De woningmarkt in Nederland staat momenteel onder druk, mede door de combinatie van een stijgende vraag naar woningen en een relatief langzaam aanbod. Dit heeft gevolgen voor zowel huidige bewoners als voor woningeigenaars en verhuurders. In het kader van de wet- en regelgeving die de regering heeft ingevoerd of is van plan in te voeren, zoals het Wetsvoorstel Betaalbare Huur (WBS), de nieuwe Wettelijke Huurprijsstelling (WWS(O)) en de Huisvestingswet, is er aandacht voor de toekomstige rol van nieuwe bewoners, leeggelopen woningen en de verplichtingen van verhuurders en eigenaars. Deze wetgeving en regelgeving beïnvloeden zowel het proces van leegstand als het opnemen van nieuwe bewoners in een woonruimte.
In dit artikel wordt ingegaan op de juridische en praktische kaders voor leegstand, de verplichtingen van verhuurders bij het opnemen van nieuwe bewoners, en de rol van gemeenten in het beheren van beschikbare woningen. De aandacht gaat daarnaast uit naar de mogelijke gevolgen van het nieuwe huurprijskader en de verplichtingen die verhuurders en verhuurcorporaties als VVE (Vereniging van Eigenaars) tegemoet moeten komen.
Leeggelopen woningen en de verplichting tot leegmelding
Een woonruimte wordt wettelijk gedefinieerd als leeg wanneer deze niet meer wordt bewoond door de laatste bewoner die deze als hoofdverblijf heeft gebruikt. Ook wanneer de woonruimte is vrijgegeven voor verkoop of verhuur, of wanneer de woonruimte is vrijgegeven na verbouw of renovatie, geldt deze als leeg. Bij leeggelopen woningen is er sprake van een verplichting tot melding bij de gemeente.
Volgens artikel 18 van de voordrachtregeling is de eigenaar verplicht om een leegmelding aan te maken bij de burgemeester en wethouders op het moment dat een woonruimte langer dan twee maanden leeg staat of zal leegstaan. Deze verplichting geldt ook voor woonruimtes die leeggelopen zijn als gevolg van een renovatieproject of verbouwing.
De leegmelding is een essentieel onderdeel van de regels rond woningaanbod. Het maakt de gemeente bewust van de beschikbare woningen en kan leiden tot de toekenning van een woning aan een huishouden dat aan de huisvestingscriteria voldoet. De eigenaar kan bij deze melding een huishouden voordragen, maar dit is niet verplicht. In ieder geval dient het voorgedragen huishouden binnen vier weken na de melding voorgedragen te worden. Burgemeester en wethouders bepalen vervolgens of het huishouden voldoet aan de criteria, zoals aangegeven in artikel 8 van de voordrachtsregeling.
In bepaalde gevallen kan de gemeente zelfs actief een woningzoekende voordragen binnen twee weken na de melding. Dit betekent dat de gemeente een actieve rol kan spelen in het opnemen van nieuwe bewoners in leeggelopen woningen. Het doel van deze regels is om ervoor te zorgen dat leeggelopen woningen niet te lang leeg blijven en zo snel mogelijk weer beschikbaar worden voor huur of koop.
De rol van de gemeente bij het opnemen van nieuwe bewoners
Wanneer een woonruimte beschikbaar komt, kan de gemeente een huisvestingsvergunning verlenen aan een voorgedragen huishouden, mits dit huishouden aan de criteria voldoet. Deze criteria zijn gesteld in de Huisvestingswet en kunnen per gemeente iets verschillen, afhankelijk van de lokale omstandigheden en behoeften.
De gemeente kan ook een vergunning verlenen voor tijdelijke onttrekking van woonruimte, bijvoorbeeld voor studenten wanneer de voor hen bestemde nieuwbouw nog niet gereed is. In dat geval wordt een zelfstandige woonruimte omgezet in onzelfstandige woonruimte. De tijdelijkheid dient in dit geval aangetoond te worden, en de aanvrager kan eventueel een financiële compensatie verzoeken. Deze compensatie is echter lager dan bij permanente onttrekking, aangezien het om een tijdelijke situatie gaat.
Een andere vorm van tijdelijk gebruik is "kort wonen", wat gedefinieerd wordt als verblijf van langer dan zeven nachten en korter dan zes maanden. Verblijven langer dan zes maanden vallen onder het begrip "wonen" zoals dat is omschreven in de Huisvestingswet. Voor "kort wonen" is er bijvoorbeeld veel vraag van expats, stagiairs of anderen met tijdelijke opdrachten in een stad zoals Amsterdam. De gemeente Amsterdam heeft zelfs maatregelen genomen om dit soort tijdelijke verblijven te reguleren.
Het opstellen van een puntentelling bij nieuwe huurcontracten
De invoering van de nieuwe WWS(O) (Wettelijke Huurprijsstelling (Onderzoek)) brengt meerdere verplichtingen met zich mee voor verhuurders. Zo moeten verhuurders sinds 1 juli 2024 een feitelijk kloppende puntentelling verstrekken bij nieuwe huurcontracten. Deze puntentelling dient als basis voor de toetsing van de huurprijs door de Huurcommissie.
Indien een verhuurder deze puntentelling niet op tijd verstrekken kan, is dit een overtreding van de Wet goed verhuurderschap. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht op de naleving van deze regelgeving en moeten bij overtredingen de escalatieladder volgen. Voor lichte overtredingen is een waarschuwing vaak voldoende, terwijl ernstigere gevallen wel degelijk sancties kunnen inhouden. De toezichtsmaatregelen dienen echter altijd evenredig te zijn.
Er is echter ook de mogelijkheid dat verhuurders reeds op basis van de huidige wet- en regelgeving een puntentelling kunnen opstellen, vooral met behulp van de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Dit maakt het voor verhuurders mogelijk om te anticiperen op de verplichtingen die met de nieuwe WWS(O) komen.
Verduurzaming en de registratie van energielabels
Een van de uitdagingen die verhuurders en verhuurcorporaties als VVE tegenkomen, is de verduurzaming van woningen. In het kader van renovatieprojecten kan het voorkomen dat niet alle woningen beschikbaar zijn op de ingangsdatum van een huurcontract. Dit kan leiden tot leeggelopen woningen, die opnieuw in te nemen zijn, maar waarbij het energielabel nog niet is geregistreerd.
In deze situatie is er een vraag of de regering bereid is om een coulanceperiode van zes maanden vast te leggen voor renovatieprojecten. Dit zou ervoor zorgen dat verhuurders niet worden bestraft wanneer het energielabel pas binnen zes maanden na ingangsdatum van het huurcontract is geregistreerd. Dit is vooral belangrijk in gevallen waarbij de renovatie leidt tot een verbetering van het energielabel.
Een voorstel is om de volgende zin aan de regelgeving toe te voegen: «Indien door de werkzaamheden van een renovatieproject niet alle woningen beschikbaar zijn voor de opname op locatie die nodig is voor het opstellen van het energielabel, geldt dat er ten minste binnen zes maanden nadat de bewoner de woning betrekt, een geldig energielabel dient te zijn.» Dit zou ervoor zorgen dat verhuurders niet worden gestraft voor vertraging die verband houdt met renovatieprojecten en tegelijkertijd ook de kwaliteit van de woningen verbetert.
De rol van VVE’s bij het opnemen van nieuwe bewoners
VVE’s (Verenigingen van Eigenaars) spelen een belangrijke rol bij het beheren van woonruimtes en het opnemen van nieuwe bewoners. Omdat VVE’s verantwoordelijk zijn voor de administratie en het beheer van de woonruimtes, moeten zij ook de regels rond leegmelding en het opnemen van nieuwe bewoners in acht nemen. Dit betekent dat VVE’s moeten samenwerken met de gemeente bij het melding maken van leeggelopen woningen en bij het voordragen van huishoudens.
Het is bovendien belangrijk dat VVE’s zich houden aan de wettelijke verplichtingen rond huurprijsstelling en energieprestaties. In het kader van de nieuwe WWS(O) zijn VVE’s verplicht om puntentellingen aan te leveren bij nieuwe huurcontracten. Deze puntentellingen zijn een essentieel onderdeel van het proces waarin huurprijsverhogingen of -verlagingen worden bepaald.
Daarnaast moet er binnen VVE’s ook aandacht zijn voor de financiële situatie van huurders. In de huidige woningmarkt is het voor huurders met een middeninkomen steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden. Circa 70 procent van de nieuwe bewoners in de vrije huursector ziet de woning slechts als een tijdelijke oplossing. Dit betekent dat VVE’s een rol kunnen spelen in het creëren van een stabielere woningmarkt, waarin woningen voor middeninkomens beschikbaar zijn.
Het dwingend maken van het WWS
Een van de belangrijkste veranderingen in de huidige huurmarkt is het dwingend maken van het WWS (Wettelijk Woningwaarde Stelsel). Het dwingend maken van het WWS betekent dat verhuurders verplicht zijn om zich te houden aan de maximale huurprijzen die passen bij de kwaliteit van de woning. Dit maakt het mogelijk om de bestaande huurprijsbescherming te versterken.
In de huidige situatie is het voor huurders lastig om hun recht op een lagere huurprijs te behouden, omdat ze zelf actief naar de Huurcommissie moeten stappen. Bovendien is er een korte tijdslimiet van zes maanden voor huurders met een woning boven de liberalisatiegrens om hun huurprijs aan te vragen. Door het dwingend maken van het WWS wordt deze procedure eenvoudiger en transparanter.
Gemeenten krijgen bovendien de bevoegdheid om toezicht te houden op de naleving van deze regelgeving. Dit betekent dat gemeenten een actieve rol kunnen spelen in het voorkomen van onwenselijke huurprijsstijgingen. Tegelijkertijd zorgen deze maatregelen ook voor meer transparantie op de huurmarkt en maken het voor huurders makkelijker om hun rechten te behouden.
Conclusie
De woningmarkt in Nederland is in voortdurende ontwikkeling, en dit heeft gevolgen voor zowel huidige bewoners als voor woningeigenaars en verhuurders. Het opnemen van nieuwe bewoners in leeggelopen woningen, de verplichting tot leegmelding, en de rol van gemeenten bij het beheren van beschikbare woningen zijn essentiële onderdelen van het huurstelsel. Bovendien brengt de invoering van nieuwe regelgeving, zoals het dwingend maken van het WWS en de nieuwe WWS(O), meerdere verplichtingen en kansen met zich mee.
VVE’s spelen een centrale rol in deze ontwikkelingen, omdat zij verantwoordelijk zijn voor het beheer van woonruimtes en het opnemen van nieuwe bewoners. Het is belangrijk dat zij zich houden aan de wettelijke verplichtingen en dat zij samenwerken met gemeenten en andere betrokken partijen. Dit zorgt ervoor dat de woningmarkt functioneert en dat zowel huidige als toekomstige bewoners een betaalbare en passende woning kunnen vinden.
Tegelijkertijd is er ook ruimte voor verbeteringen, zoals een coulanceperiode voor renovatieprojecten, om ervoor te zorgen dat leeggelopen woningen niet te lang leeg blijven. Door dergelijke maatregelen te nemen, kan de woningmarkt worden gestabiliseerd en voorzien in de behoeften van zowel huurders als verhuurders.