Moet ik als huurder of klein aandeelhouder VvE-bijdrage betalen?

In Nederland is het appartementsrecht gereguleerd in de Wet op het Appartementsrecht (WvA), en de verplichtingen van eigenaren van appartementen binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) zijn daarmee duidelijk geregeld. Toch kan het voor niet-eigenaars – zoals huurders of personen die slechts een klein aandeel hebben, zoals een garagebox – vaak onduidelijk zijn of zij ook een rol spelen in de VvE en of zij verplicht zijn bijdrage te betalen aan de onderhoudskosten van het appartementscomplex.

Dit artikel helpt u als huurder of klein aandeelhouver te begrijpen hoe de VvE werkt, wat uw aandeel kan inhouden, en of u verplicht bent bijdrage te betalen. We behandelen ook de juridische en praktische kanten van deze situatie, met behulp van voorbeelden uit echte situaties en jurisprudentie.

Wat is een VvE en wie is daaraan verbonden?

Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een legale organisatie die wordt gevormd bij het inrichten van appartementsrechten in een woningbouwcomplex. Het doel van de VvE is om de gezamenlijke onderhouds- en beheeractiviteiten van het appartementscomplex te regelen. Dit omvat zaken zoals schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes, onderhoud van de CV-installatie, lift, verlichting, verzekeringen en reserveringen voor grote onderhoudsprojecten.

Volgens de Wet op het Appartementsrecht is iedere eigenaar van een appartementsrecht automatisch lid van de VvE. Dit betekent dat iedere eigenaar verplicht is bijdrage te betalen. Echter, er zijn situaties waarin iemand geen eigenaar is van een appartement, maar wel een klein aandeel heeft in het appartementscomplex, zoals een garagebox, een berging of een deel van het terrein.

In dergelijke gevallen kan het vragen oproepen of de betreffende persoon ook verplicht is bijdrage te betalen aan de VvE. In het volgende gedeelte bespreken we deze situatie nader, met een concreet voorbeeld uit de praktijk.

Verplichte VvE-bijdrage bij een klein aandeel: het voorbeeld van een garagebox

Een veelvoorkomende situatie is die van een eigenaar van een garagebox in een appartementsgebouw. In een voorbeeld uit de praktijk (zie bron 1) koopt iemand een garagebox, zonder eigenaar te zijn van een appartement of berging. De splitsingsakte legt vast dat een woning 10 breukdelen, een berging 1 breukdeel en een garagebox 3 breukdelen telt.

De maandelijkse VvE-bijdrage voor een woning en berging is € 350, terwijl de garagebox-eigenaar € 80 per maand moet betalen. Deze bijdrage is volgens de VvE-beheerder gebaseerd op het aandeel van de garagebox in het totale complex. De eigenaar betwist de redelijkheid van deze bijdrage, omdat de waarde van een woning en berging gemiddeld € 300.000 is, terwijl een garagebox slechts € 30.000 waard is. Het verschil in waarde is dus tien op één, terwijl de bijdrage van de garagebox 23% is van de woningbijdrage.

De jurist in het voorbeeld stelt dat de VvE-bijdrage weliswaar vastligt in de splitsingsakte, maar dat het redelijkheidsprincipe (artikel 6:2 BW) mogelijk gebruikt kan worden om de bijdrage aan te vechten. Dit betekent dat, hoewel de bijdrage op papier verplicht is, het niet verregaande redelijkheid kan zijn om een garagebox-eigenaar verantwoordelijk te maken voor kosten die niet van toepassing zijn op het eigen aandeel, zoals liftgebruik of verwarming.

Wat is het juridische kader rondom VvE-bijdrage?

De verplichting tot betaling van de VvE-bijdrage is geregeld in de Wet op het Appartementsrecht en het Besluit VvE-bijdrage. Deze wetgeving maakt duidelijk dat alle eigenaren van een appartementsrecht verplicht zijn bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten. Deze verplichting geldt ook voor personen die slechts een klein aandeel hebben in het appartementscomplex, zoals een garagebox of berging.

De hoogte van de bijdrage wordt bepaald op basis van de breukdelen, die zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Deze akte bepaalt hoe de kosten worden verdeeld over de eigenaren. In sommige gevallen kan een splitsingsakte ook andere verdeelmethoden gebruiken, zoals een vaste percentageverdeling of een verdeling op basis van oppervlakte.

Het belangrijkste is dat de VvE-bijdrage niet verplicht is voor personen die geen aandeel hebben in het appartementscomplex. Dit betekent dat huurders in principe geen verantwoordelijkheid hebben voor de VvE-bijdrage, tenzij er in de huurovereenkomst uitdrukkelijk sprake is van een verplichting tot betaling van deze bijdrage.

Wat zijn de praktische gevolgen van niet-betalen?

Als iemand geen aandeel heeft in de VvE, zoals een huurder, is het meestal niet verplicht om VvE-bijdrage te betalen. Echter, soms is er sprake van een huurovereenkomst die expliciet voorziet in een verplichting tot betaling van deze bijdrage. In dat geval is het huurder verplicht om deze bijdrage te betalen.

Bij eigenaars die een klein aandeel hebben, zoals een garagebox-eigenaar, kan het gebeuren dat zij verplicht zijn bijdrage te betalen, maar dat de verdeling van de kosten niet redelijk of billijk is. In dat geval kan de VvE-bijdrage aangevochten worden op basis van het redelijkheidsprincipe (artikel 6:2 BW). Dit principe houdt in dat een partij niet verplicht is tot een onredelijke handeling, zelfs als deze verplichting op papier is vastgelegd.

Een VvE kan op zijn beurt echter ook stappen ondernemen als een lid niet wil of kan betalen. Zo kan een VvE een incassoprocedure starten of rechtsmaatregelen nemen. In de praktijk is het echter belangrijk dat de VvE haar financiële administratie goed bijhoudt en dat zij niet te ver laat oplopen in betalingsachterstanden.

Wat gebeurt er met je aandeel in het reservefonds bij verhuizing?

Als iemand een appartement verkoopt, is er vaak ook sprake van een aandeel in het reservefonds van de VvE. Dit reservefonds wordt gebruikt voor grote onderhoudsprojecten en is bedoeld om financieel voorzichtig te zijn.

Bij verkoop van een appartement wordt het aandeel in het reservefonds meestal niet teruggestort. Dit is ook gerechtvaardigd, omdat het reservefonds bestemd is voor het algemene onderhoud van het appartementscomplex en niet voor de individuele eigenaar. De VvE heeft immers geen recht op teruggave van het aandeel in het reservefonds, omdat dat het doel van het fonds zou ondermijnen.

Een uitzondering kan zijn als er sprake is van een verkoop- en kooptaak die expliciet voorziet in de terugbetaling van het aandeel in het reservefonds. In dat geval is het mogelijk dat de VvE het aandeel terug moet geven. Echter, dit is een uitzondering en niet de regel.

Wat is de rol van de VvE bij gemeenschappelijke stookinstallaties?

In veel appartementsgebouwen is sprake van een gemeenschappelijke stookinstallatie. In dit geval wordt de verwarming geregeld door de VvE, en is het de taak van de VvE om de stookkosten te berekenen en deze aan de eigenaren door te belasten.

Een belangrijk verschil met een eigen CV-installatie is dat bij een gemeenschappelijke stookinstallatie de energiekosten niet per eigenaar worden afgehandeld, maar via het VvE. Dit betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud van de installatie, het opmaken van de stookkostenafrekening en de doorbelasting van deze kosten aan de eigenaren.

In sommige gevallen zijn er ook aparte regels voor de verdeling van stookkosten. Deze regels zijn vastgelegd in de splitsingsakte en bepalen hoe de kosten verdeeld worden. Bijvoorbeeld, kan er sprake zijn van een vaste verdeelsleutel of een verdeling op basis van verbruiksmeters.

Wat gebeurt er bij verkoop van een appartementsrecht?

Bij de verkoop van een appartementsrecht zijn zowel de oude als de nieuwe eigenaar aansprakelijk voor de achterstallige VvE-bijdrage. Dit geldt voor de schulden van het lopende en het voorgaande boekjaar. Oudere schulden zijn echter niet langer incasseerbaar.

Bij verkoop van een appartement is het belangrijk dat de VvE haar administratie goed bijhoudt en dat zij niet te ver laat oplopen in betalingsachterstanden. Dit is ook belangrijk voor de nieuwe eigenaar, want hij kan anders onverwacht aansprakelijk worden voor schulden die niet van hem zijn.

Wat te doen bij een niet-actieve VvE?

In sommige gevallen kan de VvE niet actief zijn, zoals in het geval van een klein appartementscomplex waarin de eigenaren niet meewerken. In een voorbeeld uit de praktijk (zie bron 3) is de VvE tien jaar lang niet actief geweest. De ene eigenaar is bestuurder en wil geen maandelijkse bijdrage betalen, terwijl de andere eigenaar wil dat de VvE wordt geactiveerd om de verkoop van zijn appartementsrecht mogelijk te maken.

In dergelijke gevallen is het vaak moeilijk om de VvE te activeren, omdat de bestuurder meewerkt en de benodigde stappen niet neemt. Echter, in sommige gevallen kan de VvE geactiveerd worden via een notariële procedure of via een rechtszaak.

Conclusie

De VvE speelt een belangrijke rol bij de beheer en onderhoud van appartementscomplexen in Nederland. Iedere eigenaar van een appartementsrecht is automatisch lid van de VvE en verplicht tot betaling van de VvE-bijdrage. Echter, de situatie is anders voor huurders of personen met een klein aandeel, zoals een garagebox-eigenaar.

In dergelijke gevallen kan het vragen oproepen of de bijdrage redelijk en billijk is. Hoewel de bijdrage op papier verplicht is, kan deze aangevochten worden op basis van het redelijkheidsprincipe. Het is belangrijk om te begrijpen wat de juridische en praktische gevolgen zijn van het niet-betalen van VvE-bijdrage.

Bij verkoop van een appartementsrecht is het belangrijk dat de VvE haar administratie goed bijhoudt en dat zij niet te ver laat oplopen in betalingsachterstanden. Ook is het belangrijk dat de VvE actief is, zodat de verkoop van een appartement zonder problemen kan verlopen.