Inleiding
Het Woningwaardebeleidsstelsel (WWS) speelt een centrale rol in de huurprijsbepaling van sociale en gereguleerde woningen in Nederland. Het stelsel stelt regels op hoe de kwaliteit van een woning wordt beoordeeld via een puntenstelsel, en hoe dit bepaalt de maximale huurprijs die een verhuurder mag vragen. In de praktijk blijkt dat het WWS niet altijd in staat is om alle relevante aspecten van woningkwaliteit in de huurprijs te verwerken, vooral wanneer het gaat om gemeenschappelijke ruimtes in woonprojecten met relatief kleine individuele woningen. Deze situatie leidt tot discussies over de balans tussen betaalbaarheid van woningruimte en de mogelijkheid om extra voorzieningen in de huurprijs te meewegen.
In dit artikel worden de huidige regels en ontwikkelingen in het WWS besproken, met een nadruk op de rol van gemeenschappelijke ruimtes en de juridische en praktische gevolgen daarvan. Verder wordt ingegaan op kritische kanttekeningen van de VNG, verhuurders en huurders, en de mogelijke effecten op de toekomst van het beleid.
Het Woningwaardebeleidsstelsel (WWS) en puntentelling
Het WWS bepaalt de huurprijs van gereguleerde woningen aan de hand van een puntentelling die de kwaliteit van de woning meet. Deze puntentelling is gebaseerd op een vastgestelde tabel waarin verschillende bouwkundige en functionele kenmerken van de woning worden weergegeven. Elk kenmerk levert een bepaald aantal punten op, wat samen tot een totaal aantal punten leidt. Op basis van dit totaal wordt de maximale huurprijs bepaald, die een verhuurder mag vragen.
De VNG stelt dat de huidige regels geen wijzigingen hebben ondergaan in de waardering van gemeenschappelijke ruimtes binnen het WWS. Dit betekent dat woonconcepten waarbij de individuele woning relatief klein is, maar waarin aandacht is besteed aan ruimere en betere gemeenschappelijke binnenruimtes, deze voorzieningen niet meegenomen zien in de huurprijsberekening. Hierdoor kunnen business cases soms niet sluitend zijn, omdat de extra investeringen in gemeenschappelijke ruimtes niet worden beloond met een hogere huurprijs.
De VNG benadrukt dat er een spanningsveld ontstaat tussen enerzijds het betaalbaar houden van woonruimte voor de doelgroep en anderzijds het meewegen van extra voorzieningen in de huurprijs. Deze kwestie is ook gerelateerd aan de actuele debatten over te hoge servicekosten. De VNG pleit voor een diepgaand gesprek met het Ministerie van BZK, verhuurders en huurders om de juiste balans te vinden en mogelijke aanpassingen aan het WWS te overwegen.
Het dilemma van de betaalbaarheid en kwaliteit
Het huidige WWS leidt soms tot situaties waarin woningen met een lagere kwaliteit een hogere huurprijs kunnen hebben dan woningen met een betere kwaliteit. Dit komt vooral voor in gevallen waarin huurders niet op tijd naar de Huurcommissie stappen om hun huurprijs te laten toetsen. In dergelijke gevallen kan de huurprijs boven de liberalisatiegrens terechtkomen en daardoor niet meer door de Huurcommissie worden verlaagd, ook al zou de woning op basis van het WWS een lagere huur moeten hebben.
De VNG stelt voor dat de toetsingsbevoegdheid van de Huurcommissie uitgebreid moet worden. Op deze manier kunnen onterecht geliberaliseerde contracten voor zelfstandige woningen met een puntenaantal in het 'sociale' segment of het gereguleerde middensegment bij toetsing altijd in huurprijs verlaagd worden. Deze verlaging heeft geen terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van het huurcontract. Deze wijziging versterkt de bescherming van huurders, maar voorkomt tegelijkertijd dat verhuurders jaren te veel huur ontvangen en deze later terug zouden moeten betalen.
Uitzonderingsregelingen en hun effect
De VNG benadrukt ook dat de twee uitzonderingsregelingen ten aanzien van de puntentelling van de WOZ-waarde geen extra kwaliteit hebben geleverd, maar eerder als een prikkel hebben gefungeerd om kleiner te bouwen. Omwille van duidelijkheid voor huurder en verhuurder en in verband met de toekomstige gemeentelijke handhavingstaken is het advies van VNG om de einddatum van deze regelingen naar voren te halen of deze bij invoering van de wet direct te beëindigen. De gemeente Amsterdam steunt deze aanpak.
Deze regelingen hebben in de praktijk geleid tot woningen die qua oppervlakte kleiner zijn dan normaal, maar waarbij de gemeenschappelijke ruimtes groter en beter zijn. De vraag is dan of deze aanpak effectief is voor de doelgroep, aangezien de individuele huurprijs niet meerekening houdt met deze extra kwaliteit in de gemeenschappelijke ruimtes.
Verduurzaming en het WWS
Een ander belangrijk aspect dat wordt genoemd in de reacties op de consultatie is verduurzaming. Hoewel er algemeen begrip is voor de moderniseringsslag in dit opzicht, benoemen verhuurders dat het verduurzamen van woningen vaak lastiger wordt door de regulering. Zij mogen dan minder huur vragen, maar tegelijkertijd moeten ze ook meer belasting betalen. Dit maakt het financieel voor verhuurders lastiger om investeringen in verduurzaming te doen.
Bij oude woningen is het vaak niet mogelijk om tot een energielabel A of B te komen, wat beperkt hoeveel punten deze woningen kunnen behalen in het WWS. Ook bij appartementen is verduurzaming vaak complex vanwege het optreden van buren die niet meewerken in de plannen. Daarnaast benoemen huurders soms dat ze niet akkoord gaan met verduurzamingsmaatregelen, omdat zij dit niet nodig of gewenst vinden.
De tabelvergelijking tussen woningen groter en kleiner dan 40 m² speelt ook een negatieve rol, aangezien kleinere woningen voor labels B, C en D minder punten krijgen dan vroeger. Dit kan leiden tot een verlaging van de huurprijs, terwijl verhuurders juist investeringen hebben gedaan in de kwaliteit van de woning.
Handhaving en uitvoering van het WWS
De VNG benadrukt het belang van het wetsvoorstel dat gemeenten de verplichting geeft om te gaan handhaven op maximale huurprijzen. De reden hiervoor is dat gemeenten in de praktijk schrijnende situaties tegenkomen waarop ze niet adequaat kunnen reageren. Huurders die een te hoge huur betalen en de stap naar de Huurcommissie niet durven te zetten, vallen dan buiten de bescherming van het beleid.
De VNG benoemt echter ook zorgen omtrent de uitvoering van het wetsvoorstel. Er zijn vragen over capaciteit, expertise en financiële compensatie. De VNG stelt voor om het WWS tegen het licht te houden op de punten waarop het niet eenduidig is, om interpretatieverschillen te beperken. Daarnaast benadrukt de VNG de noodzaak om voldoende capaciteit in te richten bij de Huurcommissie en om gemeentelijke samenwerking te stimuleren. Ook pleit de VNG voor de snelle invoering van een huurregister, wat het overzicht en de transparantie zou kunnen verbeteren.
Verder wijst de VNG op de mogelijkheid dat het reguleren van kale huurprijzen op grond van het WWS extra druk legt op de servicekosten. Daarom wordt benadrukt dat ook de grondslag voor de servicekosten, namelijk het Besluit servicekosten, moet worden tegen het licht gehouden. Na twee jaar zou moeten worden geëvalueerd of de Rijksbijdrage voldoende is voor de uitvoering van het wetsvoorstel.
De rol van de Huurcommissie en de Huurteams
De Huurcommissie speelt een centrale rol in de toepassing van het WWS. Huurteams in gemeenten werken nauw samen met de Huurcommissie om huurprijzen te toetsen en te bepalen of deze in lijn zijn met het beleidskader. De VNG benadrukt dat gemeenten worden gestimuleerd om het beleidshandboek van de Huurcommissie te volgen, om interpretatieverschillen en juridische risico’s te voorkomen.
Als een gemeente onzeker is over de toepassing van het WWS, kan zij de Huurcommissie vragen om toelichting of middels een verklaring zelf een puntentelling op te stellen. Daarnaast pleit de VNG voor een goede informatievoorziening tussen gemeenten en de Huurcommissie, maar ook tussen gemeenten onderling. Door informatie-uitwisseling te stimuleren, kunnen vragen vroegtijdig weggenomen worden en kunnen interpretatieverschillen worden beperkt.
Overgangsrecht en handelingsperspectief
Het overgangsrecht biedt verhuurders een handelingsperspectief als de gecorrigeerde huursom niet langer wenselijk is. Dit geldt in drie scenario’s:
- Bouwkundige ingrepen: De verhuurder kan met de huurder in gesprek gaan over bouwkundige ingrepen om het puntenaantal van de woning te verhogen. Dit kan bijvoorbeeld gaan om verduurzaming of het verbeteren van voorzieningen.
- Uitkopen van de huurder: De verhuurder kan overwegen om de huurovereenkomst op te heffen door de huurder uit te kopen. Dit kan een alternatief zijn als de huurprijs niet langer wenselijk is.
- Verkoop in verhuurde staat: De verhuurder kan trachten om de woning in verhuurde staat te verkopen. Dit biedt een alternatief voor verhuurders die niet langer in het gereguleerde segment willen blijven.
Het overgangsrecht biedt dus een flexibiliteit in de praktijk, waardoor verhuurders niet meteen gedwongen zijn om hun huurprijzen te verlagen, maar wel de mogelijkheid hebben om maatregelen te nemen om de situatie aan te passen.
Conclusie
Het Woningwaardebeleidsstelsel speelt een essentiële rol in de huurprijsbepaling van gereguleerde woningen. Het huidige stelsel biedt echter ook uitdagingen, vooral wanneer het gaat om gemeenschappelijke ruimtes en verduurzaming. De VNG benadrukt dat er een spanningsveld is tussen het betaalbaar houden van woningruimte en het meewegen van extra voorzieningen in de huurprijs. Dit vraagt om een balans die zowel het belang van huurders als dat van verhuurders in acht neemt.
De wijzigingen in de toetsingsbevoegdheid van de Huurcommissie en de eventuele afschaffingsregelingen van uitzonderingsregelingen zijn belangrijke stappen om het WWS effectiever te maken. Tegelijkertijd benoemt de VNG ook de uitdagingen rondom de uitvoering, zoals capaciteit, expertise en financiële compensatie.
De rol van de Huurcommissie en de huurteams in gemeenten blijft essentieel voor de toepassing van het beleid. Door informatie-uitwisseling te stimuleren en het beleidshandboek van de Huurcommissie te volgen, kunnen interpretatieverschillen worden beperkt en het wetsvoorstel effectiever worden uitgevoerd.
De toekomst van het WWS hangt af van de samenwerking tussen verhuurders, huurders, gemeenten en het kabinet. Door kritische kwesties aan te kaarten en aanpassingen in overweging te nemen, kan het stelsel worden versterkt en beter afgestemd op de huidige woonbehoeften en kwaliteitsnormen.