Inleiding
In de Nederlandse vastgoedsector speelt de Vereniging van Eigenaars (VvE) een centrale rol bij de organisatie van het gemeenschappelijke beheer van appartementencomplexen. Bij het splitsen van een woning in appartementen wordt een splitsingsakte opgesteld, waarin het splitsingsreglement vastgelegd wordt. Dit reglement vormt de basis voor de juridische en administratieve regelingen die van toepassing zijn op de VvE. In de praktijk worden modellen gebruikt om deze reglementen op te stellen, bekend als modelreglementen. Sinds de invoering van de eerste modelreglementen in 1953 is er sprake van een continue evolutie, afgestemd op de wisselende maatschappelijke, juridische en technische eisen.
Deze artikel biedt een overzicht van de historische ontwikkeling van de modelreglementen, de huidige praktijk en de toekomstige uitdagingen binnen het kader van VvE-beheer. Hierbij wordt ingegaan op de verschillende versies van modelreglementen, hun toepassingsgebied, en de juridische en praktische implicaties van het gebruik van deze modellen. Bovendien wordt aandacht besteed aan recente ontwikkelingen, zoals de discussie rondom externe financiering, de toepassing van moderniseringseisen, en de noodzaak van een uniforme en wettelijke aanpak.
Historische ontwikkeling van modelreglementen
Oorsprong en doel van modelreglementen
Een modelreglement is een verzameling van artikelen die door de notaris worden gebruikt bij het opstellen van de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Deze modellen vormen de basis voor het reglement dat uiteindelijk juridisch bindend wordt voor de VvE en haar leden. De doelstelling achter het gebruik van modelreglementen is uniformiteit en juridische zekerheid. Het biedt notarissen een standaardset van bepalingen die afgestemd zijn op de wettelijke kaders en de maatschappelijke situatie van het moment van de invoering.
In de historische ontwikkeling zijn er meerdere generaties modelreglementen ontstaan. De KNB (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) heeft in totaal zes modelreglementen uitgegeven, namelijk:
- VvE modelreglement 1953
- VvE modelreglement 1973
- VvE modelreglement 1983
- VvE modelreglement 1992
- VvE modelreglement 2006
- VvE modelreglement 2017
Hoewel alle modellen in theorie gebruikt kunnen worden, zijn in de praktijk alleen de modellen vanaf 1973 in bredere mate toegepast. Dit is voornamelijk te danken aan de veranderingen in de maatschappelijke en juridische context, waardoor oudere modellen minder relevant zijn geworden.
Uitzonderingen en individuele reglementen
Naast de KNB-modelreglementen zijn er in de loop der jaren ook individuele reglementen ontstaan. Deze reglementen zijn vaak opgesteld door notarissen of woningcorporaties en worden gebruikt bij specifieke splitsingsaktes. Zo zijn er voorbeelden waarbij het onderhoud van dragende constructies, zoals balkonnen, expliciet aan de eigenaar is toevertrouwd. Ook zijn er reglementen waarin termen zoals “Service-Flatgebouw” gebruikt worden, wat wijst op een specifieke aanpak van het beheer.
Bij zogenaamde binnentuinen en parkeerterreinen zijn vaak ook aangepaste reglementen gebruikt. Deze modellen zijn vaak afgestemd op de bijzondere omstandigheden van het betreffende project. Wanneer een dergelijk afwijkend reglement van toepassing is, geldt er geen KNB-modelreglement.
Huidige toepassing van modelreglementen
Modelreglementen in gebruik
In de huidige praktijk zijn de modellen van 1973 tot en met 2017 nog steeds in gebruik. Hoewel de KNB sinds 2017 een nieuw modelreglement heeft uitgebracht, is dit model niet overal direct ingevoerd. De toepassing hangt onder meer af van de juridische eisen die van toepassing zijn op de VvE in kwestie. De reden hiervoor ligt vooral in de hoge drempels voor wijziging van een bestaand reglement. Zo vereist een wijziging van het splitsingsreglement meestal een 4/5 meerderheid en de medewerking van beperkt rechthebbenden.
Onderhoud en reservering
Een van de belangrijke onderdelen van een modelreglement is de bepaling over onderhoud en reservering. In het modelreglement van 2006 is een eis opgenomen dat het reservefonds gevuld dient te worden ter uitvoering van een MJOP (Mogelijke Jarenlijkse Onderhoudsprogramma). Deze eis is echter niet van toepassing op VvE’s die onder oudere modelreglementen vallen, hoewel die complexen vaak een grotere onderhoudsbehoefte hebben vanwege hun ouderdom.
Om de verplichting door te voeren dat de jaarlijkse reservering in het reservefonds een bepaalde minimale hoogte heeft, is een wetswijziging noodzakelijk. Deze wetswijziging betreft een aanvulling op artikel 126 lid 1 van de Bouw-en Verhuurwet. De verwachting is dat alle betrokken VvE’s binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet aan de nieuwe wettelijke eisen zullen voldoen.
Externe financiering
Een van de recente discussies die zich richt op modelreglementen betreft het aangaan van leningen door een VvE. Hoewel geen van de modelreglementen een expliciet verbod op het aangaan van leningen bevat, kan een specifiek reglement van een appartementengebouw wel een dergelijk verbod bevatten. Hierdoor ontstaat regelmatig onduidelijkheid over de mogelijkheden van VvE’s om externe financiering aan te trekken.
De discussie over deze kwestie is niet uitsluitend gericht op specifieke reglementen, maar ook op de uitleg en interpretatie van de modelreglementen. Er zijn bepalingen in deze modellen die op verschillende manieren kunnen worden uitgelegd, wat leidt tot juridische en praktische onzekerheid.
Toekomstige vooruitzichten en aanbevelingen
Modernisering en uniformering
De oude modelreglementen bevatten een aantal spelregels die niet langer afgestemd zijn op de huidige maatschappelijke en juridische situatie. Zo was verduurzaming in 1973 bijvoorbeeld nog geen thema, en zijn er afwijkende stemverhoudingen in oudere modelreglementen die niet langer relevant zijn. Hierdoor is er een roep ontstaan naar uniformering en modernisering van de modelreglementen.
In het kader van deze modernisering is het modelreglement uit 2006 aan een update toe. Er wordt overwogen om bepaalde onderdelen van dit reglement in de wet op te nemen, zodat ze direct van toepassing zijn op alle VvE’s, zonder dat de splitsingsakte voor elk complex hoeft te worden aangepast. Dit zou bijdragen aan meer transparantie en juridische zekerheid.
Inzage- en kopieerrechten
Momenteel bevat niet elk modelreglement een inzagerecht voor de appartementseigenaar. Welke regeling geldt, hangt af van het modelreglement dat op het betreffende complex van toepassing is. Het nieuwste modelreglement (MR 2017) bevat wel een verbeterde regeling omtrent inzage- en kopieerrechten. Het opnemen van dergelijke regelingen in een algemeen geldende wet zou een duidelijke vooruitgang betekenen voor de rechten van de appartementseigenaar.
Wanneer het bestuur van een VvE onredelijk is in de informatievestrekking, heeft een eigenaar momenteel weinig mogelijkheden. Het enige alternatief is het bestuur te ontslaan, wat een extreme maatregel is. Daarom is het aanbevolen om een algemeen geldende regeling in de wet op te nemen, die afgestemd is op de eisen van de AVG (Algemene Verordening Gegevensbescherming).
Oproepingstermijnen
Een ander onderwerp waar aandacht voor is gebleven, betreft de oproepingstermijnen voor vergaderingen van VvE-eigenaars. Het modelreglement uit 2017 bevat een verbeterde regeling op dit gebied. Echter, deze bepaling geldt niet voor VvE’s die onder oudere modelreglementen vallen. Hierdoor kunnen deze VvE’s nog steeds worden geconfronteerd met te korte termijnen, wat onpraktisch is en leidt tot onduidelijkheid.
Om dit probleem op te lossen, wordt aangeraden om een algemeen geldende regeling in de wet op te nemen. Dit zou ervoor zorgen dat alle VvE’s in Nederland – met uitzondering van die met ondersplitsing – dezelfde oproepingstermijnen toepassen. Voor VvE-ondersplitsingen is de termijn verdubbeld naar dertig dagen, zodat er voldoende tijd is voor besluitvorming.
Conclusie
De historische ontwikkeling van modelreglementen VvE toont aan hoe deze reglementen zich continu aanpassen aan veranderende maatschappelijke en juridische eisen. Vanaf 1973 zijn deze modellen in bredere mate toegepast, terwijl oudere versies steeds minder relevant worden. De toepassing van modelreglementen heeft voordelen, maar ook beperkingen, zoals de juridische eisen voor wijziging en de onduidelijkheid rondom bepaalde bepalingen.
In de huidige praktijk zijn er duidelijke aandachtspunten, zoals het aangaan van externe financiering, onderhoudsreservering en oproepingstermijnen. Deze kwesties benadrukken de noodzaak van een modernisering en uniformering van de modelreglementen. Door bepaalde bepalingen in de wet op te nemen, kan worden bereikt dat alle VvE’s gelijke kansen krijgen en dat de rechten van de appartementseigenaar worden uitgebreid en verankerd in een juridisch duidelijke kader.
De toekomstige ontwikkelingen zullen van belang zijn voor alle partijen die betrokken zijn bij het beheer van appartementencomplexen: eigenaars, notarissen, VvE-besturen, en andere betrokken instanties. Het doel is om een VvE-beheer te creëren dat juridisch zeker is, transparant is, en afgestemd is op de wensen van de huidige maatschappij.