De woningmarkt in Nederland staat momenteel voor een complexe combinatie van veranderingen. Zowel het aantal aankopen als verkopen van woningen door beleggers is afgenomen, een fenomeen dat zich op verschillende manieren uit in de huur- en koopmarkt. Deze ontwikkelingen worden beïnvloed door factoren zoals rentevoeten, fiscaal beleid en lokale regelgeving. In dit artikel geven we een overzicht van de huidige stand van zaken, gericht op zowel particuliere beleggers, woningcorporaties als koopstarters. Aan de hand van de meest recente cijfers en beleidsmaatregelen wordt geanalyseerd wat de betekenis is van deze trends voor de toekomstige woningaanbod en marktstabiliteit.
Inleiding
De woningmarkt is een van de meest gevoelige sectoren in de Nederlandse economie. De laatste jaren zijn er duidelijke veranderingen zichtbaar in de dynamiek van aankoop- en verkoopgedrag, vooral binnen het segment van particuliere beleggers. In de jaren van lage rente waren beleggers een belangrijke motor achter de koopmarktprijsstijgingen. Sinds het begin van de rentestijging in 2022 is dit beeld echter veranderd: beleggers kopen minder woningen en verkopen relatief meer. Deze trend heeft invloed op zowel de huurmarkt als de koopmarkt, aangezien woningen die eerder in huur verbleven nu vaak worden verkocht aan eigenaar-bewoners. In dit artikel wordt ingegaan op de oorzaken van deze ontwikkeling en de gevolgen voor verschillende doelgroepen.
Aankoop- en verkoopgedrag van beleggers
Verkopen van beleggers dalen, aankopen ook
De cijfers van Kadaster tonen een duidelijke daling in het aantal verkopen door beleggers in 2023. In vergelijking met 2022 is het aantal verkopen met bijna 25% gedaald: van ongeveer 44.000 woningen in 2022 naar ruim 33.000 in 2023. Dit betekent dat beleggers relatief minder woningen op de markt brengen, wat op zich een positief signaal is voor de stabiliteit van de huurmarkt.
Aan de andere kant is het aantal aankopen door beleggers ook afgenomen. In 2022 werden ongeveer 37.000 woningen aangekocht, terwijl dit in 2023 gedaald is naar 19.000. Dit betekent dat het nettoresultaat voor beleggers negatief is: in 2023 zijn meer woningen verkocht dan aangekocht. Dit verschijnsel kan worden gezien als een correctie op de koopmarkt na jaren van overbodige aankopen.
De daling in het aantal aankopen wordt gedeeltelijk toegeschreven aan de stijgende rente. In de jaren van lage rente werden woningen vaak aangekocht met vreemd vermogen, maar bij hogere rente wordt het aankopen met leningen onbetaalbaarder. Daarnaast is er ook een verschuiving in beleggingsstrategie zichtbaar: investeerders zoeken alternatieve beleggingsvormen, zoals staatsobligaties of andere vaste inkomstenproducten.
Invloed van beleidsmaatregelen
Beleidsmaatregelen spelen ook een rol in deze ontwikkeling. De invoering van de opkoopbescherming in verschillende gemeenten heeft bijvoorbeeld invloed op het aankoopgedrag. Deze maatregel zorgt ervoor dat huurders die in een huurwoning wonen, voorrang krijgen op koopwoningen die door beleggers worden verkocht. Dit beïnvloedt de markt voor koopstarters en middeninkomens positief, omdat zij nu vaker toegang krijgen tot woningen die eerder in huur verbleven.
Daarnaast heeft het fiscale beleid, zoals de overdrachtsbelasting en het belastingregime in box 3, invloed op het verkoop- en aankoopgedrag van beleggers. Deze maatregelen maken het aankopen en verkopen van woningen belastender, wat beleggers afhoudt van marktdeelname.
Effecten op de huurmarkt
Verkoop van huurwoningen
Hoewel beleggers relatief meer woningen verkopen dan aankopen, leidt dit niet tot een daling van de huurvoorraad. Dat komt doordat beleggers hun woningvoorraad aanvullen via andere middelen, zoals nieuwbouw, splitsen of transformatie. De daling in het aantal aankopen wordt dus gecompenseerd door nieuwe bouwactiviteiten.
De regering heeft verschillende maatregelen genomen om de verkoop van huurwoningen door woningcorporaties te beperken, vooral in drukke gebieden. In de Nationale Prestatieafspraken (NPA) is afgesproken dat verkoop geen doel op zich kan zijn. Tegelijkertijd is het wel toegestaan binnen een gebalanceerd voorraadbeleid. De uitvoering van deze afspraken ligt echter voor de hand bij gemeenten en woningcorporaties. In gemeenten zoals Amsterdam zijn er al concrete afspraken gemaakt over wanneer verkoop wél en wanneer niet mag plaatsvinden.
Betaalbaar huur en de WWS
De regering heeft ook aandacht besteed aan de vraag hoe de voorraad aan betaalbare huurwoningen kan worden uitgebreid. Hierbij wordt rekening gehouden met het Woningwet 2019 (WWS). Door het dwingend maken van het WWS en het beperken van de WOZ-cap op 186 punten, wordt de voorraad aan betaalbare huurwoningen uitgebreid. Deze maatregelen hebben bijgedragen aan de groei van het laag- en middenhuursegment.
Een belangrijk aspect is dat woningen die onder de NHG-grens (Nationale Huurprijsguidelines) vallen, vaak worden uitgepond door beleggers. In 2023 betaalden koopstarters gemiddeld 319.700 euro voor een woning die gekocht werd van een belegger. De meeste van deze woningen hadden een verkoopprijs onder de NHG-grens, wat duidt op een positieve ontwikkeling voor koopstarters en middeninkomens.
Effecten op de koopmarkt
Uitponding en koopstarters
De uitponding van beleggers naar eigenaar-bewoners is een fenomeen dat recent duidelijk zichtbaar is geworden. Hoewel het totale aantal verkopen gedaald is, is het deel van de verkopen dat naar eigenaar-bewoners gaat, toegenomen. Dit betekent dat de koopmarkt voor koopstarters en middeninkomens gunstig wordt beïnvloed.
De uitponding kan gezien worden als een correctie op de jaren van oververhuring en beleggingsgedrag. De meeste woningen die door beleggers worden verkocht, vallen binnen het prijssegment onder de NHG-grens, wat betekent dat deze woningen voor een groter deel toegankelijk zijn voor eigenaar-bewoners.
Rol van de overheid
De overheid heeft reeds op meerdere publicaties gereageerd, waaronder rapporten van CBRE, Peter Boelhouwer, Johan Conijn, de Nederlandse Bank (DNB) en het Instituut voor Publieke Economie. In deze reacties benadrukt de regering de noodzaak om een evenwichtig beleid te hanteren dat zowel de huurmarkt als de koopmarkt ondersteunt.
Een van de centrale thema's is het idee dat de markt niet alleen bepaald wordt door beleggers, maar ook door beleid. De regering benadrukt dat verkoop geen doel op zich mag zijn, maar wel kan bijdragen aan een gezonde bedrijfsvoering. Dit betekent dat de regelingen moeten worden afgestemd op zowel de behoeften van beleggers als die van huurders en koopwoningenzoekenden.
Leegstand en transformatie
Niet alleen de verkoop- en aankoopontwikkelingen zijn van invloed op de woningmarkt, ook leegstand speelt een rol. In Nederland zijn er momenteel 50.000 leegstaande winkelpanden, waarin bovenverdiepingen leeg staan. Deze ruimtes zijn goed voor ongeveer 70.000 extra woningen, wat in een land met honderdduizenden woningzoekenden een belangrijke kans is.
Echter, de transformatie van deze ruimtes naar woningen wordt vaak ingeperkt door ingewikkelde regels, absurde parkeernormen of een gebrek aan kennis bij de eigenaren. De overheid wordt hier opgeroepen om de drempels voor transformatie te verlagen en een landelijke coördinator in te zetten die eigenaren, gemeenten en ontwikkelaars kan verbinden.
Wetsvoorstel betaalbare huur
Het wetsvoorstel betaalbare huur (WV BH) is een belangrijk instrument om de markt te sturen. Het voorstel houdt in dat woningcorporaties verplicht worden om minstens 20% van hun woningvoorraad betaalbaar te houden, conform de NHG. Daarnaast wordt de verkoop van huurwoningen beperkt in drukke stadsgebieden.
De regering benadrukt dat deze maatregelen gericht zijn op het creëren van een duurzamere woningmarkt. Het doel is om zowel koopstarters als huurders een eerlijke kans te geven op een woning. Door de voorraad aan betaalbare huurwoningen te vergroten en de verkoop van huurwoningen te beperken, wordt de markt stabiel gehouden en wordt er ruimte gecreëerd voor eigenaar-bewoners.
Huurwoningen met huurder erin verkopen
Een belangrijk juridisch aspect is dat een verkoop van een huurwoning niet leidt tot een einde van het huurcontract. In Nederland geldt het principe "koop breekt geen huur". Dit betekent dat een verkoop van een woning met huurder erin, de huurder niet verplicht is om te verhuizen.
Het opkoopverbod, dat in sommige gemeenten is ingevoerd, geldt alleen voor koopwoningen die expliciet worden aangeboden voor opkoop. Woningen die al langer in huur zijn, kunnen worden verkocht zonder dat de huurder automatisch voorrang krijgt. Dit maakt het mogelijk dat beleggers hun huurwoningen verder onderhouden of verbeteren, waarna deze eventueel geliberaliseerd verhuurd kunnen worden.
Conclusie
De woningmarkt in Nederland is momenteel in een fase van herstructurering. Beleggers kopen minder woningen en verkopen relatief meer, wat een correctieve beweging kan zijn na jaren van oververhuring. Deze ontwikkeling heeft zowel positieve als negatieve gevolgen: terwijl de huurmarkt wordt ondersteund door een grotere voorraad aan betaalbare huurwoningen, leidt de uitponding tot meer beschikbaarheid op de koopmarkt voor koopstarters en middeninkomens.
Beleidsmaatregelen zoals de WWS, het wetsvoorstel betaalbare huur en de opkoopbescherming spelen een centrale rol in deze ontwikkeling. De uitdaging voor de regering, woningcorporaties en gemeenten is om deze maatregelen efficiënt te implementeren en te beoordelen op hun effectiviteit.
Daarnaast is er aandacht nodig voor de transformatie van leegstaande ruimtes, die een belangrijke bron van extra woningen kunnen worden. De overheid wordt opgeroepen om de regelgeving te vereenvoudigen en praktische oplossingen te bieden voor eigenaren en ontwikkelaars.
In de komende jaren zal de woningmarkt zich verder ontwikkelen, met als doel een evenwicht tussen huur en koop en een grotere beschikbaarheid van betaalbare woningen. Door beleid en marktmechanismen te combineren, kan een duurzamere woningmarkt worden gecreëerd die voldoet aan de behoeften van zowel huurders als koopwoningenzoekenden.