Inleiding
De wetgeving rondom Verenigingen van Eigendom (VvE’s) is in recente jaren onderhevig aan wijzigingen en uitbreidingen, met als doel het functioneren van VvE’s te verbeteren en rechtszekerheid te bieden. Deze wijzigingen richten zich op diverse aspecten, waaronder financiering, communicatie, onderhoudsplanmatigheid en het functioneren van VvE’s in gemengde complexen. Bovendien zijn beleidsmaatregelen op lokaal niveau opgesteld om de doelgroepen beter te ondersteunen, zoals in de gemeente Vlieland.
In dit artikel worden de recente wetswijzigingen en beleidsmaatregelen die gericht zijn op het functioneren van VvE’s besproken. Het artikel richt zich op zowel juridische aspecten als praktische uitvoering, met een focus op onderhoudsplanmatigheid, financiering, overgangstermijnen en communicatie. De informatie is afgeleid van officiële publicaties, wetsvoorstellen en beleidsdocumenten van betrokken partijen, zoals de rijksoverheid, VvE Belang en gemeenten.
Wetswijziging en financiering voor VvE’s
Een van de kernpunten in de recente wetgeving is het verbeteren van de juridische basis voor het aangaan van leningen door VvE’s. Tot voor de wijziging was er sprake van een mate van onzekerheid op dit vlak, zowel voor VvE’s als voor financiële instellingen. In het wetsvoorstel tot aanvulling van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is een nieuwe afdeling 7.2A.2 geïntroduceerd, evenals nieuwe titels 7.2B en 7.2C, waarin kredietverlening aan consumenten en VvE’s geregeld wordt.
Een nieuwe bepaling in het Burgerlijk Wetboek (BW), artikel 126 lid 3, stelt VvE’s in staat om in het kader van hun beheer een overeenkomst van geldlening te sluiten, zonder dat dit afhankelijk is van de toepassing van splitsingsreglementen. Deze wijziging biedt rechtszekerheid en vergemakkelijkt het aangaan van leningen door VvE’s, bijvoorbeeld voor renovaties of planmatig onderhoud.
Het juridisch kader is uitgebreid met regels die geldleningen onder bepaalde voorwaarden onder de wettelijke kaders van woningkrediet of consumentenkrediet kunnen vallen. Dit betekent dat kredietverstrekkers verplicht zijn om voldoende voorafgaande informatie te verschaffen aan de VvE, wat bijdraagt aan transparantie en verantwoordelijkheid.
Daarnaast is er sprake van een overgangstermijn van drie jaar voor VvE’s om zich aan te passen aan de nieuwe regels rond de reservering. Tot 2025 hebben VvE’s de mogelijkheid om geleidelijk de reservering aan te passen aan het wettelijk minimumniveau van 0,5%. Deze overgangstermijn is bedoeld om VvE’s te ondersteunen bij het verhogen van hun bijdrage voor het reserveringfonds, zonder dat dit abrupt moet gebeuren.
Functioneren in gemengde complexen
Een ander belangrijk thema in de recente wetgeving betreft het functioneren van VvE’s in gemengde complexen, waar zowel kopers als huurders wonen. In een brief van 3 maart 2016 heeft de Minister van Wonen aangegeven samen te werken met VvE Belang en andere betrokken partijen om een handreiking op te stellen, waarmee het functioneren van VvE’s in dergelijke complexen verbeterd kan worden. Deze handreiking kan bijvoorbeeld de vorm aannemen van een digitale app of informatiemodule die makkelijk toegankelijk is voor bewoners, eigenaars en beheerders.
De wetswijziging maakt het mogelijk om informatieverstrekking en communicatie te verbeteren, met name inzake rechten en plichten, onderhoudsplannen en energiebesparing. Dit is van groot belang in gemengde complexen, waar verschillende belangen aanwezig zijn en waar het belang van duidelijke communicatie en transparantie nog sterker is.
Communicatie en informatieverstrekking
De rijksoverheid heeft aangekondigd dat het voorlichtingsmateriaal op het gebied van appartementsrecht zal worden aangepast om rekening te houden met de nieuwe wetswijzigingen. Dit betekent dat VvE’s, gemeenten, beheerders en juristen beter voorbereid kunnen worden op de veranderingen in de wetgeving. Tevens zullen er bijeenkomsten worden georganiseerd in het land om de nieuwe regels uit te leggen, met betrokkenheid van belangenbehartigers, waaronder VvE Belang.
Het doel van deze maatregelen is om zowel VvE’s als bewoners te ondersteunen bij het functioneren van het appartementsrecht en het beheer van appartementencomplexen. Door duidelijke communicatie en beschikbaarheid van informatie wordt het functioneren van VvE’s verbeterd en wordt het aantal mogelijke conflicten verminderd.
Beleid op lokaal niveau: VVE-beleid en compensatie
Op lokaal niveau zijn ook beleidsmaatregelen genomen om VvE’s en hun omgeving te ondersteunen. Een voorbeeld is het VVE-beleid van de gemeente Vlieland. Deze gemeente heeft in 2023 een beleidsplan vastgesteld voor de periode 2023-2026. In dit beleidsplan wordt ingegaan op de doelgroep, uitgangspunten en de werkijzeren voor het aanbod van voor- en vroegschoolse educatie.
Een ander voorbeeld is de compensatieregel die op lokaal niveau is ingevoerd voor gezinnen met een lager inkomen. In de gemeente Vlieland is besloten om de eigen bijdrage voor deelname aan voor- en vroegschoolse educatie te compenseren voor gezinnen waarin het inkomen niet hoger is dan 110% van de bijstandsnorm. Deze compensatie is bedoeld om gelijke ontwikkelingskansen te bieden aan alle kinderen, ongeacht het inkomen van het gezin.
Hoewel dit beleid niet direct gericht is op VvE’s, laat het zien dat op lokaal niveau aandacht is voor het ondersteunen van gezinnen en bewoners, wat indirect ook van invloed kan zijn op het functioneren van VvE’s in wooncomplexen waar deze doelgroepen wonen.
Beheer en besluitvorming binnen VvE’s
De beheeractiviteiten van een VvE worden geregeld door het Burgerlijk Wetboek, met name in artikel 126. Hierin staat dat een VvE toezicht moet houden op de nakoming van verplichtingen door eigenaars van appartementen. Dit betreft bijvoorbeeld verplichtingen uit het reglement of wettelijke bepalingen. De VvE kan in rechte treden tegen eigenaars die hun verplichtingen niet nakomen, en vice versa kunnen eigenaars de VvE aanspreken indien de vereniging haar beheerstaken niet volledig uitvoert.
Besluitvorming binnen een VvE kan onder bepaalde voorwaarden ook plaatsvinden met vervangende toestemming van de kantonrechter, wanneer één of meerdere appartementseigenaars niet meewerken. Dit is beschreven in artikel 121 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek.
Het juridisch kader voor de beheeractiviteiten van VvE’s is dus vrij breed, maar biedt ook de mogelijkheid tot juridische besluitvorming in geval van gedwongen besluiten of onwetendheid. Het modelreglement, zoals uitgebracht in de jaren 1973 tot 2006, biedt daarnaast richtlijnen voor het functioneren van VvE’s op basis van standaardregels.
Onderhoudsplanmatigheid en energiebesparing
Een belangrijk thema in de recente wetswijziging is de onderhoudsplanmatigheid. Hierin is aandacht voor het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en het reserveringfonds. Een MJOP is verplicht en moet duidelijk maken welke onderhoudsactiviteiten binnen een bepaalde periode worden uitgevoerd. Het reserveringfonds moet voorzien in de benodigde middelen voor deze activiteiten.
De wetswijziging stelt VvE’s in staat om geleidelijk aan het reserveringfonds te verhogen, met als wettelijk minimum 0,5% van de waarde van het complex per jaar. Dit is een belangrijke maatregel om het planmatige onderhoud te waarborgen en mogelijke onderhoudskosten te voorkomen die plotseling op kunnen lopen.
Bij het MJOP wordt ook aandacht besteed aan energiebesparing. VvE’s kunnen worden ondersteund door de overheid bij het verduurzamen van wooncomplexen. Hierbij wordt niet alleen gedacht aan energiebesparing, maar ook aan de ondersteuning die de overheid kan bieden bij het uitvoeren van energieprestaties, zoals subsidies of leningen.
Een werkgroep heeft een rapportage uitgebracht over het wegwerken van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s. Dit rapport geeft aan dat er juridische en administratieve obstakels zijn bij het uitvoeren van energiebesparingmaatregelen in appartementencomplexen. Deze obstakels moeten worden weggenomen om het functioneren van VvE’s in deze context te verbeteren.
De rol van VvE Belang en andere partijen
VvE Belang is een belangrijke belangenorganisatie die actief is in de verbetering van de wetsgeving en het functioneren van VvE’s. In samenwerking met de rijksoverheid, gemeenten en andere betrokken partijen is er aandacht voor het opstellen van handreikingen en informatiemateriaal dat VvE’s kan ondersteunen in hun dagelijks functioneren.
De reacties van VvE Belang op de nieuwe wetgeving zijn onder meer geanalyseerd in een officiële publicatie, die ter inzage is gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer. Daarin wordt ook aandacht besteed aan de mogelijkheden van VvE’s om hun functioneren te verbeteren via digitale tools, zoals een interactieve onderhoudsmeter.
Daarnaast is er een groep die zich bezighoudt met de integrale aanpak van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s. Deze groep werkt aan de uitwerking van het SER-rapport, wat betrekking heeft op juridische en praktische obstakels bij energiebesparing.
Conclusie
De recente wetswijzigingen en beleidsmaatregelen betreffende VvE’s zijn gericht op het verbeteren van het functioneren van deze verenigingen. Het juridische kader is uitgebreid met betrekking tot financiering, onderhoudsplanmatigheid, communicatie en beheeractiviteiten. Daarnaast zijn maatregelen genomen om VvE’s te ondersteunen in het uitvoeren van energiebesparingmaatregelen en het functioneren in gemengde complexen.
De overgangstermijn van drie jaar voor het reserveringfonds biedt VvE’s de mogelijkheid om geleidelijk aan het wettelijk minimumniveau te bereiken. Dit ondersteunt het planmatige onderhoud en vermindert het risico op onverwachte kosten.
Bij de implementatie van deze wijzigingen speelt ook de rol van VvE Belang en andere betrokken partijen een belangrijke rol. Zij zorgen voor juridische ondersteuning, voorlichting en de ontwikkeling van digitale tools die het functioneren van VvE’s verbeteren.
Op lokaal niveau zijn ook beleidsmaatregelen genomen die indirect van invloed kunnen zijn op de VvE’s, zoals compensatieregels voor gezinnen met een lager inkomen. Dit benadrukt het belang van samenwerking tussen de verschillende betrokken partijen, zowel op nationaal als op lokaal niveau.
De wetswijzigingen en beleidsmaatregelen tonen aan dat er aandacht is voor het functioneren van VvE’s en de wensen van bewoners, eigenaars en beheerders. Door rechtszekerheid, verbeterde communicatie en het aanpassen van beheerpraktijken, wordt het functioneren van VvE’s gesteund en versterkt.