatie die eigenaar is van het gehele gebouw. De coöperatie geeft vervolgens lidmaatschapsrechten uit, die kunnen worden verkocht. Deze vorm van vereniging is in het CBS-onderzoek niet verder behandeld, aangezien de aantallen klein zijn en de locaties vooral zich in Noord-Holland bevinden, met name in Amsterdam.
De rol van VvE’s in de woningmarkt
Woningcorporaties en VvE’s
Woningcorporaties spelen een belangrijke rol in de woningmarkt en gebruiken VvE’s om hun woningportefeuilles te beheren. In het CBS-onderzoek is beschreven dat woningcorporaties vaak kiezen om een deel van hun woningen te verkopen en een ander deel in eigen beheer te houden. In dergelijke gevallen kan het appartementsrecht dat in eigen beheer blijft uit meerdere adressen bestaan, terwijl de appartementsrechten die worden verkocht uit enkele adressen bestaan.
Dit heeft gevolgen voor de opdeling van verantwoordelijkheden en kosten binnen een VvE. Zo kan het beheer van gemeenschappelijke delen worden verdeeld tussen verschillende VvE’s, afhankelijk van het aantal adressen en verblijfsobjecten dat onder hun verantwoordelijkheid valt. Dit vraagt om een duidelijke administratieve opdeling en juridische registratie.
Woningmarktdynamica en VvE’s
De woningmarktdynamica speelt een rol in de opdeling van verblijfsobjecten en het gebruik van VvE’s. In een markt met hoge vraag en beperkte voorraad is het vaak gunstig om woningen te verkopen en een deel in eigen beheer te houden. Dit zorgt voor een mix van huur- en koopwoningen, wat kan leiden tot de oprichting van meerdere VvE’s voor verschillende delen van het woningcomplex.
In een markt met lage vraag en overschot aan woningen kan het juist gunstig zijn om woningen te kopen en in een VvE te beheren. Dit kan leiden tot een efficiënter beheer van gemeenschappelijke delen en lagere kosten voor de eigenaren. De rol van de VvE is hier dus niet alleen juridisch, maar ook economisch van betekenis.
Conclusie
In dit artikel is duidelijk geworden dat het bestaan van meerdere verblijfsobjecten binnen één pand of meerdere panden vaak gepaard gaat met de oprichting van een VvE. De VvE speelt een centrale rol in het beheer van gemeenschappelijke delen en de financiering van onderhoudskosten. De CBS-onderzoeken uit 2023 tonen aan dat er ruim 200.000 panden zijn met meerdere eigenaren, wat hoger is dan het aantal geregistreerde VvE’s. Dit verschil kan worden toegeschreven aan het feit dat één VvE meerdere panden kan omvatten en dat niet alle panden koppelen naar een VvE.
De rol van het Kadasterregister is essent in de registratie van VvE’s en verblijfsobjecten, maar het biedt geen inzicht in de activiteit van VvE’s of de werkelijke functionering in de praktijk. De wettelijke verplichting om VvE’s te registreren bij de Kamer van Koophandel is sinds 2008 in werking, maar het CBS-onderzoek wijst uit dat het aantal geregistreerde VvE’s in het ABR lager is dan in het Kadasterregister. Dit wijst op mogelijke onvolledige registratiepraktijken of tekortschietende naleving van de wettelijke verplichtingen.
Voor zowel particuliere woningeigenaren als professionele beheerders is het begrip VvE essent in het beheren van meervoudige verblijfsobjecten. De VvE biedt een juridisch kader voor het beheer van gemeenschappelijke delen en de financiering van onderhoudskosten. In een markt met hoge vraag en beperkte voorraad is het vaak gunstig om woningen te verkopen en een deel in eigen beheer te houden, wat kan leiden tot de oprichting van meerdere VvE’s. In een markt met lage vraag en overschot aan woningen kan het juist gunstig zijn om woningen te kopen en in een VvE te beheren.
In het licht van deze analyses is het duidelijk dat VvE’s een fundamentele rol spelen in het beheer van verblijfsobjecten in Nederland. Het CBS-onderzoek biedt een waardevolle inzicht in de huidige situatie, maar het blijft belangrijk om te blijven toezien op de functionering van VvE’s in de praktijk en te waarborgen dat de wettelijke verplichtingen worden nagekomen.