Inleiding
In Amsterdam, zoals in veel steden in Nederland, speelt het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) een centrale rol bij het beheer en het financieel kundige plannen van verenigingen van eigenaars (VvE). Dit plan, ook wel duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) genoemd wanneer het verduurzamingsaspect meespelde, is een essentieel instrument voor een transparante en voorspelbare onderhoudsstrategie. Het MJOP biedt VvE's een overzicht van de benodigde onderhoudsmaatregelen, de verwachte kosten en de planning voor de komende jaren.
De opbouw van een MJOP begint met een bouwkundige inspectie volgens de NEN 2767, waarbij de staat van het pand wordt geëvalueerd. Daarnaast is het MJOP verplicht voor veel VvE's, zowel juridisch als praktisch, aangezien het een basis vormt voor het bepalen van reserveringen en het voorkomen van achterstallig onderhoud. In dit artikel worden de doelen, structuur, voordeelgevendheid en uitvoering van een MJOP nader toegelicht, met een focus op de Amsterdamse markt.
Wat is een Meerjarenonderhoudsplan?
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een document dat een overzicht geeft van de benodigde onderhoudsmaatregelen en de verwachte kosten voor een gebouw, ingedeeld over een tijdsperiode van 10 tot 25 jaar. Het MJOP is een essentieel onderdeel van het beheer van een VvE, omdat het helpt bij het plannen van onderhoud, het voorkomen van onverwachte kosten en het voldoen aan wettelijke eisen.
Het MJOP is NEN 2767-gecertificeerd, wat betekent dat het is opgesteld conform de Nederlandse norm voor meerjarenonderhoudsplannen. Deze norm zorgt voor kwaliteit en objectiviteit in het proces van bouwkundige inspectie en het opstellen van het plan.
Doel van het MJOP
Het MJOP heeft meerdere doelen:
- Transparantie: Het MJOP biedt de VvE een duidelijk beeld van de staat van het gebouw en de benodigde onderhoudsmaatregelen.
- Financiële planning: Het plan helpt bij het plannen van de benodigde reserveringen en het voorkomen van financiële schokken.
- Juridische eis: Veel VvE's zijn verplicht om een MJOP te hebben, vooral sinds de wettelijke regelgeving vanaf 1 januari 2018. Daarbij is het verplicht om jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren of de reservering aan te tonen met een goed MJOP.
- Duurzaamheid: Bij een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) wordt ook aandacht besteed aan verduurzamingsmaatregelen, zoals energiebesparing of isolatie.
Het MJOP is dus niet alleen een administratief document, maar een strategisch hulpmiddel voor het langdurig beheer van een VvE.
Opbouw van het MJOP
Het MJOP bestaat uit meerdere onderdelen, die samen een volledig plaatje geven van de staat van het gebouw en de benodigde maatregelen. De opbouw van het MJOP is gebaseerd op een systematische aanpak, die begint met een bouwkundige inspectie en eindigt met een uitgebreid rapport en kostentabel.
Bouwkundige inspectie
De inspectie is de basis van het MJOP en wordt uitgevoerd door een NEN 2767-gecertificeerde inspecteur. Tijdens de inspectie wordt de bouwkundige staat van het gebouw beoordeeld, waarbij aandacht wordt besteed aan alle bouwdelen zoals gevel, fundering, dak, vloeren en kelders. De inspecteur gebruikt een conditiemeting, waarbij de staat van elk bouwdel wordt gescoord.
De resultaten van de inspectie worden verwerkt in een bouwkundig rapport, dat een overzicht geeft van de geconstateerde bouwkundige gebreken, foto’s, adviezen en een indicatie van de benodigde herstel- of onderhoudsmaatregelen. Dit rapport vormt de basis voor het MJOP.
O-Prognose software
Het MJOP wordt opgesteld met behulp van de O-Prognose software, een toepassing die het plannen en budgetteren van onderhoudsmaatregelen vergemakkelijkt. Met deze software kunnen maatregelen worden ingedeeld per kalenderjaar, afhankelijk van de verwachte levensduur van het bouwdel. Dit zorgt voor een realistische planning van de benodigde onderhoudsactiviteiten.
Kostentabel
Een belangrijk onderdeel van het MJOP is de kostentabel, waarin de verwachte kosten per bouwdel worden weergegeven. Deze kosten zijn onderverdeeld in:
- Direct noodzakelijke kosten: Kosten voor maatregelen die zo snel mogelijk uitgevoerd moeten worden, zoals het herstellen van schade aan het dak of fundering.
- Regulier onderhoud: Kosten voor routineonderhoud, zoals schoonmaak van schoorstenen of sproeien van de gevel.
- Verwachte kosten per kalenderjaar: De kosten zijn ingedeeld per jaar zodat de VvE precies weet hoeveel geld per jaar moet worden gereserveerd.
De kostentabel helpt bij het bepalen van de benodigde reserveringen en zorgt voor financiële transparantie binnen de VvE.
Duurzaamheidsaspecten
Bij een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) wordt ook aandacht besteed aan verduurzamingsmaatregelen. Dit kan bijvoorbeeld gaan om het isoleren van kelders, het verbeteren van de ventilatie in kruipruimtes of het installeren van duurzame energiebronnen. Deze maatregelen kunnen op de lange termijn leiden tot energiebesparing en lagere energiekosten.
Het MJOP is dus niet alleen een onderhoudsplan, maar ook een platform voor duurzaam beheer van het pand.
Voordelen van het MJOP voor VvE's
Het MJOP biedt meerdere voordelen voor VvE's, zowel op het gebied van onderhoud als op het financiële vlak. Hieronder worden de belangrijkste voordelen toegelicht.
1. Vooruitzicht op onderhoud en kosten
Een van de belangrijkste voordelen van het MJOP is dat het een overzicht geeft van de benodigde onderhoudsmaatregelen en de verwachte kosten voor de komende jaren. Hierdoor kunnen VvE's goed plannen voor onderhoud en voorkomen dat onverwachte kosten voorkomen. Dit is vooral belangrijk voor VvE's die meerdere appartementen beheren, omdat de kosten per appartement kunnen worden verdeeld.
2. Verplichte reservering
Sinds 1 januari 2018 is het verplicht voor VvE's om jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren of deze reservering aan te tonen met een goed MJOP. Dit betekent dat een MJOP niet alleen een administratief instrument is, maar ook een juridisch vereiste.
3. Verduurzaming
Bij een DMJOP wordt aandacht besteed aan verduurzamingsmaatregelen. Deze maatregelen kunnen leiden tot energiebesparing en lagere energiekosten op de lange termijn. Daarnaast kunnen VvE's profiteren van subsidies of belastingvoordeel bij het uitvoeren van duurzame onderhoudsmaatregelen.
4. Betere communicatie
Het MJOP helpt bij de transparantie en communicatie tussen de VvE, de eigenaren en eventuele beheerders. Het plan geeft een duidelijk beeld van de staat van het gebouw en de benodigde maatregelen, wat kan leiden tot betere besluitvorming en minder discussies over onderhoud en kosten.
5. Objectieve adviezen
Het MJOP is opgesteld door een onafhankelijke inspecteur, wat betekent dat de adviezen en maatregelen objectief zijn en niet beïnvloed door eigenbelang. Dit geeft VvE's het vertrouwen dat het MJOP op een eerlijke en professionele manier is samengesteld.
Uitvoering van het MJOP
De uitvoering van het MJOP houdt in dat de benodigde maatregelen op de aangewezen tijdstippen worden uitgevoerd. Dit kan betekenen dat de VvE een aannemer inhuren voor het uitvoeren van herstel- of onderhoudsmaatregelen. Daarnaast is het belangrijk dat de VvE regelmatig controleert of het MJOP nog actueel is, omdat de staat van het gebouw kan veranderen over de jaren.
Specialistisch onderzoek
In sommige gevallen is het nodig om aansluitend specialistisch onderzoek uit te voeren. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn als er bijzondere bouwkundige problemen zijn, zoals schimmel in de kruipruimte of problemen met de fundering. Bij Premiumkeur, een erkend en NEN 2767-gecertificeerd bouwkundig adviesbureau in Amsterdam, is het mogelijk om extra onderzoek laten uitvoeren, zoals:
- Vochtinspectie of vochtonderzoek
- Scheurenonderzoek
- Vloerenonderzoek
- Gevelinspectie
- Funderingsonderzoek
- Kruipruimteinspectie
- Dakinspectie
- Voorschot voor lekkages opsporen in daken of appartementen
- Plaatsen en opnieuw inlezen van meetbouten
- Thermografische inspectie met infraroodcamera
- Schoorsteeninspectie met camera
- Advies en onderzoek bij geluidsoverlast
- Isolatieadvies kruipruimte en dak
- Bouwkundige vooropname bij verbouwing van appartementen
Dit extra onderzoek kan aanvullend zijn op het MJOP en helpt bij het verduidelijken van complexe bouwkundige problemen.
Bijkomend voordeel van bouwkundige keuring
Naast het MJOP zelf is een bouwkundige keuring ook een waardevolle bron van informatie. De inspecteur voert een grondige inspectie uit en stelt een uitgebreid rapport op. Dit rapport kan dienen als input voor het MJOP, maar is ook nuttig bij toekomstige inspecties en onderhoudsmaatregelen. Zoals in de bronnen vermeld, is het rapport van een inspecteur soms wel 60 pagina’s lang en biedt het gedetailleerde informatie over de bouwkundige staat van het gebouw.
Kwaliteit en betrouwbaarheid van MJOP-adviseurs
Het kiezen van de juiste MJOP-adviseur is van groot belang voor de kwaliteit en betrouwbaarheid van het MJOP. In Amsterdam zijn er verschillende bouwkundige adviesbureaux gespecialiseerd in het opstellen van MJOP's. Deze bureaux verschillen in expertise, ervaring en serviceaanbod.
NHG-erkende en NEN 2767-gecertificeerde bureaux
Een aantal bureaux is NHG-erkend en NEN 2767-gecertificeerd, wat betekent dat ze aan bepaalde kwaliteitsnormen voldoen. Deze bureaux zijn erkend door de Nederlandse Houdbaarheidsbeweging (NHG), een onafhankelijke organisatie die de kwaliteit van bouwkundig advies controleert.
Premiumkeur, bijvoorbeeld, is een NHG-erkend en NEN 2767-gecertificeerd bouwkundig adviesbureau in Amsterdam-Centrum. Ze hebben al voor honderden VvE's een MJOP opgesteld en bieden ook specialistisch onderzoek aan. Ze zijn tevens betrokken bij verduurzamingsprojecten en geven objectief advies bij duurzaamheidsmaatregelen.
Persoonlijke service en betrokkenheid
Niet alleen de kwaliteit van het MJOP is belangrijk, maar ook de service en betrokkenheid van de adviseur. In de bronnen is duidelijk dat een aantal klanten waarde hechten aan persoonlijke service, betrokkenheid en beschikbaarheid van de inspecteurs. Deze eigenschappen zorgen voor betere communicatie en een sneller proces bij het opstellen van het MJOP.
ISO-gecertificeerde VvE beheerders
Daarnaast zijn er ook ISO-gecertificeerde VvE beheerders die het MJOP kunnen opstellen of ondersteunen. Deze beheerders zijn gespecialiseerd in het beheer van VvE's en hebben ervaring met administratieve, financiële en bouwkundige zaken. Een voorbeeld is Intrema, een ISO 9001 en SKW gecertificeerde VvE beheerder in Amsterdam. Ze hebben een team van 20 medewerkers en werken met een pool van freelancers voor vergaderingen en notities.
Kostenevaluatie van het MJOP
Het opstellen van een MJOP kost geld, maar het is een investering die op de lange termijn kan leiden tot besparingen op onderhoudskosten. De kosten van een MJOP variëren afhankelijk van de grootte van het gebouw, de complexiteit van de bouwkundige problemen en de omvang van het specialistisch onderzoek.
Tarieven
Volgens de bronnen kost het opstellen van een MJOP in Amsterdam ongeveer € 899 inclusief btw voor VvE's met maximaal 5 appartementen. Voor grotere VvE's of met complexe bouwkundige problemen kan de prijs hoger zijn, vooral als er extra onderzoek is nodig.
Kostenverdeling
De kosten van het MJOP worden meestal gedeeld over de appartementen in de VvE. Dit betekent dat elke eigenaar een aandeel heeft in de kosten van het MJOP en de benodigde onderhoudsmaatregelen. Het MJOP helpt hierbij bij het bepalen van de juiste verdeling van de kosten en het voorkomen van onverwachte uitgaven.
Conclusie
Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een essentieel instrument voor de beheer van een Vereniging van Eigenaars in Amsterdam. Het MJOP biedt een overzicht van de benodigde onderhoudsmaatregelen, de verwachte kosten en de planning voor de komende jaren. Het is niet alleen een administratief document, maar ook een strategisch hulpmiddel voor het plannen en uitvoeren van onderhoud, het voorkomen van onverwachte kosten en het voldoen aan wettelijke eisen.
Het MJOP wordt opgesteld door een NEN 2767-gecertificeerde inspecteur, die een bouwkundige inspectie uitvoert en een gedetailleerd rapport opstelt. De resultaten van de inspectie worden verwerkt in de O-Prognose software, die het plannen en budgetteren van onderhoudsmaatregelen vergemakkelijkt. De kostentabel in het MJOP helpt bij het bepalen van de benodigde reserveringen en zorgt voor financiële transparantie binnen de VvE.
Bij een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) wordt ook aandacht besteed aan verduurzamingsmaatregelen. Deze maatregelen kunnen leiden tot energiebesparing en lagere energiekosten op de lange termijn. Het MJOP is dus niet alleen een onderhoudsplan, maar ook een platform voor duurzaam beheer van het pand.
Het kiezen van de juiste MJOP-adviseur is van groot belang voor de kwaliteit en betrouwbaarheid van het MJOP. In Amsterdam zijn er verschillende bouwkundige adviesbureaux gespecialiseerd in het opstellen van MJOP's, zoals Premiumkeur en Intrema. Deze bureaux zijn erkend en gecertificeerd en bieden persoonlijke service en betrokkenheid.
In samenvattend is het MJOP een belangrijk instrument voor VvE's in Amsterdam, dat helpt bij het plannen van onderhoud, het bepalen van reserveringen en het voorkomen van onverwachte kosten. Het MJOP is dus een waardevolle investering die op de lange termijn kan leiden tot besparingen en een beter beheer van het pand.