Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een centrale rol in de beheersstructuur van appartementencomplexen. Het splitsingsreglement vormt de statuten van deze vereniging en bepaalt de rechten en plichten van de leden. In de praktijk worden vaak modelreglementen gebruikt, zoals de reglementen uitgegeven door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) sinds 1973. Deze modellen vormen een algemene basis, maar kunnen worden afgeweken vanaf individuele situaties. Dit artikel onderzoekt de juridische, administratieve en praktische aspecten van het model splitsingsreglement VvE, met een specifieke focus op wijzigingen en toepassing in de dagelijkse praktijk van VvE-wooncomplexen.
Wat is een splitsingsreglement?
Een splitsingsreglement is een juridisch bindend document dat de rechten en plichten van de eigenaren in een appartementencomplex vastlegt. Het wordt meestal opgesteld door een notaris en is onderdeel van de splitsingsakte, die de verdeling van het appartementencomplex beschrijft. Het reglement bepaalt onder meer wie verantwoordelijk is voor onderhoud en kosten van gemeenschappelijke en privégedeelten.
Modelreglementen van de KNB
De KNB heeft sinds 1973 meerdere modelreglementen uitgegeven, die in de praktijk vaak worden gebruikt. Deze modelreglementen zijn:
- VvE modelreglement 1973
- VvE modelreglement 1983
- VvE modelreglement 1992
- VvE modelreglement 2006
- VvE modelreglement 2017
De modelreglementen uit 1953 zijn niet langer in gebruik. De keuze voor een bepaald modelreglement hangt af van de omstandigheden tijdens de splitsing. In sommige gevallen wordt een afwijkend reglement opgesteld door individuele notarissen. Bijvoorbeeld het Splitsingsreglement 1960 L.W.A. Duynstee en het Splitsingsreglement 1975 O.G. Schut zijn bekende voorbeelden van dergelijke afwijkende reglementen.
Wijzigingen in het splitsingsreglement
Hoewel een splitsingsreglement juridisch bindend is, kan het worden gewijzigd. Echter, het wijzigen van een splitsingsreglement vereist een gekwalificeerde meerderheid in de Algemene Ledenvergadering (ALV). Dit betekent dat minstens twee derde van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd moet zijn, en het besluit moet worden genomen met een tweederde meerderheid. Wijzigingen zijn mogelijk, mits ze niet in strijd zijn met wettelijke bepalingen of het splitsingsreglement zelf.
Verantwoordelijkheden voor onderhoud en kosten
Een van de belangrijkste functies van het splitsingsreglement is het vastleggen van wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van gemeenschappelijke en privégedeelten. In het modelreglement 1992 zijn bijvoorbeeld duidelijke afspraken gemaakt over de verdeling van verantwoordelijkheden.
Voorbeelden van verantwoordelijkheden
- Schilderwerk buitendeuren, buitenramen en kozijnen: Verantwoordelijkheid voor de VvE.
- Schilderwerk van de binnenzijde van buitenramen en kozijnen: Verantwoordelijkheid voor de individuele eigenaar.
- Binnenschilderwerk, zoals het witten of sausen van plafonds en wanden: Verantwoordelijkheid voor de individuele eigenaar.
In een praktische situatie kan de VvE besluiten om een onderverdeling te maken, zoals het maken van onderscheid tussen bereikbare en onbereikbare ramen. Dit besluit is toegestaan, mits het niet in strijd is met het modelreglement. De ALV heeft de bevoegdheid om dergelijke afwijkende besluiten te nemen.
Glasbewassing en schilderwerk
Een typische vraag betreft de verantwoordelijkheid voor glasbewassing. Volgens artikel 18.1 van het modelreglement 1992 is de verantwoordelijkheid voor glasbewassing afhankelijk van de locatie van de ramen. Als de ramen grenzen aan een privéterras, kan het verantwoordelijkheid zijn van de eigenaar. In dit geval is het zowel de binnen- als de buitenkant van de ramen die voor de eigenaar vallen. Bovendien is het schilderwerk van de buitenzijde van de kozijnen ook voor de eigenaar.
Huishoudelijk reglement
Naast het splitsingsreglement kan een VvE kiezen om ook een huishoudelijk reglement (HR) op te stellen. Dit reglement is een aanvulling op het splitsingsreglement en bepaalt de gedragsregels in de gemeenschappelijke ruimten. Het HR kan onder meer regels vastleggen over het gebruik van camera’s, geluid, parkeerregels en het gebruik van gemeenschappelijke faciliteiten.
Wijzigingen en aanpassingen
Het huishoudelijk reglement kan worden gewijzigd, maar vereist ook een gekwalificeerde meerderheid in de ALV. Het reglement dient te worden opgesteld op een duidelijke en begrijpelijke manier, omdat het vaak ook moet worden gedeeld met huurders. Het HR moet niet in strijd zijn met het splitsingsreglement of wettelijke bepalingen.
Voorbeeld: Camera’s in gemeenschappelijke ruimten
Een veelvoorkomende wijziging in het HR betreft de installatie van camera’s in gemeenschappelijke ruimten. In dit geval moet de ALV een besluit nemen dat bepaalt:
- De locaties waar camera’s worden geplaatst.
- De procedure voor het melden van incidenten zoals inbraak of criminaliteit.
- De opslagduur van camerabeelden.
- Wie bevoegd is om camerabeelden te raadplegen en aan te leveren bij de politie.
Juridische bevoegdheden en besluitvorming
Een belangrijk aspect van het splitsingsreglement is de bevoegdheid van de ALV om besluiten te nemen over wijzigingen en het beheer van het wooncomplex. De ALV is de centrale vergadering waarin belangrijke besluiten worden genomen. De regels voor het uitvoeren van deze vergaderingen zijn vastgelegd in het splitsingsreglement.
Jaarlijkse vergadering
Elke VvE is verplicht om minstens één keer per jaar een vergadering te houden. De termijn voor de oproeping van de vergadering is afhankelijk van het splitsingsreglement. Vaak is er een periode van 8 of 15 vrije dagen tussen de oproeping en de vergadering. In sommige reglementen is verder bepaald dat iedere eigenaar tot 7 dagen voor de vergadering onderwerpen kan voorstellen voor de agenda.
Als het bestuur geen vergadering organiseert, kunnen de leden dit zelf doen. In de meeste splitsingsreglementen is verder bepaald dat op verzoek van 10% van de stemmen een vergadering moet worden georganiseerd. Mocht het bestuur dit niet doen, dan kunnen de leden zelf een vergadering uitschrijven.
Praktische voorbeelden en casussen
Casus: Wijziging in het onderhoudsplan
Een VvE besluit om het onderhoudsplan aan te passen, bijvoorbeeld door het maken van een onderscheid tussen bereikbare en onbereikbare ramen. Deze wijziging vereist een gekwalificeerde meerderheid. De ALV neemt een besluit dat bepaalt dat onbereikbare ramen voor de VvE zijn en bereikbare ramen voor de eigenaar. Deze wijziging is toegestaan, mits het niet in strijd is met het modelreglement.
Casus: Glasbewassing in privéruimte
Een eigenaar heeft een terras dat bij zijn privégedeelte hoort. Hij vraagt of hij verantwoordelijk is voor de glasbewassing van de ramen die grenzen aan dit terras. Volgens artikel 18.1 van het modelreglement 1992 is de eigenaar verantwoordelijk voor zowel de binnen- als de buitenkant van deze ramen. Bovendien is het schilderwerk van de buitenzijde van de kozijnen ook voor de eigenaar.
Conclusie
Het model splitsingsreglement VvE vormt een essentieel onderdeel van de woonbeheerstructuur. Het bepaalt de verantwoordelijkheden en rechten van de eigenaren en kan worden afgeweken of gewijzigd, mits dit juridisch toegestaan is. De ALV speelt een centrale rol in de besluitvorming en kan besluiten nemen die afwijken van het modelreglement. Daarnaast kan een huishoudelijk reglement worden opgesteld om gedragsregels in de gemeenschappelijke ruimten vast te leggen. Het is belangrijk dat zowel het splitsingsreglement als het huishoudelijk reglement duidelijk, actueel en in overeenstemming met wettelijke bepalingen zijn. Dit zorgt voor een goed functionerende VvE en een prettige woonomgeving voor de bewoners.