Inleiding
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) speelt een centrale rol bij de organisatie van de woonomgeving in appartementencomplexen. De VvE regelt het gezamenlijk beheer van de gemeenschappelijke ruimtes en zorgt voor de naleving van leefregels. De structuur en bevoegdheden van de VvE zijn vastgelegd in het splitsingsreglement, dat bij de oprichting van het appartementencomplex is opgesteld. Een modelreglement is een standaardtekst die notariële praktijk faciliteert bij de opstelling van splitsingsaktes en reglementen. Tussen 1973 en 2017 zijn meerdere modelreglementen door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) uitgegeven, waarvan het modelreglement 1973 een belangrijke rol speelde in de vroege jaren van de VvE-structuur.
Een van de kernvragen rondom het modelreglement 1973 is of meerdere bestuurders benoemd mogen worden. Dit artikel onderzoekt de bepalingen van het modelreglement 1973 met betrekking tot het bestuur van een VvE, met een focus op de mogelijkheid van meerdere bestuurders. Daarnaast wordt een overzicht gegeven van de relevante artikelen en praktijkuitvoering van deze bepalingen.
De structuur van een VvE volgens het modelreglement 1973
Bestuursstructuur in het modelreglement 1973
Het modelreglement 1973 ligt aan de basis van veel VvE's die zijn ontstaan in de jaren zeventig. In dit reglement zijn de beginselen van het bestuur van de VvE vastgelegd. Een belangrijk verschil met latere modelreglementen is dat het modelreglement 1973 beperkt is in de uitwerking van de bevoegdheden van het bestuur. Het reglement bepaalt dat de VvE bestuurt onder leiding van een vergadering van eigenaren, waarbij het bestuur een rol speelt in het uitvoeren van besluiten.
In artikel 41 van het modelreglement 1973 wordt vermeld: “Het bestuur berust bij één of meer bestuurders, die al dan niet uit de eigenaars door de vergadering worden benoemd”. Deze bepaling toestaat dus de benoeming van meerdere bestuurders. Er is geen beperking op het aantal bestuurders, zolang het bestuur conform de bevoegdheden in het reglement handelt.
Rol van het bestuur
De rol van het bestuur in het modelreglement 1973 is vooral uitvoerend. Het bestuur is bevoegd om besluiten van de vergadering van eigenaren uit te voeren. Daarnaast kan het bestuur bij de vergadering voorstellen doen, maar het heeft geen eigen besluitvormende bevoegdheid in zaken die niet zijn vastgelegd in het reglement of in de besluiten van de vergadering.
Omdat het modelreglement 1973 niet uitgebreid is in de regeling van het dagelijkse beheer, is het verstandig dat in de splitsingsakte wordt opgenomen dat het bestuur bevoegd is om een beheerder of administrateur aan te stellen. Deze beheerder voert vervolgens de dagelijkse zaken van de VvE uit, zoals het beheren van het reservefonds, het opstellen van de jaarrekening en het toezicht houden op het onderhoud van gemeenschappelijke delen.
Praktijkuitvoering van meerdere bestuurders in het modelreglement 1973
Benoeming van bestuurders
Het modelreglement 1973 stelt geen beperking op het aantal bestuurders. Dit betekent dat een VvE volgens dit modelreglement meerdere bestuurders kan benoemen. De praktijk laat echter zien dat het aantal bestuurders vaak beperkt blijft tot drie personen, meestal een voorzitter, een penningmeester en een schriftleiding. Deze structuur is functioneel en voorkomt overbelasting van het bestuur.
De benoeming van bestuurders geschiedt via de vergadering van eigenaren. De vergadering kan kiezen om enkele van de eigenaren tot bestuurder te benoemen, of externe personen in te schakelen. In het reglement is ook geen verplichting opgenomen dat bestuurders noodzakelijk eigenaars zijn. Dit betekent dat een VvE ook externe bestuurders kan benoemen, zoals professionele beheerders of externe consultants.
Verantwoordelijkheid en toezicht
Omdat het bestuur in het modelreglement 1973 een uitvoerende rol heeft, is het van groot belang dat er een duidelijke verantwoordelijkheid en toezicht zijn. De bevoegdheid om beheerders aan te stellen en om besluiten van de vergadering uit te voeren, geeft het bestuur bepaalde machtsmiddelen. Daarom is het verstandig dat het bestuur bijvoorbeeld geregeld rapporteert aan de vergadering en dat er een toezichtsorgaan is opgenomen in de splitsingsakte.
In de praktijk is het echter niet gebruikelijk dat VvE's met het modelreglement 1973 een Raad van Commissarissen (RvC) benoemen, zoals wel het geval is bij latere modelreglementen. In het modelreglement 1973 is geen specifieke bepaling opgenomen over een toezichthoudend orgaan. Hierdoor kan het risico op misbruik groter zijn, aangezien er weinig formele beperkingen zijn op de bevoegdheden van het bestuur.
Vergelijking met latere modelreglementen
Modelreglement 1992 en 2006
In het modelreglement 1992 en 2006 is de bevoegdheid van het bestuur uitgebreider geregeld. In deze reglementen is bepaald dat het bestuur bevoegd is om beheerders aan te stellen en dat het dagelijkse beheer van de VvE nader vastgelegd is. Bovendien is in deze reglementen een Raad van Commissarissen opgenomen als toezichthoudend orgaan.
De bepalingen in het modelreglement 1973 zijn dus minder gedetailleerd en minder modern. Het modelreglement 1973 kent geen bepalingen over het dagelijkse beheer of over een toezichtsorgaan, waardoor de rol van het bestuur beperkt blijft.
Modelreglement 2017
In het modelreglement 2017 is de rol van het bestuur nog verder uitgebreid. Het bestuur is bevoegd om beheerders aan te stellen en heeft verder bevoegdheden bij het beheren van het reservefonds en het bepalen van boetes. Daarnaast is in het modelreglement 2017 een Raad van Commissarissen verplicht, wat een extra laag van toezicht biedt.
Praktische consequenties voor VvE’s met modelreglement 1973
Beheer en administratie
Voor VvE’s die op het modelreglement 1973 zijn opgesteld, is het van groot belang dat het bestuur een professionele beheerder aanstelt om het dagelijkse beheer van de VvE uit te voeren. Aangezien het bestuur zelf geen bevoegdheid heeft op het gebied van financiële beslissingen of het beheren van het reservefonds, is het verstandig om hier een externe partij voor in te schakelen.
De beheerder kan bijvoorbeeld verantwoordelijk zijn voor het opstellen van de jaarrekening, het beheren van het reservefonds, het toezicht houden op het onderhoud van gemeenschappelijke delen en het organiseren van de vergadering van eigenaren.
Boetebevoegdheid
Een ander belangrijk aspect van het modelreglement 1973 is dat de bevoegdheid om boetes op te leggen bij de vergadering van eigenaren ligt. Dit betekent dat de vergadering van eigenaren bij iedere overtreding moet besluiten over de hoogte van de boete. Dit is in tegenstelling tot latere modelreglementen, waarin de bevoegdheid om boetes op te leggen bij het bestuur ligt.
Voor VvE’s die op het modelreglement 1973 zijn opgesteld, kan dit een nadeel zijn, omdat het handhaven van leefregels tijd- en administratie-afnemend is. Het is daarom verstandig om in het huishoudelijk reglement een duidelijke boeteregeling op te nemen, zodat de vergadering niet bij elke overtreding moet worden bijeengeroepen.
Verjaring van VvE-bijdrage
In het modelreglement 1973 is ook bepaald dat bij eigendomsoverdracht de oude en nieuwe eigenaar gezamenlijk aansprakelijk zijn voor de bijdragen die nog niet zijn betaald. Dit betekent dat de VvE niet alleen kan aanspraak maken op de oude eigenaar, maar ook op de nieuwe eigenaar.
De VvE heeft een bepaalde termijn om bij een rechter aanspraak te maken op niet betaalde bijdrage. Als de VvE te laat actie ondernemt, kan de bijdrage verjaren en dus niet meer worden ingevorderd. In dat geval moet de schuld worden verwerkt over de andere leden.
Conclusie
Het modelreglement 1973 ligt aan de basis van veel VvE's die in de jaren zeventig zijn opgesteld. In dit reglement is de structuur van het bestuur bepaald, waarbij meerdere bestuurders mogen worden benoemd. De bevoegdheden van het bestuur zijn echter beperkt, aangezien het bestuur een uitvoerende rol heeft en geen eigen besluitvormende bevoegdheid heeft in zaken die niet zijn vastgelegd in het reglement of in de besluiten van de vergadering.
In de praktijk is het verstandig dat VvE’s die op het modelreglement 1973 zijn opgesteld, een professionele beheerder aanstellen om het dagelijkse beheer uit te voeren. Daarnaast is het verstandig om in het huishoudelijk reglement een duidelijke boeteregeling op te nemen, zodat de vergadering van eigenaren niet bij elke overtreding moet worden bijeengeroepen.
In vergelijking met latere modelreglementen is het modelreglement 1973 minder gedetailleerd en minder modern. De bepalingen in het modelreglement 1973 zijn dus niet meer volledig geschikt voor de huidige praktijk. VvE’s die willen profiteren van de voordelen van latere modelreglementen, kunnen overwegen om hun splitsingsreglement aan te passen.