Inleiding
Bij een Algemene Ledenvergadering (ALV) van een Vereniging van Eigenaren (VvE) draait het vaak om besluiten met grote gevolgen, zoals het uitvoeren van herstel- of aanbouwprojecten, het aanpassen van huishoudelijke reglementen of het afsluiten van leningen. Maar wat gebeurt er als het quorum niet wordt gehaald of als er gewoonweg niet genoeg stemmen worden uitgebracht om een besluit te rechtsgeldig maken? Deze situatie kan leiden tot wettelijke complicaties, juridische geschillen en vertraging in essentiële besluiten. In dit artikel worden de juridische en praktische aspecten van onvoldoende stemmen op een ALV van een VvE toegelicht aan de hand van relevante voorbeelden, wetsteksten en reglementaire regels.
We bespreken onder andere hoe het stemrecht werkt, wat het quorum inhoudt, wat de gevolgen zijn van een onvoldoende deelname, en hoe eigenaren deze situatie kunnen omzeilen of begrijpen.
Wat betekent het quorum bij een ALV?
Een ALV is pas wettelijk geldig als er voldaan is aan het quorum. Dit betekent dat een bepaalde minimaal aanwezige deelname moet zijn voordat een besluit kan worden genomen. Het quorum hangt af van het type besluit dat wordt genomen en de regels die zijn opgenomen in het splitsingsreglement van de VvE.
Quorum en besluitvorming
Het quorum is het minimum aantal stemmen dat aanwezig of vertegenwoordigd moet zijn op de vergadering. Bij belangrijke besluiten, zoals het aanpassen van het huishoudelijk reglement of het afsluiten van een lening, is er vaak sprake van een gekwalificeerde meerderheid, wat inhoudt dat:
- 2/3 van het totaal aantal stemmen aanwezig of vertegenwoordigd moet zijn.
- Het besluit moet vervolgens met een 2/3- of 3/4-meerderheid van die aanwezige stemmen worden genomen.
Voor gewone besluiten, zoals het vaststellen van servicekosten, is het quorum meestal lager, namelijk de helft plus één van de stemmen die aanwezig of vertegenwoordigd zijn.
Voorbeeld: Onvoldoende stemmen bij een ALV
Stel dat op een ALV 100 stemmen zijn uit te brengen. Bij een gekwalificeerde meerderheid is er sprake van een quorum van 67 stemmen (2/3 van 100). Als maar 50 stemmen worden uitgebracht, is het quorum dus niet gehaald. In dat geval kan geen wettelijk besluit worden genomen. Het besluit is dan niet geldig en kan niet worden uitgevoerd.
Gevolgen van onvoldoende stemmen
Als er niet genoeg stemmen worden uitgebracht om het quorum te bereiken, zijn er verschillende juridische en praktische gevolgen:
1. Besluit is niet rechtsgeldig
Als een besluit niet is genomen onder de juiste juridische voorwaarden — bijvoorbeeld omdat het quorum niet is gehaald — dan is het niet rechtsgeldig. Dit betekent dat het besluit niet uitgevoerd mag worden, zelfs niet als de meeste eigenaren er mee instemmen.
Een voorbeeld hieruit is als volgt: Stel dat er een besluit is genomen met 80% van de stemmen, maar dat de agenda niet tijdig is opgesteld, waardoor een aantal eigenaren niet op de hoogte was. Als een eigenaar dan een verzoek tot vernietiging indient, kan een kantonrechter bepalen dat de indiener geen materieel belang heeft, omdat het besluit bij een opnieuw gehouden ALV waarschijnlijk toch door een meerderheid zou zijn goedgekeurd. In dergelijke gevallen is het besluit dan niet vernietigbaar, omdat de juridische voorwaarden in de praktijk toch zijn vervuld.
2. Mogelijkheid tot vernietiging
Als een besluit wel rechtsgeldig is, maar niet genoeg stemmen zijn uitgebracht, kan een eigenaar binnen één maand een verzoek tot vernietiging indienen bij de rechter. De rechter kan dan bepalen of het besluit nietig is. Dit is bijvoorbeeld het geval als het quorum niet gehaald is of als het besluit niet op de agenda is opgenomen. In dat geval kan een eigenaar verzoek doen om een vervangende machtiging, waarmee hij of zij het besluit toch kan uitvoeren, maar dan voor rekening van de VvE.
Een dergelijke juridische procedure is echter kostbaar en tijdrovend, en niet iedere eigenaar heeft er recht op. Het hangt onder andere af van het materieel belang van de indiener, wat beoordeeld wordt op basis van de omstandigheden.
3. Vertraging in uitvoering
Bij een onvoldoende deelname aan een ALV kan het tot vertragingen komen in belangrijke projecten. Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van HR-glas of de uitvoering van een dakraamproject. Als het besluit niet rechtsgeldig is, kan het project pas beginnen als er opnieuw wordt gestemd onder de juiste voorwaarden.
Stemrecht en stemgewicht
Het stemrecht van een eigenaar is vastgelegd in de splitsingsakte van de VvE. Het aantal stemmen dat een eigenaar kan uitoefenen is niet gebonden aan het breukdeel, maar aan het woon- en parkeeroppervlak. Dit betekent dat het stemgewicht kan variëren per eigenaar.
Voorbeeld
Stel dat er in een VvE vier appartementen zijn:
- Appartement A: 100 m², 1 stem
- Appartement B: 120 m², 2 stemmen
- Appartement C: 80 m², 1 stem
- Appartement D: 150 m², 3 stemmen
In dit voorbeeld heeft eigenaar D dus een groter stemgewicht dan de andere eigenaren, terwijl hij of zij mogelijk niet meer betaalt aan de servicekosten. Dit is een mogelijk bron van onvrede onder minder grote eigenaren.
Blanco stemmen
Een eigenaar kan ook blanco stemmen, wat betekent dat hij of zij zich onthoudt van stemming. Blanco stemmen worden niet meetegerekend in de berekening van de meerderheid, maar wél in de berekening van het quorum. Dit is belangrijk om te weten bij het plannen van een ALV, omdat blanco stemmen het quorum kunnen beïnvloeden.
Stemverhoudingen in ondersplitsingen
In gevallen van ondersplitsingen (bijvoorbeeld een appartement dat in meerdere eigendommen is opgedeeld), zijn er twee mogelijke manieren om de stemmen in de hoofdsplitsing uit te brengen:
- Evenredige vertegenwoordiging: De stemverhouding van de ondersplitsing wordt in de hoofdsplitsing behouden.
- Districtenstelsel: De uitkomst van de stemming in de ondersplitsing wordt als één stem gerekend in de hoofdsplitsing.
Digitale vergaderingen en de invloed op deelname
Tot 1 februari 2023 was het mogelijk om onder de noodwet (Tijdelijke wet corona-justitie en veiligheid) digitale vergaderingen te houden. Sindsdien is er gewerkt aan een wetswijziging die digitale vergaderingen ook in de toekomst mogelijk maakt. Momenteel is het alleen toegestaan als dit expliciet is vermeld in het splitsingsreglement van de VvE. Bij veel VvE's is dit niet het geval.
Voor eigenaren die niet in staat zijn om fysiek aanwezig te zijn, is het mogelijk om iemand als gemachtigde te benoemen. Let echter op: in sommige splitsingsakten zijn er extra regels die bepalen wie mag optreden als gemachtigde. Het bestuur mag bijvoorbeeld niet als gemachtigde optreden.
Wat doen bij onvoldoende stemmen?
Als op een ALV niet genoeg stemmen worden uitgebracht, zijn er verschillende manieren om de situatie te omzeilen of te begrijpen:
1. Nieuwe ALV indienen
De meest directe oplossing is om een nieuwe ALV te organiseren, waarbij de agenda voldoende tijdig wordt opgesteld en waarbij een effectieve communicatie plaatsvindt. Eigenaren kunnen opgeroepen worden via post, e-mail of bijvoorbeeld via de website van de VvE. Het is belangrijk om duidelijk te maken welke besluiten op de agenda staan en waarom ze belangrijk zijn.
2. Machtiging geven aan anderen
Als een eigenaar niet in staat is om op de ALV aanwezig te zijn, is het mogelijk om een machtiging te geven aan een ander. Dit kan bijvoorbeeld een buurman, een notaris of een externe vergaderrichter zijn. Let op: in sommige splitsingsakten zijn er regels die bepalen wie mag optreden als gemachtigde. Het bestuur mag bijvoorbeeld niet als gemachtigde optreden.
3. Juridisch advies zoeken
Als het niet mogelijk is om opnieuw te stemmen of als een besluit niet wettelijk geldig is, kan een eigenaar juridisch advies zoeken. In sommige gevallen is het mogelijk om een vervangende machtiging aan te vragen bij de rechter, waardoor het besluit toch kan worden uitgevoerd. Dit is echter een kostbaar en tijdrovend proces.
Lenen door de VvE: mogelijk of niet?
In sommige gevallen wil een VvE geld lenen om een project te financieren, bijvoorbeeld het vervangen van HR-glas. Dit is juridisch gezien mogelijk, maar alleen als het toegestaan is in de splitsingsakte of het toepasselijke reglement. Als in de splitsingsakte niets is opgenomen over het aangaan van leningen, dan is het niet mogelijk.
Een voorbeeld: Stel dat er in de splitsingsakte staat dat lenen niet is toegestaan. In dat geval kan de VvE geen lening afsluiten, ook niet als alle eigenaren het ermee eens zijn. Dit betekent dat een project dat financieel niet haalbaar is, niet kan worden uitgevoerd.
Conclusie
Bij een ALV van een VvE is het cruciaal dat er voldoende stemmen worden uitgebracht om het quorum te bereiken en een wettelijk geldig besluit te nemen. Als dit niet het geval is, kan het besluit niet worden uitgevoerd of kan het vernietigd worden door een rechter. Dit heeft juridische, financiële en praktische gevolgen voor alle betrokken partijen.
Het stemrecht en stemgewicht zijn vastgelegd in de splitsingsakte, wat betekent dat de invloed van een eigenaar kan variëren, afhankelijk van het woon- en parkeeroppervlak. Het is daarom belangrijk dat eigenaren zich goed informeren over de regels en hun rechten.
Bij onvoldoende deelname aan een ALV is het mogelijk om opnieuw te stemmen, een machtiging te geven aan een ander of juridisch advies te zoeken. Het is echter belangrijk om vroegtijdig te plannen en te communiceren om dergelijke situaties te voorkomen.