De vraag of een Vereniging van Eigenaren (VvE) in staat is om verhuur binnen de woningcorporatie te beperken of zelfs te verbannen, is een complexe kwestie die juridische, regelgevende en praktische aspecten met zich meebrengt. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de relevante regelgeving, rechterlijke uitspraken en praktijkmaatregelen die betrekking hebben op het verbannen van ongewenste vormen van verhuur binnen een VvE. De focus ligt op vakantieverhuur, kamergewijze verhuur en eventuele beperkingen die kunnen worden opgenomen in het splitsingsreglement of in het huurcontract. Het artikel is bedoeld voor eigenaren, huurders, woningcorporaties en andere betrokken partijen die zich willen informeren over de juridische en praktische kaders rond verhuur in de VvE.
Juridische kaders voor verhuur in de VvE
De grondwet van het verhuren van appartementsrechten in Nederland wordt bepaald door het Burgerlijk Wetboek (BW). Artikel 5:120 lid 1 BW stelt dat de eigenaar van een appartement bevoegd is om zijn appartement zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven. Dit betekent dat de eigenaar in principe vrij is om het appartement te verhuren. Echter, deze vrijheid is niet onbeperkt. In het splitsingsreglement, dat bij de oprichting van een VvE is vastgelegd, kunnen regels zijn opgenomen die het gebruik van de woning bepalen. Dit is mogelijk onder de bepalingen van artikel 5:112 lid 4 BW, die stelt dat in het splitsingsreglement bepaalde verboden of geboden kunnen worden opgenomen inzake het gebruik, beheer en onderhoud van de appartementen.
De vraag of een VvE verhuur volledig kan verbannen, is niet eenvoudig te beantwoorden. Als er geen verhuurverbod in het splitsingsreglement is opgenomen, mag een eigenaar zijn woning vrij verhuren. Als er wel een verhuurverbod is opgenomen, kan dit verbod stand houden, maar moet het wel voldoen aan de juridische eisen. Zo is er in 2010 een rechtszaak geweest waarin de rechtbank in Groningen concludeerde dat een verhuurverbod in het splitsingsreglement wel degelijk mogelijk is, mits het vooraf duidelijk is gemaakt en de betrokken partijen daarbij voldoende geïnformeerd zijn.
Het splitsingsreglement en het verhuurverbod
Het splitsingsreglement is een juridisch bindend document dat vastlegt hoe de woningcorporatie moet worden gebruikt. In sommige gevallen wordt hierin een verhuurverbod opgenomen, vaak aangeduid als een “zelfbewoningsclausule”. Dit betekent dat het appartement niet mag worden verhuurd, maar alleen door de eigenaar zelf of zijn familie mag worden bewoond. In het voorbeeld dat in de bronmateriaal is genoemd, is in 2010 door de rechtbank geoordeeld dat een dergelijk verhuurverbod inderdaad toegestaan is, mits het vooraf aan de eigenaar is duidelijk gemaakt en hij daarbij voldoende geïnformeerd is.
Een belangrijke overweging hierbij is dat het verhuurverbod niet moet worden gezien als een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht, mits het reeds bestond bij aankoop van het appartement. De rechter concludeerde dat de koper in het betreffende geval zelf verantwoordelijk was, omdat hij wist van het verhuurverbod toen hij het appartement aankocht.
Modelreglementen en verhuurverbod
Verschillende modelreglementen zijn ontwikkeld door de Raad van Onroerende Zaken (ROZ), die richtlijnen bieden voor de opstelling van het splitsingsreglement. Deze modelreglementen kunnen worden aangepast aan de wensen van de VvE. In de modelreglementen van 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017 zijn bepaalde artikelen opgenomen die aandacht besteden aan de bestemming van de woning. De bestemming kan bijvoorbeeld “woonruimte voor permanente bewoning” zijn, wat impliceert dat verhuur niet is toegestaan of beperkt is tot huurders die in het appartement willen wonen.
In het kader van het splitsingsreglement kan ook een zogenaamde “ballotageregeling” worden opgenomen. Dit betekent dat toestemming vereist is voordat een woning in gebruik kan worden genomen. Deze regeling is vaak gebruikelijk bij serviceflats, maar zeldzaam bij reguliere woningcorporaties. Het is belangrijk dat de criteria voor toelating duidelijk en objectief zijn, zodat er geen willekeur of discriminatie kan optreden.
Kamergewijze verhuur en regelgeving
Een andere vorm van verhuur die vaak in discussie is, is de kamergewijze verhuur. Hierbij wordt de woning in delen verhuurd, waarbij huurders de keuken, badkamer en toilet delen. Deze vorm van verhuur is vooral bekend bij studenten en is vaak gericht op tijdelijk verblijf. Voor kamergewijze verhuur is in sommige gemeenten een vergunning vereist, zoals in Amsterdam. Deze vergunning is nodig om te controleren of de woning aan de wettelijke eisen voldoet, zoals hygiëne, veiligheid en leefbaarheid.
De gemeente Wageningen heeft in haar regelgeving bepaald dat kamergewijze verhuur vanaf 2016 onder bepaalde voorwaarden is toegestaan. Deze regels zijn opgenomen in het paraplu-bestemmingsplan en verschillende actualisatieplannen. In het kader van deze regelgeving is het mogelijk dat een woningcorporatie geen vergunning krijgt voor kamergewijze verhuur, bijvoorbeeld omdat de woning niet voldoet aan de eisen of omdat er al andere woningen met kamerverhuurvergunning in de directe omgeving liggen.
Een belangrijk aspect bij kamergewijze verhuur is ook de inwerking treding van de wettelijke eisen. Zo moet bijvoorbeeld een huurcontract voldoen aan de wettelijke eisen, zoals die zijn opgesteld in het meest recente modelhuurcontract van de Raad van Onroerende Zaken. Hierin worden ook regels opgenomen over onderverhuur, kamerverhuur en het verbannen van criminele activiteiten.
Vakantieverhuur en strijd met woonbestemming
Een ander type verhuur dat vaak in de VvE in discussie komt, is vakantieverhuur, bijvoorbeeld via platforms zoals Airbnb. Deze vorm van verhuur is vaak bedoeld voor korte verblijven en kan in sommige gevallen in strijd komen met de woonbestemming van het appartement. In oktober 2016 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat vakantieverhuur zonder toestemming van de ledenvergadering niet toegestaan is, omdat het in strijd is met de bestemming ‘woonruimte’. Een toerist woont immers niet op het adres, maar verblijft er slechts voor een korte tijd, wat wordt gezien als een commerciële activiteit en niet als permanente woning.
De VvE kan in het splitsingsreglement bepalen of vakantieverhuur is toegestaan of niet. Als het niet toegestaan is, dan is het verplicht om toestemming te verkrijgen van de ledenvergadering. In het modelreglement van 2017 is bijvoorbeeld artikel 27 opgenomen, waarin de bestemming van de woonruimte duidelijk wordt omschreven. De VvE kan hierin kiezen voor een beperking van vakantieverhuur, mits het vooraf is duidelijk gemaakt aan de eigenaren.
Toepassing van de Wet goed verhuurderschap
Een andere regelgeving die relevant kan zijn bij ongewenste vormen van verhuur, is de Wet goed verhuurderschap. Deze wet bepaalt dat verhuurders zich moeten houden aan een aantal verplichtingen, zoals het afwegen van verhuurvraag en verhuurvoordeel en het respecteren van wettelijke bepalingen. Als een verhuurder deze wet schendt, kan de gemeente in actie komen. De gemeente kan dan bijvoorbeeld een melding doen bij het gemeentelijk meldpunt of verder handhaven door middel van een klachtenprocedure.
Het meldpunt kan ook dienen als een doorverwijzer naar andere organisaties, zoals huurteams, antidiscriminatievoorzieningen of klachtencommissies. In het kader van de Wet goed verhuurderschap is het dus mogelijk dat ongewenste vormen van verhuur, zoals verhuur aan toeristen of kamergewijze verhuur, niet toegestaan zijn als ze in strijd zijn met de wettelijke eisen.
Praktijkmaatregelen en handhaving door VvE
Ondanks de juridische bepalingen en wettelijke kaders is het ook aan de VvE om praktische maatregelen te nemen tegen ongewenste vormen van verhuur. Een belangrijk instrument hiervoor is het huurcontract. In het huurcontract kunnen bepaalde regels worden opgenomen, zoals het verbannen van onderverhuur, kamerverhuur of verhuur aan toeristen zonder toestemming. Ook kan in het contract worden opgenomen dat de huurder niet mag meedoen aan criminele activiteiten.
Bij kamergewijze verhuur is het verder belangrijk dat de VvE zich op de hoogte houdt van de lokale regelgeving en eventuele vergunningseisen. Zo kan een woningcorporatie bijvoorbeeld een huurcontract opstellen waarin staat dat kamerverhuur alleen is toegestaan binnen de regels van de gemeente, en dat het aantal bewoners is beperkt.
Conclusie
De vraag of een VvE verhuur kan verbannen is niet simpel te beantwoorden. Juridisch gezien is het mogelijk om een verhuurverbod op te nemen in het splitsingsreglement, mits het vooraf duidelijk is gemaakt aan de eigenaar. Dit verbod moet dan ook voldoen aan de wettelijke eisen en niet worden gezien als een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht. In praktijk is het echter belangrijk dat de VvE duidelijke regels stelt en deze regels effectief handhaaft. Dit kan gebeuren via het huurcontract, het splitsingsreglement en samenwerking met de gemeente.
Voor kamergewijze verhuur en vakantieverhuur zijn extra regelgevingen en eisen van toepassing, die afhankelijk zijn van de gemeente en de wettelijke kaders. Het is aan de VvE om deze regels te respecteren en te integreren in haar beleid. Door duidelijke regels en actieve handhaving kan een VvE ervoor zorgen dat de woningcorporatie leefbaar en duurzaam blijft voor alle betrokken partijen.