Inleiding
Een Vereniging van Eigendom (VvE) speelt een centrale rol in de beheerstructuur van appartementencomplexen in Nederland. Binnen deze wettelijke constructie zijn de appartementseigenaren mede-eigenaar van de VvE en dienen ze mee te werken aan het financiële en operationele beheer van het gemeenschappelijke domein. In bepaalde situaties kan de VvE besluiten om een lening af te sluiten om groot onderhoud of duurzame verbeteringen te financieren. Dit kan echter leiden tot een negatief eigen vermogen van de VvE, met juridische, fiscale en praktische gevolgen voor de appartementseigenaren.
Deze artikel bespreekt de juridische aansprakelijkheid van appartementseigenaren bij een negatief eigen vermogen van de VvE, de fiscale behandeling van dergelijke situaties in de belastingaangifte, en de praktische aandachtspunten bij het afsluiten van een VvE-lening. Bovendien wordt ingegaan op de specifieke situatie van appartementseigenaren met een laag inkomen die gebruikmaken van een VvE Energiebespaarlening, en op de consequenties van deelbare en ondeelbare schulden binnen de VvE.
Juridische aansprakelijkheid bij negatief eigen vermogen
Hoofdelijke aansprakelijkheid bij schulden van de VvE
Volgens artikel 5:113 lid 3 en 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn de individuele appartementseigenaren voorondeelbare schulden, zoals geldleningen van de VvE, voor het geheel aansprakelijk. Dit betekent dat bij tekorten in de exploitatie van de VvE, de appartementseigenaren die tekorten onderling moeten aanvullen. Bovendien zijn de appartementseigenaren die bij het ontstaan van een bepaalde schuld eigenaar waren, naast de VvE hoofdelijk aansprakelijk voor deze schuld. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid blijft bestaan, zelfs nadat het appartementsrecht in eigendom is overgegaan.
Er zijn verschillende interpretaties van deze aansprakelijkheid. Sommige juridische schrijvers menen dat de hoofdelijke aansprakelijkheid zich beperkt tot het eigen deel van de schuld per appartementseigenaar. Echter, de kantonrechter te Arnhem heeft in een beslissing van 24 mei 2004 bepaald dat de aansprakelijkheid zich vooral richt op de interne relaties tussen de appartementseigenaren en de VvE, en niet op een directe, persoonlijke aansprakelijkheid voor derden zoals banken of kopers.
Impact op aankoopbeslissingen van kopers
Wanneer de VvE een lening heeft afgesloten en daardoor een negatief eigen vermogen heeft, kan dit invloed hebben op de aankoopbeslissingen van toekomstige kopers. Deze kopers zullen immers voor de schulden van de VvE aansprakelijk worden gesteld, zolang zij deel uitmaken van de VvE. Het is daarom belangrijk dat appartementseigenaren en de bestuurder van de VvE kopers duidelijk informeren over bestaande schulden en de daaraan verbonden risico’s.
Fiscale behandeling van een negatief vermogen in de VvE
Negatief vermogen en box 3 in de belastingaangifte
Een negatief vermogen van de VvE kan fiscaal voordelig zijn voor appartementseigenaren. De Belastingdienst heeft in meerdere kennisgroepstandpunten bevestigd dat het negatieve aandeel in het vermogen van de VvE mag worden opgenomen als schuld in box 3 van de belastingaangifte. Dit geldt ook wanneer de lening (nog) niet volledig is besteed aan werkzaamheden. Zolang het bedrag is opgenomen als lening op de balans van de VvE en het vermogen per saldo negatief is, mag het negatieve aandeel in box 3 worden opgenomen.
De fiscale behandeling vindt plaats via het lidmaatschapsrecht van de appartementseigenaar in de VvE. Dit vertegenwoordigt hun aandeel in het vermogen van de VvE, inclusief bezittingen en schulden. Bij een negatief vermogen leidt dat tot een negatieve waarde van het lidmaatschapsrecht, die mag worden opgenomen in box 3. Dit is bevestigd in standpunten zoals KG:202:2023:31 en KG:202:2024:4.
Belastbaar vermogen verlagen
Door het negatieve aandeel correct in box 3 op te nemen, kan het belastbare vermogen van de appartementseigenaar worden verlaagd. Dit betekent dat een VvE-lening, zelfs zonder renteaftrek, alsnog fiscaal voordeel kan opleveren. Het is echter belangrijk om te weten dat alleen de schuld als zodanig meetelt in box 3. De rente of aflossing die via de maandelijkse bijdrage wordt betaald, is niet fiscaal relevant.
Aandachtspunten bij de belastingaangifte
Bij het verwerken van het negatieve aandeel in de VvE-lening in de belastingaangifte is het belangrijk dat de appartementseigenaar beschikt over de juiste informatie en documentatie. Onder andere het volgende dient in overweging genomen te worden:
Persoonlijke aansprakelijkheid en breukdeel: De appartementseigenaar is hoofdelijk aansprakelijk voor zijn breukdeel in de lening. Dit is het deel van de totale lening dat op hem rust, bijvoorbeeld €10.000 bij een lening van €100.000 verdeeld over 10 gelijke delen. Deze informatie staat in de splitsingsakte, en de beheerder van de VvE kan hierbij helpen.
Negatieve balans: De fiscale behandeling is afhankelijk van het openstaande saldo van de VvE-lening en de bezittingen van de VvE op 1 januari van het belastingjaar. Het breukdeel volgens de splitsingsakte is een belangrijke bepalende factor.
Praktische aandachtspunten bij het afsluiten van een VvE-lening
VvE Energiebespaarlening
Een specifieke vorm van VvE-lening is de VvE Energiebespaarlening. Deze lening is bedoeld voor appartementseigenaars met een laag inkomen en biedt een aantal voordelen:
- 0% rente: De lening is renteloos.
- Aflossing bij verkoop: De aflossing vindt plaats bij de verkoop van het appartement.
- Opname in 10 jaar: De lening wordt opgenomen in 120 maanden, dus niet in één keer.
- Maandelijkse opnames: Maandelijks wordt een bedrag tussen €25 en €150 opgenomen.
- Geen BKR-registratie: De lening wordt niet geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie.
- Kwijtschelding mogelijk: Als er geen of onvoldoende overwaarde is om de lening af te lossen, is kwijtschelding mogelijk.
De lening is alleen beschikbaar als de VvE minimaal acht appartementen telt en als de appartementseigenaar zichzelf in het appartement woont en eigenaar is. Buiten inkomensgrenzen zijn er ook beperkingen: voor een alleenstaande mag het inkomen maximaal €28.250 zijn, en voor een gezamenlijk inkomen maximaal €39.500 per jaar. Ook als het inkomen dit jaar onder de grens is, terwijl het vorig jaar hoger was, is de lening mogelijk.
Aanvraagprocessen en bepalingen
Bij de aanvraag van een VvE-lening zijn verschillende aandachtspunten van belang:
- Voorwaarden controleren: Het is belangrijk om de voorwaarden van de lening goed te begrijpen. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat een meerjarenonderhoudsplan moet worden ingeleverd.
- Splitsingsreglement: Niet elk splitsingsreglement toestaat het afsluiten van een lening voor de VvE. Het is verstandig om hierop te controleren.
- Besluitvorming: In de meeste gevallen moet het besluit om een lening af te sluiten worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen.
Deelbare versus ondeelbare schulden binnen de VvE
Juridische nuances
Een belangrijke onderscheidende factor bij VvE-leningen is of de schuld deelbaar of ondeelbaar is. In de regel is een geldlening een deelbare schuld, tenzij de overeenkomst anders bepaalt. Bij een deelbare schuld is ieder VvE-lid aansprakelijk voor zijn eigen deel. Bij een ondeelbare schuld is iedere lid aansprakelijk voor de gehele schuld.
Het fenomeen van ondeelbare schulden is in de praktijk zeldzaam, maar het kan voorkomen dat verstrekkers van leningen in overeenkomsten opnemen dat de lening een ondeelbare schuld vormt. Dit heeft als gevolg dat de aansprakelijkheid van de VvE-leden aanzienlijk zwaarder is dan normaal. Appartementseigenaren zullen in dergelijke gevallen minder geneigd zijn om mee te stemmen met een lening, vanwege het risico dat zij voor de gehele schuld aansprakelijk worden gesteld.
Aanpassingen in de wet
Om ervoor te zorgen dat geldleningen niet automatisch aangemerkt kunnen worden als ondeelbare schulden, is een aanpassing van artikel 113 van de wet noodzakelijk. Deze aanpassing is bedoeld om de juridische onzekerheid te verminderen en de VvE en appartementseigenaren te beschermen tegen onverwachte aansprakelijkheden.
Invloed op hypotheekhouders
Bij het afsluiten van een lening voor de VvE is het belangrijk om ook rekening te houden met de hypotheekhouders. Deze partijen hebben immers vaak het aankoopbedrag van de appartementsrechten gefinancierd, op basis van een taxatie bij aankoop. Een negatief eigen vermogen van de VvE kan de zekerheid van de hypotheekhouders ondermijnen, omdat de zekerheid gedeeltelijk teniet kan worden gedaan door indirecte schulden van de VvE.
Afhankelijk van de voorwaarden in de hypotheekovereenkomst kan het voorkomen dat de appartementseigenaar daardoor bevoegd is om bepaalde acties te ondernemen. Het is daarom verstandig om in dergelijke gevallen contact op te nemen met de hypotheekhouder om eventuele gevolgen en beperkingen te bespreken.
Conclusie
Het afsluiten van een lening door een VvE kan leiden tot een negatief eigen vermogen, met juridische, fiscale en praktische gevolgen voor de appartementseigenaren. Juridisch gezien zijn de appartementseigenaren hoofdelijk aansprakelijk voor hun breukdeel in de lening, en kan het risico op aansprakelijkheid voor de gehele schuld bestaan bij ondeelbare schulden. Fiscaal gezien kan een negatief vermogen voordelig zijn, omdat het belastbare vermogen kan worden verlaagd door het negatieve aandeel in box 3 van de belastingaangifte op te nemen.
Bij de aanvraag van een VvE-lening, zoals de VvE Energiebespaarlening, zijn er specifieke aandachtspunten, zoals inkomensgrenzen, splitsingsreglementen en besluitvorming. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de mogelijk negatieve gevolgen voor hypotheekhouders en de juridische aansprakelijkheden die kunnen ontstaan bij ondeelbare schulden.
De kwestie van negatief eigen vermogen in een VvE vereist dus zorgvuldige overweging van juridische, fiscale en praktische aspecten. Voor appartementseigenaren is het verstandig om zich te richten op duidelijke communicatie, juridisch advies en goed begrip van de financiële situatie van de VvE.