In 2018 is een belangrijke wetswijziging ingevoerd die het functioneren van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) in Nederland heeft veranderd. Deze wijzigingen zijn voornamelijk bedoeld om het financiële functioneren van VvE’s te verbeteren, het onderhoud van woningbouwcomplexen te stimuleren en verduurzaming te bevorderen. Deze wet, bekend als de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars, is ingevoerd om de problematiek van onvoldoende financiële reserves en achterstallig onderhoud in veel VvE’s aan te pakken. In dit artikel wordt uitgebreid ingegaan op de belangrijkste wijzigingen, hun doeleinden en de praktische gevolgen voor VvE’s, eigenaren en beheerders.
Inleiding
Sinds 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars in werking getreden. Deze wet is een gevolg van de constatering dat een aanzienlijk aantal VvE’s in Nederland niet over voldoende financiële reserves beschikken om het benodigde onderhoud van de woningbouwcomplexen uit te voeren. Hierdoor is sprake van verloedering en vertraging in onderhoudsprojecten, wat op de lange termijn negatieve gevolgen heeft voor de waarde en leefbaarheid van de woningen. Doel van de wetswijziging is om VvE’s te versterken, zodat ze beter in staat zijn om aan te sluiten bij de behoeften van bewoners en de wettelijke eisen.
Een van de centrale veranderingen is de verplichting voor VvE’s om jaarlijks een reservefonds op te bouwen voor groot onderhoud. Dit fonds dient als buffer voor onvoorziene of grotere kosten die boven op de gebruikelijke jaarlijkse kosten komen, zoals de verduurzaming van een gebouw of de vervanging van het dak of een lift. Deze verplichting is opgenomen in de wet om verduurzaming te stimuleren en verloedering te voorkomen.
Obligaties voor VvE’s
1. Verplichte reservering in het reservefonds
Een van de belangrijkste wijzigingen uit 2018 is de verplichte reservering in het reservefonds. Deze verplichting betekent dat elke VvE jaarlijks een minimaal bedrag moet reserveren uit de contributies van de eigenaren. Dit bedrag dient uitsluitend voor groot onderhoud en verduurzaming van het gebouw.
Volgens Koen Hooft van Gooi & Eemland VvE beheer en advies, is dit reservefonds bedoeld om VvE’s in staat te stellen om niet-geplande of grotere onderhoudskosten te financieren zonder dat de eigenaren plots extra lasten krijgen. De nadruk ligt hierbij op het voorzichtig plannen en uitvoeren van onderhoudsprojecten, zodat het bouwcomplex in goede staat kan worden gehouden.
De verplichte reservering begint bij 0,25% van de totale contributiebedragen in het eerste jaar. Dit percentage stijgt geleidelijk tot 0,5%. VvE’s hebben drie jaar de tijd om zich aan dit wettelijke niveau aan te passen. Deze overgangstermijn is opgenomen in de Overgangswet nieuw burgerlijk wetboek (artikel 172), waarin staat dat VvE’s tot het einde van de overgangstermijn hun bijdrage tot het wettelijke niveau kunnen verhogen. Deze aanpak zorgt ervoor dat de verplichting niet plotselinge financiële druk op VvE’s legt.
2. Verduurzaming als verplichte doelstelling
Een ander belangrijk aspect van de wetswijziging is de verplichting tot verduurzaming. De wet stelt VvE’s in staat om verduurzaming in het reservefonds op te nemen, zodat deze maatregelen op lange termijn financieel haalbaar worden. Verduurzaming is hierbij gedefinieerd als het verbeteren van de energieprestatie van het gebouw, bijvoorbeeld door het aanbrengen van isolatie, het vervangen van ramen of het installeren van zonnepanelen.
De overheid ziet verduurzaming als een belangrijk instrument om de klimaatdoelstellingen te halen en gelijktijdig de leefbaarheid van woningbouwcomplexen te verbeteren. Daarom wordt VvE’s ondersteund bij het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), dat dient als een financieel en technisch raamwerk voor het plannen en uitvoeren van onderhoudsprojecten, inclusief verduurzaming.
3. Communicatie en informatieverstrekking
Een belangrijk thema in de wetswijziging is de verbetering van de communicatie tussen VvE’s en de eigenaren. Het wetsvoorstel bevat regels die het mogelijk maken om duidelijk en transparant te communiceren over de financiële situatie van de VvE, het MJOP en de plannen voor verduurzaming.
Om deze doelen te bereiken, zijn er samen met belangenbehartigers bijeenkomsten georganiseerd waarin de nieuwe regels worden uitgelegd. Ook is er aandacht voor de ontwikkeling van digitale tools, zoals een toekomstig informatiesysteem in de vorm van een app. Dit hulpmiddel zou bewoners en VvE-bestuursleden moeten helpen bij het begrijpen van hun rechten en plichten, het plannen van onderhoud en het toegankelijk maken van informatie over verduurzaming en overheidssteun.
Deze maatregelen zijn bedoeld om de transparantie en betrokkenheid van de bewoners te vergroten, zodat VvE’s beter functioneren en het besluitvormingsproces sneller en efficiënter verloopt.
Wettelijke wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek
De wetswijziging van 2018 heeft ook wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek (BW) teweeggebracht. Deze wijzigingen zijn van belang voor de juridische positie van VvE’s, hun beheerders en eigenaren. Een aantal belangrijke wijzigingen zijn hier verder toegelicht.
1. Aansprakelijkheid van eigenaren bij overdracht
Een van de juridische veranderingen betreft de aansprakelijkheid van de vorige en huidige eigenaar bij overdracht van een appartementsrecht. Volgens artikel 5:122 lid 7 BW zijn de vorige en huidige eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde bijdragen aan de VvE. Deze regeling blijft behouden na de wetswijziging van 2005 en 2018. Het doel is om de positie van de VvE te verbeteren, bijvoorbeeld in geval van insolventie van de verkoper.
2. Verlenging van de oproepingstermijn
Een andere belangrijke wijziging betreft de oproepingstermijn voor bijeenkomsten van eigenaars. In het nieuwe lid 4 van artikel 5:127 BW is de oproepingstermijn voor de bijeenkomst van eigenaars uitgebreid naar 15 dagen. Bij ondersplitsingen is deze termijn 30 dagen. Deze wijziging is bedoeld om VvE’s voldoende tijd te geven om besluiten te nemen en de nodige voorbereidingen te treffen.
Het voorgestelde nieuwe lid 4 van artikel 5:127 BW is opgenomen in het Modelreglement 2017 (MR 2017), dat een verbeterde regeling bevat omtrent de oproepingstermijnen. Deze regeling is echter niet van toepassing op alle bestaande hoofd- en ondersplitsingen. Daarom is het aanbevolen om een algemeen geldende regeling in de wet op te nemen, zodat alle VvE’s onder dezelfde regels vallen.
3. Gecombineerde vergaderingen mogelijk
Onder de nieuwe regeling blijven gecombineerde vergaderingen mogelijk. Dit betekent dat VvE’s met ondersplitsingen de mogelijkheid hebben om meerdere vergaderingen in één bijeenkomst te voorgoed te behandelen. Deze aanpak is efficiënter en vermijdt meervoudige besluitvorming op dezelfde onderwerpen.
Praktische gevolgen voor VvE’s en bewoners
De wetswijziging van 2018 heeft niet alleen juridische, maar ook praktische gevolgen voor VvE’s, hun beheerders en bewoners. Hieronder worden enkele van deze gevolgen verder toegelicht.
1. Verplichte reservering in het reservefonds
De verplichte reservering in het reservefonds heeft als gevolg dat VvE’s meer aandacht moeten besteden aan hun financiële plannen. Dit vraagt om een zorgvuldige inschatting van de benodigde middelen voor groot onderhoud en verduurzaming. VvE’s die tot nu toe weinig reserves hadden, moeten nu dus systematisch plannen voor grotere investeringen.
De overgangstermijn van drie jaar zorgt voor flexibiliteit, zodat VvE’s geleidelijk aan kunnen aanpassen aan de nieuwe verplichtingen. Dit is vooral van belang voor VvE’s die in een moeilijke financiële situatie verkeren.
2. Verduurzaming als strategisch onderhoudsproject
Verduurzaming is nu een strategisch onderhoudsproject dat onderdeel kan uitmaken van het MJOP. Dit betekent dat VvE’s verduurzame maatregelen op lange termijn kunnen plannen en uitvoeren, zonder dat dit financieel overrompeld wordt.
Bijvoorbeeld: een VvE die plannen maakt om de isolatie van een woningbouwcomplex te verbeteren, kan nu deze maatregel opnemen in het MJOP en de benodigde middelen vooraf reserveren. Op deze manier kan de VvE voorkomen dat de eigenaren plots extra bijdragen moeten betalen voor verduurzame projecten.
3. Betere communicatie en betrokkenheid
De wetswijziging legt ook de nadruk op verbeterde communicatie en betrokkenheid van de eigenaren. Een beter informatiesysteem en duidelijke communicatie zijn essentieel om de betrokkenheid van de bewoners te vergroten. Dit heeft als gevolg dat de besluitvorming in VvE’s efficiënter verloopt en dat bewoners beter begrijpen wat er met hun woningbouwcomplex gebeurt.
Bijvoorbeeld: een VvE die een MJOP wil opstellen, moet nu de bewoners duidelijk informeren over de plannen en de financiële gevolgen. Dit kan worden gedaan via digitale platforms of bijeenkomsten. Door deze transparantie te vergroten, wordt het vertrouwen van de bewoners in de VvE vergroot.
Conclusie
De wetswijziging van 2018 betreffende de functionering van Verenigingen van Eigenaars is een belangrijke stap in de richting van een duurzamere en beter functionerende woningbouwsector. De centrale veranderingen – zoals de verplichte reservering in het reservefonds, verduurzaming als onderhoudsproject en verbeterde communicatie – hebben het doel om VvE’s in staat te stellen om hun verantwoordelijkheden beter te vervullen.
De wet legt de nadruk op voorzichtig plannen, transparante communicatie en duurzame investeringen, waardoor VvE’s beter voorbereid zijn op de uitdagingen van de toekomst. Voor eigenaren betekent dit dat hun woningbouwcomplex op langere termijn in goede staat wordt gehouden en dat zij beter geïnformeerd worden over de besluiten en plannen van hun VvE.
De wetswijziging is een reactie op de problematiek van onvoldoende reserves en achterstallig onderhoud. Door middel van juridische en praktische maatregelen wordt geprobeerd om deze situatie te verbeteren. De overgangstermijn en de steun van de overheid zijn hierin essentieel, omdat deze ervoor zorgen dat de wijzigingen geleidelijk worden ingevoerd en geïmplementeerd.
In de komende jaren zal blijken of deze wetswijziging effect heeft op de functionering van VvE’s en de leefbaarheid van woningbouwcomplexen. Tegenwoordig is het van belang dat VvE’s, beheerders en eigenaren goed geïnformeerd zijn over de nieuwe regels, zodat ze deze efficiënt kunnen gebruiken om hun doelen te bereiken.