Inleiding
Voor vaste- en woningbouwverenigingen (VvE’s) is een goed onderhoudsplan van cruciaal belang om het pand gezond te houden en financiële onrusten voor te gaan. Een bouwkundige keuring is de eerste stap in het opstellen van een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit plan biedt een duidelijk overzicht van de benodigde onderhoudsmaatregelen over een periode van tien tot twintig jaar, en helpt beheerders en eigenaren om de kosten voor te bereiden en de verdeling van reserveringen te onderbouwen. In dit artikel worden de relevante aspecten van bouwkundige keuringen en MJOP’s voor VvE’s besproken, met aandacht voor het proces, de inhoud van het plan, de kosten, en de rol van de bouwkundig inspecteur.
Bouwkundige Keuring en MJOP: Wat is het?
Een bouwkundige keuring is een grondige inspectie van het gebouw, waarbij de huidige staat van de constructie en de bouwdelen wordt beoordeeld. Deze inspectie wordt uitgevoerd volgens de NEN2767 conditiemeting, waarbij elk bouwdeel in kaart wordt gebracht en een conditiescore ontvangt. De inspecteur maakt foto’s, noteert eventuele gebreken, en geeft advies over noodzakelijke herstel- of onderhoudsmaatregelen.
Het MJOP is een uitgebreid plan dat op basis van deze inspectie wordt opgesteld. Het geeft een overzicht van de benodigde onderhoudsmaatregelen voor de komende jaren, uitgesplitst per bouwdeel. Het MJOP helpt VvE’s om een strategisch onderhoudsplan te ontwikkelen en zorgt voor transparantie bij de verdeling van reserveringen en de financiering van onderhoudsprojecten.
Belang van het MJOP
De Nederlandse overheid heeft VvE’s statutair verplicht gemaakt om een MJOP te hebben. Daarnaast is er sinds 1 januari 2018 een wettelijke verplichting voor VvE’s om jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde van het pand te reserveren voor onderhoud. Deze reservering moet onderbouwd worden met een goed MJOP. Dit betekent dat een MJOP niet alleen een praktisch instrument is, maar ook een juridische vereiste.
Bouwkundig Advies en Keuring: De Rol van de Expert
Bij het opstellen van een MJOP werkt de bouwkundig inspecteur nauw samen met de VvE. Tijdens de inspectie beoordeelt de inspecteur niet alleen de fysieke staat van het gebouw, maar ook de noodzaak van onderhoudsmaatregelen. De inspecteur let bijvoorbeeld op:
- de fundering
- de kruipruimte, kelder en vloer
- de buitengevel
- de constructie van het dak
- kozijnen, muren en deuren
- hang- en sluitwerk
- de elektrische installatie
- de verwarming
- de gezamenlijke ruimtes
Na afloop van de inspectie ontvangt de VvE een gedetailleerd rapport. Dit rapport bevat foto’s, conditiescores, een overzicht van gebreken, en een kostenraming voor directe herstelmaatregelen. Op basis van deze informatie wordt het MJOP opgesteld.
De Invloed van het MJOP op Vastgoedbeheer
Een goed MJOP helpt VvE’s om niet alleen het onderhoud van het pand te planen, maar ook de financiering ervan. Het MJOP geeft een duidelijk overzicht van de kosten die in de toekomst aan onderhoud zullen worden gemaakt. Hierdoor kunnen beheerders een realistische reservering bepalen en eigenaren weten wat ze kunnen verwachten aan kosten. Dit voorkomt onverwachte uitgaven en draagt bij aan een stabiel en voorspelbaar budget.
MJOP voor Kleine VvE’s
Voor kleine VvE’s, zoals die vaak voorkomen in steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, is het MJOP soms niet zo uitgebreid. In dergelijke gevallen kan een Beknopt Onderhoudsplan (BOP) een geschikte optie zijn. Het BOP is bedoeld voor VvE’s met maximaal acht units en is een vereenvoudigde versie van het MJOP. Het BOP geeft een overzicht van de belangrijkste bouwdelen en de verwachte onderhoudskosten. Het plan heeft een looptijd van tien jaar en is sneller en goedkoper te realiseren dan een volledig MJOP.
Het MJOP-Proces: Van Keuring tot Plan
Het opstellen van een MJOP begint met een bouwkundige keuring. De VvE maakt een afspraak met een bouwkundig inspecteur, die het gebouw inspecteert en een rapport opstelt. Het rapport bevat de bevindingen van de inspectie, inclusief foto’s en een overzicht van eventuele gebreken. De inspecteur geeft ook advies over noodzakelijke herstelmaatregelen en een kostenraming voor directe werkzaamheden.
Op basis van het rapport wordt het MJOP opgesteld. Het MJOP bevat een overzicht van de benodigde onderhoudsmaatregelen voor de komende jaren, uitgesplitst per bouwdeel. Het MJOP helpt VvE’s om een strategisch onderhoudsplan te ontwikkelen en zorgt voor transparantie bij de verdeling van reserveringen en de financiering van onderhoudsprojecten.
Actualisatie van het MJOP
Een MJOP is een leefbaar document dat regelmatig geactualiseerd moet worden. Vijf jaar na het opstellen van het MJOP wordt aangeraden om een actualisatie te laten uitvoeren. Tijdens de actualisatie voert een bouwkundig inspecteur opnieuw een inspectie uit en beoordeelt hij of de geplande onderhoudsmaatregelen nog nodig zijn. Op basis van deze inspectie wordt het MJOP bijgewerkt en worden eventuele aanpassingen gedaan.
De actualisatie van het MJOP is een belangrijke stap in het onderhoudsbeleid van een VvE. Het zorgt ervoor dat het MJOP actueel blijft en dat de reservering op een realistische basis is opgesteld. Een actualisatie kan alleen aangevraagd worden als het MJOP via een bepaalde dienstverlener is opgesteld.
Kosten en Kwaliteit van Bouwkundige Keuring en MJOP
De kosten van een bouwkundige keuring en het opstellen van een MJOP variëren afhankelijk van de omvang van het pand en de complexiteit van de inspectie. Voor een bouwkundige keuring zijn de kosten meestal tussen € 595,- en € 650,-, inclusief BTW. Voor een MJOP zijn de kosten hoger, omdat het plan uitgebreidere analyse en meer werk vereist.
De kwaliteit van de bouwkundige keuring en het MJOP hangt af van de expertise van de inspecteur en de kwaliteit van de dienstverlener. Het is belangrijk om een erkende bouwkundig adviesbureau te kiezen dat ervaring heeft met VvE’s en een gedetailleerd rapport kan opstellen. Een goed MJOP bevat niet alleen een overzicht van de benodigde onderhoudsmaatregelen, maar ook een realistische kostenraming en een strategisch plan voor de toekomst.
Bouwkundige Adviesbureaus en Keuringsdiensten
Er zijn verschillende bouwkundige adviesbureaus en keuringsdiensten die zich specialiseren in bouwkundige keuringen en MJOP’s voor VvE’s. Deze bedrijven werken vaak met meerdere inspecteurs en hebben een uitgebreide database van eerder uitgevoerde inspecties. Hierdoor kunnen zij een gedetailleerd en betrouwbaar MJOP opstellen.
Voor VvE’s die in een bepaalde regio opereren, zoals Den Haag, Hilversum of Utrecht, zijn er lokale bureaus die specifieke kennis hebben van de lokale voorwaarden en de eigenschappen van de panden in die regio. Dit is voordelig omdat de inspecteur dan beter weet wat hij moet controleren en waar hij op moet letten.
Duurzaam Onderhoud en het MJOP
In de huidige context van duurzaamheid en energiebesparing is het MJOP niet alleen een financieel instrument, maar ook een hulpmiddel voor het verduurzamen van het pand. Een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) kan een handige aanvulling zijn op het reguliere MJOP. Het DMJOP bevat extra aandacht voor duurzame maatregelen, zoals isolatieverbeteringen, energiebesparende systemen en andere maatregelen die het energieverbruik van het pand kunnen verminderen.
Het DMJOP is vooral geschikt voor VvE’s die duurzaamheid als een van hun speerpunten hebben. Het plan helpt VvE’s om duurzame maatregelen in te plannen en te financieren, en kan ook dienen als onderbouwing bij subsidies of andere maatregelen die gericht zijn op energiebesparing.
Conclusie
Een bouwkundige keuring en het opstellen van een MJOP zijn essentiële stappen voor VvE’s om het onderhoud van hun pand te organiseren en financieel te onderbouwen. Het MJOP biedt een duidelijk overzicht van de benodigde onderhoudsmaatregelen voor de komende jaren en helpt VvE’s om een strategisch onderhoudsplan te ontwikkelen. Het MJOP is niet alleen een praktisch instrument, maar ook een juridische vereiste, gezien de wettelijke verplichting voor VvE’s om jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde te reserveren en dit te onderbouwen met een goed MJOP.
Voor kleine VvE’s is het Beknopt Onderhoudsplan (BOP) een geschikte optie. Het BOP is sneller en goedkoper te realiseren en biedt een overzicht van de belangrijkste bouwdelen en de verwachte onderhoudskosten. Het BOP heeft een looptijd van tien jaar en is geaccepteerd door banken en geldverstrekkers.
De actualisatie van het MJOP is een belangrijke stap in het onderhoudsbeleid van een VvE. Het zorgt ervoor dat het MJOP actueel blijft en dat de reservering op een realistische basis is opgesteld. Een actualisatie kan alleen aangevraagd worden als het MJOP via een bepaalde dienstverlener is opgesteld.
De kwaliteit van de bouwkundige keuring en het MJOP hangt af van de expertise van de inspecteur en de kwaliteit van de dienstverlener. Het is belangrijk om een erkende bouwkundig adviesbureau te kiezen die ervaring heeft met VvE’s en een gedetailleerd rapport kan opstellen. Een goed MJOP bevat niet alleen een overzicht van de benodigde onderhoudsmaatregelen, maar ook een realistische kostenraming en een strategisch plan voor de toekomst.
In de huidige context van duurzaamheid en energiebesparing is het MJOP ook een hulpmiddel voor het verduurzamen van het pand. Een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) kan een handige aanvulling zijn op het reguliere MJOP. Het DMJOP bevat extra aandacht voor duurzame maatregelen, zoals isolatieverbeteringen, energiebesparende systemen en andere maatregelen die het energieverbruik van het pand kunnen verminderen.
Een goed MJOP is dus niet alleen een financieel instrument, maar ook een strategisch en juridisch gereedschap dat helpt bij het onderhoud van het pand, de financiering van onderhoudsmaatregelen, en het verduurzamen van de VvE.