De verhuur van een woning is een belangrijk besluit dat meerdere juridische, financiële en praktische aspecten met zich meebrengt. Bij appartementen, en in het bijzonder wanneer het gaat om woningen die deel uitmaken van een Vereniging van Eigenaren (VvE), kunnen extra regels en verplichtingen gelden. Een van de veelgestelde vragen is of verhuur in een VvE toegestaan is en of toestemming van de VvE nodig is. Deze vraag is niet simpel beantwoord, omdat het afhankelijk is van de inhoud van de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventuele gemeentelijke regels.
In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische, praktische en administratieve aspecten die betrokken zijn bij verhuur in een VvE. Het artikel richt zich op zowel eigenaars die hun woning willen verhuren als professionele verhuurders en maakt duidelijk wat de voorwaarden zijn, wat verplicht is en hoe je als verhuurder je verantwoordelijkheden kunt nakomen. Daarnaast worden relevante clausules in huurovereenkomsten en mogelijke gevolgen van het niet nakomen van VvE-regels besproken.
Mag je in een VvE verhuur voeren?
In beginsel is het in Nederland toegestaan om een woning te verhuren, ongeacht of het een woonhuis of appartement is. Echter, wanneer een appartement deel uitmaakt van een VvE, kan er in de splitsingsakte een zogenaamde "zelfbewoningsclausule" of "verhuurverbod" zijn opgenomen. Deze clausule bepaalt of en op welke voorwaarden verhuur is toegestaan. De splitsingsakte heeft een hogere juridische status dan algemene wetgeving, waardoor eigenaars verplicht zijn hier aan te voldoen.
In sommige gevallen is verhuur wel toegestaan, maar onder specifieke voorwaarden. Bijvoorbeeld moet de verhuurder een gebruikersverklaring laten ondertekenen door de huurder, waarin afspraken gemaakt worden over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes, geluid, klussen en andere aspecten. Deze gebruikersverklaring is bedoeld om te zorgen dat de huurder zich aan de regels van de VvE houdt, net zoals de eigenaar dat zou doen.
De inhoud van de splitsingsakte en het splitsingsreglement kan sterk variëren, afhankelijk van de tijd waarin de woning is aangelegd en de keuze van de oprichters van de VvE. Daarom is het van groot belang om deze documenten zorgvuldig te bestuderen of bij een makelaar, hypotheekadviseur of juridisch deskundige te vragen om hulp bij het interpreteren van de voorwaarden.
Hypotheek en verhuur: wat zijn de regels?
Een tweede belangrijk aspect bij verhuur is de hypotheek. In vrijwel alle hypotheekaktes voor woningen die zijn gekocht voor eigen bewoning, is een clausule opgenomen die verhuur zonder schriftelijke toestemming van de hypotheekverstrekker verbiedt. Deze toestemming wordt meestal alleen verleend indien de huurovereenkomst bepaalde voorwaarden voldoet, zoals een diplomatenclausule of leegstandsclausule. Deze clausules zijn bedoeld om te zorgen dat de verhuurplannen bekend zijn bij de hypotheekverstrekker en dat de verhuur niet langer dan een bepaalde periode kan duren.
In tegenstelling tot hypotheeken voor eigen woning, bestaan er ook zogenaamde "verhuurhypotheeken" of "beleggingshypotheeken". Deze zijn speciaal ontworpen voor verhuur en bieden meestal een hogere rente, aangezien ze geacht worden een groter risico te inhouden. Deze hypotheekvormen zijn meestal niet toegestaan voor 100% van de woningwaarde. Het is daarom belangrijk om bij een hypotheekadviseur of bank te informeren of een verhuurhypotheek beschikbaar is en wat de voorwaarden zijn.
Als verhuur zonder toestemming van de hypotheekverstrekker wordt voortgezet, kan dit leiden tot juridische gevolgen, zoals het inroepen van de hypotheek of extra kosten. Daarom is het verstandig om vanaf het begin open kaart te spelen met de hypotheekverstrekker en eventuele wisselingen in gebruik van de woning te melden.
Verplichtingen bij verhuur aan derden
Nadat duidelijk is of verhuur in de VvE is toegestaan en er toestemming van de hypotheekverstrekker is verkregen, zijn er nog meerdere administratieve en juridische stappen die moeten worden genomen. Een van de belangrijkste is het opstellen van een huurcontract. Bij verhuur in een VvE is het verstandig om gebruik te maken van het meest recente modelhuurcontract van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ). Dit modelcontract bevat alle relevante wettelijke eisen en kan aangepast worden aan de specifieke situatie van de verhuur in een VvE.
Belangrijke clausules in een huurcontract
Een goed huurcontract bevat een aantal essentiële clausules die zowel de verhuurder als de huurder beschermen. Enkele belangrijke clausules zijn:
Onderverhuur en kamerverhuur: Deze zijn vaak alleen toegestaan met toestemming van de verhuurder en, indien van toepassing, van de VvE. In het huurcontract kan worden aangegeven dat onderverhuur en kamerverhuur alleen zijn toegestaan onder bepaalde voorwaarden.
Bemiddelingskosten en overige kosten: Bij gemeubileerde verhuur moet de totale huurprijs worden uiteengezet in kale huur, servicekosten en overige kosten. Dit dient om transparantie te garanderen en om eventuele juridische problemen te voorkomen.
Ondermijningsclausule: Deze clausule vermeldt dat de huurder niet in staat is om criminele activiteiten te ontplooien op de woning. Bovendien geeft het de verhuurder het recht om een ontbindingsprocedure te starten bij niet-naleving.
Daarnaast is het belangrijk om duidelijk te maken wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van de woning, de gemeenschappelijke delen en de particuliere delen. In het huurcontract kan worden opgenomen dat de huurder zich moet houden aan de regels van de VvE, zoals het huishoudelijk reglement. Dit kan bijvoorbeeld gaan over geluidsniveaus, gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes en het uitvoeren van klussen.
Verhuren aan toeristen: wat zijn de risico’s?
Een specifieke vorm van verhuur is kortetermijnverhuur, zoals via platforms als Airbnb of Shortstay. Deze vorm van verhuur kan bij appartementen of woningen die deel uitmaken van een VvE, extra regels met zich meebrengen. In het Gerechtshof Amsterdam is al eerder geoordeeld dat het verhuren via deze platforms tegen de bestemming "wonen" ingaat, omdat de huurder slechts tijdelijk op het adres verblijft en niet permanent woont.
In veel splitsingsakten en reglementen is de bestemming van een appartement "woonruimte" of "woning" opgenomen. In sommige gevallen is de bestemming nog duidelijker omschreven als "woonruimte voor permanente bewoning" of "woonruimte door de eigenaar of gebruiker en diens gezin". Deze formuleringen duiden op de bedoeling dat de woning wordt gebruikt voor langdurig verblijf en niet voor tijdelijke verblijven.
Wanneer de VvE een modelreglement gebruikt, zoals het Modelreglement 2017, zijn de regels over verhuur aan derden te vinden in artikelen 37 t/m 40. Hierin staat onder meer dat een appartement pas mag worden verhuurd aan een derde als de gebruiker een gebruikersverklaring heeft getekend. Deze gebruikersverklaring bindt de gebruiker aan de regels van de VvE en maakt duidelijk dat de gebruiker zich aan de regels van het huishoudelijk reglement moet houden.
Het verhuren aan toeristen kan ook leiden tot problemen bij de gemeente, aangezien dit vaak valt onder de bestemming "logies" en niet onder "wonen". In dat geval zijn er meestal extra vergunningen nodig. Als een eigenaar tegen deze regels inhandelt, kan de VvE een melding doen bij de gemeente, wat kan leiden tot boetes of andere juridische gevolgen.
Verplichte melding bij de VvE en gemeente
Bij het verhuren van een appartement in een VvE is het verplicht om de VvE te informeren. In sommige gevallen is er een specifieke meldingsverplichting in de splitsingsakte opgenomen, waarbij de verhuurder verplicht is om het adres van de huurder, de start- en einddatum van de huurovereenkomst en eventuele voorwaarden te melden. De VvE kan vervolgens een gebruikersverklaring opstellen, die de huurder moet ondertekenen.
Daarnaast is het verstandig om ook de gemeente op de hoogte te brengen van de verhuur, vooral bij kortetermijnverhuur. In sommige gemeenten is er een meldplicht voor vakantieverblijven. Als dit niet gebeurt, kan de gemeente een boete opleggen of de verhuur verbannen. Het is daarom verstandig om te controleren welke regels gelden in de betreffende gemeente.
Bij het verhuren van een appartement of woning moet ook de opstalverzekeraar op de hoogte worden gebracht. In sommige gevallen kan de verhuur leiden tot veranderingen in de premie of tot een annulering van de verzekering. Bij gemeubileerde verhuur is het verstandig om ook een inboedelverzekering af te sluiten, zodat eventuele schade aan meubilair en andere voorwerpen is gedekt.
Gevolgen van het niet nakomen van VvE-regels
Het niet nakomen van de regels in de splitsingsakte of het splitsingsreglement kan leiden tot juridische en administratieve gevolgen. In het geval van een verhuurverbod in de splitsingsakte is het verhuren van de woning niet toegestaan, ook al is er toestemming van de hypotheekverstrekker. In dat geval kan de VvE actie ondernemen, zoals het indienen van een melding bij de gemeente of het starten van een juridische procedure tegen de eigenaar.
Daarnaast kan het verhuren zonder gebruikersverklaring of het niet nakomen van de regels in het huishoudelijk reglement leiden tot problemen met andere eigenaars of bewoners. De VvE kan bijvoorbeeld besluiten om sancties op te leggen of om de verhuur te verbannen. In ernstige gevallen kan dit leiden tot juridische aanduidingen of zelfs tot het inroepen van de hypotheek.
Het is daarom van groot belang om de regels in de splitsingsakte en het splitsingsreglement zorgvuldig te bestuderen en eventueel hulp in te huren bij een juridisch deskundige of makelaar. Dit helpt om eventuele risico's te vermijden en om ervoor te zorgen dat de verhuur op een juridisch en administratief correcte manier wordt voortgezet.
Conclusie
Verhuur in een Vereniging van Eigenaren is mogelijk, maar vereist aandacht voor juridische, financiële en administratieve aspecten. Het is belangrijk om te controleren of verhuur in de VvE is toegestaan en of er specifieke voorwaarden zijn opgenomen in de splitsingsakte of het splitsingsreglement. Daarnaast is toestemming van de hypotheekverstrekker vaak nodig, en moet het huurcontract voldoen aan de wettelijke eisen en de regels van de VvE.
Bij kortetermijnverhuur, zoals via platforms als Airbnb, moet extra aandacht worden besteed aan de bestemming van de woning en aan eventuele gemeentelijke regels. Het verhuren zonder toestemming van de VvE of zonder gebruikersverklaring kan leiden tot juridische gevolgen en kan boetes of andere sancties opleveren. Het is daarom verstandig om vanaf het begin open kaart te spelen en de regels van de VvE en de hypotheekverstrekker zorgvuldig te naleven.
Bij het opstellen van een huurcontract is het verstandig om gebruik te maken van het modelcontract van de Raad van Onroerende Zaken en om relevante clausules op te nemen die zowel de verhuurder als de huurder beschermen. Daarnaast moet de verhuur worden gemeld bij de VvE en, indien van toepassing, bij de gemeente.
Tegenover het verhuren aan toeristen of via tijdelijke platforms moet ook het risico op klachten, schade en eventuele juridische aanduidingen worden bekeken. Het is daarom verstandig om een inboedelverzekering af te sluiten en om de huurder duidelijk te maken dat hij zich aan de regels van de VvE moet houden.