Onderhoud van Garages in een Vereniging van Eigenaren (VvE)

In Nederland zijn appartementseigenaars verplicht om deel te nemen aan een Vereniging van Eigenaren (VvE), waarbinnen het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het appartementencomplex wordt geregeld. Dit omvat ook het onderhoud van de parkeergarages die bij het complex horen. Het onderhoud van garages binnen een VvE is echter vaak een bron van discussie, aangezien het niet altijd duidelijk is of het onderhoud van individuele garages onder de verantwoordelijkheid van de VvE of van de eigenaar valt. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische, technische en praktische aspecten van onderhoud van garages in een VvE. Op basis van de beschikbare informatie uit diverse bronnen worden de verantwoordelijkheden, regelgeving en praktijkuitdagingen besproken.

Inleiding

Een VvE is een vereniging die door de appartementseigenaars wordt gevormd om het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke delen en zaken van een appartementencomplex te regelen. De VvE heeft een statuut dat regelt welke delen en zaken gemeenschappelijk zijn en welke privé zijn. Deze regeling is belangrijk, omdat het bepaalt wie verantwoordelijk is voor welk onderhoud en wie de kosten moet dragen. In het kader van garages ligt dit vaak niet voor de hand, aangezien een garage zowel privé als gemeenschappelijk kan zijn, afhankelijk van de constructie en de regeling in het splitsingsreglement.

De beschikbare informatie laat zien dat het onderhoud van garages binnen een VvE een complex onderwerp is, waarbij juridische regelgeving, praktijkuitdagingen en verantwoordelijkheden een rol spelen. In het volgende deel wordt ingegaan op de juridische kaders, de verantwoordelijkheden van de VvE en de eigenaar, en de praktische uitdagingen rond het onderhoud van garages.

Juridische kaders

Definitie van privé- en gemeenschappelijke delen

Volgens artikel 10 van het splitsingsreglement 1973 is iedere eigenaar verplicht zijn privégedeelte behoorlijk te onderhouden. In de praktijk betekent dit dat als een garagebox een privégedeelte is, zoals vastgesteld in de akte van de VvE, de eigenaar van de garage verantwoordelijk is voor het onderhoud van dat gedeelte. In het voorbeeld uit bron [1] wordt hier duidelijk aangegeven dat de garagedeur van een individuele garagebox toegang geeft tot een privégedeelte, en dat het verven daarvan dus niet onder het planmatig onderhoud van de VvE valt.

Artikel 2a van de akte geeft verder aan dat deuren die toegang geven tot privégedeelten zelf ook privé zijn. Dit onderbouwt de conclusie dat het onderhoud van de garagedeur van een individuele garagebox een verantwoordelijkheid van de eigenaar is.

Wijzigingen aan het uiterlijk van een privégedeelte

Artikel 37 van de akte bepaalt dat de vergadering van de VvE beslist over de kleur van het verfwerk van deuren die gericht zijn naar de halzijde. In het voorbeeld uit bron [1] is het echter niet de halzijde, maar het buitenoppervlak van de garage. Daarom valt dit onder artikel 7 van de akte, die stelt dat de eigenaars of gebruikers geen veranderingen mogen aanbrengen aan het gebouw zonder toestemming van de algemene vergadering van eigenaars (ALV). Dit betekent dat, als een eigenaar de kleur van zijn garage wil veranderen, dit alleen mag met toestemming van de ALV.

Verplichte onderhoudsverantwoordelijkheid

Artikel 10 van het splitsingsreglement maakt duidelijk dat eigenaren verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun privégedeelten. In het voorbeeld uit bron [1] wordt hier uitgebreid op ingegaan. De eigenaar van een garagebox is dus verantwoordelijk voor het onderhoud van zijn privégedeelte, inclusief het schilderen van de garagedeur. De VvE kan de eigenaar verplichten tot onderhoud, mits het redelijk is. Dit betekent dat de VvE geen onredelijke eisen mag stellen, maar wel kan vragen om het privégedeelte in goede staat te houden.

Verantwoordelijkheden van VvE en eigenaar

Rol van de VvE

De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en zaken van het appartementencomplex. Deze verantwoordelijkheid omvat het planmatig onderhoud, zoals het vervangen van TL-verlichting, het onderhoud van de liftinstallatie en het onderhoud van de gemeenschappelijke antennesysteem, zoals uitgebreid beschreven in bron [1] en [2].

Volgens bron [2] is de VvE verplicht om een reservefonds te vormen en in stand te houden voor het uitvoeren van planmatig onderhoud. Een deel van de maandelijkse bijdrage van de VvE gaat hier naar. De hoogte van deze reservering wordt berekend aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Als het planmatig onderhoud duurder uitvalt dan voorzien, of als werkzaamheden buiten het MJOP worden ingevoerd, kan de VvE besluiten om een extra bijdrage in rekening te brengen.

Rol van de eigenaar

De eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud van zijn privégedeelten. Dit geldt ook voor individuele garages, mits deze zijn vastgesteld als privé in de akte van de VvE. De eigenaar is dus verantwoordelijk voor het schilderen van de garagedeur, eventuele reparaties en andere onderhoudsmaatregelen. De VvE kan de eigenaar verplichten tot onderhoud, maar moet dit redelijk en terecht onderbouwen.

In bron [5] wordt verder uitgebreid op de verantwoordelijkheid van huurders. Hoewel dit artikel zich richt op huurders, geldt het principe dat huurders ook verplicht zijn mee te werken aan onderhoud. Dit suggereert dat het principe van onderhoudsverantwoordelijkheid ook van toepassing is op huurders die hun woning in een VvE bevinden.

Praktische uitdagingen

Een van de grootste uitdagingen bij het onderhoud van garages binnen een VvE is het bepalen van wie verantwoordelijk is voor het onderhoud. In veel gevallen zijn garages geplaatst in een aparte bouwkubus of een complex waarbij het niet duidelijk is of het onderhoud onder de VvE of de individuele eigenaar valt.

In bron [3] wordt gewezen op de risico's van een "slapende VvE", waarin het periodieke onderhoud niet wordt uitgevoerd. In dergelijke gevallen kan de gemeente aanschrijven en het onderhoud opdringen aan de VvE of de appartementseigenaars. De kosten die dan ontstaan zijn vaak aanzienlijk. Het is daarom verstandig om periodiek onderhoud en reservering als onderdeel van de agenda van de VvE te bespreken en te organiseren.

Technische en beheeraspecten

Beheer en schoonmaak van appartementencomplexen

Het onderhoud van appartementencomplexen, inclusief de parkeergarages, vereist professionele beheer en ondersteuning. In bron [4] wordt uitgebreid ingegaan op de rol van VvE-beheer en schoonmaakdiensten. Voorbeelden van services zijn glasbewassing, schoonmaakdiensten en technische analyse. Deze diensten zijn essentieel om de gemeenschappelijke delen in goede staat te houden en om verantwoording aan de leden van de VvE te kunnen geven.

Een professionele VvE-beheerder kan ook adviseren over specifieke aandachtpunten van een flatcomplex, zoals schoonmaakintervallen, keuze van hoogwerker en veiligheid van werkmethode. Het doel is om op een duurzame manier het appartementencomplex te beheren en het afgesproken eindresultaat te bereiken.

Veiligheid in parkeergarages

Een andere technische en praktische aspect die belangrijk is bij het onderhoud van garages is de veiligheid. In bron [6] wordt ingegaan op de veiligheid van parkeergarages binnen een VvE, met name in relatie tot elektrische auto’s en laadpunten. In Nederland is er vanaf 1 juli 2023 aanvullende regelgeving ingevoerd voor het veilig plaatsen van laadpunten in parkeergarages. Deze regelgeving bepaalt dat alle laadpunten tegelijkertijd moeten zijn af te schakelen en dat bij de ingang van de garage duidelijk moet worden aangegeven dat laadpunten aanwezig zijn.

Daarnaast wordt er gewezen op het belang van een veiligheidsscan voor de integrale brandveiligheid van een parkeergarage. Als er twijfel is over de veiligheid van een parkeergarage, kan een scan worden uitgevoerd die mogelijke verbeterpunten opspoorde. De VvE kan hierbij advies vragen aan partijen zoals Stravea en Adviescentrum Brandveilig Wonen.

Praktische voorbeelden en conclusies

Het onderhoud van garages binnen een VvE is dus een complex onderwerp dat zowel juridische als technische aspecten omvat. In de praktijk kan het moeilijk zijn om te bepalen of het onderhoud van een garage onder de verantwoordelijkheid van de VvE of de individuele eigenaar valt. Dit is afhankelijk van de regeling in het splitsingsreglement en de definitie van privé- en gemeenschappelijke delen in de akte van de VvE.

Een praktisch voorbeeld dat uit de bronnen is af te leiden, is dat het schilderen van een garagedeur die toegang geeft tot een privégedeelte een verantwoordelijkheid van de eigenaar is. De VvE kan de eigenaar verplichten tot onderhoud, mits het redelijk is. Echter, als de kleur van de garage verandert, is dit onderworpen aan de regels van artikel 7 van de akte, en mag dit alleen met toestemming van de ALV.

In een andere situatie, zoals het aanbrengen van laadpunten in een parkeergarage, is het belangrijk om te controleren of deze voldoen aan de huidige regelgeving. In dit geval is een veiligheidsscan aan te raden om mogelijke verbeterpunten op te sporen en om eventuele risico's te vermijden.

Conclusie

Het onderhoud van garages binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een complexe aangelegenheid, die zowel juridische als technische aspecten omvat. De verantwoordelijkheid voor het onderhoud van een garage hangt af van de regeling in het splitsingsreglement en de definitie van privé- en gemeenschappelijke delen in de akte van de VvE. Als een garagebox een privégedeelte is, is de eigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud van dat gedeelte, inclusief het schilderen van de garagedeur. De VvE kan de eigenaar verplichten tot onderhoud, maar moet dit redelijk en terecht onderbouwen.

Daarnaast is het belangrijk dat de VvE regelmatig periodiek onderhoud uitvoert en een reservefonds heeft voor planmatige onderhoudsmaatregelen. In geval van twijfel of problemen met het onderhoud van een garage, is het verstandig om professionele beheerder of adviesbureau in te schakelen om de situatie te analyseren en oplossingen te bieden.

Tot slot is het belangrijk om veiligheid aan te houden in parkeergarages, vooral in het licht van de toename van elektrische auto’s en laadpunten. Hierbij geldt vanaf 1 juli 2023 aanvullende regelgeving, en wordt aanbevolen om een veiligheidsscan uit te voeren om mogelijke risico’s in te zien en verbeterpunten op te sporen. Door een goed begrip van de regelgeving en verantwoordelijkheden, en door professionele beheer en ondersteuning in te schakelen, kan het onderhoud van garages binnen een VvE op een effectieve en duurzame manier worden uitgevoerd.