In 2018 zijn belangrijke wijzigingen doorgevoerd in de wetgeving die van toepassing is op Verenigingen van Eigenaars (VvE). Deze wijzigingen zijn onderdeel van een bredere inspanning om het functioneren van VvE's te verbeteren en het vermogen van deze verenigingen om hun taken op een duurzame manier te vervullen. Het doel van deze nieuwe wetgeving is om verloedering te voorkomen, onderhoud aan te moedigen en het financiële evenwicht binnen VvE's te versterken. Deze inzet richt zich op een grondige uitleg van de centrale aspecten van de nieuwe wetgeving, op basis van de beschikbare bronnen, met nadruk op de juridische, financiële en organisatorische betekenissen.
Inleiding
De wetgeving die in januari 2018 in werking trad, betreft de ‘Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars’ (VvE-wet). Deze wet is opgesteld met het oog op het verbeteren van het functioneren van VvE's, die verantwoordelijk zijn voor de onderhouds- en beheeractiviteiten van appartementencomplexen. De aanleiding voor deze wet was het feit dat ongeveer de helft van de VvE's in Nederland te weinig financiële reserves heeft, terwijl er veel gebouwen zijn met achterstallig onderhoud. Door middel van verplichtingen rondom het reserveren van fondsen en het verbeteren van de communicatie tussen de vereniging en haar leden, wordt geprobeerd om een duurzamere toekomst voor VvE's te creëren.
In deze uiteenzetting zullen de belangrijkste wijzigingen worden besproken, met aandacht voor zowel juridische aspecten als praktische gevolgen voor VvE's en hun leden.
Belangrijke wijzigingen in de VvE-wet van 2018
1. Verplichte reservering van fondsen voor groot onderhoud
Een van de kernaspecten van de nieuwe wetgeving is de verplichte reservering van fondsen voor groot onderhoud. Deze verplichting is bedoeld om VvE's te dwingen om jaarlijks een bepaald minimumbedrag aan te houden voor het onderhoud van het appartementscomplex. Hiermee wordt geprobeerd om verloedering te voorkomen en om ervoor te zorgen dat VvE's in staat zijn om onverwachte kosten te dekken.
Volgens bron [4] was het al eerder verplicht om een reservefonds aan te houden, maar deze verplichting had weinig effect gehad. Vandaar dat minister Blok op 1 december 2018 aangaf aanvullende wetgeving te introduceren. In deze plannen was gesproken over het verplichte reserveren van een bedrag dat 0,3 tot 0,5 procent van de herbouwwaarde zou kunnen zijn. Of het reservebedrag gekoppeld zou worden aan de WOZ-waarde was op dat moment nog onduidelijk.
2. Verbetering van communicatie en informatievoorziening
Een tweede belangrijk aspect van de wetgeving betreft de verbetering van de communicatie binnen VvE's. De wetgeving zorgt voor een juridisch kader dat het verplicht maakt om leden van VvE's op de hoogte te houden over belangrijke zaken zoals het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), de financiële situatie van de vereniging, en eventuele plannen voor energiebesparing. Hierbij is het de bedoeling om bewoners beter te informeren en hen beter te betrekken bij het beheer van het complex.
Bron [5] meldt dat samenwerking met belangenbehartigers een rol speelt bij het uitleggen van de nieuwe regels. Daarnaast zou het voorlichtingsmateriaal van de rijksoverheid worden aangepast om VvE's en andere betrokken partijen te ondersteunen. Bovendien zou er mogelijk een handreiking worden ontwikkeld, bijvoorbeeld in de vorm van een app, waarmee bewoners eenvoudiger toegang krijgen tot informatie over rechten en plichten, onderhoud, energiebesparing en overheidssteun.
3. Juridische regelingen rondom schuld en leningen
Ook is er aandacht geweest voor juridische regelingen rondom schulden en leningen die door VvE's worden aangegaan. In artikel 113 lid 5 van de wet wordt bepaald dat de VvE als rechtspersoon volledig aansprakelijk is voor de schulden die voortvloeien uit een lening die de vereniging afsluit. Individuele appartementseigenaren zijn slechts aansprakelijk voor het deel van de schuld dat hen persoonlijk aangaat.
Bron [5] legt uit dat geldverstrekker zijn beslissing over het verstrekken van een lening meestal baseert op de kredietwaardigheid van de VvE zelf, en niet eerst op die van individuele bewoners. Daarnaast is er voorzien in het mogelijk maken van raadpleging van eigendomsgegevens in de openbare registers, zodat schuldeisers voldoende waarborgen hebben.
4. Subsidie en financieringsregelingen voor voorschoolse voorzieningen
Hoewel de focus van de VvE-wet op het beheer van appartementencomplexen ligt, zijn er ook subsidies en financieringsregelingen die van invloed zijn op VvE's, vooral als ze verantwoordelijk zijn voor voorschoolse voorzieningen. Deze subsidies zijn geregeld in verschillende lokale regelingen en verordeningen, zoals die van gemeente Westvoorne en Texel.
In gemeente Westvoorne is bijvoorbeeld een regeling van kracht geweest tot 1 augustus 2020, waarin de subsidievoorzieningen voor peuteropvang en voorschoolse educatie werden geregeld. De regeling bevatte onder andere een omschrijving van begrippen zoals ‘kinderopvang’, ‘VVE-programma’, en ‘Kinderopvangtoeslag’ (KOT). Het doel van deze regeling was het stimuleren van de voorschoolse educatie en het voorkomen van taalachterstanden bij peuters.
5. Tarieven en bijdrages voor VVE-programma’s
In gemeente Texel is in 2018 een tarievenbesluit van kracht geweest voor voorschoolse voorzieningen. Volgens deze regeling was het normtarief voor peuter- en VVE-plaatsen €7,57 per uur. De regeling bevatte ook een ouderbijdragetabel die door de instellingen moest worden toegepast. De VVE-bijdrage die instellingen kregen voor ingevulde VVE-plaatsen was jaarlijks vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.
Deze tarieven en bijdrages zijn belangrijk voor VvE's die verantwoordelijk zijn voor voorschoolse educatieprogramma’s en moeten worden meegenomen in de financiering en beheerplanning van het appartementscomplex.
Praktische gevolgen en uitdagingen
1. Toepassing van de wet in de praktijk
Hoewel de wetgeving theoretisch duidelijke richtlijnen biedt, blijft de praktische toepassing een uitdaging. Volgens bron [4] is de huidige verplichting om een reservefonds te hebben al langer van kracht, maar heeft deze maatregel nog weinig effect gehad. Er zijn VvE's die hun reservefonds te klein aanhouden, of zelfs helemaal geen fonds hebben. De nieuwe wetgeving probeert dit te verbeteren door een verplicht minimumbedrag in te voeren. Maar ook deze maatregel is niet zonder complicaties.
2. Communicatie en betrokkenheid van bewoners
Een ander belangrijk aspect is de communicatie binnen VvE's. Hoewel de wetgeving verplichtingen legt op het gebied van informatievoorziening, blijft het een uitdaging om bewoners betrokken te houden bij het beheer van het appartementscomplex. De wetgeving stelt hieraan geen juridische verplichtingen, maar zorgt er wel voor dat VvE's een juridisch kader hebben om betere communicatie te organiseren.
Bron [5] vermeldt dat er een mogelijkheid is om een handreiking te ontwikkelen, bijvoorbeeld in de vorm van een app, waarmee bewoners eenvoudiger toegang krijgen tot belangrijke informatie. Dit zou kunnen bijdragen aan een grotere betrokkenheid en transparantie.
3. Juridische verantwoordelijkheden
Aangezien VvE's vaak leningen afsluiten voor onderhoud en beheer, zijn de juridische verantwoordelijkheden hierbij belangrijk. De wetgeving zorgt er voor dat de VvE als rechtspersoon volledig aansprakelijk is voor schulden die uit leningen voortvloeien. Individuele appartementseigenaren zijn slechts aansprakelijk voor hun aandeel in de schuld.
Bron [5] legt uit dat geldverstrekker zijn beslissing meestal baseert op de kredietwaardigheid van de VvE zelf, wat in lijn is met de regels voor schuldoverneming in het Burgerlijk Wetboek. Dit biedt zekerheid aan schuldeisers, maar betekent ook dat de VvE's goed moeten kunnen aantonen dat ze kredietwaardig zijn.
Conclusie
De nieuwe wetgeving van 2018 betreffende Verenigingen van Eigenaars (VvE) brengt een aantal belangrijke wijzigingen met zich mee. Deze wijzigingen zijn bedoeld om het functioneren van VvE's te verbeteren, door het verplichte reserveren van fondsen voor groot onderhoud, verbeterde communicatie en juridische verantwoordelijkheden. De wetgeving is onderdeel van een bredere inspanning om verloedering te voorkomen en een duurzamere toekomst voor appartementencomplexen te creëren.
Hoewel de nieuwe wetgeving theoretisch duidelijke richtlijnen biedt, blijft de praktische toepassing een uitdaging. VvE's moeten niet alleen voldoen aan de verplichtingen, maar ook bewoners betrekken bij het beheer van het complex. Bovendien is het belangrijk dat VvE's goed kunnen functioneren binnen het juridische kader, en dat ze in staat zijn om leningen aan te gaan en schulden te afsluiten op een verantwoorde manier.
In de komende jaren zal het duidelijk worden of de nieuwe wetgeving effect heeft op de duurzaamheid en het functioneren van VvE's. Tot die tijd blijft het van groot belang dat VvE's zich goed informeren over de wetgeving en actief werken aan het verbeteren van hun beheerpraktijk.