In 2018 zijn verschillende wetswijzigingen doorgevoerd die van betekenis zijn voor Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Deze wijzigingen zijn bedoeld om het functioneren van VvE’s te verbeteren, zowel qua juridische bepalingen als qua praktische uitvoering. De voorgestelde veranderingen zijn het resultaat van maatschappelijke consultaties en adviezen van betrokken partijen, zoals notariaat, juristen, en VvE-belangorganisaties.
Deze artikel biedt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen uit 2018 die betrekking hebben op VvE’s, met een focus op onderwerpen zoals geldlening, reservefonds, vergadertermijnen bij ondersplitsingen, en de mogelijke introductie van opt-outregelingen. Bovendien wordt ingegaan op de praktische gevolgen van deze wijzigingen voor VvE-bestuursleden, appartementseigenaars, en externe partijen zoals beheerders en gemeenten.
Het doel is om een duidelijk en feitelijke weergave te geven van de nieuwe regels, zodat zowel huidige VvE-leden als potentiële kopers van appartementen in zowel nieuwbouw als bestaande complexen zich goed kunnen informeren en voorbereiden op de veranderende juridische en praktische kaders.
Juridische wijzigingen in 2018
In 2018 zijn belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de juridische kaders rondom VvE’s. Deze wijzigingen zijn onderdeel van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (VvE). Het doel van deze wet is om de werking van VvE’s te verbeteren, zodat het functioneren van appartementswoningen efficiënter en transparanter wordt.
Een van de kernwetsteksten die zijn aangepast is artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek (BW), die betrekking heeft op geldleningen door de VvE. Sinds 1 januari 2018 is het wettelijk mogelijk gemaakt dat VvE’s geldleningen aangaan, mits het reglement van de VvE dit niet uitdrukkelijk verbiedt. Deze wijziging is bedoeld om VvE’s meer flexibiliteit te geven bij de financiering van grote uitgaven, zoals energiebesparende maatregelen of herstelwerkzaamheden.
Een andere belangrijke wijziging is de uitbreiding van de oproepingstermijnen voor de vergadering van eigenaars. In het kader van hoofdsplitsingen is een oproepingstermijn van vijftien dagen vastgesteld. Bij ondersplitsingen verdubbelt deze termijn naar dertig dagen. Deze wijziging is ingevoerd om VvE’s meer tijd te geven om besluitvormingsprocedures af te ronden, wat vooral van belang is in complexe situaties waar meerdere partijen betrokken zijn.
Bij de inwerkingtreding van de nieuwe regels zijn ook overgangsregels opgenomen. Deze regels geven VvE’s tot drie jaar de tijd om hun reservefonds aan te passen aan het wettelijk vereiste niveau. Dit is een bufferperiode waarmee VvE’s geleidelijk hun bijdrage kunnen verhogen naar de norm van 0,5%.
Geldlening door VvE
De mogelijkheid dat een VvE geld leent is sinds 2018 wettelijk geregeld. Hierbij is het belangrijk om te onthouden dat een VvE standaard bevoegd is om een geldlening te sluiten, tenzij het reglement van de VvE hierin expliciet een beperking heeft opgelegd. Deze wijziging is ingevoerd om VvE’s meer flexibiliteit te bieden bij het financieren van grote uitgaven, zoals het uitvoeren van onderhoud of het verbeteren van energieprestaties.
Een belangrijk thema dat hierbij is opgedoken in de praktijk is de vraag of een zogenaamde "opt-outregeling" mogelijk is. Dit betekent dat een geldverstrekker een lening aan een VvE kan verstrekken, waarbij bepaalde eigenaars hun bijdrage direct betalen, maar niet meedoen met de gemeenschappelijke kosten van rente en aflossing van de lening. Deze eigenaars zijn dan ook vrijgesteld van de aansprakelijkheid voor de schuld.
Hoewel de wetswijziging in artikel 5:126 lid 4 BW een eerste stap in deze richting zet, is er geen juridisch bindend kader voor zulke opt-outregelingen. Er is geopperd dat dergelijke regelingen wettelijk geregeld zouden moeten worden, maar dit is tot nu toe niet gebeurd. In de praktijk blijft het dus afhankelijk van de individuele afspraken tussen VvE, eigenaars, en geldverstrekker.
Het belang van deze wijziging ligt vooral in de mogelijkheid dat VvE’s nu beter in staat zijn om grote investeringen te financieren, zonder afhankelijk te zijn van individuele bijdragen van alle eigenaars. Dit kan vooral van belang zijn in situaties waar energiebesparing of verbetering van energielabels een prioriteit is.
Oproepingstermijnen bij vergaderingen
Een van de praktische wijzigingen die zijn doorgevoerd in 2018 betreft de oproepingstermijnen voor de vergadering van eigenaars. Deze wijziging is vooral van belang voor VvE’s die in hoofd- of ondersplitsingen leven, aangezien de oude regels hierin vaak leidden tot te korte termijnen, waardoor de besluitvorming lastiger kon worden.
De nieuwe regel stelt een oproepingstermijn van vijftien dagen vast voor hoofdsplitsingen. Bij ondersplitsingen wordt deze termijn verdubbeld tot dertig dagen. Dit betekent dat VvE’s nu voldoende tijd hebben om besluitvormingsprocedures af te ronden, vooral in complexe situaties waar meerdere partijen betrokken zijn.
Deze wijziging is van belang voor het functioneren van VvE’s, aangezien ze nu meer tijd hebben om op te treden als juridische entiteit en besluiten te nemen. De wijziging is bedoeld om te voorkomen dat VvE’s worden geconfronteerd met onredelijke termijnen, waardoor besluiten niet op tijd kunnen worden genomen.
Bij gecombineerde vergaderingen, waar meerdere onderwerpen worden besproken, blijft de regel van vijftien dagen gelden, zolang het niet gaat om een ondersplitsing. Dit is een logische uitbreiding van de regel, die ervoor zorgt dat VvE’s niet worden overbelast met te korte termijnen, maar ook niet worden gestraft met te lange wachttijden voor besluitvorming.
Reservefonds en overgangsregels
Een van de belangrijkste juridische wijzigingen die in 2018 zijn doorgevoerd betreft het reservefonds van VvE’s. Dit fonds is bedoeld voor planmatig onderhoud en het uitvoeren van grotere werkzaamheden. De wetswijziging stelt een wettelijk minimum niveau van 0,5% van de waarde van het appartement vast. Dit betekent dat VvE’s nu verplicht zijn om deze percentage op te bouwen in hun reservefonds, zodat ze financieel beter voorbereid zijn op grote investeringen.
Een belangrijk aspect van deze wijziging is de introductie van overgangsregels. Deze regels geven VvE’s tot drie jaar de tijd om hun reservefonds aan te passen aan het wettelijk vereiste niveau. Dit is een bufferperiode die ervoor zorgt dat VvE’s geleidelijk hun bijdrage kunnen verhogen naar het nieuwe niveau, zonder dat ze hierbij plots onredelijke lasten opgelopen worden.
De overgangsregels zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat VvE’s niet direct worden genoodzaakt om hun jaarlijkse bijdrage aanzienlijk te verhogen. In plaats daarvan kunnen ze hun bijdrage geleidelijk verhogen, zodat het financiële kader voor appartementseigenaars blijft behouden. Dit is vooral van belang voor VvE’s die in bestaande complexen leven, waar de oude regels voor reservefonds vaak niet volledig werden nageleefd.
De overgangsregels zijn opgenomen in artikel 172 van de Overgangswet nieuw burgerlijk wetboek. Deze regels zijn bedoeld om de praktische implementatie van de nieuwe regels te faciliteren, zodat VvE’s voldoende tijd hebben om zich aan te passen aan de nieuwe wettelijke kaders.
Praktische gevolgen voor VvE-bestuursleden
De wijzigingen die zijn doorgevoerd in 2018 hebben verschillende praktische gevolgen voor VvE-bestuursleden. Een van de belangrijkste gevolgen is dat VvE-bestuursleden nu meer verantwoordelijkheid dragen voor het beheer van het reservefonds en het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Deze verantwoordelijkheid is wettelijk vastgelegd en moet worden nageleefd, zodat VvE’s zich goed kunnen voorbereiden op grootschalige onderhoudsprojecten.
Een ander belangrijk aspect is dat VvE-bestuursleden nu meer aandacht moeten besteden aan de juridische kaders rondom geldleningen. Het is belangrijk dat ze begrijpen wat de voorwaarden zijn voor het sluiten van een lening en hoe ze dit kunnen doen zonder dat het juridisch of financieel problemen oplevert. Daarnaast moeten ze ook aandacht besteden aan de mogelijkheid van opt-outregelingen, aangezien deze in de praktijk steeds vaker voorkomen.
VvE-bestuursleden moeten ook aandacht besteden aan de wijzigingen in de oproepingstermijnen voor vergaderingen. Het is belangrijk dat ze ervoor zorgen dat de termijnen correct worden nageleefd, zodat besluitvorming binnen de VvE vloeiend verloopt en er geen juridische complicaties ontstaan. Dit is vooral belangrijk in situaties waar meerdere partijen betrokken zijn, zoals bij ondersplitsingen of bij het uitvoeren van grote onderhoudsprojecten.
Praktische gevolgen voor appartementseigenaars
De wijzigingen in 2018 hebben ook verschillende praktische gevolgen voor appartementseigenaars. Eén van de belangrijkste gevolgen is dat appartementseigenaars nu meer aandacht moeten besteden aan het reservefonds van hun VvE. Aangezien het wettelijk minimum is vastgesteld op 0,5%, moet het reservefonds van de VvE nu worden aangevuld tot dit niveau. Dit betekent dat appartementseigenaars nu mogelijk een hogere bijdrage moeten betalen aan hun VvE, vooral in VvE’s waar het reservefonds voorheen lager was.
Een ander belangrijk aspect is dat appartementseigenaars nu meer aandacht moeten besteden aan de juridische kaders rondom geldleningen. Aangezien VvE’s nu wettelijk bevoegd zijn om leningen aan te gaan, moet het duidelijk zijn wat de voorwaarden zijn en hoe de lening wordt beheerd. Appartementseigenaars moeten ervoor zorgen dat ze begrijpen wat de gevolgen zijn van een lening voor de VvE en wat hun eigen verantwoordelijkheden zijn in dit kader.
Een derde belangrijk gevolg is dat appartementseigenaars nu meer aandacht moeten besteden aan de wijzigingen in de oproepingstermijnen voor vergaderingen. Aangezien de oproepingstermijnen nu langer zijn, moet het duidelijk zijn hoe deze termijnen worden gehanteerd en wat de gevolgen zijn voor de besluitvorming in de VvE. Dit is vooral belangrijk in situaties waar meerdere partijen betrokken zijn, zoals bij ondersplitsingen of bij het uitvoeren van grote onderhoudsprojecten.
Praktische gevolgen voor externe partijen
De wijzigingen in 2018 hebben ook verschillende praktische gevolgen voor externe partijen, zoals beheerders, gemeenten, en juristen. Een van de belangrijkste gevolgen is dat beheerders nu meer aandacht moeten besteden aan het beheer van het reservefonds van VvE’s. Aangezien het wettelijk minimum is vastgesteld op 0,5%, moet het reservefonds van de VvE nu worden aangevuld tot dit niveau. Dit betekent dat beheerders nu mogelijk een hogere bijdrage moeten betalen aan hun VvE, vooral in VvE’s waar het reservefonds voorheen lager was.
Een ander belangrijk aspect is dat beheerders nu meer aandacht moeten besteden aan de juridische kaders rondom geldleningen. Aangezien VvE’s nu wettelijk bevoegd zijn om leningen aan te gaan, moet het duidelijk zijn wat de voorwaarden zijn en hoe de lening wordt beheerd. Beheerders moeten ervoor zorgen dat ze begrijpen wat de gevolgen zijn van een lening voor de VvE en wat hun eigen verantwoordelijkheden zijn in dit kader.
Een derde belangrijk gevolg is dat gemeenten nu meer aandacht moeten besteden aan de wijzigingen in de oproepingstermijnen voor vergaderingen. Aangezien de oproepingstermijnen nu langer zijn, moet het duidelijk zijn hoe deze termijnen worden gehanteerd en wat de gevolgen zijn voor de besluitvorming in de VvE. Dit is vooral belangrijk in situaties waar meerdere partijen betrokken zijn, zoals bij ondersplitsingen of bij het uitvoeren van grote onderhoudsprojecten.
Conclusie
De wijzigingen die zijn doorgevoerd in 2018 zijn van groot belang voor de werking van VvE’s. Deze wijzigingen zijn bedoeld om het functioneren van VvE’s te verbeteren, zowel qua juridische bepalingen als qua praktische uitvoering. De nieuwe regels omtrent geldleningen, reservefonds, en oproepingstermijnen voor vergaderingen hebben verschillende praktische gevolgen voor VvE-bestuursleden, appartementseigenaars, en externe partijen zoals beheerders en gemeenten.
De mogelijkheid dat een VvE geld leent is nu wettelijk geregeld, wat de VvE’s meer flexibiliteit biedt bij het financieren van grote uitgaven. De wijzigingen in de oproepingstermijnen voor vergaderingen geven VvE’s meer tijd om besluitvormingsprocedures af te ronden, wat vooral van belang is in complexe situaties. De wijzigingen rondom het reservefonds geven VvE’s een wettelijk minimum niveau om zich financieel goed voor te bereiden op grote investeringen.
De overgangsregels die zijn opgenomen in de wetswijziging geven VvE’s tot drie jaar de tijd om hun reservefonds aan te passen aan het wettelijk vereiste niveau. Dit is een bufferperiode die ervoor zorgt dat VvE’s geleidelijk hun bijdrage kunnen verhogen, zonder dat ze hierbij plots onredelijke lasten opgelopen worden.
In totaal leiden deze wijzigingen tot een beter functionerend kader voor VvE’s, zodat ze zich beter kunnen voorbereiden op grootschalige onderhoudsprojecten en investeringen. Het is belangrijk dat alle betrokken partijen zich goed informeren over de nieuwe regels en ervoor zorgen dat deze correct worden nageleefd. Dit zorgt ervoor dat VvE’s juridisch en praktisch goed functioneren, zodat appartementseigenaars en bewoners in een stabiele en betrouwbare omgeving kunnen wonen.